Truffa immobiliare: condanna per abuso edilizio

Un venditore è stato condannato per frode dopo aver ingannato un acquirente sulla regolarità urbanistica di una tettoia, ottenendo una caparra di 55.000 euro. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per truffa immobiliare, dichiarando il ricorso inammissibile. È stata provata la piena consapevolezza del venditore riguardo l’abuso edilizio e la sua condotta ingannevole. La successiva restituzione della caparra non è stata ritenuta sufficiente a escludere il reato, già consumato al momento dell’incasso della somma.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Truffa Immobiliare: Vendere Casa con un Abuso Edilizio è Reato

La compravendita di un immobile è un passo importante che richiede trasparenza e correttezza. Ma cosa succede se il venditore nasconde un abuso edilizio? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha confermato che tale condotta può integrare il grave reato di truffa immobiliare. Questo articolo analizza il caso, offrendo spunti cruciali per chi compra e per chi vende casa.

I Fatti: La Vendita di un Appartamento con Tettoia Abusiva

Il caso ha origine dalla condanna di un costruttore edile per truffa ai danni di un acquirente. L’imputato aveva venduto un immobile tacendo sulla natura abusiva di una tettoia in ferro e legno, presentandola come urbanisticamente regolare. L’acquirente, indotto in errore dalle rassicurazioni del venditore, aveva firmato un contratto preliminare versando una caparra di 55.000 euro.

L’irregolarità è emersa solo in un secondo momento, quando il tecnico incaricato dalla banca per la concessione del mutuo ha rilevato l’abuso. A quel punto, l’acquirente si è reso conto di essere stato ingannato, dando il via a un contenzioso sia civile che penale.

La Decisione della Corte: Conferma della Condanna per Truffa Immobiliare

Dopo la condanna in primo grado e in appello, il venditore ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo di non aver agito con dolo e che la successiva restituzione del doppio della caparra, a seguito di un giudizio civile, avrebbe dovuto escludere il reato. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando in via definitiva la condanna per truffa immobiliare.

Le Argomentazioni del Ricorrente Rigettate

Il ricorrente ha tentato di difendersi su tre fronti principali:
1. Assenza di inganno: Sosteneva di non aver messo in atto artifici, ma di essersi limitato a suggerire la possibilità di chiudere la tettoia in futuro.
2. Mancanza di consapevolezza: Affermava di non essere a conoscenza dell’abusività del manufatto.
3. Assenza di profitto ingiusto: La restituzione della caparra avrebbe eliminato il profitto del reato.

La Corte ha smontato ogni argomento, ritenendoli manifestamente infondati e volti a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

Le Motivazioni della Cassazione sul Reato di Truffa Immobiliare

La sentenza si fonda su principi giuridici solidi e chiarisce aspetti fondamentali della truffa immobiliare.

La Piena Consapevolezza dell’Abuso

I giudici hanno stabilito che l’imputato era pienamente consapevole dell’abuso. Essendo un costruttore edile e avendo edificato personalmente l’immobile, non poteva non conoscere l’irregolarità urbanistica della tettoia. La sua conoscenza tecnica e la sua condotta – come l’aver indicato nel preliminare il manufatto come un semplice ‘pergolato’ anziché una ‘tettoia’ per mascherarne la reale natura – sono state considerate prove della sua malafede.

Gli Artifici e Raggiri

L’inganno è stato identificato nelle false rassicurazioni date alla persona offesa sulla regolarità della struttura. Il venditore aveva prima garantito che tutto fosse in regola, per poi, una volta scoperto, ammettere il contrario e proporre soluzioni posticce, come la realizzazione di un ulteriore abuso per coprire il primo. Questa condotta è stata ritenuta dalla Corte un chiaro esempio degli ‘artifici e raggiri’ richiesti per configurare il reato di truffa.

L’irrilevanza della Restituzione della Caparra

Un punto cruciale della sentenza riguarda l’ingiusto profitto. La Corte ha chiarito che il reato di truffa si consuma nel momento stesso in cui l’autore ottiene l’indebito vantaggio patrimoniale, in questo caso l’incasso della caparra di 55.000 euro. La successiva restituzione della somma, avvenuta solo a seguito di un giudizio civile, non ha alcun effetto sull’esistenza del reato già perfezionato. Può, al massimo, influire sulla quantificazione del danno in sede civile, ma non cancella la responsabilità penale.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia della Cassazione ribadisce un principio fondamentale: la trasparenza nelle compravendite immobiliari non è un’opzione, ma un obbligo. Per i venditori, specialmente se professionisti del settore, nascondere abusi edilizi non è solo un illecito civile, ma un reato penale. La sentenza sottolinea che la professionalità e la conoscenza tecnica del venditore aggravano la sua posizione, rendendo poco credibile l’ignoranza dell’irregolarità. Per gli acquirenti, questo caso evidenzia l’importanza di effettuare tutte le verifiche urbanistiche e catastali con l’ausilio di un tecnico di fiducia prima di firmare qualsiasi impegno e versare somme di denaro. La giustizia penale offre una tutela forte contro le condotte fraudolente, confermando che l’ottenimento di una caparra tramite inganno costituisce una truffa immobiliare a tutti gli effetti, indipendentemente da futuri risarcimenti.

Vendere un immobile con un abuso edilizio non dichiarato costituisce reato di truffa?
Sì, secondo la sentenza, costituisce reato di truffa se il venditore, consapevole dell’irregolarità, utilizza artifici e raggiri (come false rassicurazioni o indicazioni mendaci nel contratto) per indurre in errore l’acquirente e ottenere così un ingiusto profitto, come il versamento di una caparra.

La successiva restituzione della caparra versata dall’acquirente elimina il reato di truffa immobiliare?
No. La Corte ha stabilito che il reato si considera consumato nel momento in cui il venditore ottiene l’ingiusto profitto (l’incasso della caparra). La restituzione successiva della somma, anche se in misura doppia come previsto dalla legge civile, è irrilevante per l’esistenza del reato penale, che si è già perfezionato.

In un processo per truffa, la qualifica professionale del venditore (es. costruttore) ha importanza?
Sì, ha un’importanza decisiva. Nel caso esaminato, il fatto che l’imputato fosse un costruttore edile che aveva personalmente realizzato l’immobile è stato considerato una prova della sua piena conoscenza dell’abuso, rendendo inverosimile una sua presunta buona fede e rafforzando l’elemento soggettivo del reato.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 3148 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 2 Num. 3148 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 15/12/2023

SENTENZA

Sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, nato a Città di Castello DATA_NASCITA, avverso la sentenza del 13/09/2022 della Corte di appello di Perugia;

visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso;

udita la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni scritte del Pubblico ministero, nella persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto dichiararsi l’inammissibilità del ricorso;

letta la memoria del difensore della parte civile NOME NOME, AVV_NOTAIO, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

letta la memoria di replica alle conclusioni del Procuratore generale depositata nell’interesse del ricorrente;

RITENUTO IN FATTO

Con la sentenza in epigrafe, la Corte di appello di Perugia, parzialmente riformando la sentenza del Tribunale di Perugia, emessa il 4 marzo 2021, ha confermato la condanna del ricorrente alla pena di giustizia ed al risarcimento del danno nei confronti della parte civile COGNOME NOME in relazione al reato di truffa, commesso inducendo in errore quest’ultimo sulla condizione effettiva di un immobile in vendita – in particolare sulla regolarità urbanistica, invece mancante, di una tettoia in ferro con copertura in legno presente nell’appartamento ottenendo la somma di euro 55.000,00 come anticipo sul prezzo in conseguenza della stipula di un contratto preliminare.
Ricorre per cassazione NOME COGNOME, deducendo:

violazione di legge e vizio di motivazione in ordine alla ritenuta sussistenza del reato.

La Corte non avrebbe tenuto conto dell’assenza di prova in ordine agli artifici e raggiri, dal momento che il ricorrente si sarebbe limitato a suggerire, nell’ambito RAGIONE_SOCIALE trattative con la persona offesa, la possibilità di chiudere lo spazio sottostante alla tettoia con RAGIONE_SOCIALE vetrate, attraverso una procedura amministrativa effettuata successivamente, a dimostrazione che quanto detto in fase di trattative corrispondeva al vero, così da escludere anche l’induzione in errore.

Inoltre, La Corte non avrebbe valutato la mancanza di prova in ordine alla consapevolezza del ricorrente dell’abusività del manufatto;

violazione di legge e vizio di motivazione con riguardo alla interpretazione fornita dalla Corte di appello del contenuto del preliminare di compravendita a proposito della indicazione del manufatto come pergolato e non come tettoia, circostanza anch’essa rivelativa della malafede del ricorrente, invece indimostrata stante che il contratto non faceva riferimento alla struttura metallica;

violazione di legge e vizio di motivazione in ordine alla sussistenza dell’ingiusto profitto, stante che, in esito al giudizio civile, il ricorrente aveva restituito persona offesa il doppio della somma incassata in sede di trattative e comunque il bene non sarebbe stato incommerciabile anche in presenza di un abuso, stante le ridotte proporzioni di esso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.11 ricorso è manifestamente infondato.

2.11 ricorrente non si confronta adeguatamente con la motivazione della sentenza impugnata, deducendo argomenti riconducibili al merito del giudizio.

Le censure possono essere trattate congiuntamente in ragione di quanto segue.

3.La sussistenza dell’abuso edilizio sull’immobile, come risulta a fg. 8 della motivazione della sentenza, è stata pacificamente accertata dal consulente d’ufficio nominato nel giudizio civile, oltre che confermata dal tecnico dell’istituto di credito interessato dalla richiesta di mutuo della parte civile collegata all’acquisto dell’immobile.

Di tale abuso il ricorrente era a piena conoscenza, essendo un costruttore edile ed avendo personalmente edificato l’immobile di cui si discute, circostanza che è servita alla Corte per escludere la responsabilità della figlia dell’imputato, formale proprietaria dell’appartamento.

La Corte ha ritenuto, altresì, sussistenti gli artifici e raggiri per il fatto ch ricorrente avesse assicurato alla persona offesa che la tettoia era regolare sotto il profilo urbanistico essendo stata assentita dal Comune di riferimento, per poi ammettere il contrario e cercare altra soluzione, tra cui anche l’effettuazione di un ulteriore abuso per coprire il primo.

Tanto è stato ricavato dalla testimonianza del geometra di fiducia del COGNOME, oltre che dalle dichiarazioni della stessa parte civile e della di lui moglie, indotti in error su una circostanza decisiva stante l’interesse, manifestato all’imputato, ad acquistare un immobile che poteva consentire un allargamento attraverso lo sfruttamento proprio dello spazio sottostante alla tettoia (fgg. 9-11 della sentenza).

La ricostruzione operata dalla Corte di merito non soffre di vizi logico-ricostruttivi e giuridici e non si rileva alcun travisamento della prova dichiarativa, che, peraltro, stante la doppia conformità del giudizio di condanna, avrebbe dovuto avere carattere macroscopico.

La pacifica giurisprudenza di legittimità, ritiene che la doppia conformità della decisione di condanna dell’imputato, ha decisivo rilievo con riguardo ai limiti della deducibilità in cassazione del vizio di travisamento della prova lamentato dal ricorrente.

Tale vizio può essere dedotto con il ricorso per cassazione, nel caso di cosiddetta doppia conforme, sia nell’ipotesi in cui il giudice di appello, per rispondere alle critiche contenute nei motivi di gravame, abbia richiamato dati probatori non esaminati dal primo giudice (cosa non verificatasi nella specie), sia quando entrambi i giudici del merito siano incorsi nel medesimo travisamento RAGIONE_SOCIALE risultanze probatorie acquisite in forma di tale macroscopica o manifesta evidenza da imporre, in termini inequivocabili, il riscontro della non corrispondenza RAGIONE_SOCIALE motivazioni di entrambe le sentenze di merito rispetto al compendio probatorio acquisito nel contraddittorio RAGIONE_SOCIALE parti (Sez. 4, n. 4060 del 12/12/2013, COGNOME; Sez.4, n. 44765 del 22/10/2013, COGNOME).
6. Anche la censura inerente alla asserita incongrua interpretazione del contenuto del contratto preliminare incorre nel medesimo vizio, stante che tale attività ricostruttiva, eminentemente di merito, è stata condotta dalla Corte di appello sulla base degli elementi come prima sintetizzati, che l’hanno logicamente portata a ritenere come capziosa l’indicazione nel preliminare di un pergolato anziché di una tettoia, tenuto conto del livello di conoscenze del ricorrente e della condotta truffaldina tenuta nella indicazione alla persona offesa di una regolarità urbanistica del manufatto in realtà inesistente e mai assentita. 3. La Corte, infine, ha ritenuto sussistente l’ingiusto profitto, collegandolo all’ottenimento da parte dell’imputato di una somma quale caparra, restituita nel doppio solo a seguito dell’esito di un giudizio civile.
Tale circostanza, irrilevanti essendo le altre considerazioni difensive sul punto, potrà valere, se del caso, in esito alla quantificazione del danno definitivo in sede civile, ma non serve ad elidere la sussistenza del reato, consumatosi interamente attraverso l’ottenimento indebito da parte dell’imputato di una somma appartenente alla vittima attraverso artifici e raggiri.

Tanto assorbe ogni altra argomentazione difensiva, anche con riferimento alla memoria depositata.

Alla declaratoria di inammissibilità del ricorso consegue la condanna del ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di euro tremila alla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Ammende, commisurata all’effettivo grado di colpa dello stesso ricorrente nella determinazione della causa di inammissibilità.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE Ammende, nonché alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese di rappresentanza e difesa sostenute nel presente giudizio dalla parte civile COGNOME NOME, che liquida in complessivi euro 4000,00 oltre accessori di legge.

Così deliberato in Roma, udienza pubblica del 15.12.2023.

Il Consigliere estensore

NOME COGNOME

NOME” NOME Imperiali

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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