Sequestro preventivo: la Cassazione sul terzo proprietario

Una società ricorre contro un sequestro preventivo su un immobile di sua proprietà, venduto con patto di riservato dominio a una società poi fallita. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, affermando che, nonostante la titolarità formale del bene, la società venditrice non era estranea all’operazione distrattiva, avendo partecipato consapevolmente a uno schema che ha danneggiato i creditori della società fallita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Sequestro Preventivo e Ruolo del Terzo Proprietario: La Sentenza della Cassazione

La questione del sequestro preventivo di beni di proprietà di terzi estranei al reato è un tema complesso e delicato. Una recente sentenza della Corte di Cassazione fa luce sui criteri per valutare non solo la legittimazione del proprietario a impugnare il provvedimento, ma soprattutto la sua effettiva estraneità ai fatti contestati, anche quando la proprietà è tutelata da un patto di riservato dominio.

I Fatti del Caso: Una Complessa Vicenda Immobiliare

La vicenda analizzata dalla Suprema Corte riguarda un immobile commerciale al centro di una serie di trasferimenti sospetti. Una società immobiliare, che chiameremo Società Alfa S.r.l., aveva venduto il bene a un’altra azienda, la Società Beta S.r.l., tramite un contratto con patto di riservato dominio. A causa del mancato pagamento, questo primo contratto era stato consensualmente risolto.

Successivamente, la Società Alfa stipulava un nuovo contratto di vendita, sempre con riserva di proprietà, con una terza entità, la Società Gamma S.r.l. Anche questa, tuttavia, si rendeva inadempiente, portando la Società Alfa a ottenere dal tribunale la risoluzione del contratto.

Il problema sorge quando l’immobile viene sottoposto a sequestro preventivo nell’ambito di un’inchiesta per bancarotta fraudolenta e sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte a carico degli amministratori della Società Beta, nel frattempo dichiarata fallita.

L’Impugnazione e la Posizione della Società Proprietaria

Sentendosi lesa, la Società Alfa impugnava il provvedimento di sequestro. La sua tesi era chiara: in virtù del patto di riservato dominio e della successiva risoluzione dei contratti per inadempimento, la proprietà dell’immobile non era mai stata effettivamente trasferita. Di conseguenza, la Società Alfa si riteneva l’unica e legittima proprietaria, nonché un soggetto terzo completamente estraneo e in buona fede rispetto alle presunte attività illecite che avevano portato al fallimento della Società Beta.

Il Sequestro Preventivo e la Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione, pur riconoscendo in linea di principio che il terzo titolare di un diritto reale su un bene è legittimato a contestare il sequestro, ha rigettato il ricorso della Società Alfa. Il cuore della decisione non si fonda sulla titolarità formale del bene, bensì sulla valutazione della posizione sostanziale del proprietario rispetto alla fattispecie criminosa contestata.

Le Motivazioni della Corte

La Suprema Corte ha smontato la tesi della buona fede e dell’estraneità analizzando nel dettaglio l’intera operazione. Dalla ricostruzione emerge un quadro ben diverso: la società fallita (Beta) aveva perso non solo l’immobile, ma anche le ingenti somme già versate come acconto.

Parallelamente, la nuova società acquirente (Gamma), risultata essere sostanzialmente riconducibile agli stessi amministratori delle altre società coinvolte, acquistava l’immobile a un prezzo di fatto ridotto, beneficiando del valore economico rappresentato dai pagamenti già effettuati dalla società fallita. Questo schema è stato qualificato dai giudici come una classica condotta distrattiva, finalizzata a svuotare il patrimonio della società destinata al fallimento a danno dei creditori.

La Cassazione ha individuato diversi indizi della consapevolezza e del coinvolgimento della Società Alfa in questo disegno:

1. Le cointeressenze tra le parti: Era evidente il legame tra le diverse società (acquirenti e conduttrici dell’immobile), tutte riconducibili ai medesimi soggetti.
2. Le tempistiche sospette: I trasferimenti di proprietà erano avvenuti in un arco temporale molto vicino alla dichiarazione di fallimento della Società Beta.
3. La condotta processuale della stessa venditrice: La Società Alfa non si era attivata con la dovuta tempestività per recuperare il proprio credito, ma aveva di fatto proseguito il rapporto contrattuale con le stesse persone, mascherate dietro una nuova ragione sociale.

Le Conclusioni: Oltre la Proprietà Formale

La sentenza riafferma un principio cruciale: la tutela accordata al terzo proprietario non è assoluta e viene meno quando emergono elementi che ne dimostrano il coinvolgimento, anche solo a titolo di consapevolezza, nel disegno criminoso. La proprietà formale, anche se garantita da un istituto civilistico solido come il patto di riservato dominio, non può fungere da scudo per legittimare operazioni fraudolente.

La Corte ha guardato alla sostanza economica dell’operazione, concludendo che essa era finalizzata a trasferire valore dalla società fallita alla nuova entità, con la partecipazione necessaria della società venditrice. Per questi motivi, il sequestro preventivo è stato ritenuto legittimo e il ricorso respinto.

Il terzo proprietario di un bene può sempre contestare un sequestro preventivo?
Sì, il titolare di un diritto reale su un bene sottoposto a sequestro preventivo è sempre legittimato a impugnare la misura cautelare (proponendo appello o istanza di riesame) per tutelare la sua proprietà.

Cosa valuta il giudice per decidere se il terzo proprietario è effettivamente estraneo al reato?
Il giudice non si ferma alla titolarità formale del bene, ma valuta la sostanza dei fatti. Vengono considerati elementi come i legami tra le parti coinvolte, le tempistiche delle operazioni rispetto al reato contestato e la condotta complessiva del proprietario, per accertare se fosse consapevole o avesse partecipato al disegno criminoso.

La vendita con patto di riservato dominio protegge il venditore dal sequestro se l’acquirente commette un reato?
Non necessariamente. Sebbene il venditore rimanga formalmente proprietario fino al completo pagamento, questa tutela può essere superata se viene dimostrato che il venditore non è estraneo ai fatti illeciti. Se emerge che la vendita si inserisce in un’operazione fraudolenta (come una distrazione di beni prima di un fallimento) e che il venditore ne era consapevole, il suo diritto di proprietà non è sufficiente a ottenere la revoca del sequestro.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 5 Num. 13802 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 5 Num. 13802 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 16/01/2024

SENTENZA

sul ricorso propostéda:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata da NOME, nato a Sant’Antonio abate il DATA_NASCITA;

avverso l’ordinanza dell’8 settembre 2023 del Tribunale di Napoli;

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; lette le richieste del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso; letta la memoria difensiva depositata il 9 gennaio 2024 dall’AVV_NOTAIO, con la quale, in replica alle conclusioni rassegnate dal AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, si insiste per l’accoglimento del ricorso;

RITENUTO IN FATTO

Oggetto dell’impugnazione è l’ordinanza, resa 1’8 settembre 2023, con la quale il Tribunale di Napoli, investito dell’appello proposto dalla RAGIONE_SOCIALE

Consutini ha confermato l’originario provvedimento reiettivo – emesso dal Gip dell’istanza di dissequestro avanzata dalla predetta società, quale terza interessata, avente per oggetto l’immobile sito nel Comune di Boscoreale alla INDIRIZZO, sottoposto a sequestro preventivo in riferimento ad ipotesi di bancarotta fraudolenta e sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte contestati in relazione alla gestione della società RAGIONE_SOCIALE, dichiarata falli

Il ricorso, proposto nell’interesse della RAGIONE_SOCIALE, si articola i quattro motivi d’impugnazione.

2.1. Il primo, formulato sotto il profilo della violazione di legge, deduce un’errata interpretazione ed applicazione degli artt. 322-bis cod. proc. pen. e degli artt. 1523 e ss. cod. civ. (disciplinanti la vendita con riserva di proprietà), ne parte in cui avrebbe ritenuto la ricorrente non legittimata a proporre l’impugnazione.

La difesa premette che l’immobile oggetto di sequestro, di proprietà della RAGIONE_SOCIALE, veniva originariamente venduto alla società RAGIONE_SOCIALE per la somma di 690.000 euro, con patto di riservato dominio, e, successivamente, (risolto consensualmente questo primo trasferimento, per inadempimento dell’acquirente), alienato, una seconda volta, sempre con patto di riservato dominio, ad altra società, la RAGIONE_SOCIALE, che, nelle more, lo aveva concesso in locazione alla RAGIONE_SOCIALE Distribuzione.
Stante il mancato pagamento di alcune rate del prezzo, la società venditrice provvedeva a inviare alla RAGIONE_SOCIALE atto di costituzione in mora e, successivamente, persistendo l’inadempimento, agiva prima per ottenere decreto ingiuntivo per il mancato pagamento della rate di prezzo non pagate e successivamente, avvalendosi della clausola risolutiva espressa, anche per l’accertamento dell’inadempimento e la conseguente risoluzione del contratto. Veniva, così pronunciata (il 17 maggio 2023) ordinanza ex art. 702-bis cod. proc. civ. con la quale veniva dichiarato risolto il contratto di vendita e accertato il dir della società alienante di trattenere le somme versate dalla parte acquirente sino al momento dell’inadempimento.
Così ricostruite le vicende circolatorie relative all’immobile, la difesa deduce che il Tribunale, ritenendo non legittimata alla restituzione la RAGIONE_SOCIALE, avrebbe violato l’art. 322-bis cod. proc. pen., perché, non avrebbe considerato che l’unico effettivo proprietario continuava ad essere la RAGIONE_SOCIALE, odierna ricorrente, non essendosi mai perfezionato il trasferimento, in ragione dell’inadempimento dell’acquirente e della conseguente risoluzione del rapporto. Per cui, se è vero che il contratto di locazione stipulato fra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE è opponibile alla proprietaria degli immobili, questo non fa
venir meno il diritto di quest’ultima ad ottenere la revoca del provvedimento cautelare emesso e trascritto sull’immobile, rimasto comunque in sua proprietà.

Gli altri motivi (il secondo, il terzo e il quarto), tutti formulati sotto il della violazione di legge (in relazione all’art. 240 cod. pen. e 125 cod. proc. pen.), deducono, sostanzialmente, l’estraneità e la buona fede del RAGIONE_SOCIALE e della società da lui rappresentata rispetto alla complessiva operazione posta in essere (in relazione alla quale, semmai, rivestirebbero la posizione di persona offesa) nonché la radicale assenza di motivazione in ordine ad eventuali condotte di partecipazione rispetto alle attività distrattive o fraudolente oggetto d contestazione e, comunque, la mancanza di un vantaggio ricevuto dal RAGIONE_SOCIALE o dalla società da lui amministrata all’esito della complessiva operazione.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Per come si è detto, il ricorrente deduce, da un canto, la sua legittimazione ad interloquire sulle vicende che interessano il bene di sua proprietà e, dall’altro, la sua totale estraneità rispetto ai fatti contestati agli indagati.

Il ricorso è infondato.

Seguendo un ordine logico, va preliminarmente ribadito, a fronte di un’unica pronuncia difforme (Sez. 3, n. 42144 del 25/06/2013, Sorgente, Rv. 257369), il principio, affermato sin dal 1997 (Sez. 6, n. 3975 del 16/10/1997, COGNOME, Rv. 210309) e più volte confermato (Sez. 3, n. 44901 del 09/02/2016, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 267921; Sez. 3, n. 32429 del 16/06/2004, COGNOME, Rv. 229351), per cui il terzo, titolare di un diritto reale sul bene oggetto di sequestro preventivo, legittimato ad impugnare (proponendo appello o istanza di riesame) la misura cautelare reale disposta sul bene di sua proprietà, anche quando la res è data in locazione a terzi, perché da un canto il proprietario conserva la disponibilità giuridica del bene e, dall’altro, essendo la misura cautelare funzionale alla definitiva ablazione del bene, il provvedimento mette in pericolo la situazione giuridica soggettiva nella sua titolarità.
Se, però, la RAGIONE_SOCIALE è legittimata a proporre impugnazione avverso il provvedimento ablatorio del suo diritto di proprietà, non è, all’evidenza, estranea alla fattispecie.

Dalla stessa pacifica ricostruzione della scansione fattuale (per come indicata dallo stesso ricorrente) emerge che la società fallita, all’esito della consensuale risoluzione del contratto di compravendita (per inadempimento dell’acquirente), abbia perso tanto l’immobile, quanto il relativo prezzo (inutilmente) pagato; parallelamente, la nuova società (riconducibile sostanzialmente agli stessi

indagati), acquista l’immobile ad un prezzo ridotto, sostanzialmente decurtato di quanto già pagato dalla fallita.

Cosicché, sotto il profilo delle rispettive consistenze patrimoniali (e a prescindere dalle determinazioni convenzionali evocate con la memoria depositata), il valore economico dei canoni pagati dalla società fallita viene trasferito, nella sostanza, alla nuova società acquirente con patto di riservato dominio.

In ciò la condotta distrattiva, concretamente realizzata con la partecipazione della RAGIONE_SOCIALE, della cui consapevolezza non si può dubitare alla luce di quanto evidenziato dalla Corte territoriale: le reciproche cointeressenze tra le diverse società acquirenti e conduttrici (tutte sostanzialmente riconducibili ai medesimi amministratori); le tempistiche dei due trasferimenti (avvenuti in prossimità della dichiarazione di fallimento); le condotte processuali della RAGIONE_SOCIALE, proprietaria dell’immobile (che non si sarebbe tempestivamente attivata per ottenere il pagamento di quanto dovuto ed anzi avrebbe sostanzialmente proseguito con le medesime persone lo stesso rapporto contrattuale).
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato con conseguente condanna della società ricorrente al pagamento delle spese.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Così deciso il 16 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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