Agevolazione prima casa: cambio d'uso e nuovo acquisto

Una contribuente ha modificato la destinazione d’uso della sua prima casa in ufficio. Poco dopo, ha acquistato un nuovo immobile richiedendo l’agevolazione prima casa. La Corte di Cassazione ha confermato il suo diritto al beneficio, stabilendo che il criterio determinante è la classificazione catastale al momento del nuovo acquisto. Poiché il primo immobile non era più accatastato come abitazione, la contribuente soddisfaceva i requisiti di legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione Prima Casa: Legittimo il Nuovo Acquisto Dopo il Cambio d’Uso del Vecchio Immobile

L’acquisto di un’abitazione rappresenta un passo fondamentale, e l’agevolazione prima casa è uno strumento cruciale per alleggerire il carico fiscale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un aspetto molto dibattuto: è possibile beneficiare nuovamente dell’agevolazione dopo aver cambiato la destinazione d’uso di un immobile precedentemente acquistato con lo stesso beneficio? La risposta, basata su un criterio oggettivo, è affermativa e offre importanti spunti per i contribuenti.

I Fatti del Caso

La vicenda riguarda una contribuente che, dopo aver acquistato un immobile usufruendo dell’agevolazione ‘prima casa’, ne aveva successivamente modificato la destinazione d’uso, trasformandolo da abitazione (categoria catastale A/2) a ufficio privato (categoria A/10). A soli tre giorni di distanza da questa variazione catastale, la stessa contribuente acquistava un nuovo appartamento ad uso abitativo, richiedendo nuovamente i benefici fiscali per la ‘prima casa’.

L’Agenzia delle Entrate contestava questa operazione, emettendo avvisi di accertamento per recuperare le imposte non versate. Secondo l’Ufficio, la stretta vicinanza temporale tra il cambio d’uso e il nuovo acquisto configurava un abuso del diritto, finalizzato ad aggirare la norma che impedisce di godere dell’agevolazione a chi è già titolare di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune.

La Questione Giuridica e l’Agevolazione Prima Casa

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dei requisiti richiesti dalla legge per l’agevolazione prima casa. La normativa (nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, D.P.R. 131/1986) stabilisce che, al momento dell’acquisto, l’acquirente non deve essere titolare di un’altra ‘casa di abitazione’ nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Il quesito legale era quindi il seguente: per determinare se un immobile pre-posseduto ostacoli l’accesso al beneficio, si deve guardare alla sua classificazione catastale formale o alla sua storia e all’uso effettivo? E la rapidità del cambio d’uso può essere considerata prova di un intento elusivo?

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la decisione dei giudici di merito e dando piena ragione alla contribuente. Secondo i giudici supremi, il diritto all’agevolazione era legittimo.

Le Motivazioni: Il Criterio Oggettivo della Classificazione Catastale

La Corte ha fondato la sua decisione su un’interpretazione rigorosamente oggettiva della norma. Ai fini della concessione dell’agevolazione prima casa, ciò che conta è la situazione giuridica e catastale dell’immobile al momento del rogito del nuovo acquisto. Nel caso di specie, al momento della seconda compravendita, la contribuente non era più proprietaria di una ‘casa di abitazione’, bensì di un immobile accatastato come ufficio (A/10).

I giudici hanno chiarito che la normativa vigente non fa più riferimento al requisito della ‘idoneità’ dell’immobile, presente in formulazioni passate, ma si basa unicamente sul parametro oggettivo della classificazione catastale. Se il catasto certifica che l’immobile non è ad uso abitativo, il requisito di non possidenza è soddisfatto, indipendentemente dall’uso concreto o dal fatto che in passato avesse goduto dello stesso beneficio.

Inoltre, la Corte ha respinto la tesi dell’abuso del diritto. La mera contiguità temporale tra il cambio di destinazione d’uso e il nuovo acquisto non è, di per sé, sufficiente a dimostrare la malafede del contribuente. Anzi, secondo la Corte, tale circostanza potrebbe essere interpretata come un lodevole intento di regolarizzare la situazione catastale per allinearla a una destinazione fattuale (quella a ufficio) già invalsa da tempo.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza consolida un principio di certezza giuridica fondamentale per i contribuenti. La decisione conferma che la valutazione per l’accesso all’agevolazione prima casa si basa su dati oggettivi e formali, come la categoria catastale, e non su valutazioni soggettive o presunzioni di intento elusivo.

Di conseguenza, un contribuente che possiede un immobile acquistato con i benefici ‘prima casa’ e che, per mutate esigenze personali o professionali, ne modifica stabilmente la destinazione d’uso registrandola al Catasto (ad esempio, trasformandolo in studio o ufficio), può legittimamente acquistare una nuova abitazione usufruendo nuovamente delle agevolazioni fiscali. È essenziale, tuttavia, che la variazione catastale sia completata e registrata prima della stipula dell’atto di acquisto del nuovo immobile.

È possibile ottenere l’agevolazione ‘prima casa’ se si possiede già un altro immobile nello stesso Comune?
Sì, è possibile a condizione che l’immobile già posseduto non sia classificato catastalmente come ‘casa di abitazione’ (ad esempio, è accatastato come ufficio, A/10) al momento della stipula dell’atto di acquisto del nuovo immobile.

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile da abitazione a ufficio, effettuato pochi giorni prima di un nuovo acquisto, è considerato un abuso del diritto?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la mera vicinanza temporale tra la variazione d’uso e il nuovo acquisto non è sufficiente, da sola, a dimostrare la malafede del contribuente o un intento elusivo. Anzi, può essere vista come un’azione per regolarizzare la situazione catastale.

Ai fini dell’agevolazione ‘prima casa’, conta di più la classificazione catastale o l’uso effettivo dell’immobile posseduto?
La Corte di Cassazione ha stabilito che il parametro determinante è quello oggettivo della classificazione catastale. La situazione giuridica formale dell’immobile al momento del nuovo acquisto prevale sull’uso concreto o sulla sua storia fiscale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25868 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25868 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso 26624/2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dal Prof. AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO), giusta procura su foglio separato notificato unitamente al controricorso;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 471/08/2022 emessa dalla CTR Emilia-Romagna in data 11/04/2022 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO;

Avvisi accertamento imposta registro -Decadenza agevolazione ‘prima casa’ Cambio destinazione d’uso

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME impugnava gli avvisi di accertamento a titolo di imposta di registro notificatile per aver l’Ufficio ritenuto sussistente una causa di decadenza dal beneficio agevolativo della ‘prima casa’ per abuso del diritto, risultando la contribuente in possesso di un immobile che aveva già goduto RAGIONE_SOCIALE agevolazioni prima casa.

La CTP di Bologna accoglieva il ricorso, osservando che la nota II bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che, al momento dell’acquisto agevolato di un immobile ad uso abitazione, l’acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare, laddove per il precedente immobile (in relazione al quale aveva goduto l’agevolazione ‘prima casa’) la contribuente aveva già ottenuto il cambio di destinazione d’uso da abitazione (A/2) ad ufficio (A/10).
Sull’impugnazione dell’RAGIONE_SOCIALE, la CTR dell’Emilia -Romagna rigettava il gravame, affermando che nella valutazione del requisito oggettivo relativo alla non disponibilità di altro immobile si deve tener conto esclusivamente della classifica zione catastale dell’immobile e non della sua concreta destinazione, che al momento del trasferimento della residenza la contribuente non disponeva di altro immobile che secondo la relativa classificazione catastale fosse destinabile ad uso abitazione e che, dunque, ricorrevano, nel caso di specie, ragioni economiche ed esigenze diverse ed ulteriori rispetto al mero vantaggio fiscale.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di due motivi. COGNOME NOME ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale la resistente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1 tariffa, parte I, nota II bis, d.p.r. n. 131/1986, in

relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la CTR interpretato erroneamente, a suo dire, la locuzione ‘casa di abitazione’ senza metterla in relazione con la fruizione dell’agevolazione stessa, che può essere richiesta una sola volta per l’ac quisto di un fabbricato da adibire ad abitazione, salvo il caso della vendita o donazione del bene precedentemente acquistato con agevolazione.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 10, comma 1, l. n. 212/2000, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che il mutamento della destinazione d’uso del pre cedente immobile, acquistato con le agevolazioni in parola ed effettuato solo tre giorni prima del secondo acquisto, era teso ad aggirare la ratio sottesa ai benefici fiscali in parola.

I due motivi, da trattarsi congiuntamente, siccome strettamente connessi, sono infondati.

L’art. 1 della tariffa, nota II bis, d.p.r. n. 131/1986 stabilisce: « Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ».

In tema di agevolazioni tributarie e con riguardo ai benefici per l’acquisto della “prima casa”, l’art. 1, quarto comma, e nota II bis, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede, quindi, tra le altre condizioni per l’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro, la non possidenza, da parte dell’acquirente, di altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione. A tal riguardo, all’espressione “idoneità ad abitazione” deve essere attribuita, anche alla luce della ratio della disciplina in esame, un’accezione non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che, ai fini della valutazione di tale “idoneità”, occorre apprezzare le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 10925 del 11/07/2003; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 11564 del 17/05/2006; per Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 100 del 2010 ricorre il requisito dell’applicazione del beneficio, anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia).
In particolare, l’agevolazione per la cosiddetta prima casa, disciplinata dall’art. 1, lett. b), nota II – bis della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, subordina l’applicazione del beneficio all’acquisto di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione nel comune di residenza o (se diverso) ove si svolge la propria attività, alla non possidenza di altro immobile ad essere destinato a tale uso e alla dichiarazione formale, posta nell’atto di compravendita, di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato. Ne consegue che chi abbia il possesso di altra casa valutata come all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabitabilità) che di natura soggettiva
(es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell’agevolazione (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 2418 del 18/02/2003).

Tuttavia, Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 22560 del 10/08/2021 ha avuto modo di chiarire che, ai fini della fruizione dei benefici per l’acquisto della “prima casa”, l’art. 1, nota II-bis, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 (nel testo vigente ratione temporis alla data del rogito, nella specie stipulato nel 2011), condiziona l’agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà “di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l’immobile da acquistare” senza più menzionare anche il requisito della “idoneità dell’immobile”, presente invece nella precedente formulazione della norma, sicché non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, bensì soltanto il parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso (cfr. in tal senso, già in precedenza, Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 25646 del 21/12/2015).
Orbene, nel caso di specie, risulta ex actis e, comunque, non è contestato che:

con rogito del 28 febbraio 2005, la contribuente ha acquistato l’immobile sito nel Comune di Bologna, alla INDIRIZZO, usufruendo RAGIONE_SOCIALE agevolazioni cd. ‘prima casa’ e scontando, pertanto, le relative imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ridotta, come previsto dalla normativa di settore ratione temporis vigente;

avendo la contribuente adibito il detto immobile ad uso studio privato, ha richiesto ed ottenuto la variazione d’uso e il contestuale passaggio dalla categoria catastale A/2 (abitazione civile) ad A/10 (studi privati);

successivamente, ha acquistato un nuovo immobile ad uso abitativo (l’appartamento sito alla INDIRIZZO), usufruendo nuovamente RAGIONE_SOCIALE agevolazioni prima casa, non risultando più titolare, in virtù del fatto che quella sita in INDIRIZZO era passata a nuova e diversa destinazione, di alcuna abitazione principale.

Del resto, la mera contiguità temporale (tre giorni), evidenziata dall’Ufficio,

tra il mutamento della destinazione d’uso e l’acquisto del nuovo immobile da adibire ad abitazione non è di per sé sufficiente per poter affermare la mala fede della contribuente; potendo, di contro, la circostanza essere valorizzata a favore dell’intento regolarizzativo e di adeguamento del dato catastale alla già da tempo invalsa destinazione fattuale (non abitativa) dell’ immobile preposseduto.

Né porterebbero a differenti conclusioni le pronunce menzionate dalla ricorrente (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 22339 del 06/09/2019; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 9096 del 24/08/1991), atteso che le stesse hanno stabilito si l’irrilevanza RAGIONE_SOCIALE indicazioni cat astali, attribuendo loro valore di semplici indizi, ma non ai fini fiscali, ciò in quanto il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali. Solo al di fuori del contesto fiscale, pertanto, il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può – in assenza di altri e più qualificanti elementi ed in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti – essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali.
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 quater, dPR 30 maggio 2002, nr. 115 (Cass. Sez. 6 – Ordinanza nr. 1778 del 29/01/2016).

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che si liquidano in € 5.200,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 16.09.2025

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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