Cambio di destinazione d'uso: serve il permesso edilizio?

Una società ha tentato di ridurre la rendita catastale di un immobile attraverso un cambio di destinazione d’uso non autorizzato. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che qualsiasi modifica della destinazione urbanistica, per avere validità ai fini catastali, deve essere preceduta dalla verifica della regolarità edilizia e dal possesso di un apposito titolo abilitativo. La semplice registrazione in catasto non può sanare l’irregolarità urbanistica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Cambio di destinazione d’uso: senza titolo edilizio non vale per il Fisco

L’ordinanza in esame chiarisce un punto fondamentale nel diritto immobiliare e tributario: un cambio di destinazione d’uso di un immobile, per essere valido ai fini della determinazione della rendita catastale, deve essere supportato da un legittimo titolo edilizio. La Corte di Cassazione ha stabilito che la regolarità urbanistica è un presupposto imprescindibile per qualsiasi variazione catastale, respingendo il tentativo di un contribuente di ottenere una riduzione fiscale basata su una modifica non autorizzata.

I Fatti del Caso: Un Tentativo di Riduzione Fiscale

Una società, proprietaria di un immobile, ha impugnato un avviso di accertamento relativo alla rettifica della rendita catastale. L’Agenzia delle Entrate aveva confermato una rendita di 16.000,00 euro, già stabilita da una precedente sentenza passata in giudicato. La società, invece, sosteneva una rendita inferiore, giustificandola con un parziale cambio di destinazione d’uso da D8 (commerciale) a D7 (immobili a destinazione particolare), formalizzato tramite una procedura DOCFA.

I giudici di merito avevano già respinto la richiesta della società, evidenziando che una modifica della rendita poteva essere giustificata solo da sostanziali variazioni dell’immobile, non ravvisabili nel caso di specie. Il caso è quindi approdato in Cassazione.

La questione del cambio di destinazione d’uso e la regolarità urbanistica

Il cuore della controversia ruota attorno alla validità di una variazione catastale che non è supportata da un corrispondente e preventivo permesso rilasciato dalle autorità comunali competenti. La società ricorrente lamentava che i giudici non avessero considerato valido il parziale cambio di destinazione d’uso, nonostante fosse stato dichiarato al catasto.

La Prospettiva della Corte

La Corte di Cassazione, nel respingere il ricorso, ha riaffermato un principio consolidato. L’attribuzione della rendita catastale è un atto tributario che si basa sulle caratteristiche oggettive dell’immobile, ovvero la sua ‘destinazione ordinaria’. Questa destinazione non è determinata dall’uso concreto che ne fa il proprietario, ma dalle sue potenzialità funzionali e produttive, che devono essere conformi alla disciplina urbanistica.

La normativa di settore, a partire dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), stabilisce chiaramente che il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante è soggetto a un titolo edilizio abilitativo. Questo perché tali modifiche incidono sull’assetto del territorio, sulla dotazione di servizi e sugli standard urbanistici.

Il Principio di Diritto: Regolarità Urbanistica Prima di Tutto

La Corte ha enunciato un principio di diritto molto chiaro: ‘In ipotesi di cambio di destinazione urbanistica operata dal contribuente, il provvedimento di classamento ed attribuzione della rendita catastale dell’immobile, a fronte di DOCFA presentata, in quanto un atto tributario riferito alle caratteristiche oggettive costruttive e tipologiche in genere del bene non può prescindere dalla verifica della regolarità urbanistica ed edilizia, non potendosi, quindi, tenere conto di un cambio di destinazione d’uso privo di un “titolo edilizio-urbanistico abilitativo”’.

In altre parole, l’accatastamento non è una mera registrazione a fini fiscali, ma presuppone la legalità dell’immobile dal punto di vista edilizio e urbanistico. Non è possibile ottenere un beneficio fiscale (una rendita più bassa) basandosi su una situazione di fatto che viola le norme urbanistiche.

Le Motivazioni

La Corte ha ritenuto infondati tutti i motivi di ricorso presentati dalla società. In particolare, ha sottolineato che la questione della validità dell’atto impositivo era già coperta da giudicato, e che le censure relative alla valutazione delle prove (come la consulenza tecnica d’ufficio) erano inammissibili in sede di legittimità. La decisione della Commissione Tributaria Regionale era corretta nell’affermare che per un cambio di destinazione d’uso è necessario il preventivo permesso del comune. La registrazione al catasto (DOCFA) non può sostituire o sanare la mancanza del titolo edilizio, essendo un atto con finalità prevalentemente fiscali che deve comunque fondarsi su una situazione giuridicamente regolare.

Le Conclusioni

Con questa ordinanza, la Corte di Cassazione ribadisce che la regolarità urbanistica è un pilastro fondamentale del sistema catastale e tributario immobiliare. I proprietari di immobili non possono modificare arbitrariamente la destinazione d’uso per ottenere vantaggi fiscali se tale modifica non è stata preventivamente autorizzata dagli uffici tecnici comunali competenti. Qualsiasi variazione presentata tramite DOCFA priva del necessario titolo edilizio è inefficace ai fini della determinazione della rendita catastale, e l’Agenzia delle Entrate ha il diritto di ignorarla e basare l’accertamento sulla situazione legittima dell’immobile.

È possibile modificare la categoria catastale di un immobile senza un permesso del Comune?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che non è possibile un classamento dell’immobile basato su un cambio di destinazione d’uso operato dal contribuente senza l’osservanza delle prescritte autorizzazioni urbanistiche ed edilizie.

La registrazione di una variazione catastale (DOCFA) garantisce la regolarità urbanistica dell’immobile?
No. L’accatastamento, e quindi la presentazione della procedura DOCFA, non è una semplice registrazione a fini fiscali, ma presuppone la regolarità urbanistica ed edilizia del bene. Non può sanare né sostituire un titolo edilizio abilitativo mancante.

Qual è il criterio principale per determinare la rendita catastale di un immobile?
La rendita catastale si basa sulla ‘destinazione ordinaria’ dell’immobile, che viene accertata in riferimento alle sue caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche) e alle sue potenzialità d’utilizzo, purché non siano in contrasto con la disciplina urbanistica vigente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32312 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32312 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26983/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO che la rappresenta e difende ex lege

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE CAMPANIA n. 4345/2020 depositata il 29/09/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La CTR Campania, con la sentenza n. 4345/23/2020, del 8.10.2019, non notificata, in riforma della sentenza di primo grado che aveva, parzialmente, accolto il ricorso di parte contribuente, rideterminando la rendita catastale dell’immobile oggetto di cau sa in

euro 11.500,00, rigettava l’impugnazione proposta dalla contribuente NOME COGNOME di RAGIONE_SOCIALE avverso l’avviso di accertamento avente ad oggetto rettifica catastale.

I giudici territoriali osservavano che correttamente l’ufficio -confermata la categoria D7 proposta (in luogo della categoria D8) aveva determinato la rendita in euro 16.000,00 come stabilito dalla CTR con la sentenza n. 11219/23/2018 divenuta irrevocabile e richiamata nella motivazione dell’avviso impugnato, rilevando che la modifica, in termini riduttivi, proposta con DOCFA poteva essere giustificata solo in caso di sostanziali modifiche RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari idonee a comportare una riduzione del valore, nella specie non ravvisabili, come accertato dal c.t.u. designato in primo grado.
La società RAGIONE_SOCIALE COGNOME di RAGIONE_SOCIALE ricorre sulla base di sei motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE.

Con il primo motivo la società contribuente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione dell’art. 7 dello statuto del contribuente e dell’ art. 3 L. 241/1990 , per avere la CTR ritenuto motivato l’atto impositivo senza valutare le gravi lacune da cui era affetto.

Con il secondo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione dell’art. 34 quinquies d.l. n. 4/2006 nonchè dell’art. 17 r.d.l. 652/1939 e dell’art. 53 Cost. .

Assume che erroneamente i giudici regionali non avevano considerato valido il parziale cambio di destinazione d’uso da D8 (commerciale) e D7 assumendo che per ottenere il cambio di destinazione d’uso urbanistico è necessario richiedere il permesso al comune.

Con il terzo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 57, 24 comma 24, comma 2, e 32, comma 1, d.lgs. 546/1992, non avendo i giudici d’appello considerato che l’Ufficio aveva ampliato in modo illegittimo la causa petendi modificando la pretesa originariamente contenuta nell’accertamento impugnato, introducendo tardivamente, in primo grado e, successivamente con l’atto di appello, nuove censure e nuovi documenti.

Con il quarto motivo rileva, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., violazione dell’art. 132 c.p.c. per omessa indicazione RAGIONE_SOCIALE ragioni in forza della quali erano state disattese le indicazioni contenute nella perizia d’ufficio.

Con il quinto motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma 244, della l. n. 140/2014 nonché della circolare n. 6/2012 dell’RAGIONE_SOCIALE , non avendo i giudici territoriali considerato che l’Ufficio aveva violato le metodologie tecnico -operative fissate dalla legge per il classamento RAGIONE_SOCIALE u.i. di categoria ‘D’.

Con il sesto motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. per ultra(extra) petizione, per avere i giudici di appello accolto il gravame dell’ufficio ritenendo che l’accertamento fosse coperto da giudicato e che il CTU ‘aveva riproposto proprie valutazioni di calcolo del medesimo bene la cui rendita aveva già rappresentato oggetto del giudizio’.

Il primo motivo è inammissibile, atteso che la questione della motivazione dell’atto impositivo proposta in primo grado e disattesa dal primo giudice non ha costituito motivo di censura incidentale sicchè sul punto si è formato il giudicato.

Il secondo motivo è infondato: correttamente i giudici regionali hanno affermato che per ottenere il cambio di destinazione d’uso

urbanistico fosse necessario richiedere, preventivamente, il permesso al comune, come desumibile dalla normativa di settore. 8.1. Va premesso che l’art. 61 del d.P.R. n. 1142 del 1949, dispone che “il classamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento”. A norma del successivo art. 62 poi: “La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell’unità immobiliare”.
Questa Corte, in passato, ha avuto, in più occasioni, modo di chiarire che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. “destinazione ordinaria”, sicché l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica. (vedi Cass., 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., 10 giugno 2015, n. 12025; Cass., 19 dicembre 2019, n. 34002; Cass., Sez. 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., 16 novembre 2020, n. 25992; Cass., 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 9 novembre 2021, n. 32868; Cass., 5 ottobre 2023, n. 28114; Cass., 15 novembre 2024, n. 29542).
Si è pure osservato che, ai fini della classificazione di un immobile, occorre guardare alle caratteristiche strutturali dell’immobile stesso e non alla condizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (vedi Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166).

Occorre osservare che, come evidenziato dalla giurisprudenza amministrativa (vedi Consiglio di Stato, pronunzia n. 6562/18 del 20.11.2018) l’art. 8 della l. 28 febbraio 1985, n. 47 aveva stabilito la necessità di richiesta di concessione edilizia nei casi di mutamento della destinazione d’uso solo se connessa a variazione essenziali del progetto con conseguente variazione degli standard previsti dal D.M. 1444 del 2 aprile 1968, dovendosi così ritenere non necessaria la richiesta di concessione nell’ipotesi di mutamento di destinazione non connessa con modifiche strutturali dell’immobile. Il mutamento di destinazione realizzato con opere interne cui non occorreva la concessione, era assoggettato dall’art. 26 della stessa legge 47/1985 al regime dell’autorizzazione, sempreché non ‘in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati o approvati e con i regolamenti edilizi vigenti’.
L’ultima parte dell’art. 25 della l. 47/1985 cit. aveva attribuito alle Regioni il potere di fissare con legge i casi in cui il mutamento di destinazione d’uso senza opere dovesse essere sottoposto al regime dell’autorizzazione o della concessione.

Quest’ultima disposizione era stata, poi, modificata dall’art. 2, comma 60° della l.23 dicembre 1996, n. 662, che aveva riconosciuto alle Regioni la facoltà di poter applicare una disciplina uniforme agli interventi sia di carattere strutturale che funzionale, prevedendo la necessità di sottoporre a concessione edilizia i mutamenti d’uso maggiormente significativi, con maggiore impatto sull’assetto urbanistico-territoriale, ma limitando a semplice autorizzazione quelli realizzati nell’ambito di una medesima categoria funzionale. Il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico in materia edilizia) ha poi ulteriormente trattato la materia della destinazione d’uso e dei
relativi cambiamenti, stabilendo all’art.3, comma 1°, lett. a) che ‘nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione RAGIONE_SOCIALE superfici RAGIONE_SOCIALE singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso’ (lettera così modificata dall’art. 17 , comma 1, lettera a, legge 11 novembre 2014, n. 164 di conversione del decreto-legge 11 settembre 2014, n. 13); nel successivo art.10 comma 1°, lett. c) che ‘costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: … gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso…’ (lettera così modificata dall’art.17, comma 1, lettera d, legge n. 164/2014); nell’art.14 comma 1 -bis, che ‘per gli interventi di ristrutturazione edi lizia … è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico, a condizione che il mutamento di destinazione d’uso non comporti un aumento de lla superficie coperta prima dell’intervento di ristrutturazione’; all’art. 22 comma 2°, che ‘sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia’; all’art. 23 ter che ‘salva diversa previsione da parte RAGIONE_SOCIALE leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria,
ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale … la destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile … il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito’; all’art. 32, che sono ‘ … variazioni essenziali al progetto approvato … quando si verifica una o più RAGIONE_SOCIALE seguenti condizioni: a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard(s) previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968′.
Da questa complessa e articolata normativa ( ratione temporis vigente ) si è condivisibilmente affermato che il legislatore, dopo le prime incertezze, ha inteso sistemare razionalmente i casi di mutamento di destinazione che possano incidere sensibilmente sull’assetto del territorio, sottoponendone, in generale, la realizzazione al regime autorizzatorio o a quello semplificato della dichiarazione d’inizio attività.

La giurisprudenza penale, a sua volta, (cfr. Cass. n. 9894 del 20/01/2009; Cass. n. 5712 del 13/12/2013; Cass. n. 39897 del 24/06/2014; Cass. n. 26455 del 05/04/2016) ha reiteratamente chiarito che la destinazione d’uso è un elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione, individuando il bene sotto l’aspetto funzionale e specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona, come tale, soggetto di per sé all’ottenimento di un ‘titolo edilizio abilitativo’.
8.2. Ne discende che posto che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere) e che dalla normativa sopra richiamata emerge univocamente che il cambio di destinazione d’uso urbanistico è soggetto a verifiche di tipo urbanistico-edilizio da parte degli enti preposti ed a provvedimenti autorizzativi che nella specie, secondo quanto è incontroverso, non sono intervenuti, non è possibile un classamento dell’immobile fondato su una diversa destinazione d’uso operata da contribuente senza l’osservanza RAGIONE_SOCIALE prescritte autorizzazioni, non potendosi ammettere una iscrizione in catasto che prescinda dalla regolarità urbanistica del bene; l’accatastamento, infatti, non è una semplice registrazione a fini fiscali, ma presuppone la regolarità urbanistica ed edilizia.
8.3. Il motivo suddetto deve essere, pertanto respinto in applicazione del seguente principio di diritto: «In ipotesi di cambio di destinazione urbanistica operata dal contribuente, il provvedimento di classamento ed attribuzione della rendita catastale dell’immobile, a fronte di DOCFA presentata, in quanto un atto tributario riferito alle caratteristiche oggettive costruttive e tipologiche in genere del bene non può prescindere dalla verifica della regolarità urbanistica ed edilizia, non potendosi, quindi, tenere conto di un cambio di destinazione d’uso privo di un ‘titolo edilizio -urbanistico abilitativo’».
Il terzo motivo è inammissibile atteso che come chiarito, la affermazione della validità dell’atto impositivo per assenza vizi motivazionali deve ritenersi coperta da giudicato, a nulla rilevando la questione, peraltro prospettata in modo totalmente generico, circa una integrazione postuma della motivazione.

Anche il quarto motivo non coglie nel segno.

10.1. Occorre chiarire che i giudici di appello hanno spiegato le ragioni per cui le conclusioni del CTU non erano decisive nel senso di comprovare il ‘decremento’ del valore dell’immobile, testualmente precisando che: « nella relazione di consulenza tecnica le cui argomentazioni sono recepite acriticamente dal primo giudice di prime cure non è offerta contezza alcuna del consistente decremento di valore proposto dalla società contribuente (rispetto ad un valore dell’immobile di euro 800.000,00 ed una rendita catastale di euro 16.000,00 sono proposti con DOCFA un valore di euro 504.000,00 rendita di euro 10.000,88) per lavori volti a migliorare la funzionalità del bene che dovrebbero al contrario aumentare sia valore che rendita catastale; nemmeno sono descritti i lavori che sarebbero stati svolti dalla parte dopo il passaggio in giudicato della sentenza più volte richiamata, essendosi limitato il geometra COGNOME alla politica affermazione ‘di avere tenuto conto dei nuovi lavori eseguiti all’immobile in oggett o’. In altri termini il CTU ha riproposto proprie valutazioni di calcolo del mese va bene la cui rendita già rappresentato oggetto in giudizio in violazione del giudicato formatosi sul punto ed in assenza di elementi nuovi».
9.2. Ma in disparte tale profilo, va precisato che come è noto, l’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., nel testo riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia); ne consegue che, nel rigoroso rispetto RAGIONE_SOCIALE previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6), e 369, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”,
testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (tra le tante: Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, nn. 8053 e 8054; Cass., 27 novembre 2014, n. 25216; Cass. 29 ottobre 2018, n. 27415; Cass. 21 ottobre 2019, n. 26764; Cass. 12 luglio 2021, nn. 19820, 19824, 19826 e 19827; Cass. 22 luglio 2021, n. 20963; Cass. 27 luglio 2021, n. 21431; Cass., 30 maggio 2022, n. 17359; Cass. 10 novembre 2023, n. 31327; Cass. 29 dicembre 2023, n. 36426; Cass., 6 febbraio 2024, n. 3404; Cass. 21 maggio 2025, n. 13573). L’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, nel cui paradigma non è inquadrabile la censura concernente la omessa valutazione di deduzioni difensive (Cass., 14 settembre 2018, n. 26305; Cass., 6 settembre 2019, n. 22397; Cass., 11 maggio 2021, n. 12400; Cass., 24 luglio 2021, nn. 21457 e 21458; Cass. 20 dicembre 2022, n. 37346; Cass. 10 novembre 2023, n. 31327; Cass. 29 febbraio 2024, n. 5426) né l’omessa disanima di questioni o argomentazioni (Cass., Sez. 6 settembre 2019, n. 22397; Cass. 20 aprile 2021, n. 10285; Cass. 20 dicembre 2022, n. 37346; Cass. 10 novembre 2023, n. 31327; Cass. 29 febbraio 2024, n. 5426).
9.3. Appare, dunque, evidente l’inammissibilità o, comunque, la manifesta infondatezza della censura che non chiarisce quali specifici dati storici oggettivi sarebbero stati pretermessi dai giudici di appello ai quali si contesta, in ultima analisi, in modo chiaramente

inammissibile ai fini che occupano, il mancato recepimento RAGIONE_SOCIALE valutazioni tecniche operate dal perito d’ufficio.

Anche il quinto motivo non coglie nel segno.

11.1. La società contribuente si limita a dedurre, del tutto genericamente, che nella specie sarebbe stato effettuato un classamento senza seguire le indicazioni metodologiche operative obbligatorie nei procedimenti di stima RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari di categoria speciale, come previste dalle norme di legge richiamate, formulando censure ‘astratte’ a fronte del congruo accertamento in fatto compiuto dai giudici di merito.

11.2. La CTR ha chiarito le ragioni per cui la rendita di euro 16.000,00 (accertata con sentenza passata in giudicato) appariva corretta in quanto basata su un dato di fatto oggettivo (la valutazione operata con la sentenza inter partes ) precisando, con una valutazione in fatto non sindacabile in questa sede, che a fronte di una valore dell’immobile di euro 800.000,00 ed una rendita di euro 16.000,00 i valori proposti con DOCFA (valore euro 504.000,00 e rendita di euro 10.880,00) non trovavano giustificazione alcuna in difetto di prova di ‘modifiche sostanziali tali da comportare un decremento’.
11.3. Ciò premesso, risulta evidente che la parte contribuente, lungi dal denunciare l’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata dalla norma di legge richiamata allegano un’erronea ricognizione, da parte del giudice a quo , della fattispecie concreta a mezzo RAGIONE_SOCIALE risultanze di causa, operazione che non attiene all’esatta interpretazione della norma di legge, inerendo bensì alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione (cfr., ex plurimis , Sez. 5, Sentenza n. 26110 del 30/12/2015, Rv. 638171), neppure coinvolgendo, la prospettazione critica della società ricorrenti, l’eventuale falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE norme richiamate sotto il profilo dell’erronea
sussunzione giuridica di un fatto in sé incontroverso, insistendo propriamente nella prospettazione di una diversa ricostruzione dei fatti di causa, rispetto a quanto operato dal giudice di appello. Risulta, dunque, chiaro che nel caso di specie, al di là del formale richiamo, contenuto nell’epigrafe del motivo d’impugnazione in esame, al vizio di violazione e falsa applicazione di legge, l’ ubi consistam RAGIONE_SOCIALE censure sollevate deve, piuttosto, individuarsi nella negata congruità dell’interpretazione fornita dai giudici territoriali del contenuto rappresentativo degli elementi di prova complessivamente acquisiti, dei fatti di causa o RAGIONE_SOCIALE circostanze ritenute rilevanti. Si tratta, come appare manifesto, di un’argomentazione critica con evidenza diretta a censurare una (tipica) erronea ricognizione della fattispecie concreta necessariamente mediata dalla contestata valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze probatorie di causa e, pertanto, di una tipica censura diretta a denunciare il vizio di motivazione. Ciò posto, il motivo d’impugnazione così formulato deve ritenersi inammissibile, non essendo consentito alla parte censurare come violazione di norma di diritto, e non come vizio di motivazione, un errore in cui si assume che sia incorso il giudice di merito nella ricostruzione di un fatto giuridicamente rilevante, sul quale la sentenza doveva pronunciarsi (Sez. 3, Sentenza n. 10385 del 18/05/2005, Rv. 581564; Sez. 5, Sentenza n. 9185 del 21/04/2011, Rv. 616892).
Questa Corte (v.Cass.n.24298 del 29/11/2016; Cass. n. 23745 del 28/10/2020) è ferma nel ritenere che il vizio della sentenza previsto dall’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., dev’essere dedotto, a pena d’inammissibilità del motivo giusta la disposizione dell’art. 366, n. 4, c.p.c., non solo con l’indicazione RAGIONE_SOCIALE norme che si assumono violate ma anche, e soprattutto, mediante specifiche argomentazioni intellegibili ed esaurienti, intese a motivatamente dimostrare in qual modo determinate affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata debbano ritenersi in contrasto con le indicate norme
regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione RAGIONE_SOCIALE stesse fornite dalla giurisprudenza di legittimità, diversamente impedendo alla corte regolatrice di adempiere al suo compito istituzionale di verificare il fondamento della lamentata violazione. Risulta, quindi, inidoneamente formulata la deduzione di errori di diritto individuati per mezzo della sola preliminare indicazione RAGIONE_SOCIALE singole norme pretesamente violate, ma non dimostrati per mezzo di una critica RAGIONE_SOCIALE soluzioni adottate dal giudice del merito nel risolvere le questioni giuridiche poste dalla controversia, operata mediante specifiche e puntuali contestazioni nell’ambito di una valutazione comparativa con le diverse soluzioni prospettate nel motivo e non attraverso la mera contrapposizione di queste ultime a quelle desumibili dalla motivazione della sentenza impugnata. (Cass. 23233 del 2022).
Peraltro, ed ancora, il motivo si profila inammissibile nella parte in cui non ha ad oggetto il decisum della CTR ma contesta la metodologia applicata dall’Ufficio in violazione di legge; invero il sindacato della Corte di cassazione non può, invero, avere ad oggetto i motivi proposti in primo grado ed in sede di gravame, atteso che il giudizio della stessa riguarda solo la sentenza di appello che detti motivi ha o avrebbe dovuto esaminare, non anche le censure che ad essa hanno dato luogo.
12. Il sesto motivo è, anch’ esso, infondato.

La parte lamenta che la decisione si sarebbe fondata su un elemento nuovo, l’esistenza del giudicato di cui alla sentenza citata, non dedotto espressamente dall’ufficio.

Tuttavia giova replicare che avendo i giudici di appello ritenuto che l’avviso, in relazione alla quantificazione della rendita, era correttamente motivato con il richiamo alla sentenza n. 11219/23/2018, non è configurabile alcuna violazione di cui all’art . 112 c.p.c. perché, secondo l’orientamento di questa Corte,

l’interpretazione della domanda spetta al giudice del merito che non incorre in un vizio procedurale quando ‘ha svolto una motivazione sul punto, dimostrando come una certa questione dovesse ritenersi ricompresa tra quelle da decidere’. In tal caso, ‘il de dotto errore del giudice non si configura come ‘error in procedendo’, ma attiene al momento logico relativo all’accertamento in concreto della volontà della parte’ (Cass. n. 34762/2024; 27551/2024; Cass. n. 27181/2023; Cass. n. 26454/2021; Cass. n. 15452/2016; Cass. civ. n. 8953/2006; Cass. n.3702/2006, n. 3702).
Quando invece la doglianza del ricorrente, come nella fattispecie, è volta all’interpretazione del contenuto o dell’ampiezza della domanda, l’attività richiesta alla Corte di cassazione integra un accertamento in fatto, che però è per sua natura riservato al solo giudice del merito (v. così Cass., 12 agosto 2024, n. 22724; Cass., 22 febbraio 2024, n. 4739; principio enunciato da Cass. civ., 24 luglio 2008, n. 20373). (v. così Cass., 12 agosto 2024, n. 22724; Cass. civ., 22 febbraio 2024, n. 4739; principio enunciato da Cass. 24 luglio 2008, n. 20373).
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

13.1. Le spese del giudizio di legittimità, liquidate nella misura indicata in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la società ricorrente al pagamento in favore dell’ufficio controricorrente RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico di parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Tributaria in data 15 ottobre 2025 .

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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