Truffa immobiliare: vendita con finta usucapione

La Corte di Cassazione ha confermato una condanna per truffa immobiliare a carico di un soggetto che aveva venduto un terreno, di cui non era proprietario, millantando di averlo acquisito per usucapione. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché mirava a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità. La Corte ha stabilito che la falsa dichiarazione di usucapione costituisce un’allegazione artificiosa che integra il reato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Truffa Immobiliare: Vendere un Bene Altrui Millantando l’Usucapione

La truffa immobiliare rappresenta una delle fattispecie più insidiose del diritto penale, capace di minare la fiducia nel mercato e di causare ingenti danni patrimoniali. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico: la vendita di un terreno di proprietà altrui, basata sulla falsa dichiarazione di averlo acquisito per usucapione. Questa pronuncia chiarisce i confini del reato e i limiti del sindacato di legittimità.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla condanna di un uomo per il reato di truffa. L’imputato aveva venduto alla propria convivente alcuni terreni, affermando di esserne diventato proprietario per usucapione, ovvero per averli posseduti ininterrottamente per oltre vent’anni come se ne fosse il titolare. Tuttavia, i legittimi proprietari dei fondi, venuti a conoscenza della compravendita, hanno contestato la veridicità di tale affermazione, portando la questione in tribunale.

La Corte d’Appello aveva confermato la condanna, ritenendo che la dichiarazione di avvenuta usucapione fosse un’allegazione artificiosa, parte di un piano fraudolento volto a disporre di beni non propri.

I Motivi del Ricorso: La Difesa dell’Imputato

L’imputato ha proposto ricorso per cassazione, basando la sua difesa su diversi punti:

* Violazione di legge e vizio di motivazione: La difesa sosteneva la carenza di motivazione sia sull’elemento oggettivo (la condotta fraudolenta) sia su quello soggettivo (la volontà di ingannare) del reato di truffa.
* Presunta buona fede: A riprova della sua convinzione di essere il legittimo proprietario, l’imputato ha sottolineato che la vendita era avvenuta davanti a un notaio e che in passato aveva persino richiesto l’intervento delle forze dell’ordine per lo scarico abusivo di rifiuti sui terreni in questione.
* Errata valutazione delle prove: Si contestava l’illegittima svalutazione di alcune testimonianze a favore, la mancata considerazione di prove documentali come le aerofotogrammetrie e una consulenza tecnica, nonché una precedente assoluzione in un diverso procedimento per occupazione abusiva di terreni.

In sostanza, la difesa chiedeva alla Suprema Corte di riconsiderare l’intero compendio probatorio per dimostrare la buona fede dell’imputato.

L’Analisi della Corte di Cassazione sulla Truffa Immobiliare

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, respingendo tutte le argomentazioni difensive. I giudici hanno chiarito un principio fondamentale del processo di legittimità: la Cassazione non è un terzo grado di giudizio nel merito. Il suo compito non è rivalutare le prove, ma verificare la corretta applicazione della legge e la coerenza logica della motivazione della sentenza impugnata.

La Reiterazione dei Motivi e la Logicità della Sentenza d’Appello

La Corte ha osservato che i motivi del ricorso erano in gran parte una semplice riproposizione di quelli già esaminati e respinti dalla Corte d’Appello. Quest’ultima, secondo gli Ermellini, aveva fornito una motivazione analitica ed esaustiva, spiegando in modo convincente perché le prove raccolte dimostravano, al di là di ogni ragionevole dubbio, la natura fraudolenta della cessione.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha ritenuto che la millantata usucapione fosse un'”allegazione artificiosa”, smentita dal continuo interesse dimostrato dai reali proprietari per il loro fondo. Le dichiarazioni rese davanti al notaio non erano un elemento a discolpa, ma, al contrario, una parte integrante del progetto fraudolento. La precedente assoluzione per il reato di invasione di terreni non forniva, di per sé, alcun elemento utile a dimostrare il perfezionamento dell’usucapione. Di conseguenza, il tentativo della difesa di ottenere una nuova valutazione delle prove è stato ritenuto un’attività esclusa dalla competenza del Giudice di legittimità, portando alla dichiarazione di inammissibilità del ricorso.

Le Conclusioni

Con questa sentenza, la Corte di Cassazione ha confermato un orientamento consolidato: vendere un bene altrui, inducendo in errore l’acquirente attraverso la falsa attestazione di un’usucapione mai avvenuta, configura pienamente il reato di truffa immobiliare. La pronuncia ribadisce inoltre la netta distinzione tra il giudizio di merito, dove si accertano i fatti, e quello di legittimità, dove si controlla la corretta applicazione del diritto. L’imputato è stato quindi condannato al pagamento delle spese processuali, di una somma in favore della Cassa delle ammende e alla rifusione delle spese legali sostenute dalle parti civili.

Vendere un immobile dichiarando falsamente di averlo acquisito per usucapione costituisce reato di truffa?
Sì, la sentenza conferma che la vendita di un immobile basata su una “millantata usucapione”, ovvero un’allegazione artificiosa e non provata di possesso ultraventennale, integra pienamente il reato di truffa ai sensi dell’art. 640 del codice penale.

È possibile chiedere alla Corte di Cassazione di riesaminare le prove, come le testimonianze o le consulenze tecniche?
No, la sentenza ribadisce che il ricorso per cassazione è inammissibile se si risolve in una richiesta di rivalutazione integrale delle prove. Il Giudice di legittimità ha il compito di valutare la corretta applicazione della legge e la logicità della motivazione, non di riesaminare i fatti del caso.

Il fatto che la compravendita sia avvenuta davanti a un notaio esclude la sussistenza della truffa?
No. Secondo la Corte, le dichiarazioni rese di fronte al notaio, se basate su presupposti falsi come un’usucapione inesistente, possono essere considerate parte integrante del “progetto fraudolento” e non escludono la responsabilità penale dell’autore del reato.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 24113 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 2 Num. 24113 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 04/06/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME nato a PALERMO il 27/10/1947

avverso la sentenza del 26/11/2024 della Corte d’appello di Palermo

Visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dalla Consigliera NOME COGNOME;

il procedimento si celebra con contraddittorio scritto, senza la presenza delle parti, in mancanza di richiesta di trattazione orale pervenuta nei termini secondo quanto disposto dagli artt. 610, comma 5 e 611, comma 1bis e ss. cod. proc. pen.

La Sostituta Procuratore generale NOME COGNOME con requisitoria scritta tempestivamente depositata, concludeva per la dichiarazione di inammissibilità del ricorso.

L’Avv. NOME COGNOME in difesa delle parti civili, con memoria, chiedeva il rigetto del ricorso e depositava nota spese.

L’Avv. NOME COGNOME in difesa di NOME COGNOME chiedeva con memoria l’accoglimento del ricorso .

RITENUTO IN FATTO E CONSIDERATO IN DIRITTO

1.La Corte di appello di Palermo confermava la condanna di NOME COGNOME per il reato di truffa. Si contestava allo stesso di avere venduto – allegando un diritto di proprietà inesistente, derivante da una millantata usucapione – i terreni di proprietà delle parti civili alla propria convivente, NOME COGNOME.

Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione il difensore che deduceva:

2.1. violazione di legge (art. 640 cod. pen.) e vizio di motivazione in ordine alla conferma della responsabilità: si deduceva (a) la carenza di motivazione in ordine alla sussistenza dell’elemento oggettivo del reato, (b) la carenza della motivazione in o rdine all’elemento soggettivo, che si desumerebbe dal fatto che la compravendita era avvenuta di fronte ad un notaio, (c) dalla convinzione del COGNOME di disporre legittimamente dei terreni confermata dal fatto che aveva richiesto l’ intervento delle forze dell’ordine in occasione del rinvenimento di rifiuti sul fondo, (d) l ‘ illegittima svalutazione delle testimonianze di NOME COGNOME e NOME COGNOME (e) la mancata valutazione delle aerofotogrammetrie che rivelerebbero la trasformazione del fondo, (f) la svalutazione della consulenza tecnica dell’ingegnere COGNOME, (f) l ‘ assoluzione decisa dal Giudice di Pace (riformata dal Tribunale, la cui sentenza era stata poi annullata dalla Cassazione) in ordine alla imputazione di occupazione abusiva dei terreni
2.2. violazione di legge (art. 640 cod. pen.) e vizio di motivazione: si contestava integralmente la motivazione della sentenza impugnata ritenendo che non fossero stati valutati tutti gli elementi addotti dalla difesa per valutare la buona fede del COGNOME nella gestione della compravendita: il compendio probatorio sarebbe stato ridotto alle sole testimonianze di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME; si contestava inoltre la legittimazione dei querelanti atteso che il contratto di compravendita sarebbe intervenuto con NOME
2.3. Il ricorso è inammissibile.

Entrambi i motivi di doglianza non superano la soglia di ammissibilità in quanto si risolvono nella richiesta di rivalutazione integrale della capacità dimostrativa delle prove attività esclusa dalla competenza del Giudice di legittimità.

A ciò si aggiunge che i motivi proposti sono reiterativi rispetto a quelli allegati con la prima impugnazione, già esaustivamente trattati dalla Corte di appello che ha offerto, sui punti devoluti una motivazione analitica ed esaustiva che non si presta ad alcuna censura in questa sede.

Nella sentenza impugnata veniva infatti evidenziato che le prove raccolte, dessero conto, al di là di ogni dubbio ragionevole, che la cessione a titolo oneroso effettuata dal ricorrente in favore della convivente Bivona fosse fraudolenta, dato che non risultavano dimostrati gli elementi per ritenere perfezionata l’usucapione. Anche le dichiarazioni di fronte al notaio erano parte del progetto fraudolento, che non poteva essere smentito

dalla assoluzione per il reato di invasione dei terreni che non forniva elementi per ritenere perfezionata l’usucapione (pag. 5 della sentenza impugnata).

In sintesi, si riteneva che il possesso ultraventennale risultasse frutto di una allegazione artificiosa smentita dal continuo interesse dimostrato dai reali proprietari per il loro fondo (pagg. 6-9 della sentenza impugnata).

3 .Alla dichiarata inammissibilità del ricorso consegue, per il disposto dell’ art. 616 cod. proc. pen., la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali nonché al versamento, in favore della Cassa delle ammende, di una somma che si determina equitativamente in euro tremila. Si condanna, inoltre, l’imputato alla rifusione delle spese di rappresentanza e difesa sostenute nel presente giudizio dalla parte civile COGNOME Giuseppe, COGNOME NOME, INDIRIZZO NOME e INDIRIZZO NOME NOME che, tenuto conto dei parametri vigenti liquida in complessivi euro cinquemilacinquecento, oltre accessori di legge.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della cassa delle ammende. Condanna, inoltre, l’imputato alla rifusione delle spese di rappresentanza e difesa sostenute nel presente giudizio dalla parte civile COGNOME Giuseppe, COGNOME NOME, INDIRIZZO NOME e INDIRIZZO NOME che liquida in complessivi euro 5.500, oltre accessori di legge.

Così deciso, il giorno 4 giugno 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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