Responsabilità proprietario: lesioni da crollo intonaco

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di assoluzione per un proprietario di immobile, accusato di lesioni colpose a seguito del crollo di un intonaco che ha ferito una persona. La Corte ha chiarito che la responsabilità del proprietario sussiste per colpa (negligenza nella manutenzione) e non richiede l’intenzione di nuocere (dolo). Viene sottolineata la sua ‘posizione di garanzia’, ovvero l’obbligo di mantenere sicuro l’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Responsabilità del Proprietario: Le Conseguenze del Crollo di Intonaco

La recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 12173/2024) riaccende i riflettori sulla responsabilità del proprietario di un immobile in caso di danni causati dalla mancata manutenzione. Il caso analizzato riguarda le lesioni subite da una donna, colpita da un frammento di intonaco staccatosi dal vano scale dell’edificio in cui viveva. La Corte ha annullato l’assoluzione del proprietario, chiarendo in modo inequivocabile la differenza tra colpa e dolo e ribadendo gli obblighi derivanti dalla ‘posizione di garanzia’ del locatore.

I Fatti del Caso: Un Incidente Annunciato

I fatti risalgono al 2018, quando una donna veniva colpita alla testa da un grosso pezzo di intonaco caduto dal soffitto delle scale del palazzo di sua residenza. L’immobile, di proprietà dell’imputato, era stato concesso in locazione alla famiglia della vittima. Era emerso che lo stato di degrado dell’edificio era noto e che al proprietario erano state rivolte più richieste di intervento per la messa in sicurezza degli intonaci, rimaste inascoltate.
A seguito dell’incidente, il proprietario veniva accusato del reato di lesioni personali colpose ai sensi dell’art. 590 del Codice Penale.

La Decisione di Primo Grado e l’Appello del P.G.

In primo grado, il Giudice di Pace aveva sorprendentemente assolto il proprietario ‘perché il fatto non sussiste’. La motivazione si basava su un’argomentazione errata: il giudice aveva ritenuto che non fosse stata dimostrata ‘l’intenzione’ dell’imputato di ledere l’integrità fisica della vittima. In sostanza, aveva cercato la prova del dolo in un reato di natura colposa.
Il Procuratore Generale presso la Corte d’Appello ha impugnato tale sentenza, denunciandone la manifesta illogicità e la violazione di legge. Il P.G. ha sottolineato come il giudice di pace avesse confuso i concetti di dolo e colpa, ignorando che per il reato contestato è sufficiente la negligenza, ovvero la mancata adozione delle cautele necessarie per evitare l’evento.

L’Analisi della Cassazione sulla Responsabilità del Proprietario

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Procuratore Generale, annullando la sentenza di assoluzione e rinviando il caso a un nuovo giudizio. L’analisi della Corte si è concentrata su due pilastri fondamentali.

L’Errore Fondamentale: Confondere Dolo e Colpa

Il punto centrale della decisione è la ‘palese confusione’ operata dal primo giudice tra dolo e colpa. La Corte suprema ha ribadito che il reato di lesioni colpose (art. 590 c.p.) non richiede la volontà di causare il danno. Al contrario, si fonda sulla violazione di un dovere di diligenza, prudenza o perizia. Nel caso specifico, la colpa del proprietario consisteva nell’aver omesso di eseguire i lavori di manutenzione necessari a prevenire il crollo dell’intonaco, pur essendo a conoscenza dello stato di degrado dell’immobile.

La ‘Posizione di Garanzia’ del Locatore

La Cassazione ha inoltre enfatizzato la ‘posizione di garanzia’ che grava sul proprietario dell’immobile. Questo concetto giuridico impone a chi ha la disponibilità di un bene di adottare tutte le misure necessarie per evitare che da esso possano derivare danni a terzi. Tale obbligo è ancora più stringente nei confronti dei conduttori, i quali hanno diritto di godere di un immobile sicuro. Ignorare le richieste di intervento e omettere la manutenzione costituisce una violazione diretta di questo dovere di protezione.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte Suprema per l’annullamento sono nette e severe. La sentenza del Giudice di Pace è stata definita ‘lacunosa, illogica e contraddittoria’. In primo luogo, ha errato nell’escludere la colpa basandosi sull’assenza di intenzione. In secondo luogo, non ha correttamente valutato il nesso di causalità tra l’omessa manutenzione e l’infortunio, minimizzando la natura del materiale caduto. La Corte ha stabilito che, a prescindere dal fatto che fosse caduto intonaco o cemento e quale fosse la causa ultima del degrado (es. umidità), il proprietario aveva l’obbligo di intervenire per mettere in sicurezza la struttura.

Conclusioni: Cosa Implica Questa Sentenza

Questa pronuncia rafforza un principio cruciale: la responsabilità del proprietario non è una formalità, ma un obbligo giuridico con precise conseguenze penali. Chi possiede un immobile ha il dovere di mantenerlo in condizioni di sicurezza per tutelare l’incolumità di chi lo abita e di chi vi transita. La sentenza chiarisce che la negligenza è sufficiente a fondare una condanna per lesioni colpose, senza che sia necessario dimostrare una volontà di nuocere. Si tratta di un monito importante per tutti i proprietari a non sottovalutare i segnali di degrado e le richieste di manutenzione, poiché le omissioni possono costare care, non solo in termini economici ma anche penali.

Un proprietario di immobile è responsabile se una persona si fa male a causa del crollo di un intonaco?
Sì, secondo la sentenza, il proprietario riveste una ‘posizione di garanzia’ che gli impone di eseguire la manutenzione necessaria per garantire la sicurezza dell’immobile. L’omissione di tali lavori può configurare il reato di lesioni colpose.

Per essere condannati per lesioni colpose, è necessario aver voluto intenzionalmente ferire qualcuno?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che il reato di lesioni colpose non si basa sull’intenzione (dolo), ma sulla colpa, che consiste in negligenza, imprudenza o inosservanza degli obblighi di legge, come quello di manutenzione di un edificio.

Se la causa del distacco dell’intonaco è l’umidità, questo esclude la responsabilità del proprietario?
No, la sentenza evidenzia che la causa specifica del degrado (come l’umidità) non toglie la responsabilità al proprietario. Egli, infatti, ha il dovere di intervenire per mettere in sicurezza gli intonaci e prevenire crolli, indipendentemente dalla causa sottostante.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 4 Num. 12173 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 4 Num. 12173 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data Udienza: 20/02/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

PROCURATORE GENERALE PRESSO CORTE D’APPELLO DI CATANZARO nel procedimento a carico di:

COGNOME NATALE NOME a CIRO’ MARINA il DATA_NASCITA

inoltre:

COGNOME NOME NOME a CIRO’ MARINA il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 25/05/2023 del GIUDICE DI PACE di CIRO’

visti gli atti, il provvedimento impugNOME e il ricorso; udita la relazione svolta dal Consigliere COGNOME; udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore NOME COGNOME

che ha concluso chiedendo l’annullamento con rinvio

RITENUTO IN FATTO

Il Procuratore generale della Repubblica presso la Corte di appello di Catanzaro impugna la sentenza del Giudice di pace di Ciro che ha assolto perché il fatto non sussiste COGNOME NOME dal reato di cui all’art. 590 cod. pen., imputato per avere colposamente cagioNOME lesioni alla testa di COGNOME NOME, moglie convivente di COGNOME NOME, in qualità di proprietario dell’immobile sito in Cirò Marina. In particolare, l’imputato dopo aver concesso in locazione un alloggio alla famiglia COGNOME ha omesso di eseguire lavori di Manutenzione dell’intonaco del vano delle scale, dal quale il 24.9.2018 si staccava un grosso frammento che colpiva NOME NOME.
Lamenta il P.G. ricorrente la violazione dell’art. 606, comma 1, lett. b) ed e) cod. proc. pen. per mancanza, contraddittorietà o manifesta illogicità della motivazione e per inosservanza degli artt. 43 e 590 cod pen.

In particolare, osserva il ricorrente che a pagina 4) della sentenza impugnata il giudice di pace considera che “le circostanze in cui sono state cagionate le lesioni personali …non hanno dimostrato l’intenzione del COGNOME NOME di ledere l’integrità fisica della signora COGNOME NOME ancorché il fatto sia avvenuto in un contesto connotato da reciproca animosità”. Pertanto, il ricorrente rileva che nella sentenza impugnata non si è tenuto conto che all’imputato è stato contestato il reato di lesioni colpose e non dolose.
Rileva ancora il ricorrente che altro passo della motivazione si concentra sul nesso di causalità laddove considera che le cause del distacco dell’intonaco sono da ricercare molto probabilmente nell’umidità presente nell’immobile e che la caduta dell’intonaco dal pianerottolo della scala dell’atrio del portone si riferisce all’intonaco e non a parti di cemento. Tale particolare della natura del materiale caduto sul corpo della vittima nulla toglie alla posizione di garanzia ricoperta dal proprietario dell’immobile, il quale, peraltro, Vista la prossimità con il bene, avrebbe potuto comunque rendersi conto della necessità dei lavori di messa in sicurezza degli intonaci, circostanza peraltro pacifica e incontroversa per lo stato di degrado in cui versava l’edificio anche in considerazione del fatto che all’imputato, nella sua qualità di proprietario dell’immobile, era stato più volto richiesto di intervenire .

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il Collegio osserva che la sentenza del Giudice di pace di Cirò evidenzia due importanti lacune e contraddizioni motivazionali che, al contempo, non esprimono in modo compiuto ed esauriente il percorso argomentativo seguito per escludere la responsabilità dell’imputato.

In primo luogo, circa la prova della colpa, che nella motivazione viene esclusa dalla mancanza di intenzione, la decisione mostra una palese confusione sul piano della teoria generale del diritto penale, per negare nel caso concreto la prova dell’elemento soggettivo necessario e cioè la colpa generica dell’imputato quale proprietario dell’immobile nella cura e manutenzione dell’intonaco del vano delle scale. La lettura della motivazione sull’elemento soggettivo, inoltre, confondendo dolo e colpa, inducendo verso l’assoluzione di un reato colposo per mancanza di prova del dolo, non solo non consente di delineare esattamente quale sia stato il limite e la ragione dell’assenza di colpa (non certo l’intenzionalità) dell’imputato, con conseguente assoluzione, ma soprattutto di commisurare il richiesto indice psicologico al verificarsi dell’evento, per poter delineare la sussistenza o meno della causalità psichica ex art. 43 cod. pen. e il rapporto con la posizione di garanzia rivestita da chi è tenuto alla manutenzione dell’immobile.
Si noti, inoltre, che la motivazione difetta anche di precisione e di coerenza logica laddove ritiene insussistente il nesso eziologico in base alla definizione del tipo di materiale che sarebbe caduto provocando alla vittima le lesioni per cui si procede.

In assenza di qualsiasi precisazione tecnica che invero non emerge dal contesto della motivazione, fermo restando la qualifica e la posizione di garanzia in capo al proprietario dell’immobile per quanto riguarda gli adempimenti di manutenzione e di tenuta strutturale dell’immobile, soprattutto ai fini di evitare danni alle cose e alle persone , nel caso concreto specificamente ai conduttori, si deve annullare la sentenza impugnata in quanto la motivazione è specificamente lacunosa, illogica e contraddittoria sul piano dell’elemento soggettivo, sull’azione dovuta da chi riveste nel caso concreto una posizione di garanzia, sugli obblighi effettivamente riconducibili a tale posizione di garanzia in relazione alla causalità materiale e psichica dell’evento lesivo effettivamente verificatosi.
Si deve rinviare per nuovo giudizio al Giudice di pace di Cirò, in diversa persona fisica, cui demanda anche la regolamentazione fra le parti delle spese di questo giudizio di legittimità.

Annulla la sentenza impugnata e rinvia per nuovo giudizio al Giudice di pace di Cirò diversa persona fisica cui demanda anche la regolamentazione fra le parti delle spese di questo giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma 20 Febbraio 2024 il consigliere estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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