Sanatoria edilizia: no senza doppia conformità sismica

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due privati contro un ordine di demolizione di un immobile abusivo. La richiesta di sospensione, basata su un’istanza di sanatoria edilizia, è stata respinta perché l’opera, realizzata in zona sismica, mancava della preventiva autorizzazione sismica. Tale assenza, secondo la Corte, impedisce di soddisfare il requisito della ‘doppia conformità’, rendendo la sanatoria inaccoglibile e l’ordine di demolizione pienamente esecutivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Sanatoria Edilizia: Perché la Mancata Autorizzazione Sismica Blocca la Regolarizzazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12125/2025, affronta un tema cruciale in materia di abusi edilizi: la possibilità di ottenere una sanatoria edilizia per un immobile costruito senza la necessaria autorizzazione sismica. La decisione ribadisce un principio fondamentale: l’assenza del preventivo nulla osta sismico rende impossibile soddisfare il requisito della ‘doppia conformità’, chiudendo di fatto le porte a qualsiasi tentativo di regolarizzazione e rendendo inevitabile l’esecuzione dell’ordine di demolizione.

Il caso: Demolizione Ordinata, Sanatoria Richiesta

La vicenda trae origine da un ordine di demolizione emesso con una sentenza penale passata in giudicato nei confronti dei responsabili di un abuso edilizio. Successivamente, i soggetti coinvolti presentavano un’istanza di sanatoria e chiedevano al Giudice dell’esecuzione di revocare o, in subordine, sospendere l’ordine di demolizione in attesa della definizione del procedimento amministrativo.

Il Tribunale rigettava tale richiesta, spingendo i ricorrenti a impugnare la decisione dinanzi alla Corte di Cassazione. Le loro doglianze si basavano principalmente sulla presunta violazione di legge e su vizi di motivazione, sostenendo che il Tribunale non avesse adeguatamente considerato la possibilità di sanare l’immobile e l’inerzia della Pubblica Amministrazione nel definire la pratica.

La Decisione della Corte: La sanatoria edilizia richiede la “doppia conformità”

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso infondato, confermando la decisione del Tribunale. I giudici di legittimità hanno riaffermato la loro costante giurisprudenza in materia, chiarendo le rigide condizioni per la sospensione o la revoca di un ordine di demolizione.

La sospensione è ammissibile solo quando sia ‘ragionevolmente prevedibile’, sulla base di elementi concreti, che l’autorità amministrativa adotti in tempi brevissimi un provvedimento (come la sanatoria) in insanabile contrasto con l’ordine di demolizione. La revoca, invece, è possibile solo se tale provvedimento è già stato emesso.

Il punto centrale, tuttavia, risiede nell’analisi della concreta possibilità di accoglimento dell’istanza di sanatoria.

Le Motivazioni della Cassazione: L’insuperabile ostacolo della normativa antisismica

La Corte ha smontato le argomentazioni dei ricorrenti focalizzandosi su un aspetto decisivo emerso già nella sentenza di condanna originaria: l’immobile era stato costruito in zona sismica senza la preventiva denuncia dei lavori, senza la direzione di un tecnico competente e, soprattutto, senza la preventiva autorizzazione del competente Ufficio Tecnico Regionale.

Questa mancanza è fatale ai fini della sanatoria edilizia. La legge (art. 36 del d.P.R. 380/2001) richiede il requisito della cosiddetta ‘doppia conformità’: l’opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

La giurisprudenza consolidata della Cassazione è chiara sul punto: il rispetto della normativa antisismica è parte integrante della disciplina edilizia. Un’edificazione eseguita in assenza della preventiva autorizzazione sismica non può soddisfare il requisito della doppia conformità. Non è possibile ottenere un’autorizzazione postuma che sani una violazione procedurale così grave, concepita per garantire la pubblica incolumità sin dall’inizio dei lavori. Pertanto, l’istanza di sanatoria era destinata a un inevitabile rigetto.

Di conseguenza, il Giudice dell’esecuzione ha correttamente valutato in senso negativo la probabilità di accoglimento dell’istanza e, quindi, ha giustamente negato la sospensione dell’ordine di demolizione.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

La sentenza in esame lancia un messaggio inequivocabile: la regolarizzazione di abusi edilizi, specialmente in aree a rischio sismico, non ammette scorciatoie. L’ordine di demolizione, una volta divenuto definitivo, è un provvedimento che può essere paralizzato solo in circostanze eccezionali e concrete. La semplice presentazione di un’istanza di sanatoria non è sufficiente, soprattutto quando questa è palesemente infondata per la mancanza di requisiti essenziali come la conformità alla normativa antisismica ab origine. Chi costruisce violando tali norme non può sperare in una ‘sanatoria riparatrice’, poiché il bene tutelato – la sicurezza statica degli edifici e l’incolumità pubblica – non consente sanatorie a posteriori.

È possibile ottenere la sospensione di un ordine di demolizione se è stata presentata un’istanza di sanatoria edilizia?
Sì, ma solo a condizione che sia ragionevolmente prevedibile, sulla base di elementi concreti, che la sanatoria venga accolta in tempi molto brevi. La semplice presentazione della domanda non è sufficiente a sospendere l’esecuzione.

Cosa si intende per ‘doppia conformità’ nella sanatoria edilizia?
Significa che l’opera abusiva, per essere sanata, deve rispettare le norme urbanistiche ed edilizie vigenti in due momenti distinti: sia al momento in cui è stata costruita, sia al momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria.

La mancanza della preventiva autorizzazione sismica impedisce di ottenere la sanatoria edilizia?
Sì. Secondo la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, un’edificazione eseguita in zona sismica senza la preventiva autorizzazione sismica non può soddisfare il requisito della ‘doppia conformità’, rendendo di fatto impossibile ottenere la sanatoria.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 12125 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 12125 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 12/02/2025

SENTENZA

sui ricorsi proposti da:

COGNOME NOME nato a Bagnara Calabra il 25/09/1944 COGNOME NOMECOGNOME nata a Reggio Calabria il 18/05/1970

avverso l’ordinanza del 02/09/2024 del Tribunale di Reggio Calabria visti gli atti, il provvedimento impugnato e i ricorsi; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME letta la requisitoria scritta del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha concluso chiedendo la

declaratoria di inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 02/09/2024, il Tribunale di Reggio Calabria rigettava la richiesta, proposta nell’interesse di COGNOME NOME e COGNOME NOME, di revoca o sospensione dell’ingiunzione a demolire del 10.01.2020 relativa alla sentenza n. 462/2003 emessa dal Tribunale di Reggio Calabria nell’ambito del procedimento n. 1133/2000 RGNR.

Avverso tale ordinanza hanno proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME a mezzo del difensore e procuratore speciale, articolando tre motivi di seguito enunciati.

Con il primo motivo deducono violazione degli artt. 31 e 36 d.P.R. n. 380/2001 e vizio di motivazione, lamentando che il Tribunale non aveva argomentato in ordine alla accoglibilità della istanza di sanatoria presentata, nonostante le dichiarazioni rese dal tecnico comunale attestavano che l’immobile poteva essere sanato anche in ragione d’assenza di particolari vincoli.

Con il secondo motivo deducono violazione degli artt 11, comma 1, 31, commi 2 e 3, 36, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 e vizio di motivazione, lamentando che il Tribunale aveva valutato l’istanza di sanatoria come irricevibile, senza spiegarne le relativi ragioni; rimarcano che COGNOME NOME è il responsabile dell’abuso e COGNOME NOME si trova in rapporto di detenzione qualificata con l’immobile in virtù di contratto di affitto, pertanto, entrambi sono legittimati a richiedere la sanatoria dell’abuso; lamentano, inoltre, che il Tribunale aveva ritenuto non accoglibile l’istanza per l’impossibilità di stabilire tempi certi per la definizione della richiesta di sanatoria, senza considerare che il ritardo era dovuto ad inerzia della PA.
Con il terzo motivo deducono violazione dell’art. 6, comma 1, lett. b) I 241/1990 e vizio di motivazione, lamentando che il Tribunale era rimasto silente in ordine alla richiesta di concessione di termine per acquisire il parere dell’Ater, ente pubblico proprietario dell’immobile, al fine di integrare la carente istruttoria condotta dal Comune di Bagnara.

Chiedono, pertanto, l’annullamento dell’ordinanza impugnata.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.11 ricorso è infondato e va rigettato, sulla base delle argomentazioni che seguono.

Va richiamata la costante giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale, l’ordine di demolizione delle opere abusive emesso con la sentenza penale passata

in giudicato può essere revocato esclusivamente se risulta assolutamente incompatibile con atti amministrativi o giurisdizionali resi dalla autorità competente, e che abbiano conferito all’immobile altra destinazione o abbiano provveduto alla sua sanatoria, mentre può essere sospeso solo quando sia ragionevolmente prevedibile, sulla base di elementi concreti, che, nel giro di brevissimo tempo, sia adottato dall’autorità amministrativa o giurisdizionale un provvedimento che si ponga in insanabile contrasto con il detto ordine di demolizione (Sez.3, n.1388 del 30/03/2000, Rv.216071; Sez.3, n.17478 del 16/04/2002, Rv.221974; Sez.3, n.23992 del 16/04/2004, Rv.228691; Sez.3, n.43878 del 30/09/2004, Rv.230308; Sez. 3, n. 42978 del 17/10/2007, Rv.238145); inoltre, costituisce principio consolidato quello secondo cui in tema di reati edilizi ai fini della revoca o sospensione dell’ordine di demolizione delle opere abusive in presenza di una istanza di condono o di sanatoria, il giudice dell’esecuzione investito della questione è tenuto ad una attenta disamina dei possibili esiti e tempi di definizione della procedura ed in particolare ad accertare il possibile risultato dell’istanza e se esistono cause ostative al suo accoglimento, e nel caso di insussistenza di tali cause a valutare i tempi di definizione del procedimento amministrativo e sospendere l’esecuzione solo in prospettiva di un rapido esaurimento dello stesso (Sez. 3 26/9/2007 n 38997 Di Somma; sez. 4 10/4/2008 n 15210; sez. 3 23/12/2004 n. 3992; Sez. 3 del 4/2/2000 n 3683; Sez.3, n. 6530 del 2013, non massimata).
3. Nella specie, il Giudice dell’esecuzione, nel rigettare l’istanza di sospensione o revoca dell’ordine di demolizione, ha fatto buon governo dei suesposti principi di diritto, rilevando che non risultavano adottati provvedimenti amministrativi o giurisdizionali in contrasto con l’ordine di demolizione impugnato e valutando in senso negativo l’accoglibilità dell’istanza di sanatoria presentata.

Con riferimento al secondo profilo va evidenziato che, come emerge dagli atti e, in particolare dalla sentenza n. 462/2003, le opere abusive venivano realizzate in zona sismica senza previa denuncia dei lavori competente Ufficio Tecnico Regionale, senza la direzione dei lavori da parte di un tecnico competente e senza la preventiva autorizzazione del competente Ufficio Tecnico Regionale.

Le violazioni antisismiche si riflettono negativamente sulla possibilità di ottenere la sanatoria prevista dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001.

Costituisce, infatti, principio consolidato che, in tema di reati edilizi, il rispett del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. “doppia conformità”), richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 45 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite

in assenza del preventivo ottenimento dell’autorizzazione sismica (Sez.3, n. 2357 del 14/12/2022,dep.20/01/2023, Rv.284058 – 01).

Secondo l’affermazione costante di questa Corte (cfr., ex multis, Sez. 3 del 20/03/2024, COGNOME; Sez. 3, n. 45845 del 19/09/2019, Rv. 277265 e Sez. 3, n. 7405 del 15/01/2015, Rv. 262422), in tema di reati urbanistici, la sanatoria degl abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui all’art. 44 d.P.R. 6 giugno 2001 380, a precludere l’irrogazione dell’ordine di demolizione dell’opera abusiv previsto dall’art. 31, comma 9, del medesimo d.P.R. e a determinare, se eventualmente emanata successivamente al passaggio in giudicato della sentenza, la revoca di detto ordine, può essere solo quella rispondente alle condizion espressamente indicate dall’art. 36 del decreto stesso citato, che richiede la dopp conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente, sia al momento dell realizzazione del manufatto, sia al momento della presentazione della domanda di permesso in sanatoria, dovendo escludersi la possibilità di una legittimazione postuma di opere originariamente abusive che, solo successivamente, in applicazione della cosiddetta sanatoria “giurisprudenziale” o “impropria”, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica. Allo stesso modo, il requisito della doppia conformità è da ritener escluso in caso di edificazioni eseguite – come nel caso in esame – in assenza de preventivo ottenimento dell’autorizzazione sismica (Sez. 3, n. 2357 del 14/12/2022, dep. 2023, COGNOME, Rv. 284058 – 01; Sez. 3, n. 29179 del 05/07/2023, Carceo; Sez. 3, n. 14645 del 13/03/2024, Erbasecca).
Sulla base dei rilievi suesposti, risultava, pertanto, non accoglibile l’ista di sanatoria e non rilevante la richiesta di acquisizione della documentazion indicata dai ricorrenti, richiesta che veniva implicitamente disattesa dal Giudi dell’esecuzione.

Al rigetto del ricorso consegue, ai sensi dell’art. 616 cod.proc.pen., condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali

Così deciso il 12/02/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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