Volume sottotetto: quando va calcolato per la sanatoria

La Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza che revocava un ordine di demolizione. La revoca era basata su un permesso in sanatoria ritenuto illegittimo dalla Suprema Corte. L’illegittimità derivava dall’errata esclusione del volume sottotetto dal calcolo della volumetria totale dell’immobile, poiché le sue dimensioni superavano i limiti normativi per essere considerato un semplice vano tecnico non abitabile, rendendo così l’edificio non condonabile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Volume Sottotetto e Sanatoria Edilizia: La Cassazione Chiarisce Quando si Calcola

L’ottenimento di un permesso in sanatoria non è sempre sufficiente a salvare un immobile da un ordine di demolizione. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio cruciale: il giudice dell’esecuzione ha il potere e il dovere di verificare la legittimità del titolo abilitativo. Al centro della controversia vi è il corretto calcolo del volume sottotetto, un elemento che può determinare la validità o meno di un’intera procedura di condono.

Il Caso: Un Ordine di Demolizione Revocato e il Ricorso del PM

La vicenda trae origine da un ordine di demolizione emesso nel 2000 dal Tribunale di Napoli nei confronti dei proprietari di un immobile abusivo. Anni dopo, nel 2017, uno dei proprietari ottiene dal Comune una concessione in sanatoria per le opere realizzate. Di conseguenza, il Tribunale di Napoli, in qualità di giudice dell’esecuzione, revoca l’ordine di demolizione, ritenendo l’abuso sanato.

Tuttavia, il Procuratore della Repubblica impugna questa decisione, sostenendo che il permesso in sanatoria fosse palesemente illegittimo. Secondo l’accusa, il Comune aveva rilasciato il titolo senza considerare correttamente la volumetria totale dell’edificio, violando il regolamento edilizio locale.

La Questione del Volume Sottotetto: Illegittimità del Permesso

Il punto focale della disputa era il volume sottotetto. Nel progetto di sanatoria, questo spazio era stato qualificato come “sottotetto termico” e quindi “non abitabile”, escludendolo dal computo volumetrico complessivo. Questa esclusione aveva permesso all’immobile di rientrare nel limite massimo di 750 metri cubi previsto dal regolamento comunale per la sanabilità.

Il Pubblico Ministero ha però dimostrato, tramite l’analisi dei grafici e degli atti, che le caratteristiche reali del sottotetto erano ben diverse. Con un’altezza al colmo di 4,55 metri e un’altezza perimetrale variabile tra 2,40 e 2,80 metri, lo spazio superava ampiamente i limiti dimensionali stabiliti dal regolamento locale per un vano tecnico non abitabile. Includendo il volume sottotetto nel calcolo, la cubatura totale dell’edificio avrebbe superato i 1100 metri cubi, rendendo impossibile la sanatoria.

Il Potere del Giudice di Disapplicare l’Atto Amministrativo

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del PM, ribadendo un principio consolidato. L’ordine di demolizione, pur essendo una sanzione amministrativa, impone al giudice dell’esecuzione un controllo sulla legittimità degli atti amministrativi sopravvenuti, come un permesso in sanatoria.

Se il giudice rileva che il permesso è stato rilasciato in violazione di legge – come in questo caso, per palese contrasto con le norme urbanistiche e regolamentari – deve disapplicarlo e confermare l’ordine di demolizione.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha chiarito che non è sufficiente qualificare un ambiente come “sottotetto” per escluderlo automaticamente dal calcolo della volumetria. È necessario verificare il rispetto dei limiti dimensionali e delle condizioni previste dalle norme regolamentari. Quando un sottotetto, per altezza e caratteristiche, assume le sembianze di un vano chiuso, utilizzabile e suscettibile di abitabilità, il suo volume deve essere computato.

Nel caso specifico, le dimensioni del sottotetto (altezza al colmo di 4,55 m e perimetrale fino a 2,80 m) erano ben al di sopra dei limiti fissati dal regolamento edilizio del Comune (altezza di colmo non inferiore a 2,70 m e perimetrale non inferiore a 1,40 m per essere considerato abitabile). Pertanto, il giudice dell’esecuzione avrebbe dovuto includere tale volume nel calcolo, constatare il superamento della soglia massima consentita e, di conseguenza, riconoscere l’illegittimità della concessione in sanatoria, mantenendo valido l’ordine di demolizione.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa decisione rappresenta un monito importante per proprietari di immobili e tecnici del settore. La qualificazione di un vano come tecnico o non abitabile non può essere una mera dichiarazione formale, ma deve corrispondere a precisi requisiti dimensionali e funzionali stabiliti dalla normativa. Il giudice penale, in sede di esecuzione, ha il pieno potere di entrare nel merito della legittimità di un permesso di costruire in sanatoria e di disapplicarlo se concesso in violazione delle norme. L’unica via per evitare una demolizione è assicurarsi che la procedura di sanatoria sia pienamente conforme alla legge, senza escamotage volti a ridurre fittiziamente la volumetria complessiva dell’edificio.

Un permesso in sanatoria può sempre bloccare un ordine di demolizione?
No. Il giudice dell’esecuzione ha il potere e il dovere di esaminare la legittimità dell’atto amministrativo. Se il permesso in sanatoria è stato rilasciato in violazione delle norme urbanistiche, come in questo caso, deve essere disapplicato e l’ordine di demolizione resta efficace.

Quando il volume di un sottotetto deve essere incluso nel calcolo volumetrico totale di un immobile?
Il volume sottotetto deve essere sempre incluso nel calcolo quando le sue caratteristiche dimensionali, in particolare l’altezza al colmo e l’altezza perimetrale, superano i limiti stabiliti dai regolamenti edilizi per i vani definiti ‘non abitabili’ o ‘tecnici’. Se supera tali limiti, assume di fatto le caratteristiche di un vano utilizzabile e potenzialmente abitabile.

Quali sono i criteri per definire un sottotetto ‘abitabile’ e quindi computabile nel volume totale?
Secondo la sentenza, i criteri sono fissati dai regolamenti edilizi locali. Nel caso esaminato, un sottotetto era considerato abitabile (e quindi il suo volume andava conteggiato) se la sua altezza di colmo superava i 2,70 metri e l’altezza perimetrale superava 1,40 metri. Il mancato rispetto di questi parametri ha reso illegittima la sanatoria.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 31962 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 31962 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 15/05/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto dal AVV_NOTAIO della Repubblica presso il Tribunale di Napoli nei confronti di COGNOME NOME, nata a Qualiano il DATA_NASCITA COGNOME NOME, nato a Villaricca il DATA_NASCITA COGNOME NOME, nata a Villaricca il DATA_NASCITA COGNOME NOME, nata a Villaricca il DATA_NASCITA avverso l’ordinanza del 19/10/2023 del Tribunale di Napoli visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria del pubblico ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME ai sensi dell’art. 23, comma 8, del d.I n. 137 del 2020, che ha concluso chiedendo che il provvedimento sia annullato con rinvio.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 19 ottobre 2023, il Tribunale di Napoli ha revocato l’ordine di demolizione disposto con la sentenza del 13 aprile 2000 dello stesso Tribunale, nei confronti di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, in relazione a più opere abusivamente edificate. La revoca è stata disposta a seguito dell’ottenimento da parte della COGNOME, in data 29 dicembre 2017, del rilascio della concessione in sanatoria n. 20 del 2017 da parte del Comune di Qualiano, rilasciata i sensi dell’art. 32, legge n. 326 del 2003, a fronte di due distinte istanze, di cui la n. 11060 relativa all’appartamento al piano terra con annesso locale deposito, ad una piccola cantina al piano interrato, e ad 1/2 del locale sottotetto al secondo piano (superficie complessiva 181,40 mc), e la n. 11063 relativa all’appartamento al primo piano e quota 1/2 del locale sottotetto al secondo piano (superficie complessiva 225,90 mc).
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Con memoria del 18 aprile 2024, il difensore della resistente NOME COGNOME ha chiesto che il ricorso sia rigettato, sostenendo che: a) il pubblico ministero non ha indicato le disposizioni di legge violate; b) la documentazione rilevante non è allegata; c) l’affermazione dell’ordinanza secondo cui il sottotetto, al momento del rilascio della sanatoria, non era adibito ad uso abitativo, con la conseguenza che la sua volumetria non andava computata, non trova smentita nel ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è fondato.

1.1. Va ricordato che l’ordine di demolizione, pur emesso dall’autorità giurisdizionale, ha natura di sanzione amministrativa, non suscettibile di passare in giudicato, essendo sempre possibile la sua revoca quando risulti assolutamente incompatibile con atti amministrativi dell’autorità competente, tra i quali la concessione del permesso in sanatoria. In tal caso, il giudice dell’esecuzione, chiamato a revocare l’ordine di demolizione, a seguito dell’emanazione della sanatoria, ha il potere-dovere di esaminare la legittimità dell’atto amministrativo, con riguardo alla presenza dei requisiti di forma e di sostanza, con cui l’amministrazione competente, a seguito di una successiva rivalutazione della situazione di fatto, ritenga opportuno mantenere intatta l’opera abusiva (ex plurimis, Sez. 3, n. 46194 del 23/11/2021, Rv. 282239; Sez. 3, n. 55028 del 09/11/2018, Rv. 274135; Sez. 3, n. 47402 del 21/10/2014, Rv. 260972).
Il principio si applica anche quando il permesso in sanatoria viola le « norme dei regolamenti che indicano le misure volumetriche massime oltre le quali si ritiene inaccettabile il mantenimento dell’immobile.

1.2. L’art. 33 del regolamento del Comune di Qualiano indica gli ambienti, considerati abitabili, che vanno inclusi nel computo della volumetria massima dell’immobile. Da tale calcolo vengono esclusi, alla lettera d) della stessa norma, i volumi dei sottotetti non abitabili. In particolare, con sottotetto viene intes dall’art. 37, «il volume compreso tra l’intradosso dell’apertura dell’edificio l’estrodosso del solaio del piano sottostante». Tuttavia – precisa la norma – tale parte non può essere scomputata dal calcolo nell’ipotesi in cui ecceda le misure fissate dall’art. 37 del regolamento edilizio. Tale ultima disposizione prevede che il sottotetto è abitabile quando l’altezza di colmo netta risulti non inferiore a 2,70 per le nuove costruzioni e l’altezza perimetrale risulti non inferiore a m 1,40 all’intradosso. Perché i sottotetti esistenti siano abitabili, l’altezza media inter calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda, non può essere inferiore a m 2,20 e l’altezza perimetrale minima non può essere inferiore
a m 1,40 all’intradosso. Se si è al disotto di tali limiti, il successivo art. 43 stabil che i «sottotetti non abitabili e non praticabili vengono considerati volumi tecnici di isolamento termico».

1.3. Il rispetto dei limiti individuati, dunque, costituisce una condizione necessaria per considerare il sottotetto come non abitabile ed escluderlo dal computo, rendendo così evidente che non è sufficiente l’esistenza di un ambiente qualificabile come “sottotetto” tout court. Si tratta, inoltre, di una conclusione confermata dalla giurisprudenza, che, ai fini dell’esclusione dal computo del volume di tale ambiente, ha considerato rilevante, oltre alla qualificazione, anche il limite volumetrico approntato dalle norme regolamentari, affermando che: «costituisce sottotetto, come tale non computabile nel calcolo del volume urbanistico assentito, l’ambiente, compreso tra il solaio di copertura dell’ultimo piano e il tetto dell’edificio, avente altezza inferiore a quella prevista dall’art. comma 1, lettera b), della legge 5 agosto 1978, n. 457, e destinato, pertanto, ad assolvere a funzioni diverse da quelle abitative» (Sez. 3, n. 7599 del 20/10/2021, dep. 2022, Rv. 282843 – 01).
1.4. Venendo ora al caso in esame, il giudice dell’esecuzione ha revocato l’ordine di demolizione, sull’assunto che la volumetria dell’immobile si teneva nella soglia massima prescritta dal regolamento, avendo, per contro, escluso dal computo il volume del sottotetto termico, laddove l’inclusione di quest’ultimo nel computo avrebbe invece determinato il superamento di quella soglia. Nella specie, la valutazione era fondata sul progetto che accompagnava la richiesta di sanatoria, in quanto al momento del rilascio del titolo abilitativo, il volume costituiva u sottotetto termico, la cui abitabilità era stata successivamente assentita solo nel 2018, in applicazione dell’art. 15 della legge regionale Campania n. 15/2000. Tuttavia, tenendo conto dei grafici e degli atti del procedimento, indicati nel ricorso, il giudice dell’esecuzione avrebbe dovuto rilevare che già nell’istanza di condono del 1999 il cd. sottotetto era in realtà collegato alla scala di che unisce anche i piani sottostanti, era dotato di infissi e balconi e di un’altezza al colmo d 4,55 e perimetrale variabile da 2,40 a 2,80 metri, ossia ben al di sopra del valore riportato nell’art. 37 del regolamento edilizio del Comune di Qualiano. Dunque, il giudice dell’esecuzione avrebbe dovuto tener conto anche del volume del sottotetto, rilevando il superamento della soglia volumetrica massima stabilita. Da ciò si sarebbe dovuta ricavare, inoltre, l’illegittimità della concessione in sanatoria, per il contrasto con le norme del regolamento, con conseguente conferma dell’ordine di demolizione disposto. Né può ritenersi fondata l’eccezione dedotta nella memoria difensiva, secondo cui avrebbe dovuto essere allegato il documento in base al quale il pubblico ministero ha operato la propria ricostruzione del fatto,
poiché il ricorso richiama i grafici, gli altri atti del procedimento e il loro contenu con ciò individuando gli elementi essenziali a fondamento dell’impugnazione.

Da quanto precede consegue che l’ordinanza impugnata deve essere annullata, con rinvio al Tribunale di Napoli, perché proceda a nuovo giudizio, facendo applicazione dei principi di diritto sopra enunciati.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata, con rinvio per nuovo giudizio al Tribunale di Napoli.

Così deciso il 15/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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