Classamento catastale: quando un immobile è di lusso?

Una società immobiliare contesta il classamento catastale di alcuni suoi immobili dalla categoria A/2 (abitazione civile) alla A/1 (abitazione signorile). La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la valutazione di ‘signorilità’ si basa su caratteristiche oggettive di pregio che possono superare una perizia di parte. In particolare, il materiale pubblicitario della stessa società è stato considerato prova decisiva per confermare l’elevata qualità e, di conseguenza, il corretto classamento catastale operato dall’Ufficio del Catasto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Classamento Catastale: Quando la Pubblicità del Costruttore Diventa Prova Contro di Sé

Il classamento catastale di un immobile è un’operazione fondamentale con importanti riflessi fiscali. La sua corretta attribuzione a una categoria (come A/1 per le abitazioni signorili o A/2 per quelle civili) determina l’ammontare di imposte come l’IMU. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico, in cui il materiale promozionale utilizzato da un’impresa costruttrice per vendere i propri appartamenti è diventato l’elemento chiave per confermare la loro natura ‘signorile’, con conseguente aumento della rendita catastale.

I Fatti di Causa: Da Abitazione Civile a Signorile

Una società immobiliare aveva realizzato un complesso edilizio di pregio, classificando catastalmente gli appartamenti come abitazioni di tipo civile (categoria A/2). L’Ufficio del Catasto della Provincia Autonoma, a seguito di una verifica, ha rettificato tale classamento, attribuendo a diverse unità immobiliari la più prestigiosa e fiscalmente più onerosa categoria A/1 (abitazione di tipo signorile), oltre a rideterminare la superficie di altre.

La società ha impugnato gli avvisi di accertamento, ottenendo una parziale vittoria in primo grado. Tuttavia, la Commissione Tributaria di secondo grado ha riformato la decisione, dando piena ragione all’Ufficio del Catasto. Secondo i giudici d’appello, le caratteristiche oggettive degli immobili – quali posizione, progetto, costruzione, finiture e dotazioni tecnologiche – giustificavano pienamente il passaggio alla categoria A/1. La società ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

L’Analisi della Corte e i Criteri del Classamento Catastale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la decisione dei giudici di merito. L’ordinanza offre spunti cruciali su come debba essere effettuato il classamento catastale e su quali prove possano essere utilizzate.

Il Concetto di Abitazione “Signorile”

Un punto centrale della difesa della società era che i suoi immobili non rientrassero nei rigidi parametri delle abitazioni ‘di lusso’ secondo il D.M. 2 agosto 1969. La Corte ha chiarito che i criteri per la categoria A/1 (‘signorile’) non coincidono necessariamente con quelli per le abitazioni ‘di lusso’. La nozione di ‘signorile’ è più ampia e si basa su caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifinitura di livello superiore rispetto ai fabbricati di tipo residenziale standard. Si tratta di un concetto che evolve nel tempo, legato alla percezione comune e a elementi oggettivi come la qualità dei materiali, la progettazione degli spazi e la localizzazione.

La Valutazione delle Prove: Perizia vs. Materiale Pubblicitario

La società ricorrente si doleva del fatto che i giudici avessero ignorato la sua perizia estimativa di parte, preferendo basare la decisione sul materiale pubblicitario presente sul sito internet dell’azienda. La Cassazione ha ritenuto questa scelta legittima. La perizia di parte, anche se asseverata, è considerata una mera allegazione difensiva. Al contrario, il materiale promozionale, provenendo dalla stessa parte controinteressata, assume un forte valore indiziario. Le descrizioni enfatiche, le fotografie ricercate e l’esaltazione dell’esclusività del progetto sono state considerate dalla Corte come ammissioni sulla reale pregevolezza degli immobili.

Il Metodo Comparativo nel Classamento Catastale è sempre necessario?

Un’altra censura mossa dalla società riguardava la mancata comparazione con altri immobili della stessa zona. La Corte ha specificato che il confronto con unità immobiliari simili è essenziale solo quando l’amministrazione finanziaria basa la propria rettifica su tale raffronto. Se, come nel caso di specie, la rettifica del classamento catastale si fonda sulle caratteristiche oggettive e intrinseche dell’immobile in esame, il metodo comparativo non è un passaggio obbligato.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha ritenuto infondati tutti i motivi di ricorso. In primo luogo, la motivazione della sentenza d’appello non era ‘apparente’ ma, al contrario, sufficientemente dettagliata nell’esporre le ragioni per cui gli immobili erano da considerarsi signorili, descrivendone l’elevata consistenza, l’armoniosa distribuzione degli spazi, la disponibilità di accessori e l’alto livello tecnologico. In secondo luogo, il giudice di merito ha correttamente applicato i principi giurisprudenziali sulla distinzione tra immobile ‘signorile’ e ‘di lusso’. Infine, la Corte ha validato il processo logico attraverso cui il giudice d’appello ha dato prevalenza alle evidenze tratte dal materiale pubblicitario (considerate presunzioni gravi, precise e concordanti) rispetto alla perizia di parte, inquadrando tale attività nella corretta valutazione delle prove consentita dalla legge.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce un principio fondamentale: la classificazione catastale deve rispecchiare la realtà oggettiva dell’immobile. La Corte insegna che le stesse dichiarazioni fatte da un costruttore per attrarre i clienti possono diventare un’arma a doppio taglio, costituendo prova della natura signorile di un immobile. Questa decisione sottolinea l’importanza per le imprese di mantenere coerenza tra la comunicazione commerciale e le dichiarazioni fiscali e catastali. Per i proprietari, è un monito a considerare che la valutazione di un immobile non si ferma ai dati tecnici, ma include anche elementi qualitativi che ne determinano il pregio e, di conseguenza, il carico fiscale.

Quali criteri distinguono un’abitazione ‘signorile’ (A/1) da una ‘civile’ (A/2)?
La distinzione si basa su caratteristiche oggettive di livello superiore rispetto agli standard residenziali, come una posizione di pregio, finiture e materiali di alta qualità, dotazioni tecnologiche avanzate e un progetto architettonico ricercato. Questi criteri non sono rigidamente vincolati ai parametri per le abitazioni ‘di lusso’ definiti da specifiche normative, ma si fondano su una valutazione complessiva della qualità dell’immobile.

Il materiale pubblicitario di un’impresa costruttrice può essere usato come prova nel determinare il classamento catastale?
Sì. La Corte di Cassazione ha affermato che il materiale promozionale, come descrizioni e fotografie pubblicate sul sito internet di un’azienda, costituisce una fonte di prova con un forte valore indiziario. Può essere utilizzato per dimostrare la natura prestigiosa ed esclusiva degli immobili, prevalendo anche su una perizia tecnica di parte.

Per rettificare un classamento catastale, l’amministrazione finanziaria è sempre obbligata a fare un confronto con immobili simili nella stessa zona?
No, non sempre. Secondo la Corte, il metodo comparativo è essenziale solo quando l’amministrazione basa la sua rettifica su un espresso raffronto con altri immobili. Se invece la modifica del classamento è motivata dalle caratteristiche oggettive e intrinseche dell’immobile stesso, come nel caso esaminato, non è necessario procedere a una comparazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 26168 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 26168 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20056/2018 R.G., proposto

RAGIONE_SOCIALE con sede in Bolzano, in persona dell’amministratore unico pro tempore , rappresentata e difesa dall’A vv. NOME COGNOME con studio in Bolzano, e dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma, ove elettivamente domiciliato, giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

Ispettorato del Catasto della Provincia Autonoma di Bolzano, con sede in Bolzano, in persona del Direttore pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME , dall’Avv. NOME COGNOME e dall’Avv. NOME COGNOME tutti con studio in Bolzano (presso gli Uffici dell’Avvocatura della Provincia Autonoma di Bolzano), nonché dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma, ove elettivamente domiciliato, giusta procura in calce al controricorso di costituzione nel presente procedimento e procura in allegato alla memoria illustrativa;

CONTRORICORRENTE

ACCERTAMENTO CATASTO RAGIONE_SOCIALE BOLZANO ABITAZIONE SIGNORILE CATEGORIA A/1

Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove per legge domiciliata;

RESISTENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria di secondo grado di Bolzano il 29 dicembre 2017, n. 144/1/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 9 settembre 2025 dal Dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE:

1. La ‘ RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria secondo grado di Bolzano il 29 dicembre 2017, n. 144/1/2017, la quale, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione d egli avvisi di accertamento catastale nn. 2601/2015 e 56/2016 (oltre che della nota resa il 24 maggio 2016, prot. n. 191815, a chiusura della trattazione del reclamo in sede amministrativa) con i quali, all’esito di procedura DOCFA dell’anno 201 5, l’Ufficio del Catasto della Provincia Autonoma di Bolzano aveva rettificato il classamento degli immobili siti in Bolzano alla INDIRIZZO compresi nel complesso edilizio ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ e censiti in catasto con l e particelle 4795 sub. 6, 4795 sub. 10, 4795 sub. 11, 4795 sub. 27, 4795 sub. 30 e 4795 sub. 47 del folio 23, dei quali essa era proprietaria, attribuendo, alle particelle 4795 sub. 6, 4795 sub. 10, 4795 sub. 11 e 4795 sub. 47 del folio 23, la categoria A/1 e la classe 1^ in luogo della categoria A/2 e della classe 4^, e rideterminando, per le particelle 4795 sub. 27 e 4795 sub. 30 del folio 23, l’estensione della superficie, ha accolto l ‘appello
proposto dal l’ Ispettorato del Catasto della Provincia Autonoma di Bolzano nei confronti dell a ‘ RAGIONE_SOCIALE e dell’ Agenzia delle Entrate avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria di primo grado di Bolzano il provinciale di Torino il 2 marzo 2017, n. 38/2/2017, con compensazione delle spese giudiziali.

Il giudice di appello ha riformato la decisione di prime cure -che aveva parzialmente accolto, dopo la relativa riunione, i ricorsi originari della contribuente nel senso di ripristinare il classamento proposto in categoria A/2 e classe 4^ per le particelle 4795 sub. 6, 4795 sub. 10, 4795 sub. 11 e 4795 sub. 47 del folio 23 e di confermare la superficie delle particelle 4795 sub. 27 e 4795 sub. 30 del folio 23 – sul presupposto che la rettifica del classamento da categoria A/2 e classe 4^ in categoria A/1 e classe 1^, per le particelle 4795 sub. 6, 4795 sub. 10, 4795 sub. 11 e 4795 sub. 47 del folio 23, fosse giustificata dalle caratteristiche oggettive degli immobili.
L ‘ Ispettorato del Catasto della Provincia Autonoma di Bolzano ha resistito con controricorso , mentre l’Agenzia delle Entrate si è tardivamente costituita per la sola partecipazione all’eventuale udienza di discussione.

Ricorrente e controricorrente hanno depositato memorie illustrative.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a quattro motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., 118 disp. att. cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato

deciso l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione apparente o carente.

1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 11 del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154, 4 del d.l. 19 dicembre 1984, n. 853, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 febbraio 1985, n. 17, 1 del d.m. 17 aprile 1994, 23 e 53 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stata erroneamente ritenuta dal giudice di secondo grado la sussistenza dei requisiti di signorilità ai fini dell’attribuzione della categoria A/1 e della classe 1^ agli immobili censiti in catasto con le particelle 4795 sub. 6, 4795 sub. 10, 4795 sub. 11 e 4795 sub. 47 del folio 23.
1.3 Con il terzo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 Cost., anche con riferimento all’art. 3 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente confermata dal giudice di secondo grado la rettifica del classamento catastale con l’attribuzione della categoria A/1 e della classe 1^ agli immobili censiti in catasto con le particelle 4795 sub. 6, 4795 sub. 10, 4795 sub. 11 e 4795 sub. 47 del folio 23, facendo esclusivo riferimento alla descrizione recata dal materiale pubblicitario e tralasciando le risultanze emerse dalla perizia estimativa di parte.
1.4 Con il quarto motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 9 e 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, e della circolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 4 agosto 2005, n. 10/T, con riferimento all’art. 3 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. pr oc. civ., per non aver tenuto conto il giudice di secondo grado dell’indagine

comparativa con unità immobiliari aventi caratteristiche similari nella stessa zona, con l’affermazione che: « Quanto alla comparazione con altri immobili, si osserva che l’argomento non ha carattere decisivo perché ogni situazione ha delle peculiarità a sé stanti e ogni zona ha una propria valutazione ». 2. Preliminarmente, per quanto possa occorrere, si rammenta che la legittimazione dell’ Ispettorato del Catasto della Provincia Autonoma di Bolzano a contraddire in sede contenziosa all ‘ impugnazione del classamento catastale trova fondamento, nel quadro della delega delle funzioni amministrative statali in subiecta materia agli organi provinciali ex art. 1 del d.lgs. 18 maggio 2001, n. 280, nella partecipazione alla trattazione della fase di reclamo ex art. 17bis del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 (in tal senso: Cass., Sez. Trib., 11 luglio 2025, n. 18985). 3. Il primo motivo è infondato.
3.1 Come è noto l’art. 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: « (…) deve contenere: (…) 4) la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione; (…) ».

Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. Trib., 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. Trib., 18 aprile
2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).

Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).
3.2 Nella specie, si può ritenere che la sentenza impugnata sia più che sufficiente e coerente sul piano della logica giuridica, contenendo un’ampia ed articolata esposizione delle ragioni sottese alla conferma degli atti impositivi, con particolare riguardo alla corrispondenza delle caratteristiche oggettive degli immobili attenzionati (con riguardo ad ubicazione, dimensione, consistenza, dotazione e tecnologia) alla tipologia catastale delle abitazioni signorili. Non a caso, passando in rassegna le descrizioni dettagliate dei singoli immobili (pagina 10 della sentenza impugnata), le quali hanno confermato come « si tratti di unità immobiliari di elevata consistenza, con armoniosa distribuzione progettuale degli spazi, disponibilità di accessori e servizi oltre la abitazione normale ed elevato livello tecnologico », il giudice di appello ha messo in evidenza
l ” unicità ‘ della posizione, del progetto e della costruzione per addivenire alla conclusione che: « Si tratta, con tutta evidenza, di concetti che coincidono perfettamente con quelle che sono le caratteristiche delle abitazioni A/1 e le differenziano da quelle A/2 »

Il secondo motivo è infondato.

4.1 La sentenza impugnata si dilunga nell’analisi delle caratteristiche signorili degli immobili, con richiamo alla giurisprudenza di questa Corte, secondo cui, in riferimento alla categoria A/1 (‘ Abitazioni di tipo signorile: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale ‘), qui in rilievo, le anzidette caratteristiche non vanno mutuate dal d.m. 2 agosto 1969, n. 1072, tenuto conto che tale decreto indica, invece, i diversi parametri in base ai quali stabilire la caratteristica ” di lusso ” delle abitazioni (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23235; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2250; Cass., Sez. 5^, 21 ottobre 2021, n. 29278; Cass., Sez. 6^-5, 31 gennaio 2022, n. 2836; Cass., Sez. 5^, 2 dicembre 2021, n. 37852; Cass., Sez. 6^-Trib., 24 febbraio 2023, n. 5747; Cass., Sez. Trib., 19 novembre 2024, n. 29816; Cass., Sez. Trib., 20 maggio 2025, nn. 13512 e 13530).
I termini di abitazione ” signorile “, ” civile “, ” popolare ” richiamano nozioni presenti nell’opinione generale e cui corrispondono caratteristiche che possono con il tempo mutare, sia sul piano della percezione dei consociati (si pensi al maggior rilievo che assume nella mentalità di oggi il numero dei servizi igienici, la collocazione centrare o periferica di un immobile), sia sul piano oggettivo per il naturale deperimento

delle cose, cui non abbia posto rimedio una buona manutenzione; o per le mutate condizioni dell’area ove l’immobile si trovi, per cui può accadere che abitazioni in passato ritenute modeste o ” popolari ” divengano ” civili ” o signorili, e viceversa che immobili di pregio perdano la qualifica superiore (leggasi, in motivazione: Cass., Sez. 5^, 8 settembre 2008, n. 22557).

Ad ogni modo, costituisce il portato di un apprezzamento di fatto da riferire a nozioni presenti nell’opinione generale alle quali corrispondono specifiche caratteristiche, che sono, pure, mutevoli nel tempo, sia sul piano della percezione dei consociati sia sul piano oggettivo, per il deperimento dell’immobile, o per il degrado dell’area ove lo stesso si trovi (leggasi, in motivazione: Cass., Sez. 5^, 8 settembre 2008, n. 22557);

Le risultanze catastali sono soggette a periodiche verifiche, che implicano la possibilità di modificare la categoria e la classe degli immobili, come è del resto del tutto logico essendo le condizioni degli immobili suscettibili di variare in relazione al trascorrere del tempo ed al mutamento delle condizioni, aggiungendosi che il classamento va comunque riferito ad ogni singola unità immobiliare e non già al fabbricato in cui la stessa si trova (Cass., Sez. 6^-5, 13 agosto 2021, n. 22900).
4.2 Per cui, l’apprezzamento del giudice tributario circa la correttezza del classamento o della variazione catastale, attenendo ad una valutazione di fatto, può esser censurato, in sede di legittimità, sul terreno della congruità della motivazione (ovvero dell’omesso esame di fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti: art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.), e non sotto il profilo della violazione di legge.

4.3 Pertanto, alla luce delle precedenti considerazioni, la censura non coglie nel segno, giacché la sentenza impugnata ha convincentemente motivato sulla ‘ signorilità ‘ degli immobili soggetti ad accertamento catastale sulla scorta di una analitica e meticolosa disamina sulla presenza delle relative caratteristiche.

Il terzo motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

5.1 Per consolidata giurisprudenza di questa Corte, in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. (sotto il profilo del risultato probatorio), occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), e cioè, sia quando la motivazione si basi su mezzi di prova mai acquisiti al giudizio, sia quando da una fonte di prova sia stata tratta un’informazione che è impossibile ricondurre a tale mezzo, a condizione che il ricorrente assolva al duplice onere di prospettare l’assoluta impossibilità logica di ricavare dagli elementi probatori acquisiti i contenuti informativi individuati dal giudice e di specificare come la sottrazione al giudizio di detti contenuti avrebbe condotto a una decisione diversa, non già in termini di mera probabilità, bensì di assoluta certezza, mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 cod. proc. civ. (tra le tante: Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020, n. 20867; Cass., Sez. 5^, 17 dicembre 2020, n. 28940; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n.
16016; Cass., Sez. 6^-5, 9 dicembre 2021, n. 39057; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2021, n. 40214; Cass., Sez. 5^, 24 marzo 2022, n. 9541; Cass., Sez. Trib., 31 agosto 2023, n. 25518; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. 2^, 31 ottobre 2024, n. 28116; Cass., Sez. 3^, 9 settembre 2025, n. 24835), la cui violazione è censurabile in sede di legittimità solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo ” prudente apprezzamento “, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020, n. 20867; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n. 16016; Cass., Sez. Trib., 27 ottobre 2023, n. 29956; Cass., Sez. 2^, 20 ottobre 2024, n. 27585; Cass., Sez. 3^, 9 settembre 2025, n. 24835).
A tanto va aggiunto che, in linea di principio, la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. è apprezzabile, in sede di ricorso per cassazione, nei limiti del vizio di motivazione di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 30 novembre 2016, n. 24434; Cass., Sez. 3^,

12 ottobre 2017, n. 23940; Cass., Sez. 3^, 11 febbraio 2021, n. 3572; Cass., Sez. 5^, 13 gennaio 2022, n. 867; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2023, n. 22942; Cass., Sez. 5^, 29 aprile 2024, n. 11329; Cass., Sez. 3^, 9 settembre 2025, n. 24835), dovendosi peraltro ribadire che, in relazione al nuovo testo di questa norma, qualora il giudice abbia preso in considerazione il fatto storico rilevante, l’omesso esame di elementi probatori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo (Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053).
5.2 Nella specie, la doglianza si risolve nella omessa valutazione delle conclusioni esposte dalla perizia estimativa di parte, laddove occorre considerare che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la perizia stragiudiziale di parte (privata), ancorché asseverata con giuramento, costituisce pur sempre una mera allegazione difensiva, onde il giudice del merito non è tenuto a motivare il proprio dissenso in ordine alle osservazioni in essa contenute quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni incompatibili con le stesse e che, ai fini della adeguatezza della motivazione, il giudice non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averle vagliate nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l’ iter logico seguito nella valutazione degli stessi, implicitamente disattendendo quelli morfologicamente incompatibili con la decisione adottata (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 29 luglio 2011, n. 16650; Cass., Sez. 5^, 17 giugno 2021, n. 17396; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2021, n. 18857; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 5^, 11 gennaio 2022, n. 602; Cass., Sez. Trib., 20 luglio 2023, n. 21727;
Cass., Sez. Trib., 9 aprile 2024, n. 9462; Cass., Sez. Trib., 6 agosto 2024, n. 23080; Cass., Sez. Trib., 17 luglio 2025, n. 19953).

Ancora, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la perizia stragiudiziale, ancorché asseverata con giuramento, non è dotata di efficacia probatoria nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato. Non essendo prevista dall’ordinamento la precostituzione fuori del giudizio di un siffatto mezzo di prova, ad essa si può solo riconoscere valore di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenere conto (Cass., Sez. 5^, 25 dicembre 2018, n. 33503; Cass., Sez. 5^, 11 giugno 2021, n. 16579; Cass., Sez. 5^, 17 giugno 2021, n. 17396; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2022, n. 7925; Cass., Sez. 5^, 24 marzo 2022, n. 9541; Cass., Sez. Trib., 20 luglio 2023, n. 21727; Cass., Sez. Trib., 19 novembre 2024, n. 29800).
5.3 Peraltro, il giudice di appello ha particolarmente valorizzato la presentazione pubblicizzata sul sito internet della stessa ricorrente in ordine alla tipologia ed all’ubicazione del complesso immobiliare, con una articolata esposizione delle caratteristiche riconducibili ai criteri parametrici della categoria A/1 (pagina 8 della sentenza impugnata), segnalando come « si tratti comunque di un documento proveniente dalla parte, utilizzato non solo a fini pubblicitari ma ai fini di presentazione del progetto immobiliare e delle sue peculiari caratteristiche » e come « la descrizione (…) è accompagnata da una serie di fotografie che meglio delle parole rendono il senso della ricercatezza ed esclusività del progetto immobiliare in questione ».
Per cui, pur non potendo qualificarsi alla stregua di una confessione stragiudiziale in senso tecnico (art. 2735 cod. civ.), tali ammissioni sulla pregevolezza degli immobili assumono, comunque, un indubbio ed incontestabile valore indiziario -oltre che per i precisi riscontri delle rappresentazioni fotografiche – (anche) per la provenienza dalla stessa parte controinteressata, per cui il giudice di merito ben poteva fondare il proprio convincimento sulla significatività probatoria di tali risultanze per l’apprezzata univocità e concordanza (art. 2729 cod. civ.).
In tal senso, è pacifico che, nel processo tributario, sono utilizzabili le prove atipiche ed i dati acquisiti in forme diverse da quelle regolamentate, secondo i canoni della prova per presunzioni, spettando al giudice di merito la valutazione, ai sensi dell’art. 2729 cod. civ., in ordine alla ricorrenza dei requisiti della gravità, precisione e concordanza; ne consegue che è censurabile in sede di legittimità la decisione con la quale il giudice si sia limitato a negare valore indiziario agli elementi acquisiti in giudizio, senza accertare se essi, quand’anche singolarmente sforniti di valenza indiziaria, non fossero in grado di acquisirla ove valutati nel loro complesso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 13 gennaio 2016, n. 403; Cass., Sez. 5^, 5 dicembre 2019, n. 31779; Cass., Sez. 5^, 22 gennaio 2021, n. 1318; Cass., Sez. 6^-5, 20 maggio 2022, n. 16399; Cass., Sez. Trib., 30 aprile 2024, n. 11690).
Tali elementi non sono predeterminati né predeterminabili dalla legge, poiché qualunque cosa, documento o dichiarazione può costituire la base per una inferenza presuntiva idonea a produrre conclusioni probatorie circa i fatti della causa. Dunque anche in ambito tributario la portata dei requisiti tipici di una presunzione semplice non può essere stabilita a priori , ma

consegue unicamente alla concreta valutazione del contenuto indiziario dei suoi elementi, con la precisazione giurisprudenziale che gli elementi assunti a fonte di presunzione non debbono essere necessariamente plurimi potendosi il convincimento del giudice fondare anche su un elemento unico, purché preciso e grave, mentre la valutazione della sua rilevanza, nell’ambito del processo logico applicato in concreto, non è sindacabile in sede di legittimità ove sorretta da motivazione idonea (Cass., Sez. 5^, 13 gennaio 2016, n. 403).
5.4 Aggiungasi che, dopo aver segnalato l’esigenza « di effettuare una scelta valutativa nel materiale probatorio: infatti delle due l’una o la descrizione che è stata riportata non coincide con la realtà e va considerata enfatizzata ai fini di attirare un pubblico di potenziali acquirenti oppure la consulenza di parte prodotta contiene una descrizione dell’immobile e dei singoli appartamenti , tesa quanto più possibile alla dimostrazione dell’assenza di quelle caratteristiche particolari che lo distinguano dal panorama residenziale ordinario », il giudice di appello ha dato anche conto della prevalenza ascritta alle risultanze di tali documenti rispetto alle valutazioni della perizia estimativa di parte con l’argomentazione che: « La presentazione contenuta nel sito, la descrizione della consistenza delle singole unità immobiliari sono tutti elementi che rispecchiano la realtà; la consulenza di parte non è in contrasto con essi, semplicemente sottolinea dei particolari che tuttavia non elidono il quadro di insieme ». Da qui la coerente conclusione che: « La visione delle immagini fotografiche dà il senso della assoluta originalità del progetto, della sua raffinatezza e della cura nell’esecuzione e nella scelta dei materiali. Queste evidenze innegabili vanno accompagnate
dall’ulteriore dato, assolutamente pacifico, circa la pregiata posizione nella quale l’immobile si trova, che sommato alle caratteristiche peculiari dei singoli appartamenti sotto l’aspetto della consistenza dei vani, della distribuzione razionale degli spazi, della disponibilità di ampie terrazze o di giardini privati fa sì che l’immobile nel suo complesso e gli appartamenti dei quali esso si compone, possano ragionevolmente essere classificati come abitazioni signorili, combaciando perfettamente la descrizione normativa con quelle che sono le caratteristiche rinvenibili nel caso di specie (…). Ritiene quindi il Collegio che nel caso di specie l’Ufficio del catasto abbia fatto ragionevole e corretto uso dei criteri di classificazione, inserendo le unità immobiliari nella esatta categoria delle abitazioni signorili ».
Il quarto motivo è infondato.

6.1 La censura attinge il passaggio motivazionale della sentenza impugnata, in cui si sarebbe ‘ liquidata ‘ « la questione relativa all’indagine comparativa con unità immobiliari aventi caratteristiche similari ubicati nella stessa zona » con la tranciante argomentazione che: « Quanto alla comparazione con altri immobili, si osserva che l’argomento non ha carattere decisivo perché ogni situazione ha delle peculiarità a sé stanti e ogni zona ha una propria valutazione ».

6.2 A ben vedere, la comparazione con immobili similari della stessa zona è essenziale solamente nel caso in cui l’amministrazione finanziaria abbia motivato la rettifica del classamento sulla base di un espresso raffronto con le analoghe caratteristiche di altri immobili, ma non anche quando la rettifica del classamento sia motivata in base alle cara tteristiche oggettive dell’immobile sottoposto a d

accertamento catastale, senza alcun cenno al metodo comparativo.

6.3 Ad ogni modo, in tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^- 5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. Trib., 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. Trib., 5 aprile 2024, n. 9127; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410).
L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita),

all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2022, n. 3017; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449).
La fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della rendita.

6.4 Si rammenta, poi, che, in tema di classamento, il raffronto con altri immobili similari costituisce un valido supporto probatorio affinché il giudice possa decidere sul ricorso contro l’avviso di accertamento catastale, ma non impedisce allo

stesso giudice di procedere a differente classificazione dell’immobile in relazione agli immobili addotti in via comparativa, in presenza di altre prove documentali comprovanti la natura e le caratteristiche del bene che impongano differente classificazione rispetto a quelli indicati in comparazione (Cass., Sez. 5^, 10 aprile 2003, n. 5625 -da ultima: Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410).

Alla stregua delle precedenti argomentazioni, valutandosi la infondatezza/inammissibilità dei motivi dedotti, il ricorso deve essere respinto.

Quanto alla regolamentazione delle spese giudiziali:

nei rapporti tra ricorrente e controricorrente, esse seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo;

nei rapporti tra ricorrente e intimata, esse non devono essere regolamentate, non essendo stata svolta attività difensiva dalla parte vittoriosa.

A i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione delle spese giudiziali in favore del controricorrente, liquidandole nella misura di € 200,00 per esborsi ed € 5.513,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi e ad altri accessori di legge;

dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico della ricorrente, dell’u lteriore importo a titolo di

contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 9 settembre 2025 .

IL PRESIDENTE Dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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