Agevolazioni fiscali terreni: la Cassazione decide

Una società agricola si è vista negare le agevolazioni fiscali sull’acquisto di un diritto di superficie su terreni agricoli. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo due principi chiave: le agevolazioni fiscali terreni non spettano se il Comune, al momento dell’atto, non è più classificato come ‘montano’ dalla normativa vigente. Inoltre, è necessario dimostrare l’effettiva e diretta coltivazione del fondo, non essendo sufficiente la sola qualifica di società agricola.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Fiscali Terreni: Quando il Beneficio Svanisce

Le agevolazioni fiscali terreni agricoli rappresentano un importante incentivo per lo sviluppo del settore primario. Tuttavia, per poterne beneficiare, è fondamentale rispettare scrupolosamente tutti i requisiti previsti dalla legge, sia oggettivi che soggettivi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito questo principio, negando i benefici a una società agricola per la mancanza di due presupposti essenziali: la classificazione del terreno in un ‘Comune montano’ e la prova dell’effettiva coltivazione diretta. Analizziamo insieme la vicenda e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti del Caso

Una società agricola aveva richiesto le agevolazioni fiscali previste per la piccola proprietà contadina in relazione alla costituzione di un diritto di superficie su alcuni terreni. La società riteneva di averne diritto in quanto i terreni erano situati in un Comune che, storicamente, era inserito negli elenchi dei Comuni montani.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, notificava un avviso di liquidazione per recuperare le imposte non versate, sostenendo che i benefici non fossero dovuti. La Commissione Tributaria Regionale dava ragione all’Amministrazione Finanziaria e il caso giungeva dinanzi alla Corte di Cassazione a seguito del ricorso della società contribuente.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società, confermando la legittimità del recupero fiscale. La decisione si fonda su una duplice argomentazione che chiarisce in modo definitivo i presupposti per l’accesso alle agevolazioni fiscali terreni in Comuni montani.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha smontato la tesi della società ricorrente analizzando due aspetti cruciali: il requisito territoriale e quello oggettivo.

Il Requisito Territoriale: Conta la Classificazione Attuale del Comune

Il primo punto contestato riguardava la natura ‘montana’ del Comune dove si trovavano i terreni. La società faceva affidamento su vecchi elenchi (legge n. 657 del 1957) che includevano il Comune in questione. La Cassazione ha però chiarito che tali elenchi non sono più in vigore, essendo stati superati da normative successive (come la legge n. 97 del 1994 e il d.l. n. 112 del 2008).

Il principio fondamentale è che la verifica del requisito territoriale deve essere effettuata al momento della stipula dell’atto. Se, a quella data, la legislazione vigente non classifica più il Comune come montano, il beneficio fiscale non può essere concesso. La natura del terreno non è immutabile, ma dipende dalla classificazione normativa in vigore. In questo caso, il Comune aveva perso tale qualifica, rendendo inapplicabile l’agevolazione.

Requisiti Oggettivi per le Agevolazioni Fiscali Terreni: Non Basta la Forma Societaria

La Corte ha inoltre specificato che, anche se il requisito territoriale fosse stato soddisfatto, la società non avrebbe comunque avuto diritto al beneficio. Le norme sulle agevolazioni fiscali terreni (come l’art. 2 del d.lgs. n. 99 del 2004) mirano a promuovere il riordino della piccola proprietà contadina e a incentivare chi coltiva direttamente la terra.

Di conseguenza, non è sufficiente essere una società agricola sulla carta. È necessario fornire la prova rigorosa di svolgere un’effettiva attività agricola e di condurre direttamente i terreni, secondo quanto previsto dall’art. 2135 del codice civile. La semplice costituzione di una società con oggetto agricolo non basta a dimostrare il possesso dei requisiti oggettivi. La società ricorrente non aveva provato di aver mai svolto attività agricola sui fondi, limitandosi a far valere la propria ragione sociale. Questo, per la Corte, è insufficiente per ottenere i benefici fiscali, la cui interpretazione deve essere sempre restrittiva.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre due importanti lezioni pratiche. In primo luogo, prima di compiere operazioni immobiliari confidando in benefici fiscali legati alla localizzazione, è indispensabile verificare la normativa aggiornata che classifica il territorio. Le classificazioni passate non offrono alcuna garanzia. In secondo luogo, le società agricole devono essere consapevoli che per accedere alle agevolazioni fiscali terreni è richiesta la prova concreta e rigorosa dell’attività di coltivazione diretta. La finalità delle norme di favore è sostenere l’agricoltura attiva, non la mera detenzione di immobili a scopo speculativo o di rendita.

Per ottenere le agevolazioni fiscali, è sufficiente che un terreno si trovasse in un Comune storicamente classificato come montano?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la classificazione del Comune come ‘montano’ deve sussistere al momento della stipula dell’atto. Se la legislazione successiva ha modificato tale classificazione, il beneficio non spetta, anche se in passato il Comune era considerato montano.

Una società agricola ha automaticamente diritto alle agevolazioni fiscali per l’acquisto di terreni?
No. Non basta la forma societaria o la ragione sociale. La società deve dimostrare di rispettare tutte le condizioni oggettive previste dalla legge, in particolare quella di coltivare direttamente il fondo. L’obiettivo della norma è incentivare l’effettiva attività agricola, non la mera proprietà terriera.

La normativa regionale può definire i presupposti per un’agevolazione fiscale stabilita da una legge statale?
Sì, entro certi limiti. La Corte ha spiegato che la legge statale disciplina l’imposta e le sue esenzioni, ma può demandare alla legislazione regionale o ad atti amministrativi la delimitazione di presupposti materiali, come l’individuazione dei Comuni montani. Questo non costituisce una violazione della riserva di legge statale in materia tributaria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 718 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 718 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 10/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4468/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE difesa e rappresentata dall’Avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE, difesa e rappresentata dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. SARDEGNA n. 592/2021 depositata il 16/09/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Fatti di causa

La CTR con la sentenza in epigrafe indicata ha accolto l’appello dell’Agenzia delle entrate con la conferma dell’avviso di liquidazione impugnato (recupero delle imposte relative alle agevolazioni fiscali previste dall’art. 9, d.P.R. 601 del 1973);

ricorre in cassazione la società contribuente con sei motivi di ricorso;

resiste con controricorso l’Agenzia delle entrate che chiede il rigetto del ricorso.

…

Ragioni della decisione

Il ricorso risulta infondato e deve respingersi, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese e al raddoppio del contributo unificato.

La sentenza impugnata ha ritenuto non dovute le agevolazioni fiscali in quanto i terreni ( oggetto dell’atto notarile del 26 aprile 2012 -registrato il 18 maggio 2012 -per la costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli del Comune di Santaldi in Sardegna) non potevano considerarsi siti in un Comune montano; argomentava poi che, comunque, la società ricorrente non aveva la qualifica di coltivatore diretto e la costituzione del diritto di superficie non rientrava, in ogni caso, nella nozione di accorpamento o arrotondamento di altra proprietà coltivatrice.
I primi tre motivi di ricorso si analizzano unitariamente in quanto logicamente connessi. Con il primo motivo si prospetta la violazione dell’art. 9, d.P.R. n – 601 del 1973 e della l. regionale n. 12 del 2005, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; con il secondo motivo si prospetta la violazione dell’art. 112 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. (omessa pronuncia sulla eccepita incostituzionalità della normativa in

relazione agli art. 23 e 117 della Costituzione; con il terzo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione degli art. 23 e 117 della Costituzione.

La questione concerne la sussistenza o no del requisito della natura dei terreni, se posti in un Comune montano o no (art. 9, d.P.R. 601 del 1973).

La sentenza impugnata, contrariamente alla decisione di primo grado, ritiene l’insussistenza del requisito, in quanto l’elenco della Commissione censuaria centrale (nel quale era inserito il Comune in oggetto, l. n. 657 del 1957) doveva ritenersi non più in vigore, poiché abrogato con il d.l. n. 112 del 2008 (art. 24). Per la decisione di secondo grado la l. n. 97 del 1994, in materia di nuove disposizioni per le zone montane, ‘consente l’applicazione dei vecchi criteri fissati dalle precedenti leggi sui territori montani solo in mancanza di delimitazione dei territori delle Comunità montane da parte delle Regioni’. Nell’aggiornamento degli elenchi, in base alla citata disposizione normativa, il Comune di Santadi non rientra tra quelli montani, con la logica conseguenza dell’insussistenza dei presupposti per i benefici fiscali previsti solo per i territori ricompresi nei Comuni montani.
Per la società ricorrente il rinvio operato dalla norma sarebbe un rinvio materiale recettizio (statico) e non dinamico. Inoltre, per la ricorrente, nessuna norma avrebbe abolito gli elenchi che resterebbero validi; la normativa regionale, infatti, non potrebbe variare una legislazione statale in materia di tributi.

I motivi non possono condividersi. L’agevolazione fiscale di assoluto rilievo -di cui all’art. 9, citato, compete solo ai terreni siti in un Comune montano, al momento della stipula dell’atto interessato alla registrazione. Se un terreno era considerato montano in precedenza e poi (al m omento della stipula dell’atto e alla sua registrazione) perde tale caratteristica (per ogni evenienza) i benefici non spettano.

La legislazione successiva ha fatto perdere al Comune in oggetto la sua natura di Comune montano. Circostanza questa pacifica e non contestata, neanche nel ricorso in cassazione, che prospetta una vigenza nel tempo degli elenchi della Commissione censuaria centrale.

Non sussiste neanche una violazione della riserva di legge statale sulla materia in quanto è proprio con legge statale che si è disposta la modifica dell’assetto delle zone da considerare montane (vedi art. 28 l. n. 142 del 1990 -successivamente abrogato dal d. lgs. n. 267 del 2000 (Testo unico degli enti locali).

La determinazione dei Comuni montani, pur disposta con atti amministrativi o con legge della Regione, non viola la riserva di legge statale (art. 23 e 117 della Costituzione), in quanto si limita ad individuare un semplice presupposto materiale, per la spettanza dei benefici fiscali, disciplinati sempre con legge statale.

L’esercizio della potestà legislativa , in materia tributaria, risulta consentita nei soli limiti previsti dalla legge statale; in materia è la legge statale che ha disciplinato organicamente l’imposta e le sue esenzioni, demandando alla legislazione regionale solo la delimitazione di presupposti materiali per l’individuazione dei Comuni montani (vedi per la c.d. ecotassa Sez. 5 – , Ordinanza n. 20614 del 31/07/2019, Rv. 654857 -01). Del resto, lo stesso elenco compilato dalla commissione censuaria centrale (al quale si richiama la ricorrente) sarebbe in violazione della riserva di legge statale, se si seguisse l’impostazione giuridica della società contribuente.
Infondato, ed assorbente degli ulteriori motivi, l’ultimo motivo del ricorso in cassazione (violazione e falsa applicazione dell’art. 2, d. lgs. n. 99 del 2004, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.).

Deve darsi continuità all’indirizzo di questa Corte di Cassazione che ha ritenuto, per la spettanza delle agevolazioni, la necessaria sussistenza (anche) per le società agricole dei requisiti oggettivi

necessari al fine di promuovere il riordino della piccola proprietà contadina. Trattandosi di norma che stabilisce agevolazioni fiscali l’interpretazione deve essere , infatti, restrittiva (vedi Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 28055 del 14/10/2021, Rv. 662474 -01).

In tema di agevolazioni tributarie relative all’imposizione indiretta e creditizia, l’art. 2 del d.lgs. n. 99 del 2004, nel parificare il trattamento fiscale tra persona fisica con qualifica di coltivatore diretto e società con qualifica di imprenditore agricolo professionale, presuppone, comunque, il rispetto delle condizioni oggettive, necessarie al fine di promuovere il riordino della piccola proprietà contadina, stabilite dalla l. n. 604 del 1954, che prevede, tra l’altro, all’art. 7 la decadenza del beneficio per coloro che non coltivino direttamente il fondo. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha rigettato il ricorso della società contribuente e ne ha confermato la decadenza dall’agevolazione, risultando il fondo concesso in affitto a terzi alla data dell’atto) (Sez. 5, Sentenza n. 21609 del 26/10/2016, Rv. 641556 -01; vedi anche Sez. 5, Sentenza n. 21610 del 26/10/2016, Rv. 641557 -01; Sez. 5, n. 28369 del 2022; Sez. 5, n. 28554 del 2022).
La ricorrente si limita a considerare la ragione sociale quale unico elemento per la spettanza delle agevolazioni, mentre la controricorrente specifica come la società agricola non aveva mai svolto attività agricola («In tema di imposta di registro, ai fini dell’agevolazione prevista per le società agricole dall’art. 2, commi 1 e 2, d.lgs. n. 99 del 2004, lo svolgimento in modo esclusivo delle attività elencate nell’art. 2135 c.c. deve essere effettivo e non formale, considerata la “ratio” di tale norma di incentivare le società che realmente svolgono in tal modo tali attività e quelle ad esse connesse; pertanto, il contribuente deve fornire la prova rigorosa della sussistenza delle condizioni previste dall’indicata norma codicistica e, in particolare, di condurre i terreni stessi e che su questi persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale, non essendo sufficiente
la costituzione di una società semplice diretta alla coltivazione del fondo, in quanto è necessario provare l’effettivo esercizio dell’impresa» Sez. 5 – , Ordinanza n. 11583 del 03/05/2023, Rv. 667884 -01 e Sez. 5 – , Sentenza n. 11320 del 12/06/2020, Rv. 657886 – 01).

I restanti motivi restano, pertanto, assorbiti, in quanto la mancanza del presupposto della natura dei terreni (non siti in un Comune montano) e del requisito oggettivo della coltivazione esclude, comunque, la spettanza dei benefici fiscali.

…

P.Q.M.

rigetta il ricorso;

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 7.600,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il 25/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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