Responsabilità mediatore immobiliare: la Cassazione

Un mediatore immobiliare è stato ritenuto civilmente responsabile per non aver informato un acquirente dell’esistenza di un’ipoteca su un immobile. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 47710/2024, ha dichiarato inammissibile il suo ricorso. Nonostante il reato di truffa fosse prescritto, la Corte ha confermato la condanna al risarcimento dei danni, sottolineando che la responsabilità del mediatore immobiliare deriva dalla violazione dei doveri di buona fede e diligenza professionale, che impongono di comunicare tutte le circostanze rilevanti, come la presenza di gravami sull’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Responsabilità Mediatore Immobiliare: L’Obbligo di Informazione è Sacro

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 47710 del 14 novembre 2024, ha riaffermato un principio cruciale nel settore delle compravendite: la responsabilità del mediatore immobiliare per la mancata comunicazione di informazioni essenziali, come la presenza di un’ipoteca sull’immobile. Questo caso evidenzia come la prescrizione del reato penale non estingua l’obbligo di risarcire il danno causato all’acquirente, consolidando i doveri di diligenza e buona fede che gravano su questa figura professionale.

I Fatti del Caso: Una Compravendita Viziata

La vicenda riguarda un mediatore che aveva curato la stesura di un contratto preliminare di vendita per un immobile. L’acquirente, fidandosi del professionista, aveva versato una cospicua caparra. Solo in un secondo momento, era emerso che sull’immobile gravava un mutuo ipotecario, dettaglio fondamentale che il mediatore aveva omesso di comunicare. Inoltre, l’immobile risultava anche occupato.

Il mediatore si era difeso sostenendo di non essere a conoscenza dell’ipoteca, accesa dopo un precedente acquisto da lui mediato, e di essere stato semplicemente negligente. Tuttavia, i giudici di merito avevano accertato una condotta ben più grave: un’induzione volontaria a contrarre, attuata con artifizi e attraverso una selezione maliziosa delle visure, in pieno accordo con la parte venditrice.

La Decisione e la Responsabilità del Mediatore Immobiliare

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del mediatore, confermando le statuizioni civili disposte nei gradi precedenti. Il punto centrale della decisione è che, anche se il reato di truffa è stato dichiarato estinto per prescrizione, ciò non elimina l’illecito civile e il conseguente obbligo di risarcimento.

La Prescrizione del Reato non Cancella il Danno

La Suprema Corte ha chiarito che il giudice, in presenza della parte civile, non può limitarsi a dichiarare la prescrizione del reato. Deve, invece, valutare la sussistenza di tutti gli elementi costitutivi dell’illecito civile derivante dal reato. In questo caso, la condotta ‘maliziosamente decettiva’ del mediatore, che ha indotto in errore l’acquirente, ha causato un danno economico evidente e risarcibile.

Le Motivazioni della Corte: Dovere di Buona Fede e Diligenza

La sentenza ribadisce con forza che il mediatore immobiliare, sia che agisca in modo autonomo (mediazione tipica) sia su incarico di una sola parte (mediazione atipica, assimilabile a un mandato), è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza, come previsto dall’art. 1175 del codice civile. Questo dovere si traduce nell’obbligo di riferire alle parti tutte le circostanze, conosciute o conoscibili con la diligenza professionale qualificata, che possono incidere sul buon esito dell’affare. Tra queste rientrano, a pieno titolo, l’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli come le ipoteche, l’insolvenza di una delle parti o la provenienza del bene da donazioni.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia consolida un orientamento giurisprudenziale fondamentale a tutela degli acquirenti. La responsabilità del mediatore immobiliare non è limitata a un ruolo passivo di messa in contatto delle parti, ma implica un dovere attivo di informazione e verifica. I professionisti del settore non possono invocare la semplice negligenza quando omettono controlli essenziali come le visure ipocatastali. La sentenza chiarisce che la loro condotta, se volta a nascondere informazioni cruciali, integra un illecito civile che obbliga al risarcimento del danno, indipendentemente dalle sorti del procedimento penale. Per chi acquista casa, è un’importante conferma del diritto a ricevere un’informativa completa e veritiera per una decisione consapevole.

Un mediatore immobiliare è sempre responsabile se non informa l’acquirente di un’ipoteca sull’immobile?
Sì, secondo la sentenza, il mediatore è tenuto a comportarsi secondo buona fede e diligenza professionale. Questo include l’obbligo di riferire alle parti tutte le circostanze conosciute o conoscibili, come la presenza di ipoteche, che possono incidere sull’esito dell’affare.

Se il reato di truffa si estingue per prescrizione, il mediatore deve comunque risarcire il danno all’acquirente?
Sì, la Corte ha stabilito che l’estinzione del reato per prescrizione non elimina l’illecito civile. Il giudice deve comunque valutare la sussistenza della condotta illecita e del danno per confermare le statuizioni civili, come l’obbligo di risarcimento.

La responsabilità del mediatore vale anche se agisce su incarico di una sola delle parti (mediazione atipica)?
Sì, la sentenza chiarisce che il dovere di comportarsi secondo buona fede e correttezza si applica sia nella mediazione tipica (intermediario imparziale) sia in quella atipica (che costituisce in realtà un mandato), obbligando il mediatore a informare adeguatamente le parti in ogni caso.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 47710 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 2 Num. 47710 Anno 2024

Presidente: IMPERIALI NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 14/11/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto nell’interesse di:

COGNOME NOMECOGNOME nato a Urbino il 30/07/1965,

avverso la sentenza del 02/05/2022 della Corte di appello di Bologna;

visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso;

udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

udito il Pubblico ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale dott. NOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO E CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorrente, a ministero del difensore abilitato, deduce, con i quattro motivi di ric proposti ; la violazione e la falsa applicazione della legge penale, oltre ai vizi esiziali d motivazione, per avere la Corte territoriale negletto i motivi di gravame con i quali si deducev difetto di dolo nella condotta contestata al ricorrente. Questi sarebbe stato solo negligent nell’aver preparato un preliminare di vendita, senza le necessarie visure ipocatastali, cos inducendo l’acquirente a versare una cospicua caparra senza informarlo del mutuo ipotecario che gravava l’immobile compromesso, peraltro occupato. Difetterebbe in atti la prova della conoscenza in capo al ricorrente della stessa esistenza del mutuo ipotecario che gravava sull’immobile offerto in vendita, essendo questo stato acceso in data successiva al precedente acquisto, che lui stesso aveva -in anni precedenti- mediato; sul punto ricorrerebbe addirittura travisamento della prova. Difetterebbe, inoltre, nel ricorrente il profitto del reato di truffa incamerato dalla promittente alienante, deceduta prima della celebrazione del grado di appello; né vi è prova del previo accordo tra mediatore ed alienante; così come, in diritto, non può ammettersi concorso colposo nella altrui condotta dolosa.
Il ricorso va dichiarato inammissibile per la manifesta infondatezza dei motivi, che non si confrontano con le pertinenti e diffuse argomentazioni della sentenza di appello, che, nella estinzione del reato contestato per intervenuta prescrizione, ha confermato le statuizioni civi già disposte con la sentenza di primo grado.

2.1. La Corte territoriale ha diffusamente motivato in ordine alla prova degli elementi univoci che caratterizzano l’illecito civile ritenuto in sentenza. Tale condotta illecita volontaria, cons nella accertata induzione con artifizi a contrarre, praticata anche attraverso la malizio selezione delle visure effettuate e neglette sull’immobile compromesso, condotta tenuta d’intesa con la promittente alienante, con la quale il ricorrente mostrava di avere una particolar confidenza, ha certamente provocato un danno patrimoniale per il promittente acquirente, che va risarcito secondo le vigenti disposizioni civili. Il mediatore, infatti, sia quando agisce in autonomo (mediazione c.d. tipica), sia quanto interviene su incarico di una sola delle parti (mediazione c.d. atipica, costituente in realtà mandato), è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e a riferire, perciò, alle parti le circostanze, da lui conosciute o conosc secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 cod. civ. propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessar postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo, in caso di mediazion immobiliare, tutte quelle afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all’insolvenz delle parti, all’esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del cont ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenien di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche d
contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile e alla titolarità del bene in capo al ven (in questi precisi termini, Sez. 2 civ., n. 15577 del 16/5/2022, Rv. 665164-01).

2.2. I motivi di ricorso si attardano, viceversa, ad identificare un vizio rilevante n decisione, sotto il profilo della integrazione del fatto tipico oggetto di incriminazione, che la C territoriale, in continuità di valutazione delle prove con il giudice di primo grado, ha rit valorizzando precisi elementi della condotta emersi a seguito della istruttoria.

2.3. Esclusa, pertanto, la ricorrenza del ragionevole dubbio sull’accertamento della responsabilità (Sez. U, n. 36208 del 28/03/2024, Capitano, Rv. 286880-01: Nel giudizio di appello avverso la sentenza di condanna dell’imputato anche al risarcimento dei danni, il giudice, intervenuta nelle more l’estinzione del reato per prescrizione, non può limitarsi a prendere att della causa estintiva, adottando le conseguenti statuizioni civili fondate sui criteri enunciati d sentenza della Corte costituzionale n. 182 del 2021, ma è comunque tenuto, stante la presenza della parte civile, a valutare, anche a fronte di prove insufficienti o contraddittorie, la sussist dei presupposti per l’assoluzione nel merito), ritiene il Collegio che ricorrano tutti gli elementi costitutivi dell’illecito civile derivante da reato (Corte cost. n. 182 del 2021), ovvero la con maliziosamente decettiva che ha indotto il contraente non doverosamente informato dalla controparte, ed il conseguente danno economico per il soggetto raggirato. Evidenti, del resto, e ben evidenziate dai giudici di merito le ragioni del concorso tra gli attori della vicenda decetti così come l’utilità conseguita, per effetto della condotta consumata in concorso, dalla promittente alienante.
Segue alla inammissibilità del ricorso la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e, in mancanza di elementi atti ad escludere la colpa nella determinazione della causa di inammissibilità, la condanna al versamento di una somma di denaro in favore della Cassa delle ammende che stimasi equo determinare in euro tremila.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso il 14 novembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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