Querela condomino: il singolo può denunciare l’ex-admin

Querela condomino: la Cassazione conferma il diritto del singolo proprietario

Con una recente sentenza, la Corte di Cassazione è tornata su un tema di grande interesse pratico: la legittimazione del singolo proprietario a sporgere denuncia per reati commessi ai danni del patrimonio condominiale. La pronuncia chiarisce che la querela del condomino è pienamente valida ed efficace, anche se presentata individualmente, consolidando un principio fondamentale per la tutela dei diritti all’interno dei condomini. Sebbene il caso specifico si sia concluso con una declaratoria di estinzione del reato per prescrizione, le motivazioni della Corte offrono spunti cruciali.

I fatti del caso

La vicenda trae origine dalla condotta di un ex amministratore di condominio, accusato del reato di appropriazione indebita per non aver restituito la documentazione contabile e amministrativa dopo la revoca del suo incarico e la nomina di un successore. Alcuni condomini, sentendosi danneggiati da tale comportamento, avevano presentato singolarmente una querela per tutelare il patrimonio comune. Il procedimento penale che ne è seguito è giunto fino alla Corte di Cassazione, che è stata chiamata a pronunciarsi su diverse questioni giuridiche, tra cui la validità della querela e l’eventuale prescrizione del reato.

La questione preliminare sulla validità della querela del condomino

Prima di esaminare la prescrizione, la Corte ha affrontato una questione pregiudiziale: la procedibilità dell’azione penale. La difesa, probabilmente, aveva eccepito un difetto di querela, sostenendo che solo l’amministratore in carica potesse validamente agire.

La Cassazione ha respinto questa tesi, ponendosi nel solco di un orientamento giurisprudenziale consolidato. I giudici hanno affermato con chiarezza che il singolo condomino è legittimato a presentare querela per i reati commessi in danno del patrimonio comune. Questo diritto può essere esercitato in via concorrente con l’amministratore o persino in via surrogatoria, qualora quest’ultimo rimanga inerte. Di conseguenza, la querela presentata individualmente da alcuni proprietari era da considerarsi pienamente valida e l’azione penale era procedibile.

La decisione: estinzione del reato per prescrizione

Superato lo scoglio della procedibilità, la Corte ha analizzato i termini di prescrizione del reato di appropriazione indebita contestato. La legge prevede un termine di 6 anni, calcolato in base alla pena massima.

Nel caso di specie, i giudici hanno verificato che tale termine era decorso tra la data dell’ultimo atto interruttivo (il decreto di citazione a giudizio del 11 gennaio 2019) e la data in cui gli atti sono pervenuti alla stessa Corte di Cassazione (11 aprile 2025). Pertanto, ai sensi dell’art. 129 del codice di procedura penale, la Corte non ha potuto fare altro che dichiarare l’estinzione del reato per intervenuta prescrizione.

Le motivazioni

Il cuore della sentenza risiede nelle motivazioni che, sebbene conducano a una declaratoria di estinzione, fissano principi importanti.

In primo luogo, la Corte sottolinea che la verifica sulla procedibilità dell’azione (come la validità della querela) ha carattere pregiudiziale rispetto alla constatazione di altre cause di estinzione, come la prescrizione. Questo significa che il giudice deve sempre prima accertare che l’azione penale sia stata correttamente avviata.

In secondo luogo, la sentenza offre un’importante precisazione sul momento consumativo del reato di appropriazione indebita di documenti da parte dell’ex amministratore. Il reato non si perfeziona con la semplice revoca dell’incarico, ma nel momento successivo in cui l’ex amministratore, richiesto di restituire la documentazione, si rifiuta di farlo. È in quel preciso istante che manifesta la volontà di comportarsi uti dominus, cioè come se fosse il proprietario dei documenti, realizzando così l’appropriazione illecita.

Le conclusioni

Questa sentenza, pur concludendosi con una declaratoria di prescrizione, ha un forte valore pratico. Ribadisce che ogni condomino ha il potere di attivarsi in prima persona per difendere i beni comuni, senza dover necessariamente attendere l’iniziativa dell’amministratore. Questo principio rafforza la tutela individuale e collettiva all’interno del condominio. Inoltre, la chiara individuazione del momento in cui si consuma il reato di appropriazione indebita documentale fornisce uno strumento utile per calcolare correttamente i termini per la presentazione della querela e per la prescrizione del reato, evitando che condotte illecite rimangano impunite per questioni meramente procedurali.