Rovina edificio: obblighi del singolo condomino

La Corte di Cassazione ha condannato due comproprietari per il reato di omissione di lavori su un edificio pericolante, ai sensi dell’art. 677 c.p. I ricorrenti si erano difesi sostenendo che l’inadempimento fosse dovuto all’ostruzionismo di un altro condomino. La Corte ha respinto il ricorso, affermando che in caso di mancata delibera assembleare, l’obbligo di eliminare il pericolo di rovina edificio grava su ogni singolo condomino, il quale non può giustificare la propria inerzia con il dissenso o la morosità altrui.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Obblighi del Condomino in caso di Rovina Edificio: La Cassazione fa Chiarezza

La gestione di un immobile in condominio può diventare un campo minato, specialmente quando si rendono necessari lavori urgenti e uno o più proprietari si oppongono. La recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 14225 del 2025, affronta proprio questo scenario, chiarendo la responsabilità penale del singolo condomino in caso di rovina edificio e l’irrilevanza dell’ostruzionismo altrui. Questa decisione fornisce un monito importante per tutti i comproprietari: l’inerzia di fronte al pericolo non è mai una scusante.

I Fatti: Il Rifiuto di un Condomino Blocca i Lavori di Messa in Sicurezza

Il caso ha origine a Napoli, dove i proprietari di alcuni appartamenti in un edificio in stato di dissesto vengono condannati per la contravvenzione prevista dall’art. 677 del codice penale. Il motivo? Non aver eseguito i lavori di messa in sicurezza imposti da diverse ordinanze sindacali per eliminare un pericolo per la pubblica incolumità.

In loro difesa, i condannati presentano ricorso in Cassazione, sostenendo di non aver potuto procedere a causa del comportamento di un’altra condomina. Quest’ultima, secondo i ricorrenti, non solo avrebbe causato i danni strutturali con abusi edilizi, ma si sarebbe anche rifiutata di versare la propria quota, impedendo di fatto l’affidamento dei lavori a una ditta specializzata. In sostanza, la loro tesi era: ‘non è colpa nostra, ma dell’altra proprietaria che ha bloccato tutto’.

La Decisione della Cassazione: La Responsabilità Individuale in caso di Rovina Edificio

La Suprema Corte ha respinto categoricamente il ricorso, definendo infondate le argomentazioni difensive. I giudici hanno ribadito un principio giuridico fondamentale e consolidato: l’obbligo di intervenire per scongiurare un pericolo derivante da un edificio pericolante è di natura personale e grava su ogni singolo condomino.

L’Obbligo Penalmente Sanzionato del Singolo Proprietario

La sentenza chiarisce che, quando l’assemblea condominiale non riesce a deliberare, o in assenza di un amministratore, la responsabilità di agire non svanisce. Al contrario, essa ricade individualmente su ciascun proprietario. L’obbligo di tutela della pubblica incolumità prevale sulle dinamiche interne al condominio. La responsabilità penale, pertanto, non è esclusa né dalla mancata formazione della volontà assembleare né dall’attribuibilità della situazione di pericolo a un altro soggetto.

Le Alternative Legali Ignorate dai Ricorrenti

La Corte ha inoltre sottolineato che i ricorrenti non erano privi di strumenti per superare l’impasse. Essi avrebbero potuto intraprendere diverse iniziative, come:
1. Anticipare le spese: Avrebbero potuto farsi carico della quota della condomina inadempiente per poi agire legalmente per il recupero forzoso della somma.
2. Ricorrere all’autorità giudiziaria: Sarebbe stato possibile chiedere al giudice un provvedimento d’urgenza per imporre alla parte riottosa di adempiere ai propri obblighi.

La totale inerzia dei ricorrenti, che non hanno percorso nessuna di queste strade, ha reso la loro condotta non scusabile e penalmente rilevante.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla prevalenza del bene giuridico tutelato dall’art. 677 c.p.: la pubblica incolumità. Di fronte a un pericolo concreto e accertato, come la caduta di intonaci e lesioni strutturali, il dovere di intervenire diventa assoluto per chiunque si trovi in una posizione di garanzia, come il proprietario di un immobile. Le questioni interne al condominio, come la ripartizione delle spese o l’individuazione del responsabile originario del danno, diventano secondarie e devono essere risolte in altre sedi, senza che possano paralizzare l’azione di messa in sicurezza. La difesa basata sulla ‘colpa altrui’ è stata ritenuta irrilevante ai fini dell’integrazione del reato, poiché l’obbligo di intervento è autonomo e non condizionato dalla cooperazione degli altri comproprietari.

Le conclusioni

Questa sentenza invia un messaggio inequivocabile ai proprietari di immobili in condominio: non ci si può nascondere dietro l’inerzia dell’assemblea o il comportamento ostruzionistico di un singolo. Ciascun condomino ha il dovere personale e penalmente sanzionato di attivarsi per eliminare ogni pericolo di rovina edificio. Ignorare questo obbligo, omettendo di percorrere le vie legali disponibili per superare gli ostacoli, equivale a rendersi responsabili del reato di omissione di lavori in edifici che minacciano rovina, con tutte le conseguenze legali che ne derivano.

Un condomino può essere ritenuto responsabile penalmente se i lavori urgenti sono bloccati dal disaccordo degli altri proprietari?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di mancata formazione della volontà assembleare, l’obbligo penalmente sanzionato di eseguire i lavori necessari a scongiurare un pericolo grava sul singolo condomino.

La responsabilità penale viene meno se il pericolo è stato causato da un altro condomino?
No. Secondo la sentenza, l’attribuibilità della situazione pericolosa a un altro soggetto è irrilevante. L’obbligo di intervenire per la sicurezza pubblica sussiste indipendentemente da chi abbia causato il danno.

Cosa può fare un condomino se un altro si rifiuta di pagare la sua quota per i lavori necessari?
La Corte indica che i condomini intenzionati a procedere possono adottare iniziative per superare l’ostruzionismo, come anticipare la parte di spesa del condomino moroso per poi recuperarla forzosamente, oppure ricorrere all’autorità giudiziaria per imporre il pagamento.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 14225 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 14225 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 19/03/2025

SENTENZA

sui ricorsi proposti da: COGNOME NOME nato a CAPRI il 07/12/1964

NOME nato a NAPOLI il 26/02/1961

avverso la sentenza del 13/05/2024 del TRIBUNALE di NAPOLI

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; NOME COGNOME che ha chiesto rigettarsi i ricorsi.

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza in data 13/5/2024 il Tribunale di Napoli ritenne COGNOME NOME e COGNOME NOME responsabili della contravvenzione di cui all’art. 677 cod. pen. per non aver eseguito, quali proprietari di appartamenti ricompresi nell’immobile sito in Napoli, INDIRIZZO in stato di dissesto, i lavori necessari per eliminare lo stato di pericolo per la pubblica incolumità imposti con le ordinanze sindacali n. 793, 794, 798, 799 e 795 del 28/6/2016 e, concesse le attenuanti generiche, li condannò alla pena di C 400,00 di ammenda ciascuno.
Avverso la sentenza hanno proposto ricorso COGNOME e COGNOME che, con il primo motivo, denunciano il deficit di motivazione, sostenendo che il Tribun non aveva preso in considerazione le “prove favorevoli per i rei” che dimostravan che i lavori non erano stati eseguiti in quanto COGNOME, proprietaria di uno appartamenti, aveva impedito agli altri condomini “di poter regolarmente conferir mandato a ditte per una ristrutturazione ordinaria e straordinaria dell’immo tutto”. Si precisa che dalla relazione del 30/11/2015 della Direzione cent ambiente e tutela del territorio emergeva che erano stati gli abusi edilizi comm da COGNOME che avevano danneggiato la facciata dell’edificio provocando “l lesione sub verticale sull’architrave del balcone al primo piano” che av determinato l’intervento dell’ente territoriale, benché non fosse mai insort concreto pericolo per la pubblica incolumità. Si aggiunge che era stata individu una ditta per eseguire i lavori ma COGNOME, rifiutandosi di versare l’im corrispondente alla parte del corrispettivo su di lei gravante, aveva impe l’esecuzione dei lavori.
Con il secondo motivo, si denuncia la violazione dell’art. 606 comma 1 let d) ed e) in ordine alla mancata ammissione, ai sensi dell’art. 507 cod. proc. dell’ing. COGNOME deducendo che il tecnico avrebbe potuto riferire “in ordine stato dei luoghi e alle responsabilità della sig.ra COGNOME“.

Con il terzo motivo, si denuncia il vizio di motivazione in relazione mancata motivazione circa la richiesta di applicazione dell’art. 131 bis cod. pe lamenta che il Tribunale non aveva argomentato in ordine alla richiesta applicazione della causa di non punibilità ritualmente avanzata in considerazio della condotta collaborativa dei ricorrenti e della mancanza di un concr disvalore sociale derivante dalla condotta.

Con ultimo motivo, si denuncia il vizio di motivazione in relazione “riconoscimento delle attenuanti generiche nella loro massima estensione e contenimento della pena entro i limiti edittali”. Si rappresenta che la pena risultava superiore al minimo edittale senza che la motivazione desse conto di tale scostamento e che il Tribunale non aveva tenuto conto delle “doglian sollevate dalla difesa con apposito memoriale depositato all’udienza 13/5/2024”.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi sono infondati.

La motivazione dà conto dell’integrazione di tutti gli elementi previsti fattispecie incriminatrice: lo stato di pericolo determinato dalla c dell’intonaco e dalle lesioni alla muratura portante; la notifica dell’ord sindacale che ingiungeva “di mettere in sicurezza il fabbricato”; la persis

inadempienza da parte degli ingiunti che sino al 19/4/2019 non avevano ottemperato alle ordinanze loro notificate.

Giova ribadire, poi, che, in un edificio condominiale, l’obbligo – penalmente sanzionato dall’art. 677 cod. pen. – di eseguire i ‘lavori necessari a scongiurare il pericolo di rovina grava, in caso di mancata formazione della volontà assembleare, sul singolo condomino, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo della situazione pericolosa (Sez. 1, n. 50366 del 07/10/2019, Assabese, Rv. 278081 01; Sez. 1, n. 6596 del 17/01/2008, Rv. 239129 – 01).

2. La stessa allegazione difensiva, inoltre, consente di escludere che la mancata esecuzione dell’intervento sia dipesa da una situazione di impossibilità non ascrivibile ai ricorrenti neppure per colpa. Molteplici, infatti, erano le iniziative c potevano essere adottate per superare la mancata collaborazione di COGNOME: i condomini intenzionati a eseguire i lavori avrebbero potuto anticipare la parte di spese gravante su COGNOME per poi recuperarle forzosamente; sarebbe stato possibile ricorrere all’autorità giudiziaria per imporre alla condomina riottosa di versare quanto dovuto per i lavori.
Nessuna iniziativa, invece, risulta intrapresa per superare il rifiuto di COGNOME a partecipare alle spese.

Questa Corte, in un caso assai simile, ha statuito che, in mancanza di un amministratore del condominio, l’obbligo di intervenire per eseguire i lavori necessari grava sul proprietario o suoi proprietari dell’edificio la cui responsabilità per il reato di cui all’art. 677 cod. pen. non è esclusa dalla dedotta circostanza di non avere la somma occorrente per l’esecuzione dei lavori (Sez. 1,n. 9866 del 3/10/1996, COGNOME, Rv. 206074 che richiama Cass. 31/1/1953, COGNOME).

Le considerazioni esposte consentono di disattendere anche il secondo motivo del ricorso, risultando del tutto irrilevante, ai fini dell’integrazione del rea se la situazione di pericolo fosse stata cagionata dai lavori realizzati da Schioppa.

Manifestamente infondato risulta il motivo relativo alla pena. Il Tribunale ha applicato una pena che è molto più prossima al minimo edittale rispetto alla media edittale e sono state riconosciute le attenuanti generiche.

Il riferimento all’art. 133 cod. pen. fornisce, pertanto, adeguata motivazione al trattamento sanzionatorio.

E’ stato, infatti, ripetutamente precisato che, nel caso in cui venga irrogata, come nel caso in esame, una pena al di sotto della media edittale non è necessaria una specifica e dettagliata motivazione da parte del giudice, essendo sufficiente il richiamo al criterio di adeguatezza della pena, nel quale sono impliciti gli elementi di cui all’art. 133 cod. pen. (Sez. 4, n. 46412 del 05/11/2015, COGNOME, Rv. 265283).

5. Venendo al terzo motivo del ricorso, dalla sintesi delle conclusioni rassegnate dalle parti risulta che, in sede di conclusioni, era stata chiesta l’applicazione della

causa di non punibilità di cui all’art. 131 bis cod. pen.

Tale richiesta, sia pure implicitamente, è stata respinta dal Tribunale risultando la particolare tenuità dell’offesa incompatibile con la pena applicata, che si discosta

dal minimo edittale, e con la ricostruzione della condotta come di consistente durata, risultando dopo due anni e sei mesi dalla notifica dell’ordinanza sindacale

non ancora eseguiti i lavori necessari per la messa in sicurezza dell’immobile.

Occorre anche osservare che l’omesso esame di un motivo di appello da parte della Corte di merito non dà luogo a un difetto di motivazione rilevante a norma

dell’art. 606 cod. proc. pen., nè determina incompletezza della motivazione della sentenza allorché, pur in mancanza di espressa disamina, il motivo proposto debba

considerarsi implicitamente disatteso perché incompatibile con la struttura e con l’impianto della motivazione, nonché con le premesse essenziali, logiche e

giuridiche che compendiano la ratio decidendi della sentenza medesima (Sez. 4, n. 27595 del 11/05/2022, Onnogiate, Rv. 283420 – 01; Sez. 3, n. 43604 del

08/09/2021, Cincola’, Rv. 282097 – 01).

Alla stregua delle considerazioni svolte, i ricorsi devono essere rigettati, con conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali. Roma, 19/3/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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