Tutela creditore ipotecario: i diritti post confisca

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 47684/2024, ha stabilito che la tutela del creditore ipotecario è garantita anche in caso di confisca penale di un immobile. Il creditore, se in buona fede e con un’ipoteca anteriore al sequestro, ha il diritto di far valere le proprie ragioni dinanzi al giudice dell’esecuzione penale. La Corte ha annullato la decisione di un G.I.P. che aveva erroneamente negato la propria competenza, affermando che le norme del Codice Antimafia sulla protezione dei terzi si applicano estensivamente, garantendo così la sopravvivenza dei diritti reali di garanzia rispetto alla misura ablativa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Tutela Creditore Ipotecario: La Cassazione Chiarisce i Diritti in Caso di Confisca Penale

La confisca di un immobile a seguito di un reato solleva una questione cruciale: che ne è dei diritti di chi, come una banca, vantava un’ipoteca su quel bene? La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, offre un’importante chiarificazione sulla tutela del creditore ipotecario, stabilendo principi fermi sulla sopravvivenza dei suoi diritti e individuando il giudice competente a deciderne. Questa pronuncia consolida un orientamento fondamentale per gli operatori finanziari e per chiunque vanti diritti reali su beni coinvolti in procedimenti penali.

I Fatti del Caso

Una società veicolo, successore di un istituto di credito, si era rivolta al giudice dell’esecuzione penale del Tribunale di Napoli. L’obiettivo era ottenere una declaratoria di non opponibilità della confisca disposta su un immobile. Su tale bene, la società vantava un’ipoteca iscritta nel 2007, a garanzia di un mutuo concesso alla proprietaria. Quest’ultima era stata successivamente condannata in via definitiva per truffa aggravata ai danni dello Stato, con conseguente confisca dell’immobile.

In precedenza, il tribunale civile aveva già dichiarato improcedibile l’esecuzione forzata immobiliare avviata dal creditore, proprio a causa della confisca penale. Tuttavia, il giudice dell’esecuzione penale (G.I.P.) rigettava l’istanza del creditore, sostenendo che, essendo l’immobile già stato venduto nel 2020, la confisca doveva applicarsi sulle somme ricavate, e che il creditore avrebbe dovuto far valere le proprie pretese in altra sede. Contro questa decisione, la società ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione e la Tutela del Creditore Ipotecario

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, annullando l’ordinanza del G.I.P. e rinviando la questione allo stesso ufficio per un nuovo esame. La Suprema Corte ha affermato che il giudice dell’esecuzione penale ha commesso un errore nel ritenere non legittimato il creditore a far valere le proprie ragioni in sede penale.

Il principio cardine ribadito dalla Corte è che la confisca non può pregiudicare i diritti reali di garanzia, come l’ipoteca, costituiti in epoca anteriore al sequestro, a condizione che il creditore possa dimostrare la propria buona fede e il suo incolpevole affidamento.

Le Motivazioni della Sentenza

La decisione della Cassazione si fonda su un’analisi approfondita della normativa e della giurisprudenza in materia. I punti salienti sono i seguenti:

L’Estensione delle Garanzie del Codice Antimafia

La Corte chiarisce che la disciplina di tutela dei terzi creditori, prevista dal Codice Antimafia (D.Lgs. 159/2011), si applica non solo alle misure di prevenzione, ma anche a numerose forme di confisca penale. Nello specifico, grazie a un rinvio normativo (art. 104-bis disp. att. c.p.p.), tale tutela si estende alla confisca per truffa aggravata ai danni dello Stato, come nel caso di specie. L’art. 52 del Codice Antimafia stabilisce espressamente che la confisca non pregiudica i diritti reali di garanzia anteriori al sequestro, se ricorrono determinate condizioni.

La Sede Penale come Foro Naturale

Un aspetto fondamentale della sentenza è l’individuazione del giudice competente. La Cassazione afferma che la sede penale è quella naturale per l’accertamento dei diritti vantati dal terzo creditore. È il giudice dell’esecuzione penale che deve valutare la sussistenza dei requisiti, in particolare la buona fede del creditore ipotecario. Negare questa competenza e rinviare il creditore a una sede civile, già dichiaratasi impossibilitata a procedere, crea un vuoto di tutela inaccettabile. Di conseguenza, l’azione esecutiva civile si estingue con la confisca definitiva, e la pretesa del creditore deve trovare soddisfazione all’interno della procedura penale.

Il Principio di Non Estinzione dei Diritti Reali

Fin dal 1999, le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che il concetto di “appartenenza” del bene, limite alla confisca, non si restringe alla sola proprietà, ma include anche i diritti reali di godimento e di garanzia. Pertanto, nessuna forma di confisca può determinare l’estinzione automatica di un’ipoteca validamente costituita, in ossequio a un principio generale di giustizia distributiva: la sanzione penale non deve colpire ingiustamente le posizioni giuridiche di chi è rimasto estraneo all’illecito.

Le Conclusioni

La sentenza rappresenta un punto fermo a garanzia della tutela del creditore ipotecario. Stabilisce in modo inequivocabile che i creditori con garanzie reali su beni confiscati non perdono i loro diritti, ma devono farli valere davanti al giudice dell’esecuzione penale. Questo giudice ha il dovere di esaminare nel merito la richiesta, verificando la buona fede e l’anteriorità del diritto. La decisione previene conflitti di giurisdizione e assicura che i diritti dei terzi estranei al reato non vengano sacrificati, rafforzando la certezza del diritto e la stabilità dei rapporti giuridici ed economici.

Una confisca penale estingue un’ipoteca iscritta precedentemente sul bene?
No, la confisca penale non estingue i diritti reali di garanzia, come l’ipoteca, costituiti sul bene in epoca anteriore al sequestro. Tali diritti sopravvivono alla misura ablativa, a condizione che il creditore possa dimostrare la propria buona fede e il suo affidamento incolpevole.

Quale giudice è competente a decidere sui diritti del creditore ipotecario dopo una confisca?
Il giudice competente a valutare e tutelare i diritti del creditore ipotecario è il giudice dell’esecuzione penale. È in questa sede che il creditore deve presentare la propria istanza per far accertare il proprio diritto e la condizione di buona fede.

Le regole del Codice Antimafia sulla protezione dei terzi si applicano anche a confische per reati come la truffa aggravata?
Sì, la sentenza conferma che le disposizioni del Codice Antimafia (D.Lgs. 159/2011) in materia di tutela dei terzi si applicano, per effetto di specifici rinvii normativi, anche a casi di confisca disposta per reati come la truffa aggravata ai danni dello Stato.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 47684 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 1 Num. 47684 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 04/10/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da

RAGIONE_SOCIALE

avverso l’ordinanza del G.i.p. del Tribunale di Napoli del 13.5.2024

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha chiesto l’annullamento con rinvio dell’ordinanza impugnata;

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza resa in data 13.5.2024, il g.i.p. del Tribunale di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha provveduto su una richiesta presentata dalla RAGIONE_SOCIALE quale mandataria di RAGIONE_SOCIALE, di declaratoria di non opponibilità al creditore ipotecario della confisca di un immobile di proprietà di NOMECOGNOME condannata per truffa aggravata ai danni dello Stato e falsi vari con sentenza del 24.1.2016 (irrevocabile il 28.2.2017).

Il provvedimento premette che la RAGIONE_SOCIALE è succeduta in tutti i rapporti giuridici della Unicredit Banca per la Casa, la quale aveva stipulato nel kry

2007 un contratto di mutuo ipotecario con NOME sull’immobile in questione, sito in Napoli alla INDIRIZZO

Tale immobile era stato poi sottoposto a sequestro preventivo nel 2015 con ordinanza del g.i.p. del Tribunale di Napoli e, in seguito, il giudice dell’esecuzione con ordinanza in data 6.7.2020 ne aveva disposto la confisca “fino a concorrenza dell’equivalente di euro 57.956,00 … o in via sussidiaria la confisca, in caso di trasferimento dell’immobile a terzo aggiudicatario, sul prezzo versato in sede di procedura esecutiva fino a concorrenza di euro 57.956,00”. Infine, in data 13.6.2023 il Tribunale di Napoli Sezione XIV civile aveva dichiarato l’improcedibilità dell’esecuzione forzata, preso atto della confisca disposta in sede penale.
Il g.i.p. ha rigettato l’istanza, in quanto l’immobile, gravato da ipoteca in data 5.5.2007, è stato già venduto nel 2020, sicché sulle somme ricavate può essere disposta la confisca penale, i cui effetti prevalgono sul diritto dei terzi creditori del soggetto in danno del quale è stata disposta la confisca: la pretesa per il recupero del credito, dunque, deve essere fatta valere nei confronti di NOME in altra sede.

Avverso la predetta ordinanza, ha proposto ricorso il difensore della RAGIONE_SOCIALE articolandolo in tre motivi.

2.1 Con il primo motivo, deduce, ai sensi dell’art. 606, lett. b), cod. proc. pen., inosservanza o erronea applicazione degli artt. 52, 55, 57 e 58 D.Lgs. n. 159 del 2011.

Osserva che la disciplina dettata dal c.d. codice antimafia è pacificamente applicabile a qualunque tipo di confisca e statuisce il principio generale della prevalenza della misura ablativa patrimoniale disposta in sede penale rispetto ad azioni individuali di recupero ad opera del terzo creditore. Questo vuoi dire che quella penale è la sede naturale per l’accertamento dei diritti del terzo e che il giudice penale deve esaminare la domanda per apprezzare la ricorrenza o meno della condizione soggettiva di “buona fede” del creditore ipotecario.
Ciò si desume dalle previsioni degli artt. 55, comma 1 (secondo cui a seguito del sequestro non possono essere iniziate o proseguite azioni esecutive), 55, comma 2 (secondo cui le procedure esecutive si estinguono quando interviene provvedimento definitivo di confisca), 57 e 58 (che dettano le modalità di accertamento in sede penale esecutiva dei diritti vantati dai terzi creditori) del D.Igs. n. 159 del 2011.

A fronte della erronea decisione del g.i.p., il ricorso evidenzia che, peraltro, la pretesa dell’istante non era stata fatta valere nei confronti della debitrice, ormai “spogliata” del bene a seguito della confisca, e che, per quanto riguarda l’altra

sede a cui rinvia il provvedimento, l’azione espropriativa è stata dichiarata improcedibile e, quindi, non esiste più.

2.2 GLYPH Con il secondo motivo, deduce, ai sensi dell’art. 606, lett. e), cod. proc. pen., la mancanza della motivazione.

Lamenta, in particolare, che l’ordinanza non indichi alcuna disposizione normativa a supporto della decisione.

2.3 Con il terzo motivo, deduce, ai sensi dell’art. 606, lett. e), cod. proc. pen., la contraddittorietà o manifesta illogicità della motivazione.

Censura che l’ordinanza dapprima afferma che gli effetti della confisca penale prevalgono sui diritti del terzo creditore, così mostrando adesione alla declaratoria di improcedibilità della procedura forzata da parte del giudice civile, ma poi indica la stessa sede civile per il recupero del credito.

Con requisitoria scritta del 18.9.2024, il Sostituto Procuratore generale ha chiesto l’annullamento con rinvio dell’ordinanza impugnata, in quanto il credito ipotecario è precedente all’instaurazione del procedimento penale: il giudice dell’esecuzione, pertanto, avrebbe dovuto valutare la fondatezza del merito dell’istanza, anziché affermare la tutelabilità del diritto del creditore in altra sede.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è fondato nei termini che saranno di seguito esposti, non prima di avere precisato che la trattazione dei motivi sarà unitaria, in quanto, in definitiva, rimandano tutti alla medesima questione, attinente alla salvaguardia dei diritti vantati da terzi su un bene confiscato in sede penale e alle modalità con cui farli valere.

Il primo aspetto della questione è stato affrontato e risolto sin dal 1999 dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Sez. U, n. 9 del 28/4/1999, Rv. 213511 – 01), che hanno ribadito il costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità secondo cui il concetto di “appartenenza”, al quale il terzo comma dell’art. 240 cod. pen. assegna la funzione di limite della confisca, non può essere circoscritto al diritto di proprietà, essendo la sua portata estesa ai diritti reali di godimento e di garanzia, che sopravvivono, perciò, alla misura di sicurezza patrimoniale.
Nessuna forma di confisca, dunque, può determinare l’estinzione dei diritti reali di garanzia costituiti sulla cosa, in puntuale sintonia col principio generale di giustizia distributiva per cui la misura sanzionatoria non può ritorcersi in ingiustificati sacrifici delle posizioni giuridiche soggettive di chi sia rimasto

estraneo all’illecito, sempre che possa provare di essersi trovato in una situazione di buona fede e di affidamento incolpevole.

Ciò detto, il caso di specie, ovvero quello del terzo titolare di un diritto reale su un bene confiscato in sede penale che abbia nel frattempo agito in sede civile per la tutela del proprio diritto, impone di ricostruire il tema dei rapporti tra la confisca penale e le procedure esecutive in sede civile.

Il comma 1 -quater dell’art. 104-bis, disp. att. c.p.p., come modificato dal D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, stabilisce che «Ai casi di sequestro e confisca in casi particolari previsti dall’articolo 240-bis del codice penale o dalle altre disposizioni di legge che a questo articolo rinviano, nonché agli altri casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all’articolo 51, comma 3 -bis, del codice, si applicano le disposizioni del titolo IV del Libro I del decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159. Si applicano inoltre le disposizioni previste dal medesimo decreto legislativo in materia di amministrazione e destinazione dei beni sequestrati e confiscati e di esecuzione del sequestro».
E il comma 1 -sexies del medesimo art. 104-bis recita che «le disposizioni di cui al presente articolo si applicano anche nel caso indicato dall’art. 578 -bis del codice», il quale ultimo, riguardando il caso della decisione in sede di impugnazione sulla confisca nel caso di estinzione del reato per amnistia o per prescrizione, ha ad oggetto «la confisca in casi particolari prevista dal primo comma dell’articolo 240-bis del codice penale e da altre disposizioni di legge o la confisca prevista dall’articolo 322 -ter del codice penale».
Delle disposizioni in materia di tutela dei terzi previste dal Titolo IV del D.Lgs. legislativo 6 settembre 2011, n. 159, a cui fa riferimento l’art. 104-bis, viene in rilievo innanzitutto l’art. 52, comma 1, secondo cui la confisca non pregiudica i diritti di credito dei terzi che risultano da atti aventi data certa anteriore al sequestro, nonché i diritti reali di garanzia costituiti in epoca anteriore al sequestro, purché ricorrano determinate condizioni.

Dunque, la tutela del terzo prevista dal Codice delle leggi antimafia riguarda i casi – espressamente indicati dall’art. 104-bis, commi 1 -quater e 1 -sexies, disp. att. c.p.p. – della confisca disposta nei casi particolari stabiliti dall’art. 240 -bis cod. pen. o da altre norme che a tale articolo espressamente rimandano, della confisca adottata nei procedimenti per i reati elencati dall’art. 51, comma 3 -bis, cod. proc. pen. nonché della confisca disposta ai sensi dell’art. 322-ter cod. pen. oppure della confisca prevista «da altre disposizioni di legge».
Con riferimento, in particolare, a tale ultimo inciso ricavabile dal comma 1sexies, deve ricordarsi che le Sezioni Unite hanno espresso il principio secondo cui

il richiamo contenuto nell’art. 578 -bis cod. proc. pen. alla confisca «prevista da altre disposizioni di legge»”, formulato senza ulteriori specificazioni, assume una valenza di carattere generale, capace di ricomprendere anche le confische disposte da fonti normative poste al di fuori del codice penale (Sez. U, n. 13539 del 30/1/2020, Rv. 278870 – 02).

Come condivisibilmente osservato, del resto, una diversa interpretazione renderebbe del tutto superfluo il comma 1 -sexies dell’art. 104-bis disp. att. cod. proc. pen., posto che già il comma 1 -quater del medesimo articolo fa espresso riferimento all’art. 240-bis cod. pen. e alle altre disposizioni di legge che ad esso rinviano (Sez. 3, n. 39201 del 15/12/2020, dep. 2021, in motivazione).

3. Di conseguenza, le disposizioni in materia di tutela dei terzi previste dal D.Lgs. n. 159 del 2011, trovano applicazione anche al caso di specie, che riguarda una confisca disposta in un procedimento penale conclusosi con la condanna dell’imputata per il reato di truffa aggravata ai danni dello Stato (cui si applicano, per effetto del rinvio contenuto nell’art. 640 -quater cod. pen., le disposizioni dell’art. 322 -ter cod. pen. in materia di confisca).

Delle disposizioni del Codice delle leggi antimafia, vengono in rilievo innanzitutto il già citato art. 52, comma 1 (secondo cui la confisca non pregiudica i diritti di credito e i diritti reali di garanzia dei terzi), e l’art. 55, comma 2, il qu prevede che “le procedure esecutive si estinguono in relazione ai beni per i quali interviene un provvedimento definitivo di confisca”.

Non v’è dubbio che la tutela del terzo si applica pur sempre alle condizioni e nei limiti previsti dagli artt. 52 e 53 D.Lgs. n. 159 del 2011 e richiede la qualificazione della particolare condizione fattuale e giuridica del terzo.

Ma nel caso di specie il giudice dell’esecuzione penale, con il provvedimento impugnato, ha prima ancora opposto di non potere decidere l’istanza nel merito per effetto della confisca definitiva intervenuta in sede penale e ha affermato che la pretesa dell’istante dovesse fatta valere in altra sede (pur attestando che il Tribunale civile di Napoli, con ordinanza in data 13.6.2023, aveva già dichiarato l’improcedibilità dell’esecuzione, dando atto della confisca disposta dal g.i.p. dello stesso Tribunale in sede di esecuzione penale).
Deve ritenersi, pertanto, che il g.i.p. del Tribunale di Napoli abbia errato a ritenere pregiudizialmente non legittimato l’odierno ricorrente a far valere in sede penale le proprie ragioni.

Di qui, l’annullamento dell’ordinanza impugnata, con rinvio all’Ufficio G.I.P. del Tribunale di Napoli per un nuovo esame alla luce dei principi sopra menzionati.

Annulla il provvedimento impugnato con rinvio per nuovo esame al Tribunale di Napoli – Ufficio G.i.p. Così deciso il 4.10.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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