Agevolazioni prima casa: basta la scrittura privata

La Corte di Cassazione ha stabilito che per non perdere le agevolazioni prima casa in caso di vendita e successivo riacquisto entro un anno, è sufficiente un contratto di compravendita stipulato tramite scrittura privata. La sua registrazione conferisce data certa all’atto, rendendo non necessaria la trascrizione nei registri immobiliari, la quale serve solo a rendere l’acquisto opponibile a terzi e non a certificarne la validità ai fini fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni prima casa: per il riacquisto basta la scrittura privata

Le agevolazioni prima casa rappresentano un importante incentivo per chi acquista un’abitazione principale, ma sono soggette a regole precise. Una di queste riguarda la vendita dell’immobile entro cinque anni: per non perdere i benefici, è necessario riacquistare un’altra abitazione entro un anno. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un aspetto fondamentale di questo processo: la forma dell’atto di riacquisto. Secondo i giudici, una scrittura privata registrata è sufficiente, senza che sia necessaria la trascrizione nei registri immobiliari.

I Fatti di Causa: la contestazione del Fisco

Il caso ha origine dalla vicenda di un contribuente che, dopo aver venduto l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima del decorso di cinque anni, aveva provveduto a riacquistare un’altra abitazione entro l’anno successivo. Tuttavia, questo secondo acquisto era avvenuto tramite una scrittura privata non autenticata e non trascritta nei registri immobiliari.

L’Agenzia delle Entrate, ritenendo tale modalità non idonea a soddisfare i requisiti di legge, aveva notificato al contribuente un avviso di liquidazione, dichiarandolo decaduto dai benefici fiscali e richiedendo il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ordinaria. La controversia è così approdata in tribunale, giungendo fino alla Corte di Cassazione.

La Questione Giuridica e le Agevolazioni Prima Casa

Il nodo centrale della questione era stabilire se, ai fini del mantenimento delle agevolazioni prima casa, l’atto di riacquisto dovesse obbligatoriamente essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata e trascritta, oppure se fosse sufficiente una semplice scrittura privata registrata.

La normativa di riferimento (art. 1, nota II-bis della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986) parla genericamente di “acquisto” di un altro immobile da adibire ad abitazione principale. L’interpretazione di questo termine è stata al centro del dibattito: l’acquisto si perfeziona con il semplice accordo scritto o richiede le formalità della trascrizione per essere valido ai fini fiscali?

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, fornendo un’interpretazione chiara e favorevole al contribuente. I giudici hanno sottolineato una distinzione cruciale tra la validità del contratto e la sua opponibilità a terzi.

1. Validità dell’Acquisto: Per il trasferimento della proprietà di un bene immobile, il Codice Civile (art. 1350) richiede la forma scritta. Una scrittura privata è, quindi, un atto pienamente valido ed efficace per trasferire la proprietà tra le parti che lo sottoscrivono.
2. Ruolo della Trascrizione: La trascrizione dell’atto nei registri immobiliari (art. 2644 c.c.) non incide sulla validità del trasferimento, ma serve a renderlo “opponibile” a terzi. In altre parole, la trascrizione risolve i conflitti tra più acquirenti dello stesso bene dallo stesso venditore, garantendo il diritto a chi ha trascritto per primo. L’Amministrazione Finanziaria, in questo contesto, non è considerata un “terzo” ai sensi di tale norma.
3. L’Importanza della Data Certa: Ai fini fiscali, l’elemento fondamentale è dimostrare che il riacquisto sia avvenuto entro il termine di un anno dalla vendita del precedente immobile. La registrazione della scrittura privata presso l’Agenzia delle Entrate conferisce all’atto una “data certa”, che prova in modo inconfutabile il momento in cui l’acquisto si è perfezionato.

La Corte ha ribadito che, per conservare le agevolazioni prima casa, è necessario un acquisto effettivo della proprietà (e non un semplice contratto preliminare), ma questo si realizza con la stipula di un contratto di compravendita in forma scritta, la cui data sia certificata dalla registrazione.

Le Conclusioni

La decisione della Corte di Cassazione ha importanti implicazioni pratiche. Viene confermato il principio secondo cui, per evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa, non è necessario sostenere i costi di un atto notarile trascritto per il riacquisto. È sufficiente stipulare una scrittura privata di compravendita e registrarla tempestivamente. Questo atto, avente data certa, è la prova necessaria e sufficiente per dimostrare al Fisco di aver rispettato i termini di legge e di aver diritto al mantenimento dei benefici fiscali. La formalità della trascrizione rimane essenziale per la protezione del proprio diritto di proprietà nei confronti di terzi, ma non è un requisito richiesto dalla normativa fiscale per questo specifico scopo.

È necessario un atto pubblico notarile per il riacquisto di un immobile al fine di mantenere le agevolazioni prima casa?
No. Secondo la Corte di Cassazione, per non perdere i benefici è sufficiente un acquisto formalizzato tramite una scrittura privata, a condizione che questa venga registrata per ottenere una data certa.

Qual è la funzione della trascrizione di un atto di compravendita immobiliare?
La trascrizione serve a rendere l’acquisto opponibile a terzi, cioè a far valere il proprio diritto di proprietà contro chiunque altro possa vantare diritti sullo stesso immobile. Non incide sulla validità del contratto tra le parti (acquirente e venditore) né è un requisito per mantenere le agevolazioni prima casa.

Cosa si intende per “acquisto” ai fini delle agevolazioni prima casa quando si riacquista un immobile entro un anno?
Per “acquisto” si intende l’effettivo trasferimento del diritto di proprietà, che si perfeziona con la stipula di un contratto definitivo di compravendita in forma scritta (come una scrittura privata). Non è sufficiente, invece, la stipula di un contratto preliminare, che ha solo effetti obbligatori tra le parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3696 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3696 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso 3017/2019 proposto da:

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE, residente in Grosseto, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME del Foro di Grosseto (C.F.: CODICE_FISCALE, come da procura a margine del presente atto; comunicazioni all’indirizzo di posta elettronica certificata “EMAIL oppure al fax n. NUMERO_TELEFONO;

– controricorrente –

Avviso liquidazione imposte registro ed ipocatastali -Agevolazioni prima casa Acquisto con scrittura privata non trascritta

-avverso la sentenza 1140/8/2018 emessa dalla CTR Toscana l’11 /06/2018 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

COGNOME NOME proponeva ricorso avverso un avviso di liquidazione per imposte di registro ed ipocatastali con il quale l’amministrazione finanziaria lo aveva dichiarato decaduto dalle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, avendo egli acquistato un’unità abitativa in Grosseto, per la quale aveva fruito delle dette agevolazioni, che poi aveva ceduto nel quinquennio per riacquistare, entro l’anno, altra abitazione mediante scrittura privata non autenticata e non trascritta.
La CTP di Grosseto rigettava il ricorso, ritenendo che la detta modalità di acquisto non potesse soddisfare le prescrizioni della legislazione tributaria necessarie al fine di mantenere l’agevolazione fiscale in caso di riacquisto infrannuale di un immobile.

Sull’impugnazione del contribuente, la CTR della Toscana accoglieva il gravame, affermando che, al fine di mantenere le agevolazioni fiscali sulla prima casa, era sufficiente che l’immobile acquistato fosse esistente dal punto di vista strettamente urbanistico e, cioè, almeno ‘al rustico’, vale a dire comprensivo delle mura perimetrali e della copertura completa.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di tre motivi. COGNOME NOME ha resistito con controricorso.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 36, comma 2, d.lgs. n. 546/1992 e 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., per aver la CTR reso una motivazione svincolata dal thema decidendum .

Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, in via subordinata, la violazione dell’art. 53 d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., per non aver la CTR dichiarato inammissibile l’appello

proposto dal contribuente, nonostante fosse privo dell’indicazione dei motivi specifici di impugnazione.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, in via subordinata, la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1, nota II -bis), della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, del n. 21 della Tabella A, parte I, allegata al d.P.R. n. 633/1972, dell’art. 1 8 d.P.R. n. 601/1973 e degli artt. 2643, 2644 e 2657 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR tenuto conto che, al fine di impedire la decadenza dal trattamento agevolato per vendita infraquinquennale, non è sufficiente un acquisto sulla base di una mera scrittura privata.
4. Il secondo motivo è infondato.

Invero, ai fini della specificità dei motivi richiesta dall’art. 342 c.p.c., l’esposizione delle ragioni di fatto e di diritto, invocate a sostegno dell’appello, possono sostanziarsi anche nella prospettazione delle medesime ragioni addotte nel giudizio di primo grado, purchè ciò determini una critica adeguata e specifica della decisione impugnata e consenta al giudice del gravame di percepire con certezza il contenuto delle censure, in riferimento alle statuizioni adottate dal primo giudice (Cass., Sez. U, Sentenza n. 28057 del 25/11/2008; conf. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 25218 del 29/11/2011, Cass., Sez. 1, Sentenza n. 2814 del 12/02/2016).
In particolare, in tema di contenzioso tributario, la mancanza o l’assoluta incertezza dei motivi specifici dell’impugnazione, le quali, ai sensi dell’art. 53, comma 1, del d.lgs. n. 546 del 1992, determinano l’inammissibilità dell’appello, non sono ravvisabili qualora il gravame, benché formulato in modo sintetico, contenga una motivazione interpretabile in modo inequivoco, potendo gli elementi di specificità dei motivi ricavarsi, anche per implicito, dall’intero atto di impugnazione considerato nel suo complesso, comprese le premesse in fatto, la parte espositiva e le conclusioni; ciò in quanto l’articolo citato deve essere interpretato restrittivamente, in conformità all’art. 14 disp. prel. c.c., trattandosi di disposizione eccezionale che limita l’accesso alla giustizia, dovendosi pertanto consentire, ogni qual volta nell’atto sia comunque espressa la
volontà di contestare la decisione di primo grado, l’effettività del sindacato sul merito dell’impugnazione (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 15519 del 21/07/2020; Cass., Sez. 5, Sentenza n. 707 del 15/01/2019). E così nel processo tributario la riproposizione a supporto dell’appello delle ragioni inizialmente poste a fondamento dell’impugnazione del provvedimento impositivo (per il contribuente) ovvero della dedotta legittimità dell’accertamento (per l’Amministrazione finanziaria), in contrapposizione alle argomentazioni adottate dal giudice di primo grado, assolve l’onere di impugnazione specifica imposto dall’art. 53 del d.lgs. n. 546 del 1992, quando il dissenso investa la decisione nella sua interezza e, comunque, ove dall’atto di gravame, interpretato nel suo complesso, le ragioni di censura siano ricavabili, seppur per implicito, in termini inequivoci (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 32954 del 20/12/2018).
Del resto, l’esame dei singoli passaggi della stessa è inutile, una volta che l’appellante abbia esposto argomentazioni incompatibili con le stesse premesse del ragionamento della sentenza impugnata (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 15936 del 23/10/2003; conf. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 6761 del 06/04/2004, Cass., Sez. 1, Sentenza n. 20101 del 17/10/2005).

Nel caso di specie, dall’atto di appello trascritto alle pagine da 10 a 12 del ricorso per cassazione si evince che le doglianze del contribuente reiteravano quelle formulate in primo grado, concentrandosi soprattutto sul rilievo secondo cui, essendo stato il mutuo edilizio richiesto originariamente dalla società venditrice (e costruttrice) frazionato solo in data 5.11.2013 con atto trascritto il 21.11.2013, prima di tale data non sarebbe stato possibile procedere all’acquisto dell’immobile sotto la forma dell’atto pubblico e, quindi, trascrivibile da parte dell’acquirente.
5. In applicazione del principio della ‘ragione più liquida’ va, poi, analizzato prioritariamente il terzo motivo, che è infondato, con conseguente assorbimento del primo.

E’ opportuno premettere che, nella fattispecie in esame, il contribuente non ha invocato l’esimente della forza maggiore. Ragion per cui non può trovare applicazione il principio secondo cui, in tema di agevolazioni fiscali ‘prima

casa’, qualora l’acquirente trasferisca l’immobile prima di cinque anni dalla data del suo acquisto, procedendo poi ad acquistarne un altro, da adibire a propria abitazione principale, oltre il termine di un anno dal predetto trasferimento, la decadenza dal beneficio fiscale resta impedita ove ciò sia dovuto ad una causa di forza maggiore, da intendersi come un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 6076 del 09/03/2017).
Ciò debitamente premesso, il contribuente che abbia venduto l’immobile entro cinque anni dall’acquisto, per evitare la decadenza dal beneficio, è tenuto a comprare, entro un anno dall’alienazione, altro immobile da adibire a propria abitazione principale, non essendo, invece, prescritto dalla norma che il detto acquisto, oltre a dover osservare la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c., debba anche rinvestire la forma di un atto pubblico o di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata (o accertata giudizialmente) ai fini della trascrizione. Invero, la trascrizione degli atti di trasferimento di beni immobili non attiene alla validità del contratto di trasferimento dell’immobile, ma si riflette solo sull’opponibilità di tale contratto ai terzi che abbiano acquisito diritti sull’immobile oggetto del trasferimento (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 4994 del 06/05/1991). In quest’ottica, non può, semmai, considerarsi sufficiente la stipula di un contratto preliminare, che ha effetti solo obbligatori, atteso che per “acquisto”, ai sensi dell’art. 1, nota II bis, comma 4, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 17151 del 29/07/2014; conf. Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 10562 del 01/04/2022). Invero, come si desume dalla lettera e della ratio dell’art. 1, nota II bis, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, occorre aver già trasferito non il possesso o la detenzione, ma la proprietà di altri immobili (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 15264 del 21/07/2015).
Parimenti, la decadenza dall’agevolazione prima casa, per avere il

contribuente trasferito, per atto a titolo oneroso o gratuito, l’immobile acquistato con l’agevolazione medesima prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto non è evitata ove, entro un anno dall’alienazione di tale bene, proceda all’acquisto della nuda proprietà di un altro immobile, atteso che lo stesso non può essere adibito, come necessario per il mantenimento del beneficio, ad abitazione principale (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 17148 del 28/06/2018).
Del resto, come si desume dal tenore letterale dell’art. 1, nota II bis, n. 4, parte prima, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, il contribuente che, venduto, prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, l’immobile per il quale abbia usufruito dei benefici, ne abbia poi acquistato un altro entro un anno dall’alienazione, può conservare l’agevolazione solo se trasferisca la propria residenza nel nuovo immobile, giustificandosi la differenza rispetto alla prima compravendita, relativamente alla quale è sufficiente stabilire la residenza nel comune ove è ubicato il bene, attesa l’intenzione del legislatore di non favorire operazioni meramente speculative (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 13343 del 28/06/2016).
Senza tralasciare che, in relazione all’art 2644 c.c., il quale stabilisce la inefficacia degli atti soggetti a trascrizione ‘riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anterior mente alla trascrizione degli atti medesimi’, deve ritenersi ‘terzo’ colui che dallo stesso dante causa abbia acquistato sull’immobile il medesimo diritto da altri acquistato in precedenza o un diritto con questo incompatibile (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2338 del 21/04/1981), e non già l’amministrazione finanziaria in quanto tale.
Pertanto, va ribadito il principio per cui <> (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 12813 del 13/05/2021).

<> (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 20957 del 01/07/2022).
Nel caso di specie, è la stessa Agenzia ad aver ammesso (pag. 5 del ricorso) che la scrittura privata di compravendita con la quale il contribuente ha acquistato, entro l’anno, la nuova unità abitativa aveva data certa, per essere stata registrata a Grosse to il 12.5.2010 e, quindi, entro l’anno da quando (14.5.2009) il medesimo aveva alienato la precedente unità acquistato con le agevolazioni della ‘prima casa’.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 quater, dPR 30 maggio 2002, nr. 115 (Cass. Sez. 6 – Ordinanza nr. 1778 del 29/01/2016).

P.Q.M.

Rigetta il secondo ed il terzo motivo del ricorso e dichiara assorbito il primo;

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in euro 2.000,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi, al 15% per spese generali e agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 21.1.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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