Agevolazioni prima casa: la data di fine lavori

Con la sentenza n. 34573 del 30/12/2019, la Cassazione Civile, Sez. V, ha stabilito un principio cruciale per le agevolazioni prima casa. Il caso riguardava la revoca del beneficio IVA al 4% a una contribuente per non aver ultimato i lavori entro tre anni. La Corte ha chiarito che il termine di decadenza per l’accertamento fiscale non decorre dalla data dell’atto di acquisto, ma dalla data di effettiva ultimazione dei lavori, attestata formalmente (es. con la dichiarazione per l’accatastamento). La prova di tale ultimazione spetta al contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 luglio 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Prima Casa: la Data di Fine Lavori Avvia i Controlli Fiscali

Ottenere le agevolazioni prima casa è un passo fondamentale per molti acquirenti, ma è essenziale conoscere gli obblighi per non perdere i benefici. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 34573/2019) ha chiarito un punto cruciale: la data che fa scattare il potere di controllo dell’Agenzia delle Entrate non è quella dell’acquisto, ma quella dell’effettiva ultimazione dei lavori. Questa decisione sottolinea l’importanza della documentazione formale e sposta l’attenzione sulla prova certa della fine del cantiere.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dal ricorso di una contribuente contro un avviso di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate. L’Amministrazione Finanziaria aveva revocato l’agevolazione IVA al 4% per l’acquisto della prima casa, sostenendo che i lavori di costruzione non fossero stati ultimati nel termine di tre anni dalla data dell’atto di acquisto, avvenuto il 23 novembre 2004.

La contribuente sosteneva di aver completato i lavori il 28 settembre 2007 (quindi entro il triennio), basandosi su dichiarazioni dei progettisti e del Comune. L’Agenzia delle Entrate, invece, faceva riferimento a una data molto successiva, il 25 marzo 2010, che corrispondeva alla dichiarazione formale di fine lavori presentata ai fini dell’accatastamento e dell’agibilità dell’immobile. La Corte di merito (CTR) aveva dato ragione all’Agenzia, ritenendo quest’ultima data come unica prova certa.

La Questione Giuridica: Decorrenza del Termine per l’Accertamento Fiscale

Il cuore della controversia legale risiede nella determinazione del dies a quo, ovvero il giorno da cui inizia a decorrere il termine di decadenza triennale concesso all’Amministrazione Finanziaria per verificare la sussistenza dei requisiti e, in caso negativo, recuperare l’imposta.

La ricorrente insisteva che tale termine dovesse partire dalla data di registrazione dell’atto di acquisto. Se così fosse, l’azione dell’Agenzia sarebbe stata tardiva. L’Agenzia, al contrario, affermava che il suo potere di controllo potesse essere esercitato solo dal momento in cui l’immobile era effettivamente completato, poiché solo allora era possibile verificare se le condizioni per il beneficio fossero state rispettate.

La Decisione della Cassazione sulle Agevolazioni Prima Casa

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della contribuente, confermando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale. I giudici hanno stabilito che il ricorso mirava a una rivalutazione delle prove, attività preclusa in sede di legittimità. La Corte ha ritenuto che i giudici di merito avessero correttamente valutato il materiale probatorio, dando prevalenza alla documentazione formale rispetto a dichiarazioni di parte.

le motivazioni

La Corte ha basato la sua decisione su principi consolidati. In primo luogo, ha ribadito che l’onere della prova per il conseguimento di un beneficio fiscale, come le agevolazioni prima casa, grava interamente sul contribuente. È quest’ultimo a dover dimostrare di aver soddisfatto tutti i requisiti previsti dalla legge.

In secondo luogo, la sentenza chiarisce che il termine triennale di decadenza per l’accertamento dell’Ufficio non può che decorrere dal momento in cui l’immobile è stato completato. Solo da quel momento, infatti, l’Amministrazione Finanziaria è messa nella condizione di poter concretamente esercitare il suo potere di controllo e verificare l’effettiva natura del bene edificato e il rispetto dei requisiti. La dichiarazione di fine lavori presentata per l’accatastamento e l’agibilità, essendo un atto formale con una specifica funzione di attestazione pubblica, è stata considerata la prova più attendibile e corretta per stabilire tale data. Le altre dichiarazioni, come quelle dei progettisti, sono state ritenute non probanti allo stesso modo.

le conclusioni

La sentenza ha importanti implicazioni pratiche per chi acquista un immobile da costruire usufruendo delle agevolazioni prima casa. La lezione principale è che non basta completare i lavori ‘di fatto’ entro i termini, ma è fondamentale formalizzare tale completamento con atti ufficiali e inequivocabili. La dichiarazione per l’accatastamento assume un ruolo centrale, diventando il riferimento temporale per il Fisco. I contribuenti devono quindi essere diligenti nel gestire la documentazione finale dei lavori, poiché da essa dipende non solo la certificazione della regolarità dell’immobile, ma anche il computo dei termini per eventuali controlli fiscali. Affidarsi a prove informali o a semplici dichiarazioni di terzi espone al rischio concreto di vedersi revocare i benefici fiscali ottenuti.

Quando inizia a decorrere il termine di tre anni per l’accertamento fiscale in caso di acquisto di immobile da costruire con le agevolazioni prima casa?
Secondo la Cassazione, il termine triennale di decadenza per l’accertamento dell’Ufficio decorre dal momento in cui l’immobile è stato completato, e non dalla data di registrazione dell’atto di acquisto, poiché solo da quel momento l’Amministrazione può verificare l’effettiva natura del bene.

Quale documento è considerato prova decisiva per l’ultimazione dei lavori ai fini fiscali?
La dichiarazione formale di fine lavori, presentata dal direttore dei lavori ai fini dell’accatastamento e dell’agibilità dell’immobile, è considerata la fonte di prova più attendibile e corretta, in quanto è un atto con una specifica funzione di attestazione ufficiale.

Su chi grava l’onere di provare la sussistenza dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa?
L’onere della prova grava interamente sul contribuente. È suo compito dimostrare di aver realizzato l’intento dichiarato nell’atto di acquisto (in questo caso, l’ultimazione dei lavori entro i termini), poiché questo rappresenta un elemento costitutivo per ottenere e mantenere il beneficio fiscale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34573 Anno 2019

2019

1446

Civile Sent. Sez. 5 Num. 34573 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/12/2019

SENTENZA

sul ricorso 21335-2014 proposto da: da :

NOME, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO GLYPHLEGALE 1/A, GLYPH STUDIO GLYPH presso lo RAGIONE_SOCIALE COGNOME GLYPH e difesa dall’avvocato rappresentata NOME COGNOME giusta delega a margine; in ROMA

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO pro INDIRIZZO

– resistente con atto di costituzione –

avverso la sentenza n. 42/2014 della COMM.TRIB.REG. di PERUGIA, depositata il 21/01/2014; REG di udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/06/2019 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME pubblica Dott

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione; udito per il resistente l’Avvocato COGNOME che ha chiesto il rigetto. per che ha

N.21335/2014 (25)

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ricorre avverso la sentenza n.42/04/14 della CTR dell’Umbria che , in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato il ricorso della COGNOME avverso l’ avviso di liquidazione 2004/IT/001066000 con cui veniva recuperato l’importo relativo alla agevolazione IVA del 4ativo ai benefici 0/o rel dell’acquisto della prima casa.

In particolare l’Agenzia delle Entrate contestava alla COGNOME di aver violato i requisiti per l’ottenimento del beneficio sull’acquisto della prima casa , per non aver ultimato i lavori nel triennio successivo alla data di acquisto dell’immobile.

I giudici della CTR , con la sentenza impugnata, accertavano che la dichiarazione formale fatta dal Direttore dei lavori di costruzione dell’immobile, presentata ai fini dell’ accatastamento ed agibilità dell’immobile, con atto prot. PG CODICE_FISCALE attestava che l’immobile in oggetto era stato ultimato il 25.03.2010, data dalla quale l’Agenzia dell’Entrate avrebbe potuto in concreto esercitare il suo effettivo potere di controllo per la verifica della sussistenza dei requisiti per l’agevolazione fiscale chiesta ed ottenuta dalla COGNOME e che non potevano ritenersi probanti né la dichiarazione dei progettisti e direttori dei lavori COGNOME e COGNOME né dichiarazione in data 5.11.2012 del Comune di Spoleto, in persona del responsabile del servizio edilizia, fatta su richiesta di parte, secondo cui l’ ultimazione dei lavo sarebbe avvenuta in data 28.09.2007 , entro i tre anni dall’atto di acquisto, facendo riferimento esclusivo al protocollo ed alle date dei permessi di costruzione e non alla successiva documentazione risultante agli atti del Comune .

MOTIVI DELLA DECISIONE

La ricorrente deduce tre motivi di ricorso:

a) violazione dell’ art. 76 d.p.r. 22 aprile 1986 n. 131, in relazione all’art. 360, n. cod.proc.civ. La ricorrente eccepisce la decadenza del termine triennale, del potere di liquidazione, perché, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, tale termine decorre dalla data di registrazione dell’atto di acquisto che, nel caso in esame, è il 23.11.2004.

b) violazione dell’art. 1, comma 6; I. 22 aprile 1982 n. 168, e dall’art. 2, comma 1 dl. 7 febbraio 1985 n. 12 conv. con modificazioni, nella I. 5 aprile 1985 n. 118, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c. . La ricorrente contesta che possa essere considerata valida prova della ultimazione dei lavori , la ricevuta dell’avvenuto deposito, alla Agenzia del Territorio, da parte della odierna ricorrente della variazione di consistenza della unità immobiliare mentre, in realtà, vera prova è il contenuto del documento , vale a dire la dichiarazione DOCFA, resa dalla ricorrente, dalla quale emergeva che la ricorrente utilizzava l’immobile come residenza fin dal
2004.

c) violazione dell’art. 1, comma 6; I. 22 aprile 1982 n. 168, e dall’art’ 2, comma 1 dl. 7 febbraio 1985 n. 12 conv. con modificazioni, nella I. 5 aprile 1985 n. 118, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c. Afferma il ricorrente che ha GLYPH n la CTR no correttamente valutato la natura della hiarazione dei Direttori dei lavori in GLYPH dic ordine alla data di fine lavori , valutata positivamente dal Comune di Spoleto e non le ha attribuito la valenza di certificazione (attestato) proveniente da pubblico ufficiale, ai sensi dell’art. 2700 cod. civ., facente pertanto prova fino a querela d falso.
I motivi di ricorso anno esaminati congiuntamente , non avendo autonoma GLYPH v rilevanza ma vertendo tutti sulla rilevanza probatoria dei documenti relativi al GLYPH procedimento autorizzativo dei lavori di costruzione relativi all’abitazione della ricorrente, ai fini della individuazione della data di completamento dell’immobile da adibire ad abitazione, che si riflette sulla decorrenza del termine di decadenza di accertamento dell’Ufficio .

Il ricorso è infondato.

In realtà, la ricorrente , apparentemente denuncia il vizio di violazione di legge ma in realtà rimette in discussione l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito ,apprezzamento che è sottratto al sindacato di legittimità, dal momento che, nell’ambito di tale sindacato, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione fatta dal giudice del merito, cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza, e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione: cfr. Cass. 22901/05, 15693/04, 11936/03, 7921 / 2011.In altri termini con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, proponendo una propria diversa interpretazione, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie operate dai giudici del merito poiché la revisione degli accertamenti di fatto compiuti da questi ultimi è preclusa in sede di legittimità Cass.n.29404/2017).
Sta di fatto che la sentenza impugnata esamina compiutamente il materiale probatorio, anche quello specificamente richiamato nelle deduzioni dalla ricorrente e ne esclude la rilevanza probatoria luta dalla parte con una motivazione GLYPH vo coerente e priva di vizi evidenti. Afferma , infatti la CTR che << a tale GLYPH, può fine ,ritenersi probante né la dichiarazione dei progettisti e direttori dei lavo COGNOME e COGNOME né la dichiarazione in data 5.11.2012 del Comune di Spoleto in persona del responsabile del servizio edilizia fatta su richiesta di parte, secondo cui
I’ ultimazione dei lavori sarebbe avvenuta in data 28.09.2007 , entro i tre anni dall’atto di acquisto, facendo riferimento esclusivo al protocollo ed alle date dei permessi di costruzione e non alla successiva documentazione risultante agli atti del Comune…» di contro ,valutando corretta fonte di prova la dichiarazione formale fatta dal direttore dei lavori di costruzione dell’immobile , presentata ai fin dell’accatastamento e dell’agibilità dell’immobile, e quindi presente agli del Comune con una specifica funzione di attestazione « ..in cui il direttore dei lavori aveva dichiarato che l’immobile in oggetto era stato ultimato il 25.03.2010, data dalla quale l’Agenzia dell’Entrate avrebbe potuto in concreto esercitare il suo effettivo potere di controllo per la verifica della sussistenza dei requisiti per l’agevolazione fiscale chiesta ed ottenuta dalla Clementini » . Ed infatti, l’onere della prova della realizzazione dell’intento, dichiarato dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, grava sul contribuente medesimo prechè tale intento rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio fiscale richiesto (Cass. n. 20376/2006). Il termine triennale di decadenza dell’accertamento dell’Ufficio decorre dal momento in cui l’immobile è stato completato poiché solo da tale momento per l’Amministrazione finanziaria è possibile accertare l’esatta natura del bene edificato (Cass. n. 32121/2018). ”
Alla luce delle considerazioni che precedono , il ricorso deve essere rigettato e la ricorrente , attesa la soccombenza, condannata al pagamento delle spese come da dispositivo.

P. Q. M.

La Corte, Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate per compensi in € 2000,00 , oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art.13 comma 1 quater del DPR n.115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art,13.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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