Agevolazioni prima casa: ritardo lavori non è scusa

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3714/2025, ha negato che il ritardo nella consegna di un immobile possa costituire causa di forza maggiore per non perdere le agevolazioni prima casa. La Corte ha chiarito che l’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi riguarda il Comune in cui si trova l’immobile, non necessariamente l’abitazione acquistata. Pertanto, l’inadempimento del costruttore non esonera l’acquirente dal rispettare i termini fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Prima Casa: Casa Incompleta? Perdi il Bonus se non Sposti la Residenza

Le agevolazioni prima casa rappresentano un importante incentivo per chi acquista un’abitazione, ma sono subordinate a requisiti precisi, tra cui il trasferimento della residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi. Ma cosa succede se la casa non è pronta a causa dei ritardi del costruttore? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che l’inadempimento della ditta venditrice non costituisce una valida causa di forza maggiore per evitare la perdita dei benefici fiscali.

I Fatti del Caso: L’Acquisto e il Ritardo nei Lavori

Un contribuente aveva acquistato un immobile in costruzione, usufruendo delle agevolazioni prima casa. L’atto di compravendita prevedeva che i lavori sarebbero terminati in tempo utile per consentirgli di trasferire la residenza entro il termine di legge di 18 mesi. Tuttavia, l’impresa costruttrice non ha rispettato le scadenze, lasciando l’immobile incompleto e inabitabile. Di conseguenza, il contribuente non ha potuto trasferire la propria residenza.

L’Agenzia delle Entrate, constatato il mancato trasferimento, ha revocato i benefici fiscali, notificando un avviso di liquidazione per circa 10.000 euro, comprensivi di maggiore imposta di registro e sanzioni.

La Difesa del Contribuente e la Tesi della Forza Maggiore

Il contribuente ha impugnato l’avviso, sostenendo che il mancato trasferimento della residenza fosse dipeso da una causa di forza maggiore, ovvero l’inadempimento contrattuale del venditore. A suo dire, non poteva essere ritenuto responsabile per un ritardo a lui non imputabile. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno però respinto il suo ricorso, portando la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

Il punto centrale della difesa era che l’impedimento a vivere nella casa acquistata dovesse essere considerato un ostacolo insormontabile, che giustificava il mancato rispetto del termine fiscale.

La Decisione della Cassazione sulle agevolazioni prima casa

La Corte di Cassazione ha rigettato definitivamente il ricorso del contribuente, confermando le decisioni dei gradi precedenti. Gli Ermellini hanno ribadito un principio fondamentale in materia di agevolazioni prima casa, delineando nettamente i confini tra le obbligazioni civilistiche (tra acquirente e venditore) e quelle tributarie (tra contribuente e Stato).

Le Motivazioni: Residenza nel Comune, non Necessariamente nella Casa

La motivazione della Corte si fonda su un’interpretazione chiara della norma. La legge (d.P.R. 131/1986) richiede che l’acquirente trasferisca la residenza, entro 18 mesi, nel Comune in cui è situato l’immobile, non necessariamente nell’abitazione acquistata.

Questo significa che la causa di forza maggiore, per essere valida ai fini fiscali, deve essere un evento che impedisce il trasferimento della residenza in tutto il territorio comunale, e non solo il godimento del bene specifico. Il ritardo nei lavori di costruzione è una questione contrattuale tra le parti private e non costituisce quell’evento imprevedibile e inevitabile richiesto per configurare la forza maggiore.

La Corte ha sottolineato che l’acquirente, per non perdere il beneficio, avrebbe potuto trasferire la propria residenza in un altro immobile (ad esempio in affitto) situato nello stesso Comune. Inoltre, i giudici hanno notato che l’acquirente era a conoscenza delle difficoltà del costruttore già da prima della stipula dell’atto definitivo, il che indeboliva ulteriormente la tesi dell’imprevedibilità.

Le Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche per chi Acquista

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale rigoroso e offre importanti spunti pratici per chi acquista un immobile in costruzione con le agevolazioni prima casa:
1. Separazione dei Rapporti: Il rapporto con il Fisco è indipendente da quello con il costruttore. L’inadempimento di quest’ultimo non giustifica automaticamente il mancato rispetto degli obblighi fiscali.
2. Obbligo di Residenza Comunale: L’obbligo è di stabilire la residenza nel Comune. Se la casa acquistata non è pronta, è necessario trovare una soluzione alternativa (es. affitto) per non decadere dal beneficio.
3. La Forza Maggiore è un’Eccezione Ristretta: La forza maggiore è applicabile solo a eventi eccezionali, oggettivi e non imputabili (es. calamità naturali che rendono inaccessibile l’intero Comune), non a problematiche di natura contrattuale.

In conclusione, chi acquista una casa in costruzione deve pianificare con attenzione il trasferimento della residenza, tenendo conto che eventuali ritardi del costruttore non lo metteranno al riparo dalle conseguenze fiscali. La prudenza impone di considerare soluzioni alternative per rispettare il termine dei 18 mesi, salvaguardando così le preziose agevolazioni ottenute.

Il ritardo nella consegna di un immobile in costruzione è una causa di forza maggiore per non perdere le agevolazioni prima casa?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’inadempimento del costruttore è una questione contrattuale tra le parti e non costituisce una causa di forza maggiore idonea a giustificare il mancato trasferimento della residenza ai fini fiscali.

Per mantenere le agevolazioni prima casa, devo trasferire la residenza proprio nell’immobile acquistato?
No, la legge non lo richiede. L’obbligo consiste nel trasferire la residenza in un qualsiasi immobile situato all’interno del territorio del Comune dove si trova la casa acquistata, entro il termine di 18 mesi dall’atto di compravendita.

Cosa si intende per forza maggiore in questo contesto per salvare le agevolazioni prima casa?
Si intende un impedimento oggettivo, caratterizzato da non imputabilità, inevitabilità e imprevedibilità, che ostacoli il trasferimento della residenza nel Comune. Il ritardo nei lavori di completamento di una singola abitazione non rientra in questa categoria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3714 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3714 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso 3966/2022 proposto da:

COGNOME NOME, nato a Napoli (NA) il 19 marzo 1976 (C.F.: CODICE_FISCALE ed ivi residente, alla INDIRIZZO, rappresentato e difeso, giusta mandato allegato al ricorso, dagli Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE) ed elettivamente domiciliato in Napoli, alla INDIRIZZO (n. di fax e PEC ove si chiede vengano inviate comunicazioni e notifiche: NUMERO_TELEFONO; EMAIL);

-ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

Avviso liquidazione imposta di registro – Agevolazioni prima casa -Mancata ultimazione lavori – Causa forza maggiore

– controricorrente –

-avverso la sentenza 5255/20/2021 emessa dalla CTR Campania il 24/06/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

COGNOME NOME proponeva appello avverso la sentenza pronunciata il 9.12.2019 e depositata il 18.12.2019, con la quale la Commissione Tributaria Provinciale di Caserta aveva rigettato il ricorso da lui promosso nei confronti di un avviso di liquidazione di imposta e irrogazione di sanzioni, per complessivi euro 10.381,77, quale differenza di imposta di registro e sanzioni a seguito di revoca dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa previsti dall’art. 1 della tariffa prima parte allegata al d.P.R. n. 131/1986.
I giudici del primo grado ritenevano infondata l’eccezione proposta dal contribuente, il quale aveva dedotto che il mancato trasferimento della residenza nei termini di legge era dipeso da cause di forza maggiore, in quanto l’impresa costruttrice e venditrice dell’immobile non aveva provveduto entro il termine pattuito del 28.2.2017 alla ultimazione dei lavori di completamento e rifinitura.

La CTR della Campania rigettava il gravame, evidenziando che il d.P.R. n. 131 del 1986 subordina il riconoscimento dell’agevolazione alla circostanza che la residenza sia trasferita, nel termine di diciotto mesi, nel comune in cui è ubicato l’immobile e non necessariamente nell’abitazione acquistata, sicché possono assumere rilevanza, al fine della configurabilità della forza maggiore, solo fatti che abbiano impedito il trasferimento della residenza nel comune e che non apparivano conferenti le vicissitudini che avevano portato all’inadempim ento delle obbligazioni contrattuali da parte dell’impresa venditrice, dal momento che queste avrebbero comunque potuto determinarne la risoluzione, scelta che, tuttavia, il compratore non aveva ritenuto di fare, ben consapevole delle conseguenze sul piano fiscale.
Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME sulla base di quattro motivi. L’Agenzia delle Entrate ha resistito

con controricorso.

Considerato che

Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione della nota II bis dell’art. 1 della tariffa allegata al dPR 131/1986, in relazione all’art. 360, n. 3), c.p.c., la nullità della sentenza, perché priva di motivazione sufficiente e corretta, requisito indispensabile ex art. 132 c.p.c. per il raggiungimento dello scopo ai sensi dell’art. 156, secondo comma, c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4), c.p.c., e la motivazione assente, manifestamente ed irriducibilmente contraddittoria, perplessa ed incomprensibile con ulteriore violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, in relazione all’art. 360, n. 5), c.p.c., per non aver la CTR considerato che: 1) nell’atto di compravendita notarile del 12/2/2016 era previsto che gli immobili oggetto del preliminare del 31/7/2013 sarebbero stati completati dalla parte venditrice in data 28/2/2017 e, quindi, in tempo utile al ricorrente per poter trasferire la sua residenza; 2) la scelta di risolvere il contratto era impraticabile, in quanto lo avrebbe costretto ad un incerto iter di recupero della somma di euro 150.000,00 versata (tanto più dubbia ove si considerava che le difficoltà economiche del venditore erano ormai evidenti), sicchè era preferibile quella di stipulare l’atto pubblico e di divenire proprietario del bene il cui completamento ai fini dell’abitabilità sarebbe stato sicuro o comunque meno oneroso della perdita dell’acconto; 3) egli non poteva che confidare nel completamento delle opere da parte del venditore, così come ogni acquirente di un immobile in fase di costruzione; 4) la norma non poteva che essere nel senso che, ai fini del beneficio, l’acquirente doveva acquistare la residenza nell’immobile compravenduto, non essendo pensabile che il legislatore abbia disposto che l’acquirente dell’immobile, per conservare il beneficio, se non sia nella possibilità di abitare l’immobile, debba assumere la residenza in altro immobile del Comune dove ha acquistato.
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione della nota II bis dell’art. 1 della tariffa allegata al dPR n. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., la nullità

della sentenza siccome priva di motivazione sufficiente ex art. 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., e la motivazione assente, apparente, irriducibilmente contraddittoria, perplessa ed incomprensibile, in relazione all’art. 36 0, primo comma, n. 5), c.p.c., con conseguente ulteriore violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4), c.p.c.

Con il terzo motivo il ricorrente formula le medesime censure di cui a secondo motivo.

Con il quarto motivo il ricorrente espone le medesime censure di cui a secondo motivo.

I motivi, da trattarsi congiuntamente, siccome sovrapponibili, sono inammissibili e, comunque, infondati.

In primo luogo, il ricorrente sollecita, a ben vedere, una rivalutazione delle risultanze istruttorie, preclusa nella presente sede.

Premesso che la motivazione resa dalla CTR si pone senz’altro al di sopra del cd. minimo costituzionale (avendo la stessa evidenziato, soprattutto, che il d.P.R. n. 131 del 1986 subordina il riconoscimento dell’agevolazione alla circostanza che la residenza sia trasferita, nel termine di diciotto mesi, nel comune in cui è ubicato l’immobile e non necessariamente nell’abitazione acquistata), non si è in presenza di una violazione della fattispecie astratta, ma, semmai, di quella concreta, con la conseguenza che il contribuente avrebbe dovuto censurare, se del caso, la sentenza sul piano motivazionale. Siffatta censura, tuttavia, sarebbe stata preclusa dalla circostanza che si è al cospetto di una cd. doppia conforme, né il ricorrente ha dedotto che le decisioni adottate nei gradi di merito fossero fondate su differenti ragioni di fatto.
A tal proposito, occorre ricordare che le espressioni violazione o falsa applicazione di legge, di cui all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., descrivono i due momenti in cui si articola il giudizio di diritto: a) quello concernente la ricerca e l’interpretazione della norma ritenuta regolatrice del caso concreto; b) quello afferente l’applicazione della norma stessa una volta correttamente individuata ed interpretata. Il vizio di violazione di legge investe immediatamente la regola di diritto, risolvendosi nella negazione o
affermazione erronea della esistenza o inesistenza di una norma, ovvero nell’attribuzione ad essa di un contenuto che non possiede, avuto riguardo alla fattispecie in essa delineata; il vizio di falsa applicazione di legge consiste, o nell’assumere la fattispecie concreta giudicata sotto una norma che non le si addice, perché la fattispecie astratta da essa prevista – pur rettamente individuata e interpretata – non è idonea a regolarla, o nel trarre dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche che contraddicano la pur corretta sua interpretazione. Non rientra nell’ambito applicativo dell’art. 360, comma 1, n. 3, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa che è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato di legittimità (Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 640 del 14/01/2019; conf. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 7187 del 04/03/2022).
5.1. In ogni caso, in termini generali, in tema di imposta di registro, la fruizione delle agevolazioni cd. “prima casa” postula, nel caso di acquisto di immobile ubicato in un comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, il trasferimento della residenza entro il termine di diciotto mesi dall’atto di compravendita, salva la ricorrenza di una situazione di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula, ravvisabile a fronte di impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità, anche a titolo di colpa, inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 28838 del 08/11/2019).
In tema di benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, è, dunque, consentito il mantenimento dell’agevolazione esclusivamente qualora il trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile non sia tempestivo per causa sopravvenuta di forza maggiore, rilevando, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili alla parte obbligata, inevitabili e imprevedibili. In applicazione di tale principio, Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 1588 del 23/01/2018 (conf. Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 26328 del 19/10/2018) ha cassato la decisione impugnata che aveva riconosciuto l’esimente della forza maggiore per il ritardo connesso ai lavori di
costruzione e al completamento dell’ iter per il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile.

In particolare, la forza maggiore o il caso fortuito devono consistere in un evento inevitabile ed imprevedibile, non ravvisabile né in caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione né in caso di protrazione di lavori di straordinaria manutenzione di un immobile già edificato (Cass., Sez. 6 – 5, Sentenza n. 5015 del 12/03/2015).

In ogni caso, la causa di forza maggiore, idonea ad impedire la decadenza dell’acquirente che non abbia trasferito la propria residenza nel comune ove é situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, pur potendo riferirsi alla inutilizzabilità dello stesso per mancato compimento dei lavori o per mancato rilascio di titoli abilitativi, deve tuttavia essere caratterizzata dai requisiti della non imputabilità al contribuente, della necessità e della imprevedibilità (Cass., Sez. 6 – 5, Sentenza n. 864 del 19/01/2016).
Orbene, da un lato, l’impegno assunto dalla parte venditrice, con il preliminare del 31/7/2013, di completare i lavori in data 28/2/2017 e, quindi, in tempo utile al ricorrente per poter trasferire la sua residenza produce effetti, ai sensi dell’art. 1372 c.c., solo tra le parti contraenti (e non anche nei confronti di terzi, quale è l’amministrazione finanziaria); dall’altro lato, ben avrebbe potuto l’acquirente (ormai definitivo, a seguito della stipula dell’atto notarile di compravendita del 12.2.2016), una volta rilevato il ritardo con il quale procedevano i lavori, affidare ad altra impresa gli stessi, vieppiù se si considera che il termine finale per la loro ultimazione era stato fissato con congruo anticipo (di circa sei mesi) rispetto alla scadenza dei 18 mesi prescritta per il trasferimento della residenza e che, per sua stessa ammissione, per la medesima ragione (inadempimento della controparte nella esecuzione delle opere) egli si era visto costretto ad instaurare nel 2015 un giudizio ex art. 2932 c.c. contro gli allora promittenti venditori (i quali, per l’effetto, già avevano dato prova di non essere affidabili).
Del resto, in tema di benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, è consentito il mantenimento dell’agevolazione nei casi in cui il trasferimento

della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile non sia tempestivo per causa – sopravvenuta, imprevedibile e non addebitabile al contribuente – di forza maggiore, istituto il cui ambito applicativo non è limitato alle sole obbligazioni, il quale, tuttavia, non può consistere nella mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione sì da non poter abitare l’immobile, atteso che elemento costitutivo della fattispecie è il trasferimento della residenza non nella “prima casa” ma nel comune in cui essa si trova (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 13148 del 24/06/2016; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 13346 del 28/06/2016, secondo cui, in tema di benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, la circostanza che l’acquirente non abbia potuto trasferire la residenza nell’immobile per il mancato rilascio da parte del conduttore, nonostante la tempestiva comunicazione della disdetta, non costituisce causa di forza maggiore, atteso che l’art. 1, nota II bis, lett. a), parte prima della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 subordina il riconoscimento dell’agevolazione alla circostanza che la residenza sia trasferita, nel termine di diciotto mesi, nel comune in cui è ubicato l’immobile e non necessariamente nell’abitazione acquistata, sicché possono assumere rilevanza, al fine della configurabilità della forza maggiore, solo fatti che abbiano impedito il trasferimento della residenza nel comune).
Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita accoglimento.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 2.400,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito; ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 21.1.2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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