Responsabilità concessionario demaniale: il caso del crollo

La Corte di Cassazione conferma la responsabilità civile del titolare di una concessione demaniale per i danni derivanti dal crollo di una struttura fatiscente, costruita e gestita da terzi. La sentenza stabilisce che la responsabilità del concessionario demaniale è assimilabile a quella del proprietario di un immobile ai sensi dell’art. 2053 c.c., specialmente quando i difetti strutturali sono palesi e immediatamente percepibili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Responsabilità concessionario demaniale: chi paga per il crollo?

La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 4923/2024 affronta un tema cruciale per chiunque operi su aree pubbliche: la responsabilità concessionario demaniale per i danni causati da strutture costruite da terzi. Il caso analizzato riguarda il crollo di una piattaforma in legno presso uno stabilimento balneare, che ha provocato lesioni a diverse persone. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: il titolare della concessione non può esimersi dalle proprie responsabilità, che sono assimilabili a quelle di un proprietario.

I Fatti del Caso

Un’associazione ricreativa, titolare di una concessione demaniale marittima, aveva affidato la gestione di un lido a una società esterna. Quest’ultima aveva costruito una struttura balneare temporanea in legno, sollevata dalla sabbia. A causa di una grave fatiscenza strutturale, una parte della piattaforma (il solaio) è crollata, ferendo le persone che vi si trovavano sopra.

Nei gradi di merito, mentre i reati contestati agli amministratori si sono prescritti, la responsabilità civile dell’associazione concessionaria è stata confermata. L’associazione ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo di non essere proprietaria della costruzione e di non avere alcun potere di controllo sulla stessa, essendo stata realizzata e gestita interamente dalla società affittuaria.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la condanna al risarcimento dei danni. La decisione si fonda sull’applicazione dell’articolo 2053 del codice civile, che disciplina la responsabilità del proprietario per la “rovina di edificio”. Secondo i giudici, la posizione del titolare di una concessione che autorizza la costruzione di una struttura sulla propria area è “del tutto assimilabile a quella del proprietario”.

Le Motivazioni sulla responsabilità concessionario demaniale

Il cuore della motivazione risiede nel dovere di vigilanza che grava sul concessionario. La Corte ha chiarito che, sebbene la struttura non esistesse al momento della stipula del contratto di gestione, il concessionario non poteva “disinteressarsi dello stato e delle condizioni della struttura che è stata poi costruita”.

Il punto chiave è la palese situazione di degrado e pericolo della piattaforma, che era percepibile ictu oculi, ovvero a colpo d’occhio. La sentenza sottolinea come la struttura fosse visibilmente fatiscente e pericolante, con componenti eterogenee, travi deteriorate, e sistemi di fissaggio approssimativi o mancanti. Di fronte a un pericolo così evidente, il concessionario aveva un dovere di intervento per evitare danni a terzi, a prescindere da chi avesse materialmente costruito o gestito l’opera.

Questa responsabilità è analoga a quella del committente di un’opera che presenta vizi strutturali palesi. Pertanto, la responsabilità concessionario demaniale sorge non tanto dalla proprietà formale, ma dalla titolarità della concessione stessa, che impone un obbligo di garanzia verso la sicurezza degli utenti dell’area.

Le Conclusioni

Questa sentenza invia un messaggio chiaro ai titolari di concessioni demaniali: delegare la gestione o la costruzione di opere a terzi non significa abdicare alle proprie responsabilità. Il concessionario mantiene un dovere di supervisione e di intervento, soprattutto quando emergono situazioni di pericolo evidenti. La titolarità di una concessione su un bene pubblico comporta oneri significativi, tra cui quello di garantire che le attività svolte sull’area non mettano a rischio l’incolumità pubblica. Ignorare uno stato di degrado manifesto espone il concessionario a pesanti conseguenze civili, equiparandolo di fatto a un proprietario negligente.

Il titolare di una concessione demaniale è responsabile per i danni causati da una struttura costruita e gestita da un terzo sulla sua area?
Sì, secondo la sentenza, la sua posizione è del tutto assimilabile a quella del proprietario di un edificio ai sensi dell’art. 2053 c.c. Di conseguenza, è responsabile per i danni causati dalla rovina della costruzione, specialmente se lo stato di pericolo era evidente.

La responsabilità del concessionario esiste anche se la struttura non era presente al momento del contratto di gestione?
Sì, la Corte ha specificato che il concessionario non può disinteressarsi delle condizioni della struttura che viene successivamente costruita sull’area in concessione. Il momento genetico della costruzione è irrilevante di fronte a vizi strutturali palesi e a un dovere di intervento.

Cosa significa che un difetto è percepibile ‘ictu oculi’?
Significa che il difetto o lo stato di pericolo è talmente evidente da poter essere notato a colpo d’occhio, senza la necessità di una perizia tecnica. Nel caso di specie, lo stato di fatiscenza e instabilità della piattaforma di legno era considerato palese.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 4 Num. 4923 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 4 Num. 4923 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 07/11/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

avverso la sentenza del 25/10/2021 della CORTE APPELLO di CATANZARO

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; -e, z): GLYPH ci.-vic2INDIRIZZO,INDIRIZZO‘ da- che ha concluso chiedendo -,e / a-cC..q,’Amtint cLLL 4,'(9-1/10.

Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore NOME COGNOME

RITENUTO IN FATTO

Con la sentenza in epigrafe indicata, la Corte di appello di Catanzaro l in riforma della pronuncia emessa in data 21/12/2017 dal locale Tribunale, appellata da COGNOME NOME NOME COGNOME NOME e dal responsabile civile RAGIONE_SOCIALE, ha dichiarato non doversi procedere nei confronti dei predetti imputati in ordineleati loro ascritti (capo a: arti. 113, 449 in relazione all’art. 434, comma 2, cod. pen.; capo B: artt. 113 e 590 cod. pen.), perché estinti per intervenuta prescrizione, ed ha confermato le statuizioni civili contenute nella sentenza impugnata condannando gli imputati e il responsabile civile al pagamento delle spese di costituzione e difesa sostenute dalle parti civili.
1.2. GLYPH Il rimprovero mosso agli imputati, in cooperazione colposa tra loro – COGNOME quale rappresentante legale della “RAGIONE_SOCIALE“, con sede legale in Lamezia Terme, alla quale il RAGIONE_SOCIALE aveva affidato la gestione del “Lido delle RAGIONE_SOCIALE“, sito in Catanzaro; COGNOME quale perito certificante, in data 11/07/2011, l’agibilità e la stabilità dell medesima struttura ricettiva balneare, avente carattere temporaneo, realizzata in legno e rialzata dall’arenile per mt. 3,50 nella parte “alta” e per mt. 1,50 nella parte “bassa” -, era di aver cagionato, per colpa consistita nel non aver adeguatamente controllato la stessa stabilità strutturale, il crollo del solaio della medesima piattaforma di legno, così provocando lesioni personali, di varia entità, alle diverse persone che, al momento del crollo, sostavano sulla stessa.
Avverso la sentenza di appello ricorre il difensore del responsabile civile, COGNOME, che lamenta, sotto il duplice profilo della mancanza di motivazione (primo motivo) e della violazione dell’art. 125, c:omma 3, cod. proc. pen. (secondo motivo), che la Corte di appello non abbia tenuto conto delle doglianze con cui la difesa dell’imputato, reputando individuata la causa del crollo nella non corretta realizzazione della struttura e, comunque nel comportamento di un terzo che avrebbe reciso il nesso di causalità, invocava l’esclusione della responsabilità civile di RAGIONE_SOCIALE, per inapplicabilità al caso di specie della previsione di cui all’art. 2053 cod. civ., perc:hé il RAGIONE_SOCIALE non era proprietario “di un edificio o di altra costruzione”; perché non aveva dato in affitto alcun immobile/costruzione ma solo un ramo di azienda; perché non aveva dominio sulla res, essendo stata la costruzione del lido (rimessa alla volontà della RAGIONE_SOCIALE) effettuata a cura e spese della RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, la quale aveva costruito la struttura in difformità ai
progetti originari, apportando anche una variante senza effettuare i necessari calcoli di staticità e collaudo.

Il 31/03/2023 e il 25/10/23, sono pervenute conclusioni scritte degli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, difensori dell’imputato COGNOME NOME, che chiedono dichiararsi inammissibile il ricorso proposto dal responsabile civile, ovvero, in subordine, rigettarlo.

Il 05/04/2023 e il 24/10/23, sono pervenute memorie difensive dell’AVV_NOTAIO, nell’interesse di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, con cui si ribadiscono i motivi del ricorso, chiedendone raccoglimento.

Con requisitoria scritta, il Procuratore generale ha concluso per raccoglimento del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è infondato e deve, pertanto, essere rigettato.

Il ricorso è sostanzialmente incenl:rato sull’inapplic:abilità al RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE della disposizione dell’art. 2053 cod. civ., secondo cui “Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione”. Si assume che il RAGIONE_SOCIALE non fosse proprietario di un edificio o di altra costruzione ma, semplicemente, di un’azienda, titolare di una concessione demaniale marittima (la n. 12/09), concernente l’occupazione di un’area del demanio marittimo della superficie di mq. 1000, di cui 177 da eventualmente utilizzare per la realizzazione di una struttura amovibile da adibire a Lido, che il RAGIONE_SOCIALE aveva affittato alla “RAGIONE_SOCIALE” per la stagione estiva 2011 (anno in cui si è verificato l’evento), con contratto notarile del 18/05/2011. È lo stesso ricorrente a ricordare che tale contratto non prevedeva l’affitto di un edificio o di una costruzione, inesistenti in quel momento, ma di una concessione demaniale marittima sulla quale vi era la possibilità, avendo in tal senso il concedente ottenuto l’autorizzazione, di realizzare una struttura amovibile, rimessa alla volontà della “RAGIONE_SOCIALE“.
Il riferimento operato dalle sentenze di merito all’art. 2053 cod. civ. è corretto: essendo il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE titolare dell’anzidetta concessione demaniale marittima ed avendo stipulato con la “RAGIONE_SOCIALE” un contratto

che prevedeva la realizzazione di una struttura amovibile, la sua posizione del tutto assimilabile a quella del proprietario, indipendentemente dal fat che, al momento della stipula del contratto, la struttura non esistesse ancora. Proprio in ragione di tale contratto, il RAGIONE_SOCIALE, titolare della concession demaniale / non poteva disinteressarsi dello stato e delle condizioni della struttura che è stata poi costruita. Non si tratta, come erroneamente afferm la difesa, di esercitare alcun “dominio” sulla stessa, o di obblighi di custod manutenzione, ma di un dovere di intervenl:o, volto ad evitare situazioni di pericolo, giustificato da una palese situazione di degrado e fatiscenza del struttura, percepibile ictu °culi. La sentenza impugnata ricorda, infatti, come il ballatoio crollato, per effetto della rottura della trave, fosse obiettiva fatiscente e pericolante, tanto che l’accesso alla piattaforma dal lungomar (per il tramite dello stabilimento) era da un lato interdetto da un pannello compensato, così come precisato dalle dichiarazioni di numerosi testi, i quali hanno confermato che, a causa di tale interclusione, erano discesi sulla spiaggia attraverso la scalinata in pietra posta qualche centinaio di metri p avanti; un analogo sbarramento non era stato invece predisposto dall’altro ingresso della rampa d4lla parte della spiaggia.
Continua ancora la Corte territoriale osservando che: lo stato di fatiscenza e instabilità aveva trovato pieno riscontro nei verbali di sopralluo e di sequestro, oltre ad apparire chiaramente visibile dalla documentazione fotografica, e che era risultato acclarato che lo stato di conservazione del componenti strutturali risultava piuttosto eterogeneo e scadente; una parte dei pilastri era stata sostituita di recente, mentre la restante parte e le di legno che fungevano da pavimentazione risultavano obiettivamente deteriorate dal tempo, dall’uso e dalle continue operazioni stagionali di smontaggio e riassemblamento; il materiale era in cattive condizioni di conservazione, i pilastri più risalenti presentavano forti aggressioni da par di funghi e muffe, tali da ridurne l’originaria resistenza, il montaggio de struttura era stato effettuato con assemblaggi dei nodi approssimativi e sostituzioni di numerosi pezzi con elementi di fortuna; numerosi collegamenti, a vite e a bullone, erano assenti o non correttamente fissati.
In conclusione, la responsabilità del RAGIONE_SOCIALE, unitamente a quella dell’affittuario “RAGIONE_SOCIALE“, che aveva realizzato la strut deriva dalla titolarità in capo allo stesso della concessione demaniale analogamente a quanto avviene per il committente di opere, in caso di vizi strutturali palesi, rilevabili ictu ocu/i, irrilevante essendo pertanto il momento genetico della costruzione.

Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali nonché alla rifusione delle spese di giudizio sostenute dalle parti civili COGNOME NOME e COGNOME NOME nel presente grado di legittimità, che vanno liquidati in euro 3.900,00, oltre accessori come per legge.

P.Q.MI.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali nonché alla rifusione delle spese di giudizio sostenute dalle parti civili COGNOME NOME e COGNOME NOME nel presente , grado di legittimità, che liquida in euro 3.900,00, oltre accessori come per legge.

Così deciso il 7 novembre 2023

Il Consigliere estensore

Il IresidIente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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