Sequestro preventivo: la valutazione dei beni ipotecati

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un indagato per reati fiscali contro un’ordinanza di sequestro preventivo. L’indagato sosteneva che i suoi beni immobili fossero eccessivi rispetto al debito, ma la Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, i quali avevano correttamente valutato che i beni erano gravati da ipoteche per un valore superiore a quello degli immobili stessi, rendendoli inadeguati a garantire il credito erariale. Il ricorso è stato respinto anche perché contestava la valutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità per le misure cautelari reali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Sequestro Preventivo: la Cassazione sui Beni Ipotecati e i Limiti del Ricorso

Il sequestro preventivo è uno strumento potente nelle mani della magistratura, specialmente in materia di reati fiscali. Esso mira a ‘congelare’ i beni dell’indagato per un valore corrispondente al profitto del presunto reato, garantendo così il successivo recupero delle somme da parte dello Stato. Ma cosa accade se i beni sequestrati sono già gravati da ipoteche o altri oneri? E quali sono i limiti per contestare tale misura davanti alla Corte di Cassazione? Una recente sentenza offre chiarimenti fondamentali su questi aspetti.

La Vicenda Processuale

Il caso ha origine da un provvedimento di sequestro preventivo, sia diretto che per equivalente, emesso nei confronti di un imprenditore per reati tributari previsti dal D.Lgs. 74/2000. La misura cautelare colpiva diversi beni, tra cui un vasto complesso immobiliare in Sardegna e altre proprietà in Toscana.

L’indagato, tramite il suo difensore, presentava un’istanza di parziale dissequestro, sostenendo che il solo complesso immobiliare sardo fosse di valore sufficiente a garantire il credito dell’Erario. Tale istanza veniva rigettata prima dal G.I.P. e poi dal Tribunale della libertà, in sede di appello. Entrambi i giudici ritenevano che il complesso immobiliare in questione, pur di valore nominale elevato, fosse gravato da ipoteche e altri oneri per un importo di gran lunga superiore al suo valore di mercato, rendendolo di fatto ‘incapiente’ e non facilmente aggredibile dal Fisco.

Contro questa decisione, l’imprenditore proponeva ricorso per Cassazione.

Sequestro preventivo e proporzionalità: i motivi del ricorso

La difesa dell’indagato articolava il ricorso su tre principali motivi:

1. Erronea applicazione della legge e vizio di motivazione: Secondo il ricorrente, il Tribunale era caduto in contraddizione. Se i beni immobili non avevano valore effettivo a causa delle ipoteche, allora veniva meno la stessa legittimità del sequestro. Se invece un valore lo avevano, questo doveva essere quantificato per ridurre il perimetro della misura cautelare.
2. Carenza di motivazione sulla sufficienza della garanzia: Si contestava al Tribunale di aver ritenuto insufficiente la garanzia offerta dal complesso immobiliare sardo, considerandolo ‘incamerabile’, senza però liberare l’altro immobile in Toscana, anch’esso ‘bloccato’ dal Fisco.
3. Violazione del principio di proporzione: Il ricorrente lamentava che il sequestro avesse colpito l’intero patrimonio suo e dei suoi familiari, per un valore immobiliare stimato in oltre 8 milioni di euro, a fronte di un profitto del reato nettamente inferiore, impedendogli di far fronte alle minime esigenze di vita.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso interamente inammissibile, fornendo importanti precisazioni sui limiti del proprio sindacato in materia di misure cautelari reali.

In primo luogo, la Corte ha ribadito un principio consolidato: il ricorso per cassazione avverso le ordinanze in materia di sequestro preventivo è consentito solo per violazione di legge, ai sensi dell’art. 325 c.p.p. In questa nozione rientrano gli errori di diritto ( errores in iudicando o in procedendo) e i vizi di motivazione così gravi da renderla inesistente o puramente apparente, cioè priva dei requisiti minimi di coerenza, completezza e logicità.

Nel caso di specie, i giudici di legittimità hanno escluso che la motivazione del Tribunale fosse apparente. Al contrario, il Tribunale aveva chiaramente spiegato le ragioni per cui il solo complesso immobiliare sardo non era sufficiente a garantire il credito dello Stato. Su tale bene, infatti, gravavano crediti di terzi per oltre 21 milioni di euro, a fronte di un valore stimato dall’Agenzia delle Entrate in circa 6,3 milioni di euro. Questa stima era stata ritenuta attendibile perché basata su un moderno approccio comparativo di mercato ( Market Comparison Approach).

La Corte ha inoltre specificato che la consulenza di parte, che attribuiva un valore superiore all’immobile, era stata correttamente ritenuta inattendibile dal Tribunale perché basata su criteri non più attuali e perché non teneva conto dei pesanti oneri gravanti sul bene. Pertanto, le censure del ricorrente non denunciavano una violazione di legge, ma miravano a una diversa valutazione dei fatti, attaccando la ‘persuasività’ della motivazione, un’operazione preclusa in sede di legittimità.

Infine, il motivo relativo alla violazione del principio di proporzionalità è stato dichiarato inammissibile perché la questione non era stata sollevata nel precedente giudizio di appello cautelare, che delimita l’ambito della cognizione del giudice superiore.

Le conclusioni

La sentenza in esame rafforza due principi cardine in materia di sequestro preventivo. In primo luogo, la valutazione della capienza di un bene ai fini della garanzia del credito erariale non può prescindere da una stima realistica del suo valore di mercato, al netto di tutti gli oneri, le ipoteche e i pignoramenti che lo gravano. Un bene nominalmente di grande valore può essere, in concreto, una garanzia inefficace se i debiti che lo riguardano ne superano il valore realizzabile.

In secondo luogo, viene ribadito il perimetro ristretto del ricorso in Cassazione contro le misure cautelari reali. Non è sufficiente non essere d’accordo con la valutazione del Tribunale; è necessario dimostrare che la sua motivazione sia del tutto mancante, palesemente illogica o contraddittoria, configurando una vera e propria violazione di legge. In assenza di tali vizi radicali, il ricorso che si limita a proporre una lettura alternativa dei fatti è destinato all’inammissibilità.

È possibile contestare un sequestro preventivo in Cassazione semplicemente criticando la valutazione dei fatti compiuta dal Tribunale?
No, il ricorso per cassazione contro le misure cautelari reali è ammesso solo per violazione di legge. Non è possibile chiedere alla Corte una nuova e diversa valutazione dei fatti, ma solo contestare errori di diritto o vizi di motivazione talmente gravi da renderla assente o meramente apparente.

Come viene determinato il valore di un bene immobile ai fini di un sequestro preventivo se questo è gravato da ipoteche?
Il valore del bene deve essere considerato al netto dei pesi e degli oneri che lo gravano. Se, come nel caso di specie, le ipoteche e i crediti di terzi superano il valore di mercato stimato del bene, questo può essere ritenuto non capiente, cioè insufficiente a costituire una garanzia efficace per il credito dello Stato.

Si può sollevare per la prima volta in Cassazione la questione della sproporzione del sequestro?
No, non è possibile. I motivi di ricorso in Cassazione devono basarsi sulle questioni già dedotte e discusse nei precedenti gradi di giudizio. Introdurre un argomento nuovo, come la violazione del principio di proporzione, per la prima volta in sede di legittimità, rende il relativo motivo inammissibile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 33801 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 33801 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 25/09/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME, nato a Carrara il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 16/04/2025 del Tribunale della libertà di Massa letta la requisitoria redatta ai sensi dell’art. 23 d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, dal Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME COGNOME

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; che ha concluso chiedendo l’inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con l’impugnata ordinanza, il Tribunale di Massa, costituito ai sensi dell’art. 322-bis cod. proc. pen., ha rigettato l’appello proposto NOME COGNOME avverso il provvedimento del G.i.p. del Tribunale di Massa, che aveva respinto l’istanza di parziale dissequestro dei beni attinti da decreto di sequestro preventivo, emesso dal G.i.p. del Tribunale di Massa nei confronti del COGNOME con riferimento al profitto dei delitti di cui agli artt. 11 e 4 d.lgs. n. 74 del 2000, oggetto di incolpazion provvisoria, rispettivamente, ai capi 1) e 7), e ai capi 2), 3), 4) e 5).
Avverso l’indicato provvedimento, l’indagato, per il tramite del difensore di fiducia, ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

2.1. Con un primo motivo, denuncia l’erronea applicazione degli artt. 12-bis d.lgs. n. 74 del 2000, 41 e 42 Cost., in relazione all’art. 321, cod. proc. pen. e il vizio di motivazione assente o apparente. Rappresenta il difensore che la finalità della misura cautelare reale è quelle di “congelare” beni che abbiano un valore pari al profitto del reato che si assume commesso; di conseguenza, o si ritiene che il complesso immobiliare (sardo e carrarino) abbia un valore economico, e allora il quantum dovrà essere ridotto, o si ritiene, come l’ordinanza impugnata, che detti immobili non abbiano valore (in quanto gravati da ipoteche), e allora viene meno la necessità e la legittimità del sequestro stesso.
2.2. Con un secondo motivo, deduce l’erronea applicazione dell’art. 12-bis d.lgs. n. 74 del 2000 in relazione all’art. 321, cod. proc. pen. e il vizio di assolut carenza di motivazione. Ad avviso del difensore, la motivazione sarebbe censurabile perché, a fronte di due cespiti immobiliari – uno in Sardegna, uno in Toscana – entrambi gravati da ipoteche a favore del fisco, il Tribunale ha ritenuto che il primo cespite non possa costituire garanzia sufficiente per le esigenze cautelari perché gravato da pesi che lo rendono difficilmente “incamerabile”, e, allo stesso tempo, ha escluso che siano venute meno le esigenze cautelari in relazione al secondo, pur trattandosi di un immobile parimenti “bloccato” dal fisco.
2.3. Con un terzo motivo, censura l’erronea applicazione degli artt. 12-bis d.lgs. n. 74 del 2000, in relazione all’art. 321, cod. proc. pen., 275 cod. proc. pen. e il vizio di assoluta carenza di motivazione. Espone il difensore che il Tribunale non ha tenuto conto del principio di proporzione, essendo stato disposto l’intero patrimonio dell’indagato e dei suoi familiari, del valore – quanto ai soli beni immobili – non inferiore a 8.115.590 euro, a fronte di un profitto dei reati nettamente inferiore, così impedendo all’indagato di far fronte anche alle minime esigenze di vita.
Nel termine di legge, il difensore dell’indagato ha depositato memoria con la quale, nel riprendere le argomentazioni del ricorso, insiste per l’accoglimento del ricorso medesimo.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è inammissibile.

In via preliminare, per una migliore comprensione della vicenda, appare utile ricapitolare l’iter procedimentale per come ricostruito nell’ordinanza impugnata.

2.1. Con decreto emesso dal G.i.p. del Tribunale di Massa, veniva disposto il sequestro preventivo, sino alla concorrenza dell’importo di 3.984.482,26 euro in via diretta, nei confronti di NOME COGNOME e di NOME COGNOME, quale profitto del reat di cui all’art. 11 d.lgs. n. 74 del 2000, attualmente evocato ai capi 1) e 7) della richiesta di rinvio a giudizio, nonché, ove detta somma non fosse stata interamente recuperata, il sequestro per equivalente su denaro, titoli, beni mobili o immobili di cui gli indagati avessero avuto la disponibilità, fino alla concorrenza di 3.984.482,26 euro per COGNOME e di 3.210.356,08 euro per COGNOME.
Era parimenti disposto: il sequestro preventivo, in via diretta e per equivalente, del profitto del reato di cui all’art. 4 d.lgs. n. 74 del 2000, ascritto al COGNOME ai capi 2), 3), 4), 5) e 6), per 1.157.082,83 euro; il sequestro preventivo dei 442 beni riportati nella scrittura privata stipulata il 27 settembre 2018 tra COGNOME NOME, registrata il 12 giugno 2019, presso l’agenzia RAGIONE_SOCIALE Entrate di Massa Carrara, serie 3, numero 844, in quanto profitto del delitto di cui all’art. 11 d.lgs. 74 del 2000 o, laddove non fosse stato possibile, per equivalente, su denaro, titoli, beni mobili o immobili di cui gli indagati avessero avuto la disponibilità fino alla concorrenza di tale importo.
2.2. Il sequestro veniva eseguito a partire del 29 novembre 2024 su una serie di beni, mobili ed immobili, dettagliatamente descritti a p. 1 dell’ordinanza impugnata, tra cui cinque unità immobiliari situate in Carrara e adibite a magazzini, studi professionali, abitazioni in villini e stalle, facenti capo al COGNOME, nonché l’in complesso immobiliare “Li Ruini”, composto da sedici blocchi situati in località Arzachena e intestato al COGNOME.

2.3. Pronunciando sulle istanze di riesame proposte dal COGNOME e dalla COGNOME, il Tribunale di riesame, con dispositivo reso il 20 dicembre 2024, così decideva: veniva dichiarato inammissibile l’istanza di riesame presentata da NOME COGNOME, quale

legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE; in parziale accoglimento RAGIONE_SOCIALE istanze di riesame proposte da NOME COGNOME, in proprio, e dalla di lui moglie, NOME COGNOME, ha ridotto l’importo sequestrato, limitatamente al reato di concorso nel delitto di cui all’art. 11 d.lgs. n. 74 del 2000, alle somme di 3.210.356,08 euro, da dividere in parti uguali tra gli indagati, ed 744.125,92 euro a carico del solo COGNOME con riferimento al profitto del delitto ex art. 4 d.lgs. n. 74 del 2000, oggetto di provvisoria incolpazione ai capi 2), 3), 4) e 5), nel resto confermando il decreto di sequestro preventivo emesso dal G.i.p. del Tribunale di Massa.
2.4. In data 24 gennaio 2025 il difensore di COGNOME depositava istanza di parziale dissequestro, diretto al mantenimento in vincolo del solo compendio immobiliare “Li Ruini”; l’istanza veniva rigettata dal G.i.p. con ordinanza del 12 marzo 2025, in quanto detto bene era gravato da onere e pesi, sicché non era facilmente aggredibile dall’Erario.

2.5. Il difensore proponeva appello cautelare, evidenziando che l’immobile “Li Ruini” era idoneo a garantire la pretesa tributaria.

Così ricostruiti i termini della vicenda, il ricorso è inammissibile.

I primi due motivi, esaminabili congiuntamente essendo collegati, sono inammissibili in quanto propositi al di fuori dei casi consentiti.

In primo luogo, quanto all’asserita violazione degli artt. 41 e 42 Cost., occorre ribadire che non è consentito il motivo di ricorso che deduca la violazione di norme della Costituzione, poiché l’inosservanza RAGIONE_SOCIALE stesse non è prevista, dall’art. 606 cod. proc. pen., tra i casi di ricorso e può solo costituire fondamento di questione di legittimità costituzionale (Sez. 5, n. 4944 del 03/12/2021, dep. 2022, Falbo, Rv. 282778 – 01; Sez. 2, n. 12623 del 13/12/2019, dep. 2020, Leone, Rv. 279059 – 01; Sez. 2, n. 677 del 10/10/2014, dep. 2015, Di, Rv. 261551 – 01), nel caso di specie non proposta.
Quanto alle ulteriori censure, richiamati gli stringenti limiti relativi al si dacato della RAGIONE_SOCIALEzione avente ad oggetto le ordinanze relative a provvedimenti cautelari reali – che è circoscritto alla possibilità di rilevare la sola violazion legge, così come dispone testualmente l’art. 325, comma 1, cod. proc. pen., in tale nozione dovendosi comprendere sia gli errores in iudicando o in procedendo, sia quei vizi della motivazione così radicali da rendere l’apparato argomentativo posto a sostegno del provvedimento o del tutto mancante o privo dei requisiti minimi di coerenza, completezza e ragionevolezza e quindi inidoneo a rendere comprensibile l’itinerario logico seguito dal giudice (Sez. U, n. 25932 del
29/05/2008, COGNOME, Rv. 239692; Sez. 3, n. 4919 del 14/07/2016, dep. 2017, COGNOME, Rv. 269296; Sez. 2, n. 18951 del 14/03/2017, Napoli, Rv. 269656) – nel caso in esame non può affermarsi che la motivazione resa dal provvedimento impugnato, quanto ai dati di fatto valorizzati e alle conclusioni da essi tratte, sia omessa ovvero apparente.

Invero, il Tribunale ha spiegato perché il solo complesso immobiliare sardo non possa ritenersi capiente rispetto all’importo sequestrabile ai fini di confisca; e ciò in quanto su tale bene concorrono plurimi e cospicui crediti per importi superiori a 21 milioni di euro, ovvero in misura eccedente il valore del cespite, come calcolato “in eccesso” dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Entrate nella misura di 6.300.000 euro: stima ritenuta attendibile in quanto compiuta tramite il procedimento estimativo e comparativo pluripara metrico derivato dal RAGIONE_SOCIALE, metodologia che si basa sulla comparazione con unite immobiliari aventi caratteristiche similari al bene da valutare e che sono state vendute di recente.
Oltre a ciò, il Tribunale ha evidenziato la non attendibilità del valore dell’immobile in questione risultante dalla consulenza della difesa, sia perché fondato sul criterio del più probabile valore di mercato, sia perché risalente nel tempo e, quindi, non più attuale, sia, infine, perché non tiene conto dei pesi gravanti sul bene.

A fronte di tale apparente argomentativo, che certamente non può dirsi mancante né apparente, il ricorrente, con i motivi in esame, a bene vedere attacca la persuasività della motivazione, il che esule dal perimetro segnato dall’art. 325 cod. proc. pen.

Il terzo motivo è inammissibile perché la relativa questione non era stata dedotta con la richiesta di revoca parziale della misura ablativa, richiesta che delimita il perimetro della cognizione del giudice prima, del tribunale di appello poi.

Essendo il ricorso inammissibile e, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., non ravvisandosi assenza di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità (Corte Cost. sent. n. 186 del 13/06/2000), alla condanna del ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del procedimento consegue quella al pagamento della sanzione pecuniaria nella misura, ritenuta equa, di 3.000 euro in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di Euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE. Così deciso il 25/09/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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