Ristrutturazione edilizia: quando diventa nuova costruzione

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso contro un sequestro preventivo, stabilendo che un intervento presentato come ristrutturazione edilizia, se comporta aumenti di volume e modifiche alla sagoma, si qualifica come nuova costruzione e necessita di un permesso di costruire, non essendo sufficiente una semplice SCIA.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ristrutturazione Edilizia: Quando un Intervento Diventa Nuova Costruzione?

La linea di confine tra una ristrutturazione edilizia e una nuova costruzione è spesso sottile ma giuridicamente cruciale. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 33799/2025, torna su questo tema fondamentale, chiarendo i criteri per distinguere i due tipi di intervento e le conseguenze penali in caso di abusi. Il caso riguarda il sequestro preventivo di due immobili oggetto di lavori che, sebbene presentati come ristrutturazione, nascondevano in realtà una vera e propria nuova costruzione, realizzata in assenza del necessario permesso di costruire.

I Fatti di Causa: Un Progetto Controverso

Il caso nasce dal ricorso presentato contro un’ordinanza del Tribunale di Agrigento, che aveva confermato il sequestro preventivo di due immobili. Il provvedimento era stato disposto in relazione a presunti reati edilizi e paesaggistici. Secondo l’accusa, i lavori in corso, autorizzati tramite una semplice Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.), andavano ben oltre i limiti della ristrutturazione.

Le Difformità Riscontrate

L’analisi tecnica aveva rivelato numerose e significative differenze tra il progetto presentato e quanto effettivamente realizzato:
* Numero di piani: Il progetto indicava tre elevazioni fuori terra, ma i sopralluoghi ne avevano accertate quattro.
* Elementi non previsti: Erano stati realizzati un ascensore in cemento armato e una rampa di scale non presenti nel progetto iniziale.
* Aumento di superficie: Le terrazze erano state modificate, comportando un aumento della superficie calpestabile.
* Modifiche strutturali: Altre difformità includevano la mancata realizzazione di una pensilina e la riduzione della superficie di un balcone.

La difesa sosteneva che si trattasse di una legittima ristrutturazione ancora in corso d’opera, che le modifiche fossero minori o giustificate e che il piano seminterrato preesistesse. Pertanto, a suo dire, non vi era stato alcun aumento di volume e l’intervento rientrava pienamente nel regime della S.C.I.A.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che il ricorso per cassazione contro un’ordinanza di sequestro preventivo è consentito solo per violazione di legge, non per contestare l’analisi dei fatti compiuta dal tribunale. Nel caso di specie, le lamentele del ricorrente riguardavano proprio la valutazione della consistenza delle opere, un ambito riservato al giudice di merito.

Le Motivazioni: la Ristrutturazione Edilizia e i suoi limiti

La Corte ha ritenuto che il Tribunale del riesame avesse correttamente e logicamente motivato la sua decisione. Dall’esame della documentazione era emerso chiaramente il fumus commissi delicti, ovvero la fondata apparenza di un reato. Gli elementi decisivi sono stati:

1. La Qualificazione dell’Intervento

Il punto centrale della questione è la qualificazione giuridica dell’intervento. La Corte ha stabilito che la realizzazione di quattro elevazioni fuori terra rispetto alle tre previste, insieme all’aumento di superficie e alla costruzione di elementi non dichiarati (ascensore e scale), integrava un ampliamento della sagoma e della volumetria. Questo trasforma l’intervento da ‘ristrutturazione del fabbricato’ a ‘nuova costruzione’.

2. Il Regime Autorizzativo Corretto

Di conseguenza, l’intervento non poteva essere autorizzato con una semplice S.C.I.A. Era invece necessario un permesso di costruire, un titolo abilitativo ben più rigoroso. L’aver agito in sua assenza, per di più in un’area soggetta a vincolo paesaggistico, ha configurato i reati contestati.

3. L’Irrilevanza delle Giustificazioni Difensive

Le argomentazioni della difesa sono state ritenute irrilevanti in sede di legittimità. Contestare il numero di piani preesistenti o la natura dei lavori in corso rappresenta un tentativo di ottenere un nuovo giudizio sui fatti, precluso in Cassazione. Il Tribunale aveva già evidenziato elementi sufficienti per giustificare la misura cautelare, senza necessità di ulteriori accertamenti tecnici in quella fase.

Le Conclusioni

La sentenza ribadisce un principio consolidato: non è il nomen iuris dato dalle parti (in questo caso, ‘ristrutturazione’) a qualificare un intervento edilizio, ma la sua consistenza oggettiva. Qualsiasi opera che comporti modifiche sostanziali alla volumetria, alla sagoma o all’altezza di un edificio preesistente deve essere considerata una nuova costruzione e, come tale, necessita del permesso di costruire. Agire diversamente espone a gravi conseguenze penali, tra cui il sequestro del bene e una condanna per abuso edilizio. Questa pronuncia serve da monito per costruttori e progettisti sulla necessità di rispettare scrupolosamente i limiti imposti dalla normativa urbanistica, specialmente in contesti di pregio paesaggistico.

Quando una ristrutturazione edilizia si trasforma in una nuova costruzione?
Secondo la Corte, una ristrutturazione si qualifica come nuova costruzione quando comporta un aumento della volumetria e un ampliamento della sagoma e dell’altezza del fabbricato preesistente. In questi casi, non è sufficiente la SCIA ma è necessario il permesso di costruire.

È possibile contestare la valutazione dei fatti (come la natura delle opere edilizie) con un ricorso per cassazione?
No, il ricorso per cassazione è ammesso solo per violazione di legge. Le valutazioni sulla consistenza dei fatti, come la differenza tra il progetto e l’opera realizzata, sono di competenza dei giudici di merito e non possono essere riesaminate in Cassazione, a meno che la motivazione della sentenza impugnata non sia totalmente mancante o illogica.

La mancata menzione di opere come scale e ascensori nella SCIA è considerata una semplice omissione?
No. La Corte ha ritenuto che, nel contesto di un già evidente aumento volumetrico che rendeva l’opera abusiva, la mancata menzione di elementi strutturali come scale e ascensore non è una mera omissione, ma un ulteriore elemento che conferma la difformità dell’intervento rispetto a una semplice ristrutturazione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 33799 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 33799 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 10/07/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME, nato ad Agrigento il DATA_NASCITA avverso l’ordinanza del 24/02/2025 del Tribunale di Agrigento visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; udito il pubblico ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo che il ricorso sia rigettato; uditi i difensori, AVV_NOTAIO e NOME COGNOME.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 24 febbraio 2025, il Tribunale di Agrigento ha confermato il decreto emesso in data 31 gennaio 2025, con il quale il Gip del medesimo Tribunale aveva disposto il sequestro preventivo, avente ad oggetto gli immobili denominati RAGIONE_SOCIALE A e RAGIONE_SOCIALE B, siti in Agrigento, disposto in relazione alle ipotesi di reato di cui agli artt. 110, cod. pen., 44, comma 1, lettera c), d d.P.R. n. 380 del 2001, e 110, cod. pen., 181, comma 1-bis, lettera b), del d.lgs. n. 42 del 2004.

Avverso l’ordinanza ha presentato ricorso per cassazione il difensore di fiducia dell’indagato, chiedendone l’annullamento.

2.1. Con un primo motivo di doglianza, si denuncia la violazione degli artt. 125, comma 3, cod. proc. pen., per assenza e mera apparenza della motivazione in ordine alla sussistenza del fumus commissi delicti, in relazione alla consistenza degli immobili oggetto di ristrutturazione edilizia. Denuncia il difensore l’erroneità del passaggio dell’ordinanza che ravvisa la presenza di fabbricati diversi da quelli indicati nella SRAGIONE_SOCIALE; ovvero il passaggio secondo cui questa faceva riferimento a tre elevazioni fuori terra, mentre dal sopralluogo risultavano tre elevazioni fuori terra a monte, e quattro, ulteriori, a valle. L’assunto si ritiene errato quanto: 1) i fabbricati da ristrutturare, in realtà, erano quattro, tre elevazioni fuori terra e un seminterrato; 2) i fabbricati da ristrutturare insistevano su una differente quotazione a livello; 3) la ristrutturazione non era ancora terminata; 4) durante il sopralluogo era riscontrata la presenza di materiale inerte costituente la parte interrata e quella senninterrata, sulla quale sarebbe stato inserito l’ascensore; 5) veniva presentata la documentazione di tale seminterrato anche ai tecnici del comune.
Si lamenta, inoltre, che il Tribunale ha ritenuto penalmente rilevante la modifica, di pochi centimetri, delle terrazze non residenziali, della mancata pensilina prevista ovest e il mancato proseguimento di un balcone, nonostante i lavori non fossero ancora terminati; e, ancora, il giudice avrebbe omesso di considerare che l’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 200, consente la modifica durante l’attività di ristrutturazione e che comunque ricorrente aveva eliminato tali modifiche.

Aggiunge la difesa che l’erroneità del sequestro emerge anche dai seguenti elementi: 1) la mancata contestazione dell’esistenza del piano seminterrato, presente nella RAGIONE_SOCIALE, e dunque l’esistenza delle quattro strutture sul piano di sedinne su cui insistono i due manufatti; 2) che la ristrutturazione risultava ancora in corso d’opera e che dunque il sequestro preventivo non interveniva a stigmatizzare un fatto penalmente rilevante; 3) che, per quanto risulta dalla situazione dei luoghi, vi era assoluta conformità alle norme edilizie, non essendovi stato alcun aumento di volume, poiché il seminterrato risultava totalmente chiuso sia a monte che a valle. Infatti, in base all’art. 3 del test unico dell’edilizia, che regola la ristrutturazione, essa consiste nella sostituzione di elementi costitutivi dell’edificio e nell’inserimento di nuovi elementi e impianti, tra i quali deve essere incluso anche l’ascensore.
Contraddittorie, inoltre, sarebbero le affermazioni del Tribunale del riesame, che prima ha rilevato come dalle tavole architettoniche progettuali emergesse

che gli edifici erano disegnati con tre elevazioni fuori terra, oltre al seminterrato e, poi, ha afferma che, confrontando le relative fotografie, si riscontra una diversità tra quanto previsto e realizzato con la demolizione-ricostruzione in termini di sagoma e altezza. La ragione della contraddizione starebbe nel fatto che il Tribunale del riesame aveva posto tali affermazioni a fondamento della valutazione in ordine alla sussistenza del fumus commissi della’ e poi aveva ritenuto comunque sussistente la necessità di “ulteriori mirati approfondimenti di natura tecnica”; ciò che risulterebbe incompatibile con l’accertamento del fumus commissi delicti.
2.2. Con un secondo motivo – parzialmente ripetitivo del primo – si lamenta la violazione degli artt. 3, comma 1, lettera c), 10, 23, 44, comma 1, lettera c), del d.P.R. n. 380 del 2001. La difesa denuncia l’erroneità dell’affermazione del Tribunale del riesame secondo cui l’intervento non consisteva in una ristrutturazione del preesistente manufatto, ma in una nuova costruzione, con la conseguenza che il regime applicabile non sarebbe stato quella della S.C.I.A. bensì quello del permesso di costruire. Al riguardo, il difensore rileva che il Tribunale non ha provveduto a disapplicare l’atto amministrativo e non ha fatto alcun riferimento alle regole relative alla modifica dell’oggetto materiale e tecnico dell’intervento di ristrutturazione; mentre il Comune ha testualmente riconosciuto l’osservanza delle norme che regolano la materia. Inoltre, si sostiene che lo stesso Tribunale del riesame aveva riconosciuto che non erano stati ampliati né la sagoma, né il volume dei preesistenti manufatti, con ciò confermando la legittimità dell’intervento nel seminterrato, il quale, pertanto, non poteva ritenersi abusivo. Si sarebbe perciò agito nel pieno rispetto di quanto stabilito dall’art. 3, avendo il ricorrente realizzato un’opera che rientra a pien titolo nel regime della RAGIONE_SOCIALE. e non, invece, in quello della RAGIONE_SOCIALE. allargata regime che consente la realizzazione del manufatto con forma anche diversa rispetto a quella originaria. Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Si ribadisce, inoltre, che, nel caso di specie, la struttura edilizia er assolutamente fedele al fabbricato preesistente. Risulterebbe dunque contraddittoria la conclusione del Tribunale: che prima accoglie la tesi del Pubblico ministero circa l’opportunità di un’indagine più approfondita sugli attitecnico amministrativi relativi alle vicende del complesso edilizio, e poi, invece, conclude che la scala e l’ascensore collegati con il piano seminterrato non risultano menzionati nella S.C.I.A. Proprio sulla base di questo errore il Tribunale del riesame avrebbe considerato necessaria la RAGIONE_SOCIALE “allargata”.
Tuttavia, si rileva, l’installazione dell’ascensore poteva concretamente compiersi, anche se non r’isultava espressamente disegnato nella scia: si trattava infatti di una mera omissione in quanto la pretesa di costruirlo risultava

comunque fondata in base alla legge. Al riguardo, si aggiunge, l’art. 3 del testo unico dell’edilizia afferma che la ristrutturazione individua gli interventi rivolt trasformare gli organismi edilizi mediante unn insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. A sostegno, si aggiunge, la constatazione di un ‘orientamento della giurisprudenza amministrativa secondo cui l’installazione dell’ascensore rientra tra gli interventi di edilizia libera.
2.3. Con un terzo motivo – anch’esso parzialmente ripetitivo dei precedenti – si lamenta l’erronea applicazione dell’art. 44, comma 1, lettera c), del d.P.R., n. 380, del 2001. La difesa contesta l’opinione del Tribunale, secondo cui la realizzazione del seminterrato avrebbe comportato un aumento volumetrico, avendo quest’ultimo aderito alle conclusioni del consulente tecnico del pubblico ministero. Tuttavia, lo stesso consulente avrebbe affermato una circostanza non corrispondente al vero, giacché risultava in atti che l’oggetto della ristrutturazione in esame erano due manufatti costituiti da tre elevazioni e un “seminterrato”. Inoltre, dagli atti dell’ufficio tecnico comunale, nonché dagli accertamenti e dai sopralluoghi effettuati dai tecnici del Comune e dai carabinieri, risultava la preesistenza dei seminterrati. Ciò spiegherebbe il dubbio del giudice del riesame circa l’esistenza dei seminterrati stessi, nonché l’opinione, condivisa anche dal consulente del pubblico ministero, circa la necessità di maggiori approfondimenti tecnici. Inoltre, aggiunge difesa che l’attività di ristrutturazione è un’attività prescritta proprio per le zon · intervento, interrate o seminterrate su cui poggia il fabbricato in base alla legge n. 64 del 1974 sulle costruzioni in zone sismiche.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è inammissibile.

È opportuno premettere che, a norma dell’art. 325, comma 1, cod. proc. pen., il ricorso per cassazione contro ordinanze emesse in materia di sequestro preventivo o probatorio è ammesso solo per violazione di legge, in tale nozione dovendosi comprendere sia gli errores in iudicando o in procedendo, sia quei vizi della motivazione così radicali da rendere l’apparato argomentativo posto a sostegno del provvedimento del tutto mancante o privo dei requisiti minimi di coerenza, completezza e ragionevolezza e quindi inidoneo a rendere comprensibile l’itinerario logico seguito dal giudice (ex plurimis, Sez. 2, n. 49739 del 10/10/2023, Rv. 285608; Sez. 2, n. 18951 del 14/03/2017, Rv. 269656). (Sez. 6, Sentenza n. 6589 del 10/01/2013, Rv. 254893).
Ebbene, le doglianze formulate in questa sede, se compiutamente apprezzate al di là della loro intestazione formale, afferiscono, nella loro ripetitività, alla consistenza dei manufatti preesistente alle opere realizzate, che la difesa considera quali opere di ristrutturazione, concentrandosi su pretesi vizi della motivazione, non deducibili con il ricorso per cassazione.

1.1. Il primo motivo, con cui si denuncia l’omessa motivazione in ordine all’insussistenza del fumus commissi delicti è formulato in modo non specifico. Il Tribunale del riesame – dopo aver ricostruito la vicenda fattuale, tenendo conto delle vicende relative all’acquisto della società titolare degli immobili, dei verbal e assembleari relativi alla costituzione di due condomini sugli stessi, denominati RAGIONE_SOCIALE A e RAGIONE_SOCIALE B, al deposito della segnalazione certificata di inizio attività, al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica – ha correttamente considerato che, dall’esame delle relazioni istruttorie a corredo della predetta segnalazione certificata di inizio attività, era possibile ricavare che ciascun progetto prevedeva opere di ristrutturazione edilizia di un fabbricato uso abitativo e tre elevazioni fuori terra e copertura a falde inclinate. In altri termini, tali opere consistevan nella demolizione del fabbricato e nella ricostruzione con stessa sagoma, volumetria, area di sedime virgola e numero di unità abitative. Tuttavia, dall’esame delle istanze istruttorie il Tribunale del riesame riscontrava la presenza di ulteriori quattro elevazioni fuori terra a valle rispetto alle tre previst in progetto. In particolare, si rilevava: che le quattro strutture ulteri risultavano difformi da quelle previste in progetto; che nel piano che veniva eseguito erano presenti un ascensore in cemento armato e una rampa di scala di collegamento con il piano superiore, anch’essi non previsti nel progetto presentato; che vi era un aumento di superficie dovuto alla modifica delle terrazze; che in entrambi i fabbricati non risultava realizzata la pensilina prevista; che il balcone del lato nord del piano secondo dell’immobile denominato RAGIONE_SOCIALE presentava una superficie inferiore a quanto previsto. Da tutto ciò, il giudice ricavava, ai fini cautelari, indizi del fatto che l’opera realizzata non foss conforme a quella prevista nel progetto relativo alla segnalazione certificata di inizio attività. Corte di Cassazione – copia non ufficiale
In questo quadro, non assumono rilievo le considerazioni difensive circa il numero dei fabbricati da ristrutturare, circa le quote a livello, circa la mancata conclusione della ristrutturazione, circa la presenza del materiale inerte per la successiva edificazione dell’ascensore, circa la presentazione della documentazione relativa al seminterrato. Né rileva il riferimento all’opportunità di ulteriori accertamenti tecnici, avendo il giudice del riesame evidenziato elementi sufficienti a fondare sul piano logico una valutazione in ordine al fumus, così che questi sarebbero stati al più utili a costituire elementi ulteriori, ma non
necessari a fondare valutazione in ordine a tale requisito (p. 14 del provvedimento impugnato).

Si tratta, evidentemente, di valutazioni relative alle opere e alla loro comparazione con i progetti depositati e non di considerazioni interpretative relative alle norme applicabili, le uniche deducibili ai sensi dell’art. 325, comma 1, cod. proc. pen.; con la conseguenza che – come già evidenziato – il sindacato di questa corte non può trovare spazio.

1.2. Il secondo motivo, con cui si denuncia l’erronea applicazione dell’art. 3 del testo unico sull’edilizia, è inammissibile per analoghe ragioni. Non si controvertere dell’interpretazione di tale disposizione, ovvero della distinzione tra interventi di nuova costruzione, interventi di ristrutturazione urbanistica e interventi di ristrutturazione edilizia, che portano alla formazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Si contesta invece il rilievo del Tribunale – tanto corretto sul piano logico quanto insindacabile in questa sede – secondo cui, nella fattispecie in esame, in base alla documentazione esaminata, la volumetria dei fabbricati risultava essere aumentata mediante un ampliamento della sagoma e dell’altezza, comportando in tal modo la qualificazione dell’intervento di “ristrutturazione del fabbricato come di “nuova costruzione”, in quanto tale soggetta a permesso di costruire.
Sotto questo profilo, non acquisisce rilevanza il mancato riferimento del giudice alla disapplicazione della SRAGIONE_SOCIALE, la quale, essendo un atto del privato e non un provvedimento non necessita di disapplicazione, ma del semplice accertamento – qui condotto in via indiziaria, fatti salvi gli ulteri approfondimenti dibattimentali – della sua illegittimità. Né acquisisce alcun rilievo in riferimento alla scala e l’ascensore collegati col piano seminterrato, e alla qualificazione del loro mancato inserimento all’interno della segnalazione come una mera omissione: secondo la valutazione del Tribunale, era infatti già evidente la presenza di un aumento volumetrico che rendeva abusivo il manufatto.
1.3. Neanche il terzo motivo, con cui si lamenta l’errata applicazione dell’art. 44, comma 1, lettera c), appare sostanzialmente riconducibile alla categoria della violazione di legge. Esaminando in moddesauriente la documentazione in atti, ivi comprese le deduzioni difensive, il giudice della cautela e il Tribunale hanno ritenuto sussumibile il fatto nella fattispecie penale, considerando che, dalla descrizione delle opere e dallo stato dei luoghi, si desumeva che i detti lavori erano in corso realizzazione in assenza del necessario permesso di costruire, nonché su area sottoposta a vincolo paesaggistico. Né può essere contestata in questa sede l’esistenza di aumenti volumetrici, perché una tale contestazione si basa sulla valutazione comparativa tra quanto preesistente e quanto realizzato;
valutazione già condotta dal Tribunale sulla base della delle risultanze di indagine ed afferente al profilo fattuale.

Il ricorso, per tali motivi, deve essere dichiarato inammissibile. Tenuto conto della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che “la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in C 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di C 3.000,00 in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso il 10/07/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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