Vendita Immobiliare Simulata: Quando un Contratto Nasconde un Reato Fiscale
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio cruciale in materia di reati tributari: la sostanza economica di un’operazione prevale sempre sulla sua forma giuridica. Il caso riguardava una vendita immobiliare simulata, orchestrata al fine di generare fatture per operazioni inesistenti e commettere reati fiscali. Analizziamo la vicenda e le conclusioni dei giudici.
I Fatti del Caso: Una Compravendita Sospetta
La vicenda giudiziaria trae origine da un’operazione di compravendita immobiliare tra due società. Il legale rappresentante della società venditrice è stato condannato nei primi due gradi di giudizio per reati fiscali previsti dal D.Lgs. 74/2000. L’accusa, confermata dai giudici di merito, sosteneva che l’atto di cessione fosse in realtà un’operazione fittizia, creata al solo scopo di emettere fatture false.
Per contestare la sua responsabilità, l’imprenditore ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo un vizio di motivazione e un travisamento dei fatti da parte della Corte d’Appello.
L’Analisi della Corte d’Appello e gli Indizi della Simulazione
La Corte d’Appello aveva costruito la sua decisione su una serie di elementi oggettivi che, nel loro complesso, rendevano evidente la natura simulata dell’operazione. Questi elementi, considerati ‘sintomatici’ della fittizietà, includevano:
* Patto di riservato dominio: La proprietà sarebbe passata solo al saldo completo del prezzo.
* Caparra irrisoria: A fronte di un prezzo complessivo di oltre sei milioni di euro, era stata versata una caparra di soli 15.000 euro.
* Modalità di pagamento: Il pagamento era stato rateizzato, ma di fatto mai eseguito.
* Mancato adempimento: Il prezzo di vendita non è mai stato corrisposto e, aspetto ancor più rilevante, la società venditrice non ha mai intrapreso alcuna azione legale per recuperare il credito.
Secondo i giudici di merito, questi fattori dimostravano in modo inequivocabile che la volontà delle parti non era mai stata quella di trasferire realmente la proprietà dell’immobile, ma solo di creare l’apparenza di un’operazione commerciale.
La Decisione della Cassazione sulla vendita immobiliare simulata
La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno sottolineato che il ricorrente non stava denunciando un vero errore di diritto o un vizio logico della motivazione, ma stava semplicemente riproponendo le stesse argomentazioni di fatto già respinte dalla Corte d’Appello. In pratica, chiedeva alla Cassazione di effettuare una nuova e diversa valutazione delle prove, un compito che non rientra nelle sue funzioni di Corte di legittimità.
La Cassazione può intervenire solo se la motivazione di una sentenza è manifestamente illogica, contraddittoria o carente, non se una parte semplicemente non condivide la valutazione delle prove fatta dal giudice di merito. In questo caso, la motivazione della Corte d’Appello è stata ritenuta del tutto congrua e fondata su elementi oggettivi.
Le Motivazioni della Decisione
La Corte ha ribadito che il tentativo di ottenere in sede di legittimità una ‘nuova lettura’ delle risultanze processuali è inammissibile. La motivazione della sentenza impugnata è stata giudicata logica e coerente nel concludere che la cessione immobiliare costituiva un’operazione oggettivamente simulata, finalizzata all’emissione di fatture per operazioni inesistenti. Gli indizi raccolti (caparra modesta, mancato pagamento, assenza di azioni legali) erano sufficienti e non censurabili in questa sede. La declaratoria di inammissibilità ha comportato la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e di una somma in favore della Cassa delle ammende.
Le Conclusioni
Questa ordinanza offre un importante monito per gli operatori economici. In materia fiscale, e in particolare nel diritto penale tributario, l’apparenza giuridica di un contratto non è sufficiente a garantirne la validità se la realtà economica sottostante è diversa. I giudici possono e devono esaminare ogni elemento concreto (clausole, flussi finanziari, comportamento delle parti) per determinare la reale natura di un’operazione. Una vendita immobiliare simulata per fini illeciti, anche se formalmente perfetta, verrà smascherata e sanzionata penalmente. La sentenza sottolinea inoltre l’importanza di presentare ricorsi in Cassazione fondati su vizi di legittimità e non su semplici contestazioni dei fatti.
Perché la vendita immobiliare è stata considerata simulata?
La vendita è stata ritenuta simulata sulla base di diversi indizi oggettivi: una caparra di importo molto modesto (15.000 euro) rispetto al prezzo totale (oltre 6 milioni di euro), la previsione di un patto di riservato dominio, il mancato pagamento del prezzo di vendita e l’assenza di azioni giudiziarie per recuperare il credito.
Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile?
La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile perché il ricorrente non ha sollevato questioni sulla corretta applicazione della legge (vizi di legittimità), ma ha tentato di ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove, attività che è preclusa alla Corte di Cassazione e riservata ai giudici di merito.
Quali sono le conseguenze della declaratoria di inammissibilità del ricorso?
In base all’art. 616 del codice di procedura penale, la dichiarazione di inammissibilità comporta la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del procedimento e al versamento di una somma in favore della Cassa delle ammende, che nel caso specifico è stata fissata in 3.000 euro.
Testo del provvedimento
Ordinanza di Cassazione Penale Sez. 7 Num. 3479 Anno 2025
Penale Ord. Sez. 7 Num. 3479 Anno 2025
Presidente: COGNOME
Relatore: COGNOME NOME COGNOME
Data Udienza: 04/10/2024
ORDINANZA
sul ricorso proposto da:
COGNOME nato a CASTIONE DELLA PRESOLANA il 01/03/1947
avverso la sentenza del 29/02/2024 della CORTE APPELLO di BRESCIA
dato avviso alle parti;
udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;
COGNOME NOME ricorre per cassazione avverso sentenza di condanna per i reati di cui ag artt. 3 e 10 quater d.lgs. 74/2000, deducendo, con unico motivo di ricorso, vizio de motivazione e travisamento del fatto in ordine all’affermazione della responsabilità, contestan il carattere simulato della vendita immobiliare intercorsa tra la società RAGIONE_SOCIALE cui è legale rappresentante, e la società RAGIONE_SOCIALE
Il ricorso è inammissibile. Il ricorrente, riproponendo le medesime censure avanzate alla Cor territoriale, sostanzialmente in punto di fatto, tende ad ottenere in questa sede una nuova let delle stesse emergenze istruttorie già esaminate dai Giudici di merito, sollecitandone un valutazione in fatto diversa e più favorevole, non consentita alla Corte di legittimi doglianza, inoltre, trascura che la Corte di appello ha redatto una motivazione del tutto congr fondata su oggettive risultanze dibattimentali e non manifestamente illogica, laddove h affermato a pagina 3 della impugnata sentenza che l’atto di cessione immobiliare costituiv un’operazione oggettivamente simulata, con conseguente emissione di fatture per operazioni inesistenti, in ragione delle clausole contrattuali contrattualmente previste (patto di ris dominio, previsione di caparra di importo modesto, pari a euro 15.000 circa, a fronte di prezzo complessivo ben superiore a sei milioni di euro, modalità di pagamento rateizzate) nonché del mancato adempimento dell’obbligazione ( non è stato corrisposto il prezzo di vendita e no sono state esperite azioni giudiziarie); come tale, quindi, non censurabile.
Alla declaratoria dell’inammissibilità consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’o delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in euro tremila.
P.Q.M.
Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende. Così deciso in Roma, il 04/10/2024
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Il Consigliere estensore
Il Presidente