Accertamento catastale: regole su Docfa e motivazione

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità di un accertamento catastale emesso dall’Agenzia delle Entrate a seguito di una procedura Docfa. Una società aveva proposto il frazionamento di un fabbricato ad uso foresteria (D/8) in quattro unità abitative (A/2). L’Ufficio ha rettificato la rendita proposta basandosi su un sopralluogo tecnico. La Corte ha stabilito che l’obbligo di motivazione è soddisfatto con l’indicazione dei dati oggettivi quando la rettifica deriva da una diversa valutazione tecnica degli elementi forniti dal contribuente. Inoltre, è stato chiarito che la categoria catastale è autonoma rispetto alla destinazione urbanistica, basandosi sulle caratteristiche fisiche e oggettive del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento catastale: la Cassazione su Docfa e motivazione

L’accertamento catastale rappresenta un momento critico nel rapporto tra fisco e contribuente, specialmente quando segue una procedura Docfa. La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 5796/2026 offre importanti chiarimenti sulla validità degli atti impositivi e sulla sufficienza della motivazione fornita dall’Ufficio.

Il caso: frazionamento e rettifica della rendita

La vicenda trae origine dalla presentazione di una proposta Docfa da parte di una società per la suddivisione di un unico fabbricato, precedentemente accatastato come foresteria (categoria D/8), in quattro unità abitative di categoria A/2. L’Agenzia delle Entrate, a seguito di un sopralluogo, ha rettificato la rendita catastale proposta, variando categoria e classe. La società ha impugnato l’atto lamentando, tra i vari motivi, un difetto di motivazione e una presunta incompatibilità tra la destinazione catastale abitativa e quella urbanistica a foresteria.

La decisione della Corte di Cassazione

I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso della società, confermando la validità dell’operato dell’amministrazione finanziaria. La Corte ha affrontato tre nodi centrali: la sufficienza della motivazione negli atti catastali, la validità della motivazione della sentenza e l’autonomia del catasto rispetto all’urbanistica.

Motivazione dell’atto impositivo e procedura Docfa

Secondo la Cassazione, quando l’attribuzione della rendita avviene tramite procedura Docfa, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento è meno stringente. È sufficiente l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita se l’Ufficio non contesta i fatti esposti dal contribuente, ma opera una diversa valutazione tecnica del valore economico dei beni. Nel caso di specie, il sopralluogo ha permesso all’Ufficio di acquisire elementi sufficienti per giustificare la rettifica, rendendo l’atto pienamente intellegibile per la difesa del contribuente.

Catasto vs Urbanistica: criteri di distinzione

Un punto di grande rilievo riguarda il rapporto tra la categoria catastale e la destinazione urbanistica. La Corte ha ribadito che la nozione di categoria catastale è autonoma e distinta da quella funzionale urbanistica. Mentre l’urbanistica guarda all’uso regolamentato del territorio, il catasto si fonda sulla «destinazione ordinaria» determinata dalle caratteristiche oggettive e tipologiche dell’immobile. Pertanto, un immobile può essere accatastato come abitazione anche se utilizzato come foresteria, se le sue caratteristiche fisiche corrispondono a tale categoria.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sul principio di autosufficienza dell’atto tributario e sulla natura tecnica del classamento. I giudici hanno chiarito che la motivazione per relationem della sentenza (ovvero che riprende le tesi di una parte) non è nulla se il ragionamento del giudice è comunque ricostruibile e logico. Inoltre, è stato sottolineato che l’uso concreto di un immobile o la veste soggettiva del proprietario non possono prevalere sulle caratteristiche strutturali del bene ai fini dell’attribuzione della rendita catastale.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Cassazione blindano la discrezionalità tecnica dell’Agenzia delle Entrate nelle procedure Docfa, purché supportate da dati oggettivi. Per i contribuenti, ciò significa che la contestazione di un accertamento catastale non può basarsi solo su vizi formali di motivazione se l’atto contiene gli elementi tecnici minimi per essere compreso. È fondamentale, in sede di proposta Docfa, valutare attentamente la coerenza tra le caratteristiche fisiche dell’immobile e la categoria richiesta, sapendo che la destinazione urbanistica non costituisce un vincolo assoluto per il fisco.

Quando un avviso di accertamento catastale è motivato correttamente?
Se la rettifica segue una procedura Docfa, basta indicare i dati oggettivi e la classe attribuita, purché la differenza derivi da valutazioni tecniche e non dal disconoscimento di fatti.

La destinazione urbanistica prevale sulla categoria catastale?
No, la categoria catastale è autonoma e si basa sulle caratteristiche oggettive e tipologiche dell’immobile, indipendentemente dall’uso concreto o dai vincoli urbanistici.

Una sentenza che copia le difese di una parte è nulla?
No, la motivazione per relationem è valida se il giudice fa proprie le ragioni in modo chiaro ed esaustivo, permettendo di comprendere il percorso logico seguito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5796 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5796 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso n. 26076/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

– Ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante protempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato;

-Controricorrente –

-avverso la sentenza n. 110/7/2019 depositata dalla Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo, sezione distaccata di Pescara, in data 1/02/2019 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 222/03/2017 la Commissione tributaria provinciale di Chieti rigettava il ricorso di RAGIONE_SOCIALE avverso un avviso di accertamento catastale, con il quale, nell’ambito di una c.d. procedura Docfa, previa suddivisione di un unico fabbricato ad uso foresteria (D/8) in quattro unità A/2, erano state variate categoria e classe ed era stata diminuita la rendita catastale.

La Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo rigettava il gravame della società contribuente, rilevando l’infondatezza del motivo d’impugnazione riferito all’inesistenza della notificazione dell’avviso di accertamento e disattendendo le ulteriori ragioni poste a base dell’appello.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la società contribuente sulla base di sette motivi.

Resiste l’RAGIONE_SOCIALE con controricorso.

La società ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per ultrapetizione in violazione dell’art. 112 c.p.c., per aver la Commissione tributaria regionale statuito sulla natura ordinatoria del termine annuale previsto dal D.M. n. 701/1994 e sulla inapplicabilità del principio del silenzio assenso al procedimento di accertamento previsto dal D.M. n. 701/1994, eccezioni mai sollevate dall’appellante.

1.1. La censura è destituita di fondamento.

La sentenza della Commissione tributaria regionale non si fonda sulle questioni specificamente richiamate dalla contribuente ma basa il proprio convincimento sulla ritenuta infondatezza dei tre motivi di

impugnazione formulati dalla società appellante. Il richiamo alle caratteristiche e ai tempi di definizione della procedura, con l’indicazione RAGIONE_SOCIALE norme applicabili e dei relativi indirizzi giurisprudenziali, costituisce una evidente premessa della motivazione, sviluppata sull’analisi RAGIONE_SOCIALE ragioni di censura alla sentenza di primo grado.

Con il secondo motivo la ricorrente deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione dell’art. 36 dl d. lgs. n. 546/1992 e dell’art. 132, comma II, n. 4, c.p.c., in quanto priva della concisa esposizione dello svolgimento del processo, RAGIONE_SOCIALE richieste RAGIONE_SOCIALE parti e della succinta esposizione dei motivi in fatto e in diritto della decisione.

2.1. Il motivo è infondato e va disatteso.

Va premesso, in tema di contenuto della sentenza, che la concisa esposizione dello svolgimento del processo e dei fatti rilevanti della causa non costituisce un elemento meramente formale, bensì un requisito da apprezzarsi esclusivamente in funzione dell’intellegibilità della decisione e della comprensione RAGIONE_SOCIALE ragioni poste a suo fondamento, la cui assenza configura motivo di nullità della sentenza quando non sia possibile individuare gli elementi di fatto considerati o presupposti nella decisione (Cass., n. 920/2015; Cass., n. 29721/2019; Cass., n. 22231/2020).
2.2. La sentenza impugnata non reca una specifica descrizione della vicenda sostanziale e processuale, né riferisce del contenuto della sentenza di primo grado. Pur essendo priva dell’esposizione relativa allo svolgimento del processo, dalla motivazione della sentenza è tuttavia possibile individuare il contenuto dell’avviso di accertamento impugnato mediante i riferimenti alla proposta della società proprietaria dell’immobile, alla rettifica dell’RAGIONE_SOCIALE, all’attribuzione della categoria e i motivi enunciati a fondamento dell’appello, di talché risulta
possibile, dalla lettura dell’intero impianto argomentativo, individuare i passaggi processuali e i fatti rilevanti della causa.

Con il terzo motivo la ricorrente deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 7 della l. n. 212/2000, 3 della l. n. 241/1990, per avere erroneamente ritenuto che l’avviso di accertamento fosse sufficientemente motivato ancorché l’atto non avesse riportato alcun elemento a giustificazione della disposta rettifica, ritenendo applicabile un orientamento della giurisprudenza di legittimità risalente, superato e non applicabile alla fattispecie.

3.1. Il motivo è infondato. Nel caso in esame è incontestato che la ricorrente abbia presentato una proposta DOCFA, riferita a un fabbricato di categoria D/8, oggetto di rettifica da parte dell’Ufficio, in quattro unità abitative di categoria A/2 con attribuzione di diversa rendita catastale.

3.2. In tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 5°, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5°, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6°, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6°-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5°, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5°, 2 febbraio 2021, n.
2247; Cass., Sez. 5°, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6°- 5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6°-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5°, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. Trib., 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. Trib., 5 aprile 2024, n. 9127; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410).

L’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5°, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6°-5, 1 febbraio 2022, n. 3017).
3.3. La fattispecie in disamina (come può desumersi dalla riproduzione in ricorso dell’atto impositivo secondo il canone dell’autosufficienza) è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma valutati in

modo differente, con l’individuazione di quattro unità immobiliari abitative in luogo dell’unico immobile ad uso foresteria e con l’attribuzione di una categoria catastale diversa e di una differente rendita.

3.4. Nella specie, il giudice di appello si è attenuto a tali principi, addivenendo alla conclusione che “l’avviso di accertamento impugnato sia adeguatamente motivato -avendo ad oggetto la rettifica di una rendita proposta con procedura Docfa- poiché esso: era stato posto in essere dopo un sopralluogo (effettuato in data 20-5-2016) e sulla base dei dati forniti dall’appellante; conteneva le informazioni necessarie e sufficienti per rendere edotto l’impugnante RAGIONE_SOCIALE motivazioni poste a base della riclassificazione; chiariva il procedimento di calcolo della rendita accertata.’
Con il quarto motivo la ricorrente deduce la nullità della sentenza per violazione dell’art. 36 del d. lgs. n. 546/1992 e dell’art. 132, II comma, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., per essere la sentenza della Commissione tributaria regionale viziata da una motivazione apparente, in relazione alla stima diretta quale presupposto della motivazione dell’avviso di accertamento e della fondatezza della rettifica.

Con il quinto motivo la ricorrente deduce la nullità della sentenza per violazione dell’art. 36 del d. lgs. n. 546/1992 e dell’art. 132, II comma, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., per essere la sentenza della Commissione tributaria regionale viziata da una motivazione apparente, in relazione agli elementi elencati che integrerebbero la motivazione dell’avviso di accertamento.

Con il sesto motivo la ricorrente deduce la nullità della sentenza per violazione dell’art. 36 del d. lgs. n. 546/1992 e dell’art. 132, II comma, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., per essere la sentenza della Commissione tributaria regionale viziata da

una motivazione apparente, in quanto testualmente copiata dalle controdeduzioni dell’RAGIONE_SOCIALE senza alcuna valutazione critica da parte dei giudici del gravame.

Le censure, esaminabili congiuntamente in ragione della comune attinenza ai medesimi profili di doglianza, sono infondate.

Va premesso che, come innumerevoli volte stabilito da questa corte di legittimità, la motivazione della sentenza impugnata con il ricorso per cassazione deve ritenersi apparente e sostanzialmente mancante allorquando essa non consenta alcun reale ed effettivo controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio adottato dal giudice di merito, così da non attingere neppure la soglia del ‘minimo costituzionale’ richiesto dall’art. 111, comma 6 Cost. Il che si verifica nell’ipotesi in cui il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’effettiva loro disamina; e nell’ipotesi in cui la pronuncia riveli un’obiettiva carenza nella indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento, come accade quando non vi sia alcuna esplicitazione sul quadro probatorio, né alcuna disamina logico-giuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito (tra le molte, Cass. nn. 13248/2020; 3819/2020; 9105/2017).
Orbene, richiamato questo indirizzo, va considerato come nel caso di specie la Commissione tributaria regionale abbia, al contrario, reso una motivazione che individua chiaramente il fondamento del ragionamento decisorio seguito. Ragionamento fondato sul rilievo secondo cui dall’avviso di accertamento era comprensibile il criterio seguito dall’Ufficio per rettificare la categoria catastale e per calcolare la conseguente rendita, e sulla corretta riclassificazione dell’Ufficio tenuto conto RAGIONE_SOCIALE caratteristiche oggettive dell’immobile e della destinazione d’uso. Si tratta di un percorso motivazionale del tutto logico e di certo sufficiente al fine di consentire
quel controllo di conformità logico-giuridica nel quale si sostanzia, nei limiti devoluti dalle censure proposte, il vaglio di legittimità.

Con riguardo, poi, al profilo di censura di cui al sesto motivo di ricorso, va richiamato l’indirizzo RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite di questa Corte (sentenza del 16 gennaio 2015 n. 642), secondo cui <>.
Con il settimo motivo la ricorrente denuncia la violazione dell’art. 61 del d.P.R. n. 1142/1949, dell’art. 8 del d.P.R. n. 138/1998, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto che l’accatastamento possa essere in contrasto rispetto alla destinazione d’uso urbanistica, alla destinazione funzionale del bene e alla strumentalità rispetto all’attività espletata. Secondo la ricorrente il classamento non può non tener conto della destinazione urbanistica del fabbricato e non può basarsi esclusivamente sulle caratteristiche oggettive del bene, prescindendo dalla destinazione d’uso, dalla strumentalità del bene e dalla natura dell’attività che viene esercitata nel medesimo immobile.
8.1. La censura non è correttamente formulata e si rivela inammissibile perché basata su un presupposto fuorviante.

La ricorrente assume infatti che la destinazione a foresteria sia necessariamente ed a priori in contrasto con quella catastale di abitazione. Tale assunto va tuttavia escluso, muovendo la classificazione catastale da una valutazione reale e oggettiva RAGIONE_SOCIALE caratteristiche tipologiche del bene, indipendentemente dal concreto uso che ne venga fatto e dalle finalità strumentali perseguite con esso dal proprietario, ovvero ancora dal titolo di possesso. Deve, invero, considerarsi che la nozione di categoria catastale è autonoma e distinta da quella di categoria funzionale urbanistica (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 23-ter) in quanto la categoria catastale muove dalla «destinazione ordinaria» secondo le caratteristiche oggettive dell’immobile, la cui utilizzazione concreta soccorre quale criterio non preminente, ma di mero complemento (Cass., 7 febbraio 2022, n. 3851). Nel caso di specie, il contrasto dedotto dalla ricorrente non sussiste perché la foresteria ben può rientrare, dal punto di vista catastale, nella categoria abitativa, senza divergenza alcuna, avendo in effetti tale destinazione, indipendentemente dal fatto che possa essere collegata ad attività produttive. Parimenti ininfluente ai fini di causa è la veste soggettiva del proprietario.
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio, liquidate nella misura di euro 4.500,00 a titolo di compensi professionali, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato

pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi da remoto in data 24.02.2026 .

Il Presidente NOME COGNOME

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