Sequestro preventivo immobile: annullato per vizi

Un giovane studente, che occupava un appartamento in virtù di un contratto di comodato per motivi di studio, si è visto sottoporre a sequestro preventivo immobile dopo la revoca del consenso da parte della proprietaria. La Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza, rilevando un grave difetto di motivazione da parte del Tribunale del Riesame. Quest’ultimo non aveva adeguatamente considerato l’esistenza del rapporto civilistico (il comodato), limitandosi a una valutazione astratta del reato basata sulla permanenza contro la volontà della proprietaria, senza analizzare in modo concreto tutti gli elementi probatori e le tesi difensive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Sequestro Preventivo Immobile: L’Importanza di Valutare il Contratto Sottostante

Il sequestro preventivo di un immobile può essere annullato se il giudice non conduce un’analisi approfondita di tutti gli elementi, inclusi i rapporti civilistici tra le parti. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito che una valutazione sommaria non è sufficiente a giustificare una misura cautelare così incisiva, specialmente quando la vicenda ha origine da un accordo lecito tra le parti.

I Fatti del Caso: Da Ospite a Indagato

La vicenda riguarda un giovane studente universitario che si era trasferito in una nuova città per proseguire i suoi studi. Grazie a un accordo con la proprietaria, aveva ottenuto la disponibilità di un appartamento. Inizialmente, la sua presenza era pienamente legittima, basata su un rapporto che la difesa ha qualificato come contratto di comodato, ovvero un prestito a uso gratuito.

Successivamente, i rapporti tra lo studente e la proprietaria si sono deteriorati, portando quest’ultima a revocare il suo consenso alla permanenza del ragazzo nell’immobile. Nonostante ciò, lo studente ha continuato a occupare l’abitazione. La proprietaria ha quindi sporto denuncia, ipotizzando i reati di violazione di domicilio (art. 614 c.p.) e invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.).

Di conseguenza, il Giudice per le Indagini Preliminari (G.I.P.) ha emesso un decreto di sequestro preventivo dell’immobile, confermato poi dal Tribunale del Riesame.

La Decisione del Riesame e i Motivi di Ricorso

Il Tribunale del Riesame ha ritenuto sussistente il cosiddetto fumus commissi delicti (l’apparenza del reato) sulla base del fatto che la permanenza dello studente, protrattasi invito domino (contro la volontà della proprietaria), fosse sufficiente a integrare i reati contestati. Secondo il Tribunale, l’arbitrarietà della condotta risiedeva nel dissenso sopravvenuto della proprietaria, a prescindere dal fatto che l’ingresso iniziale fosse stato consensuale.

La difesa ha impugnato tale decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, sollevando due questioni cruciali:
1. Errata applicazione dell’art. 633 c.p.: L’invasione di un edificio richiede un accesso arbitrario, non una permanenza divenuta sgradita. Essendo l’ingresso avvenuto con il consenso della proprietaria in virtù di un contratto di comodato, non si poteva parlare di arbitrarietà.
2. Errata applicazione dell’art. 614 c.p.: Il diritto di escludere terzi (ius excludendi) non apparteneva più alla proprietaria, ma allo studente, in quanto occupante legittimo dell’immobile in virtù del rapporto di fatto qualificato che si era instaurato.

In sostanza, la difesa ha sostenuto che il Tribunale avesse ignorato la natura civilistica del rapporto, fondamentale per comprendere la liceità della condotta dello studente.

Le Motivazioni della Cassazione: Il Dovere di Analisi Concreta sul Sequestro Preventivo Immobile

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, annullando l’ordinanza del Tribunale del Riesame. La motivazione della Suprema Corte è di fondamentale importanza pratica e giuridica. I giudici hanno stabilito che, nella valutazione del fumus commissi delicti per un sequestro preventivo immobile, il giudice non può limitarsi a una verifica astratta della configurabilità del reato.

È necessario, invece, un esame puntuale e coerente di tutte le risultanze processuali, incluse le contestazioni e gli elementi forniti dalla difesa. Nel caso specifico, il Tribunale del Riesame aveva omesso di considerare adeguatamente l’impatto del contratto di comodato sulla vicenda.

La Cassazione ha evidenziato che la motivazione dell’ordinanza impugnata era ‘meramente apparente’, poiché si era basata su circostanze contestate (come il cambio della serratura, peraltro attribuito al padre del ricorrente) senza approfondire il nodo centrale della questione: l’esistenza di un titolo contrattuale originario che legittimava la presenza dello studente.

L’omessa valutazione di questi profili civilistici, che possono ‘fare la differenza’, ha reso la decisione del riesame illegittima, poiché priva di quella valutazione concreta e completa richiesta dalla legge per giustificare una misura cautelare reale.

Conclusioni: L’Impatto della Sentenza

La decisione in esame ribadisce un principio cardine della procedura penale: le misure cautelari, in particolare quelle che incidono su beni come un’abitazione, richiedono un rigore motivazionale non superficiale. Il giudice del riesame ha il dovere di andare oltre l’impostazione accusatoria e di esaminare tutti gli aspetti della vicenda, anche quelli di natura civilistica, quando questi sono in grado di influenzare la qualificazione penale del fatto.

Perché un sequestro preventivo immobile sia legittimo, la motivazione del giudice deve dimostrare di aver tenuto conto di ogni elemento, fornendo una giustificazione concreta e non astratta della sussistenza del fumus commissi delicti. In caso contrario, come avvenuto in questa vicenda, il provvedimento deve essere annullato.

Quando un sequestro preventivo di un immobile è considerato illegittimo?
Secondo la sentenza, il sequestro è illegittimo quando il provvedimento del giudice non contiene una valutazione puntuale e coerente di tutte le risultanze processuali, comprese le argomentazioni difensive, e si limita a una verifica astratta della configurabilità del reato senza considerare elementi concreti, come un preesistente contratto.

La permanenza in un immobile dopo la revoca del consenso del proprietario costituisce sempre reato?
Non necessariamente. La Corte chiarisce che è fondamentale valutare il titolo giuridico che ha originato l’accesso all’immobile. Se esiste un rapporto contrattuale, come un comodato, la semplice permanenza dopo la revoca del consenso deve essere analizzata alla luce degli specifici profili civilistici, che possono escludere la configurabilità dei reati di violazione di domicilio e invasione di edifici.

Qual è il ruolo del giudice del riesame nella valutazione del ‘fumus commissi delicti’?
Il giudice del riesame non deve limitarsi a confermare l’ipotesi dell’accusa, ma è tenuto ad accertare l’esistenza di concreti e persuasivi elementi di fatto. Deve considerare tutte le risultanze processuali, incluse le confutazioni e gli elementi offerti dalla difesa che possono avere influenza sulla configurabilità e sulla sussistenza del reato contestato.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 5 Num. 154 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 5 Num. 154 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 29/11/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da;

NOME COGNOME nato a NAPOLI il 15/02/2005

avverso l’ordinanza del 18/07/2024 del TRIB. LIBERTA’ di ROMA udita la relazione svolta dal Consi gliere NOME COGNOME; lette/sentite le conclusioni del PG NOME COGNOME

udito i *fensore

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 18.7.2024, il Tribunale di Roma ha rigettato la richiesta di rie proposta nell’interesse di NOME COGNOME confermando il decreto di sequestro prevent emesso dal G.I.P. del medesimo Tribunale in data 5/6/2024, avente ad oggetto immobile sito in Roma, in relazione ai reati di cui agli artt. 614 e 633 cod. pen.

2.Ricorre per cassazione l’imputato, tramite il difensore di fiducia, deducendo due mo di seguito enunciati nei limiti di cui all’art. 173, comma 1, disp. att. cod. proc. pen.

2.1. Col primo motivo deduce l’errata applicazione dell’art. 633 cod. pen. in relazi criterio dell’arbitrarietà. Il Tribunale del riesame afferma che la permanenza prot invito domino sia da considerare arbitraria in quanto non è necessaria una condott violenta; in altri termini fonda l’arbitrarietà sul sopravvenuto dissenso all’occu laddove il criterio corretto da applicarsi è quello dell’introduzione avvenuta senza di accesso. Il Tribunale riconosce che l’accesso nell’immobile è avvenuto con il consenso del proprietaria, che l’avrebbe quindi revocato solo in un secondo momento; già tale circostan sarebbe sufficiente per ritenere errate le conclusioni in punto di diritto dal momen l’art. 633 cod. pen. richiede che l’accesso sia arbitrario, non avendo alcun ril circostanza che diversi mesi dopo, nel caso di specie oltre tre mesi / il consenso alla permanenza nell’immobile, sia venuto meno.
Deduce altresì l’erronea applicazione degli articoli 1803, 1809, 1810 codice civile, in q “norme giuridiche di cui si deve tener conto nell’applicazione della legge penale” particolare riferimento, nel caso di specie, agli artt. 614 e 633 cod. pen. Infatti il del riesame erra nella ricostruzione giuridica della vicenda in termini civilistici val la circostanza che il contratto di comodato non sia stato registrato, contestualmente al che sia stato disconosciuto dalla proprietaria COGNOME. Ebbene, tale valutazione a ultronea se si considera che il contratto di comodato è a forma libera, perta disconoscimento operato dalla proprietaria può valere in relazione alle clausole conten all’interno ma non rispetto alla causa giuridica che spiegava la presenza dell’A all’interno dell’immobile. In altri termini la scelta della COGNOME di far accedere nella casa e la sua stabile permanenza per motivi di studio all’università creano un ef giuridico consistente nella creazione di un rapporto nel mondo del diritto, che presc dalla sottoscrizione del contratto: tale rapporto ha un unico possibile nomen iurís, comodato. Perché per le caratteristiche che esso ha assunto – durata indeterminata lega agli studi della persona in favore della quale era intervenuta la traditi° -non può parlarsi di rapporto di mera cortesia o ospitalità. Da ciò consegue che la COGNOME avrebbe po richiederne la restituzione solo entro ì limiti dell’art. 1809, comma 2, codice civile, c
sopraggiungere dì un’urgente impreveduto bisogno del comodante e non in virtù di quanto previsto dall’art. 1810 codice civile.

Orbene, tale richiesta non solo manca nel caso di specie ma per avere tutela nel mondo de diritto dovrebbe essere fondata su un bisogno che non deve essere grave ma imprevisto e dunque sopravvenuto rispetto al momento della stipula del contratto di comodato, e urgente, senza che rilevino bisogni non attuali nè concreti o solo astrattamente ipotizz In ogni caso una volta realizzatasi la traditio, e quindi prescindendo dal contratto sc COGNOME non avrebbe potuto cacciare di casa l’COGNOME senza agire in sede giudiziaria valutazioni giuridiche sono la premessa concettuale anche all’impossibilità di ritener sussistente il fumus della violazione di domicilio.
2.2. Col secondo motivo deduce l’erronea applicazione dell’articolo 614 cod. pen. Tribunale del riesame individua nel proprietario il titolare dello ius excludendi laddove tale potere è in capo al soggetto che ha il rapporto di fatto con l’immobile; lo ius exdudendi non è automaticamente da attribuire al proprietario ma al soggetto che ha un rappor qualificato col bene.

Si cita al riguardo la sentenza di questa Corte di Cassazione n. 30742 del 12.4.201 sottolineando che lo ius excludendi è in capo a colui che occupa l’immobile allorquando le modalità particolari con cui si è svolto il rapporto col titolare del diritto su medesimo consentono di ritenere il luogo come l’effettivo domicilio dell’occupante. Nel c di specie si tratta di una situazione analoga a quella di cui alla pronuncia della Cass citata dal momento che,per come riferito dal portiere dello stabile ,.l’COGNOME occ l’immobile col consenso della COGNOME che poi a dicembre, a causa della fine del rap col padre del ragazzo, decideva di prendere una parte dei beni dello stesso e lasciar portiere.
Si conclude che quindi errata è l’affermazione del Tribunale del riesame secondo cui ” successiva permanenza, protrattasi invito domino, configura i reati ipotizzati”.

3, Il ricorso, proposto successivamente al 30.6.2024, è stato trattato ai sensi de 611 cod. proc. pen. come modificato dall’art. 35 del d.lgs. del 30.12.2022 n. 150 – s l’intervento delle parti che hanno così concluso per iscritto:

il Sostituto Procuratore Generale presso questa Corte ha concluso chiedendo dichiararsi inammissibile il ricorso;

il difensore NOME COGNOME> ha chiesto accogliersi il ricorso e per l’effetto annularsi la sen impugnata.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.11 ricorso è fondato.

Occorre premettere che secondo la condivisa affermazione di questa Corte (cfr. ex multís, Sez. 5, n. 49596 del 16/09/2014, Rv, 261677, Sez. 6, n. 49478 del 21/10/2015, Rv 265433, Sez. 3, n. 8152 del 12/12/2023, dep. 26/02/2024, Rv. 285966 – 01 -), nel valutazione del “fumus commissi delicti”, quale presupposto del sequestro preventivo, giudice – anche quello del riesame – non può limitarsi alla semplice verifica astratt corretta qualificazione giuridica dei fatti prospettati dall’accusa, ma deve tener co modo puntuale e coerente, delle concrete risultanze processuali, delle contestazi difensive sull’esistenza della fattispecie dedotta e dell’effettiva situazione emergent elementi forniti dalle parti, indicando, sia pur sommariamente, le ragioni che ren sostenibile l’impostazione accusatoria e plausibile un giudizio prognostico negativo l’indagato, pur senza sindacare la fondatezza dell’accusa; e, per quanto qui particolarme rileva, il giudice non solo non può limitarsi all’astratta verifica della sussumibilità un’ipotesi di reato, ma è tenuto ad accertare l’esistenza di concreti e persuasivi eleme fatto, quantomeno indiziari, indicativi – anche – della riconducibilità dell’evento alla dell’indagato, pur se il compendio complessivo non deve necessariamente assurgere alla persuasività richiesta dall’art. 273 cod. proc, pen. per le misure cautelari personal alla stregua di Sez. 4, n. 20341 del 03/04/2024, Rv. 286366 – 01).
Sicché, sebbene il ricorso per cessazione sia esperibile nei ristretti limiti indicati da cod. proc. pen., ovvero per violazione di legge, rientrando tuttavia, pacificamente, nozione anche la mancanza assoluta di motivazione o la presenza di motivazione meramente apparente, in quanto correlate all’inosservanza di norme processuali, si dev concludere che ove il provvedimento impugnato non contenga – come nel caso di specie la valutazione, in modo puntuale e coerente, di tutte le risultanze processuali, ivi comp in particolare, le confutazioni e gli elementi offerti dagli indagati che possan influenza sulla configurabilità e sulla sussistenza del “fumus” del reato contestato, e illegittimo e deve essere annullato.
Nel caso in scrutinio, invero, il provvedimento dal Tribunale del riesame, pur a fro specifici rilievi difensivi, si è limitato a rimarcare l’astratta configurabilità dei re 4 dell’ordinanza impugnata), facendo leva su circostanze seriamente contestate, già quella sede, dal ricorrente, prima tra tutte la mancanza di un titolo contrattuale ori che secondo la ricostruzione della difesa non corrisponderebbe, invece, alla realtà, momento che, di là del pur esistente titolo contrattuale, lo stesso portiere dell’immo questione aveva confermato che l’COGNOME, giovane studente universitario fuori sede, e stato autorizzato dalla proprietaria ad abitare nell’appartamento di sua proprietà.
Il provvedimento impugnato sembra, per altro verso, incentrare il fumus dei reati di cui agli artt. 633 e 614 cod. pen. sul fatto che quanto meno la successiva permanenza nell’immobile, proseguita invito domino, integrerebbe i reati provvisoriamente contestati, laddove l’unica circostanza certa emersa, su cui in definitiva si fonda la stessa motiva

del Tribunale del riesame, sembrerebbe essere quella del cambio della serratura ascrit tuttavia, dal medesimo Tribunale, al padre del ricorrente e non a quest’ultimo.

Analogo difetto motivazionale è altresì ravvisabile rispetto alla valutazione concerne periculum in mora, non essendo neppure chiaro se l’immobile, di là del cambio della serratura, fosse ancora abitato dal ricorrente.

Discende che il provvedimento impugnato deve essere annullato con rinvio al Tribunale del riesame, affinché lo stesso proceda ad una effettiva disamina di tut elementi confluiti nel procedimento, anche nell’ottica di valutare l’incidenza dei civilistici che possono venire in rilievo nella vicenda in scrutinio rispetto alle fa reato ipotizzate.

Ciò in quanto, si ribadisce, il giudice del riesame nella motivazione dell’ordinanza rappresentare in modo puntuale e coerente le concrete risultanze processuali e la situazio emergente dagli elementi forniti dalle parti e dimostrare la congruenza dell’ipotesi di prospettata rispetto ai fatti cui si riferisce la misura cautelare reale sottoposta al su dimostrazione di congruenza che a maggior ragione si impone allorquando la fattispecie involge anche aspetti civilistici che possono fare la differenza.

P. Q. M.

Annulla il provvedimento impugnato con rinvio al Tribunale di Roma per il nuovo giudizio. Così deciso il 29/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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