Truffa immobiliare: assoluzione confermata in Cassazione

La Corte di Cassazione ha confermato l’assoluzione di due venditori accusati di truffa immobiliare per aver taciuto la natura condominiale di una veranda annessa a un locale commerciale. La Corte d’Appello aveva ribaltato la condanna di primo grado, ritenendo non provato l’intento fraudolento, dato che le trattative erano state seguite da professionisti che avevano accesso a tutta la documentazione. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della parte civile, sottolineando che non può riesaminare i fatti, ma solo verificare la logicità della motivazione della sentenza d’appello, che in questo caso è stata ritenuta solida e coerente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Truffa Immobiliare: Assoluzione per Vendita di Immobile con Veranda Condominiale

Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un caso complesso di presunta truffa immobiliare, offrendo importanti chiarimenti sui confini tra illecito penale e inadempimento civile nella compravendita di immobili. La vicenda riguarda la vendita di un ristorante la cui veranda, presentata come parte della proprietà, era in realtà uno spazio condominiale. Nonostante una condanna in primo grado, i venditori sono stati definitivamente assolti. Vediamo perché.

I Fatti del Processo: Una Veranda Contesa

I venditori di un immobile adibito a ristorazione venivano accusati di truffa aggravata ai danni dell’acquirente. L’accusa sosteneva che avessero falsamente indicato come parte della proprietà una veranda che, in realtà, era di proprietà del condominio e soggetta a limitazioni d’uso. Inoltre, avevano omesso di informare l’acquirente dell’esistenza di un contenzioso con il condominio e di un vecchio ordine di demolizione, mai eseguito, per la stessa veranda.

Sulla base di questi elementi, il Tribunale di primo grado aveva condannato i venditori, ritenendo che il loro silenzio e le false indicazioni integrassero gli “artifici e raggiri” tipici del reato di truffa, inducendo in errore l’acquirente e causandogli un danno economico.

La Decisione della Corte d’Appello: Perché Non È Stata Ritenuta una Truffa Immobiliare?

La Corte d’Appello ha ribaltato completamente la decisione, assolvendo gli imputati “perché il fatto non sussiste”. La motivazione di questa scelta, definita “rafforzata” in quanto in contrasto con il primo grado, si è basata su una diversa valutazione delle circostanze.

I giudici di secondo grado hanno osservato che:

1. Le trattative furono gestite da professionisti: L’acquirente non ha condotto le trattative personalmente ma si è avvalso di consulenti. Questi professionisti hanno avuto a disposizione per mesi tutta la documentazione, inclusi gli atti di provenienza e il regolamento condominiale, da cui era possibile desumere la reale situazione giuridica della veranda.
2. Mancanza di obiezioni da terzi qualificati: Persino l’istituto di credito che ha concesso un finanziamento all’acquirente, dopo aver condotto una propria perizia, non ha sollevato alcuna obiezione sulla veranda, concentrandosi su altre piccole difformità poi sanate.
3. Ambiguità degli atti precedenti: Anche l’atto con cui i venditori stessi avevano acquisito la proprietà non era chiaro sul punto, non menzionando un diritto di servitù ma nemmeno escludendolo. Ciò rendeva meno evidente l’intento doloso di ingannare.

In sintesi, la Corte d’Appello ha ritenuto che la mancata emersione della verità sulla veranda fosse dubbia e non necessariamente frutto di un’azione fraudolenta deliberata da parte dei venditori, ma piuttosto una questione complessa gestita in modo non ottimale da tutte le parti e i loro consulenti.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La parte civile (l’acquirente) ha presentato ricorso in Cassazione, chiedendo l’annullamento della sentenza di assoluzione. Tuttavia, la Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. Il ruolo della Cassazione, come la sentenza ribadisce, non è quello di effettuare un terzo giudizio sui fatti, ma di verificare la legittimità e la coerenza logica della motivazione della sentenza impugnata.

Nel caso specifico, la Corte ha stabilito che la motivazione della Corte d’Appello era completa, non manifestamente illogica né contraddittoria. I giudici d’appello avevano esaminato tutti gli elementi presentati dalla parte civile (come la conoscenza pregressa dei problemi con il condominio da parte dei venditori) e li avevano interpretati in modo diverso rispetto al primo giudice, fornendo una spiegazione plausibile e giuridicamente solida. Il ricorso della parte civile, secondo la Cassazione, non evidenziava un vero e proprio vizio di legittimità, ma si limitava a proporre una “rilettura” dei fatti, chiedendo alla Corte di sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito, cosa che non è consentita.

Conclusioni: I Limiti del Ricorso in Cassazione e la Prova della Truffa

Questa sentenza offre due importanti lezioni pratiche. In primo luogo, conferma che per configurare il reato di truffa non basta il silenzio del venditore su una problematica dell’immobile, ma è necessario provare un comportamento attivo e ingannevole (artifici e raggiri) finalizzato a indurre in errore l’acquirente. La presenza di professionisti che assistono l’acquirente può rendere molto più difficile dimostrare l’efficacia ingannatoria della condotta del venditore.

In secondo luogo, la decisione riafferma un principio fondamentale del processo penale: la Corte di Cassazione è giudice della legge, non dei fatti. Se una sentenza d’appello presenta una motivazione logica e coerente, anche se giunge a conclusioni opposte rispetto al primo grado, non può essere annullata solo perché si propone una diversa interpretazione delle prove. Il ricorso deve individuare vizi specifici nella motivazione, come illogicità manifeste o contraddizioni insanabili, che in questo caso non sono state riscontrate.

Tacere su un problema legale di un immobile è sempre una truffa immobiliare?
No. Secondo questa sentenza, il semplice silenzio del venditore non è sufficiente per integrare il reato di truffa. È necessario che tale silenzio, inserito in un contesto di “artifici e raggiri”, sia la causa diretta dell’errore dell’acquirente. La valutazione cambia se l’acquirente è assistito da professionisti che hanno accesso a tutta la documentazione per scoprire la verità.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della parte civile?
La Corte di Cassazione ha ritenuto che il ricorso non sollevasse questioni di legittimità (cioè errori di diritto o vizi logici gravi nella motivazione), ma mirasse a ottenere una nuova valutazione dei fatti. Questo non rientra nei poteri della Cassazione, che può solo controllare la correttezza giuridica e la coerenza della sentenza d’appello, non sostituire il proprio giudizio a quello dei giudici di merito.

Cosa si intende per “motivazione rafforzata” di una sentenza d’appello?
Si intende che quando una Corte d’Appello ribalta una sentenza di condanna di primo grado emettendo un’assoluzione, deve fornire una motivazione particolarmente solida, dettagliata e persuasiva. Deve analizzare criticamente le argomentazioni del primo giudice e spiegare in modo puntuale perché giunge a una conclusione diversa, dimostrando che la valutazione iniziale era errata o incompleta.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 36165 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 2 Num. 36165 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 11/06/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

dalla parte civile NOME nato il DATA_NASCITA

nel procedimento a carico di:

NOME COGNOME NOME nato a ASSIUT( EGITTO) il DATA_NASCITA

NOME COGNOME nato a EL FAYOUM( EGITTO) il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 08/01/2024 della CORTE APPELLO di MILANO

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore NOME COGNOME che ha chiesto dichiararsi inammissibile il ricorso.

letta la memoria depositata per gli imputati NOME COGNOME e NOME dal NOME COGNOME, che ha concluso per il rigetto del ricorso

Ricorso trattato con contraddittorio scritto ai sensi dell’art. 23 co. 8 D.L. successivo art. 8 D.L. 198/2022

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale di Milano con sentenza del 22/12/2022 dichiarava NOME responsabili del delitto di truffa aggravata ai danni di NOME COGNOME rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, per averlo indotto in errore sulla consi immobile di loro proprietà adibito a ristorazione che avevano venduto al predetto i falsamente quale superficie dello stesso anche quella corrispondente alla veranda in stata di loro proprietà, bensì di proprietà condominiale, soggetta a limitazioni d’uso che la società dei quali i venditori erano soci nel 1998 era stata condannata alla della stessa veranda e che era altresì in corso un contenzioso con il condominio per la della stessa. Conseguentemente, il Tribunale condannava gli imputati alla pena ri giustizia, con i benefici di legge, ed al risarcimento dei danni in favore della costitu
Accogliendo l’appello degli imputati, con la sentenza in epigrafe la Corte dì a assolto gli imputati dal reato loro ascritto perché il fatto non sussiste, ritenendo dubbio che la mancata emersione della difformità della situazione giuridica della rispetto a quanto indicato nell’atto (di vendita: n.d.e.), nel corso delle tr accertamenti effettuati dai professionisti incaricati … … possa essere frutto omissione, integrante artifici e raggiri posta in essere dagli imputati…”.

Avverso la sentenza della Corte territoriale ha proposto ricorso per cassazione civile NOME COGNOME chiedendone l’annullamento, agli effetti civili, per la contra manifesta illogicità della motivazione in ordine alla responsabilità degli imputati, ril

che, come osservato dal primo giudice, nei precedenti atti di compravendita dell’i si era sempre dato atto dell’esistenza di un diritto di servitù e non di proprietà de

che di questo si era anche dato atto nell’atto di compravendita del bene da p imputati nel 1993;

che la veranda era stata oggetto dì un contenzioso tra imputati e condominio ch portato anche ad un ordine dì demolizione, mai eseguito;

che gli imputati, imprenditori in Italia da oltre trent’anni, ben conoscevan italiana ed il fatto che nelle trattative con la parte civile siano stati assistiti d per sé, non esclude la consapevolezza e volontà di tacere all’acquirente le problematic alla veranda che li avevano afflitti per anni;

che il silenzio tenuto sull’argomento mal si conciliava con il tentativo, posto i figlio degli imputati solo successivamente alla compravendita, di raggiungere un accor condominio in ordine alle vicende della veranda.

Con requisitoria scritta del 21/5/2024 il PG NOME COGNOME ha chiesto di inammissibile il ricorso.

NOME COGNOME e NOME COGNOME, a mezzo del loro difensore, hanno deposita memoria in data 31/5/2024 con la quale hanno chiesto il rigetto del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile perché fondato su motivi non consentiti nella presente s

1. La sentenza impugnata, nel riformare in senso assolutorio la sentenza di con primo grado, sulla base di una diversa valutazione del medesimo compendio probator assolto l’onere di strutturare la motivazione della propria decisione in maniera raffo puntuale ragione delle difformi conclusioni assunte (Sez. 4, n. 24439 del 16/06/ 281404), procedendo ad una puntuale disamina della pronuncia di primo grado e dei mot appello e, quindi, ad una dettagliata ricostruzione cronologica dei fatti, in virtù d argomentazioni non manifestamente illogiche, è giunta a ritenere non incontrovertib provata la penale responsabilità dei coniugi NOME COGNOME e NOME, sottoscr un atto di compravendita dell’immobile nel quale veniva taciuta la reale situazione del di cui si tratta, in quanto nel contratto la superficie sulla quale insisteva tale indicata come parte dell’immobile oggetto di trasferimento, anziché come sup condominiale soggetta a limitazioni d’uso.
Nel giungere a valutazioni difformi da quelle del primo giudice, la Corte terri valorizzato una serie di circostanze che erano state ritenute, invece, meno signific innanzitutto, il rilievo che le trattative, durate diversi mesi, non furono condo personalmente, bensì da professionisti appositamente incaricati che, peraltro disposizione delle parti gli atti di provenienza ed il regolamento condominiale, doc quali era desumibile la situazione giuridica del cortile, in ordine alla quale non ebbe obiezioni neppure l’istituto di credìto acquirente, Banca Intesa San Paolo s contestualmente concedeva il bene in locazione finanziaria all’odierno ricorrente – e effettuò una perizia che riscontrò soltanto problemi ad un wc ed alle scale, in relaz venne presentata una pratica per sanare le difformità emerse, mentre nulla venne risc relazione al cortile ed alla veranda.
Inoltre, deve rilevarsi che non solo l’atto notarile di cui si tratta, ma anch 28/9/2017, con il quale la RAGIONE_SOCIALE assegnava ai soci NOME NOME NOME immobiliare di cui si tratta non contenevano alcuna indicazione del diritto di se perpetuo ed esclusivo sul cortile, non indicato nella piantina catastale, ed a t sentenza impugnata ha valorizzato il rilievo che non risulta provato che anche il pri stato predisposto in tal modo intenzionalmente dagli imputati, apparendo difficile ipot gli stessi possano aver ingannato il notaio che redasse l’atto del 2017, e non risult in alcun modo il consapevole concorso di questo, o del notaio del 2020, nella falsità non è risultata in alcun modo nemmeno meramente prospettata un’intesa con i profess intervenuti nelle trattative al fine di trarre in inganno l’odierno ricorrente COGNOMECOGNOME
Infine, considerando anche che la veranda, sul piano urbanistico, era stata o sanatoria e che il condominio non aveva mai azionato l’ordine di demolizione dei m emesso sin dal 1998 dal Pretore dì Milano, la Corte territoriale ha ritenuto plausibil successivamente alla compravendita, il figlio dei venditori abbia inteso solo definire in via bonaria il complessivo contenzioso con il condominio, che la sentenza rifer promosso anche azione esecutiva sul pagamento delle quote condominiali.

La sentenza della Corte di Appello soddisfa, pertanto, i requisiti richiesti dal s giudice di legittimità sulla motivazione del provvedimento impugnato, che deve essere verificare che quest’ultima: a) sia “effettiva”, ovvero realmente idonea a rappresentar che il giudicante ha posto a base della decisione adottata; b) non sia “manifestamente perché sorretta, nei suoi punti essenziali, da argomentazioni non viziate da evi nell’applicazione delle regole della logica; c) non sia internamente “contraddittor esente da insormontabili incongruenze tra le sue diverse parti o da inconciliabilità l affermazioni in essa contenute; d) non risulti logicamente “incompatibile” con “al processo” (indicati in termini specifici ed esaustivi dal ricorrente nei motivi posti ricorso) in misura tale da risultarne vanificata o radicalmente inficiata sotto il profi 1, n. 41738 del 19/10/2011, Pmt in proc. Longo, Rv. 25151601).
Con un percorso argomentativo non manifestamente illogico, infatti, la sentenza im ha dato conto di tutti gli elementi di fatto addotti a sostegno del ricorso della part prospetta, in sostanza, una “rilettura” che esula dai poteri della Corte di cassazion invece, di valutazione riservata, in via esclusiva, al giudice di merito, senza che po il vizio di legittimità la mera prospettazione di una diversa, e per il ricorrente valutazione delle risultanze processuali (Sez. Un., 30/4-2/7/1997, n. 6402, Dessim 207944).
Per il disposto dell’art. 616 cod. proc. pen., alla dichiarazione di inammissibili consegue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali ed al versam favore della Cassa delle ammende, di una somma che si determina equitativamente in t euro.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento del processuali e della somma di euro duemila in favore della Cassa delle ammende.

Così deliberato in camera di consiglio, in data 11 giugno 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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