Sanatoria condizionata: perché è illegittima per la legge

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5486/2024, ha dichiarato inammissibile il ricorso contro un’ordinanza di demolizione. Il caso verteva su una richiesta di ‘sanatoria condizionata’, ovvero la legalizzazione di un immobile abusivo subordinata a futuri lavori di demolizione parziale. La Corte ha stabilito che tale pratica è illegittima, poiché la sanatoria richiede che l’opera sia già pienamente conforme alla normativa urbanistica al momento della richiesta, non che lo diventi in futuro. La decisione si fonda sul principio che la sanatoria è una verifica di conformità ex post, non un permesso a costruire condizionato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Sanatoria Condizionata: La Cassazione Conferma l’Illegittimità

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 5486 del 2024, è tornata a pronunciarsi su un tema cruciale in materia di abusi edilizi: la cosiddetta sanatoria condizionata. Questa pratica consiste nel chiedere la legalizzazione di un immobile abusivo, subordinando l’approvazione all’impegno di eseguire in futuro opere di adeguamento, come la demolizione di parti non conformi. La pronuncia in esame offre importanti chiarimenti, ribadendo un principio consolidato: non si può sanare un abuso con una promessa. L’immobile deve essere già conforme al momento della richiesta, non diventarlo in un secondo momento.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine dalla richiesta di un privato di sospendere un ordine di demolizione parziale, divenuto irrevocabile, per un manufatto abusivo. A sostegno della sua istanza, presentata tramite un incidente di esecuzione, il ricorrente aveva addotto la pendenza di una richiesta di permesso di costruire in sanatoria presso l’amministrazione comunale. Il Tribunale competente, tuttavia, aveva rigettato la richiesta di sospensione, spingendo il privato a ricorrere in Cassazione.

Le Doglianze del Ricorrente

Il ricorrente lamentava principalmente due aspetti. In primo luogo, contestava la decisione del Tribunale basata sul ‘silenzio-rifiuto’ del Comune, formatosi dopo il decorso di sessanta giorni senza una pronuncia esplicita sull’istanza di sanatoria. A suo avviso, il giudice penale avrebbe dovuto comunque valutare autonomamente e nel concreto la possibilità di sanare l’abuso. In secondo luogo, accusava il Tribunale di aver motivato la propria decisione in modo insufficiente, aderendo acriticamente alle conclusioni del tecnico comunale senza entrare nel merito del progetto di sanatoria presentato.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione sulla sanatoria condizionata

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, smontando le argomentazioni della difesa e confermando la correttezza della decisione del Tribunale. I giudici supremi hanno chiarito che il rigetto non si basava unicamente sul silenzio-rifiuto del Comune. Il Tribunale, infatti, aveva valorizzato altri elementi probatori decisivi, tra cui la testimonianza di un tecnico che aveva confermato la non sanabilità dell’opera a causa dei vincoli urbanistici presenti nella zona. Inoltre, lo stesso consulente di parte del ricorrente aveva ammesso che la sopraelevazione realizzata oltre il terzo piano non era sanabile.

Il punto centrale della sentenza, tuttavia, risiede nella qualificazione giuridica della richiesta avanzata: una sanatoria condizionata alla demolizione parziale dell’edificio. La Cassazione ha ribadito un orientamento granitico: il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria subordinato all’esecuzione di futuri interventi è illegittimo. La ratio della sanatoria, infatti, è quella di regolarizzare opere che, sebbene realizzate senza titolo, risultano già conformi alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della loro realizzazione sia al momento della presentazione della domanda. La sanatoria è una fotografia dell’esistente, non un progetto per il futuro. Non può, quindi, essere utilizzata per legittimare un’opera che diventerà conforme solo dopo ulteriori lavori. Questa subordinazione contrasta ontologicamente con la natura stessa dell’istituto, che presuppone una conformità attuale e integrale.

Conclusioni

La sentenza in commento rafforza un principio fondamentale del diritto urbanistico: la legalizzazione di un abuso edilizio non ammette scorciatoie o impegni futuri. La conformità dell’opera deve essere piena e attuale. La sanatoria condizionata non è uno strumento valido per sospendere o revocare un ordine di demolizione. Questa decisione serve da monito per chi intende percorrere questa strada, chiarendo che le istanze palesemente infondate non solo verranno respinte, ma comporteranno anche la condanna al pagamento delle spese processuali e di una sanzione pecuniaria. La lotta all’abusivismo edilizio passa anche attraverso la rigorosa applicazione di questi principi, che impediscono di eludere le conseguenze di un illecito con espedienti procedurali.

È possibile ottenere una sanatoria per un abuso edilizio se mi impegno a demolire la parte non conforme in futuro?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la cosiddetta ‘sanatoria condizionata’ all’esecuzione di futuri interventi di adeguamento è illegittima. La sanatoria può essere concessa solo se l’opera è già integralmente conforme alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda.

Il silenzio del Comune su una richiesta di sanatoria vincola la decisione del giudice sulla demolizione?
No, il silenzio-rifiuto è un elemento rilevante, ma non l’unico. Il giudice, nell’ambito dell’esecuzione penale, deve compiere una valutazione autonoma sulla concreta sanabilità dell’abuso, basandosi su tutte le prove disponibili, come perizie tecniche, testimonianze e la documentazione prodotta dalle parti.

Cosa comporta la dichiarazione di inammissibilità di un ricorso in Cassazione in questa materia?
Quando un ricorso viene dichiarato inammissibile, la parte che lo ha proposto viene condannata, secondo l’art. 616 del codice di procedura penale, al pagamento delle spese del procedimento e di una somma in favore della Cassa delle ammende. Nel caso specifico, tale somma è stata fissata in € 3.000,00.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 5486 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 5486 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 09/11/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME, nato a Bagnara Calabra il DATA_NASCITA; avverso l’ordinanza del 17/03/2023 del Tribunale di Reggio Calabria; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo che il ricorso sia dichiarato inammissibile.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 17 marzo 2023, il Tribunale di Reggio Calabria ha rigettato l’istanza con cui era stata chiesta l’apertura di incidente di esecuzione volto ad ottenere la sospensione dell’ordine di demolizione parziale del manufatto abusivo adottato nell’ambito della procedura n. 124/2020 ed oggetto di sentenza irrevocabile.

2. Avverso l’ordinanza, l’imputato, tramite il suo difensore, ha proposto ricorso per cassazione, denunciando, con un unico motivo di ricorso, la violazione degli artt. 36 e 37 del d.P.R. n. 380 del 2001 e il vizio della motivazione del provvedimento impugnato. Il Tribunale di Reggio Calabria avrebbe errato nell’invocare il comma 3 dell’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 al fine di giustificare il rigetto dell’istanza di sospensione, rilevando l’ormai compiuto decorso dei sessanta giorni che detta disposizione assegna all’amministrazione comunale competente per pronunciarsi su di una richiesta di permesso in sanatoria, senza che, appunto, detta amministrazione si sia pronunciata. Il ricorrente, richiamando a sostegno delle proprie argomentazioni pronunce di legittimità, ribadisce che il silenzio-rifiuto da parte della Pubblica Amministrazione non avrebbe in ogni caso potuto inibire il vaglio da parte della giurisdizione penale della persistente offensività della violazione del bene giuridico di rilevanza pubblica; il Tribunale avrebbe dovuto infatti verificare in termini concreti e attuali la possibile sanabilità della violazione commessa. Tale violazione di legge avrebbe condizionato la complessiva motivazione, essendosi limitato il giudicante a richiamare l’esito dell’istanza di sanatoria presentata e a collegarla illegittimamente ad un frammento della deposizione resa dal tecnico di parte firmatario della suddetta istanza. Il vizio di motivazione del provvedimento impugnato si sostanzierebbe nel fatto che il Tribunale avrebbe acriticamente aderito alla conclusione del tecnico del Comune senza entrare nel merito del progetto di sanatoria, travisando inoltre il contenuto della consulenza tecnica di parte.

CONSIDERATO IN DIRITTO

3. Il ricorso è inammissibile.

L’unico motivo – con il quale si censurano la violazione di legge ed il vizio della motivazione del provvedimento impugnato relativamente all’inosservanza degli artt. 36 e 37 del d.P.R. n. 380 del 2001- è inammissibile. Diversamente da quanto prospettato dal ricorrente, il Tribunale, nel motivare il rigetto dell’istanza d sospensione o revoca dell’ordine di demolizione, non ha imperniato la propria decisione sul solo diniego tacitamente espresso dalla Pubblica Amministrazione competente sulla richiesta di permesso in sanatoria – pur molto significativo – ma ha valorizzato altri elementi, come le dichiarazioni’ dellateste COGNOME, la quale ha riferito che la demolizione comunque non è stata effettuata e che a causa dei vincoli insistenti sulla zona ove l’immobile è costruito si tratta di una costruzione non sanabile. Inoltre, lo stesso consulente di parte ha aderito a tali conclusioni sottolineando che la sopraelevazione oltre il terzo piano non è sanabile; circostanza ammessa e non contestata dallo stesso ricorrente, il quale afferma di
avere proposto un’istanza di sanatoria condizionata alla demolizione di parte dell’edificio. Ed è sufficiente ricordare che è illegittimo, e non determina l’estinzione del reato edilizio di cui all’art. 44, lettera b), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria condizionato all’esecuzione di specifici interventi finalizzati a ricondurre il manufatto abusivo nell’alveo di conformità agli strumenti urbanistici, in quanto detta subordinazione contrasta ontologicamente con la ratio della sanatoria, collegabile alla già avvenuta esecuzione delle opere e alla loro integrale rispondenza alla disciplina urbanistica (ex plurimis, Sez. 3, n. 28666 del 07/07/2020, Rv. 280281).
Nel caso di specie, dunque, non è ravvisabile alcuna ipotesi di violazione di legge, avendo operato il Tribunale nel rispetto dell’art. 36, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001, con adeguata e coerente motivazione in punto di fatto, a fronte di una prospettazione difensiva manifestamente infondata.

Tenuto conto della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che “la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore della RAGIONE_SOCIALE delle ammende, equitativamente fissata in C 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di C 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE delle ammende.

Così deciso il 09/11/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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