Querela amministratore: sì dalla Cassazione senza delega

La Corte di Cassazione ha stabilito che la querela dell’amministratore di condominio contro il suo predecessore per appropriazione indebita è pienamente valida anche senza una specifica autorizzazione dell’assemblea. La Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso di un ex amministratore condannato, chiarendo che la denuncia rientra nei poteri e doveri di gestione e conservazione del patrimonio comune. L’amministratore, in qualità di detentore qualificato dei beni, ha la piena legittimazione ad agire per tutelare gli interessi del condominio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Querela amministratore condominio: la Cassazione fa chiarezza

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una questione di grande rilevanza pratica: la validità della querela dell’amministratore di condominio presentata nei confronti del suo predecessore per il reato di appropriazione indebita. Con la pronuncia in esame, i giudici supremi hanno stabilito che l’amministratore in carica non necessita di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea per denunciare le malefatte di chi lo ha preceduto, consolidando un orientamento giurisprudenziale sempre più diffuso.

I Fatti del Caso: La Condanna per Appropriazione Indebita

Il caso trae origine dalla condanna, confermata sia in primo grado che in appello, di un ex amministratore di condominio per il reato di appropriazione indebita. L’imputato era stato accusato di aver sottratto fondi dalle casse condominiali durante il suo mandato. Per difendersi, l’ex amministratore ha presentato ricorso in Cassazione, basando la sua difesa su un unico motivo di natura procedurale: a suo dire, la querela sporta dal nuovo amministratore sarebbe stata invalida, in quanto priva di una specifica delibera autorizzativa da parte dell’assemblea dei condòmini.

Il Motivo del Ricorso e la questione sulla validità della querela

Il ricorrente sosteneva che, essendo il condominio un ente di gestione privo di personalità giuridica autonoma, il diritto di querela spetterebbe ai singoli condòmini, persone offese dal reato. Di conseguenza, l’amministratore avrebbe potuto agire solo in qualità di loro rappresentante, munito di un mandato speciale conferito dall’assemblea. L’assenza di tale delibera, secondo la tesi difensiva, avrebbe dovuto comportare l’improcedibilità dell’azione penale, con la conseguente nullità di tutta la procedura.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, respingendo completamente la tesi difensiva e fornendo una motivazione chiara e approfondita.

L’Evoluzione della Giurisprudenza

I giudici hanno innanzitutto riconosciuto l’esistenza di un orientamento più risalente che richiedeva effettivamente un’autorizzazione assembleare. Tuttavia, hanno sottolineato come tale interpretazione sia stata ormai superata da un indirizzo più recente e consolidato, sia in ambito penale che civile. La giurisprudenza moderna riconosce all’amministratore una legittimazione autonoma ad agire per la tutela del patrimonio comune.

Il Ruolo dell’Amministratore come “Detentore Qualificato”

Il punto centrale della decisione risiede nella qualificazione del ruolo dell’amministratore. Egli non è un mero esecutore di ordini, ma un “detentore qualificato” dei beni comuni, inclusi i fondi depositati sul conto corrente condominiale. Le sue attribuzioni, delineate dall’art. 1130 del codice civile, includono il compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni. La presentazione di una querela per recuperare somme sottratte e punire il responsabile rientra a pieno titolo in questi atti conservativi.

L’amministratore ha la responsabilità della gestione e della conservazione dei beni e dei diritti comuni. Tale responsabilità gli conferisce il potere di agire in giudizio, sia civilmente che penalmente, per difendere l’integrità del patrimonio che gli è stato affidato. Negargli la possibilità di sporgere querela autonomamente significherebbe comprimere le sue funzioni e lasciare il condominio privo di una tutela efficace e tempestiva.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La sentenza consolida un principio di fondamentale importanza pratica. Stabilire che la querela dell’amministratore di condominio è valida senza delibera assembleare significa garantire una maggiore efficienza e rapidità nella tutela degli interessi dei condòmini. Attendere i tempi, spesso lunghi, di una convocazione assembleare e di una votazione potrebbe compromettere l’efficacia dell’azione penale. Con questa pronuncia, la Cassazione conferma che l’amministratore non solo può, ma deve agire prontamente per proteggere il patrimonio condominiale, rispondendo direttamente del proprio operato. Si tratta di una decisione che rafforza la figura dell’amministratore, attribuendogli poteri e responsabilità in linea con la complessità del suo ruolo.

L’amministratore di condominio ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea per denunciare l’amministratore precedente per appropriazione indebita?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il nuovo amministratore è pienamente legittimato a sporgere querela senza alcuna necessità di autorizzazione o ratifica da parte dell’assemblea condominiale.

Perché l’amministratore può sporgere querela autonomamente?
Perché la presentazione della querela rientra tra gli atti conservativi volti a tutelare i beni e i diritti comuni. L’amministratore agisce come “detentore qualificato” del patrimonio condominiale e ha la responsabilità di proteggerlo, anche attraverso azioni penali.

Quando si considera commesso il reato di appropriazione indebita da parte dell’amministratore uscente?
Il reato si perfeziona e si consuma al momento della cessazione della carica, quando l’amministratore uscente, in mancanza di restituzione delle somme ricevute durante la sua gestione, manifesta con certezza l’intenzione di appropriarsi del denaro del condominio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 29548 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 2 Num. 29548 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 01/07/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto nell’interesse di COGNOME NOMECOGNOME nato a Bologna il 02/05/1966

avverso la sentenza del 14/10/2024 della Corte di appello di Bologna visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

lette le richieste del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso;

letta la memoria di replica del difensore del ricorrente, avv. NOME COGNOME che ha chiesto l ‘ accoglimento del ricorso o, in subordine, la rimessione alle Sezioni Unite.

RITENUTO IN FATTO

Con la sentenza impugnata, la Corte di appello di Bologna ha integralmente confermato la pronuncia di condanna emessa in data 19 maggio 2023 dal Tribunale di Bologna nei confronti di NOME COGNOME per il reato di cui agli artt. 646 e 61, n. 11, cod. pen.

Ricorre per cassazione NOME COGNOME a mezzo del proprio difensore, articolando un unico motivo di impugnazione, con cui lamenta la mancata declaratoria di improcedibilità, pure invocata nell’atto di gravame.

La Corte di appello, infatti, avrebbe convenuto con le deduzioni difensive che eccepivano l’inidoneità della delibera assembleare del 5 dicembre 2018, priva delle sottoscrizioni del presidente e del segretario, per poi però concludere irritualmente che il successivo amministratore non avrebbe avuto necessità di uno specifico mandato da parte dei condòmini.

Si è proceduto con trattazione scritta, ai sensi dell ‘ art. 611, comma 1, cod. proc. pen.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è inammissibile.

L’unico motivo di impugnazione è incentrato sulla denegata sussistenza di una rituale condizione di procedibilità, alla luce della querela depositata in assenza di un formale incarico dell’assemblea condominiale.

I giudici di appello hanno obliterato del tutto la questione della ritualità della delibera assembleare (così, implicitamente, assumendo l’inidoneità formale del mandato apparentemente così rilasciato), motivando direttamente in ordine alla autonoma legittimazione dell’amministratore a presentare querela, in forza dei soli poteri suoi propri.

Tale conclusione appare pienamente conforme ai principi di diritto affermati da questa Corte regolatrice, di modo che le censure articolate dal ricorrente appaiono manifestamente infondate.

La questione della ritualità della querela presentata dall’amministratore di condominio, in assenza di autorizzazione formale dei condòmini è stata oggetto di una significativa evoluzione nella giurisprudenza di legittimità (con cui l’impugnazione evita ogni effettivo confronto) .

3.1. Secondo un più risalente orientamento, in effetti, poiché il condominio negli edifici non è un soggetto giuridico dotato di una personalità distinta da quella dei suoi partecipanti (ma uno strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei condòmini), la presentazione di una querela in relazione a un reato commesso in danno del patrimonio condominiale presupporrebbe uno specifico incarico conferito all ‘ amministratore dall ‘ assemblea.

In base a tale interpretazione , l’ amministratore esplica, come mandatario dei condòmini, soltanto le funzioni esecutive, amministrative, di gestione e di tutela dei beni e servizi a lui attribuite dalla legge, dal regolamento di condominio o dall ‘ assemblea, e, esclusivamente in tale ambito operativo, ha la rappresentanza dei condòmini e può agire in giudizio. Anche quando si verte di un fatto lesivo del patrimonio condominiale, la querela non rientra tra gli atti di gestione dei beni o di conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell ‘ edificio e, poiché costituisce un presupposto della validità del promovimento dell ‘ azione penale e non un mezzo di cautela processuale o sostanziale e il relativo diritto compete in via strettamente personale alla persona offesa dal reato, deve escludersi che -in assenza dello speciale mandato previsto dagli artt. 122 e 336, cod. proc. pen. -tale diritto possa essere esercitato da un soggetto diverso dal suo titolare (Sez. 4, n. 36545 del 23/09/2021, Adam, non mass.; Sez. 6, n. 2347 del 18/12/2015, dep. 2016, Vecchio, Rv. 266325-01; Sez. 5, n. 6197 del 26/11/2010, dep. 2011, COGNOME, Rv. 249259-01; Sez. 2, n. 6 del 29/11/2000, dep. 2001, COGNOME, Rv. 21856201).
3.2. Altro più recente indirizzo afferma, al contrario, che l’ amministratore di condominio, in ordine alle proprie attribuzioni, come definite dall ‘ art. 1130 cod. civ., è legittimato a sporgere querela in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell ‘ assemblea, in ragione della detenzione qualificata rispetto alle risorse economiche del condominio e della necessità di assicurare il corretto espletamento dei servizi comuni (Sez. 2, n. 19194 del 06/05/2025, COGNOME non mass.; Sez. 3, n. 36925 del 12/09/2024, Gioia, non mass; Sez. 5, n. 33813 del 26/05/2023, Breda, Rv. 284991-01).
Questa conclusione muove, innanzitutto, dalla ricostruzione della disciplina privatistica: l’art. 1130 cod. civ., come sostituito dall ‘ art. 10, l. 11 dicembre 2012, n. 220, delinea le attribuzioni dell’amministratore del condominio, in ragione delle quali egli deve: « 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni del l’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell ‘ edificio; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni ». Secondo l’art. 1131, primo comma, cod. civ., poi, nei limiti delle suddette attribuzioni, «l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi».
3.3. Ritiene il Collegio di dover aderire a tale ultimo percorso esegetico (peraltro, mai contraddetto sin dai suoi esordi e rapidamente consolidatosi, di modo che deve ritenersi affatto superata la precedente antitetica lettura della problematica in esame, in assenza di un effettivo attuale contrasto), in considerazione della sua aderenza alla corretta collocazione sistematica della figura dell’amministratore di condominio e della sua coerenza con il principio del favor querelae , in un’ottica di massima tutela contro le aggressioni patrimoniali.
3.3.1. In primo luogo, neppure la giurisprudenza civile dubita che l’ amministratore di condominio, in ordine alle proprie attribuzioni, come definite dall ‘ art. 1130 cod. civ. (nel testo in vigore dal 17 giugno 2013 e, quindi, ratione temporis applicabile al caso di specie), sia legittimato a sporgere querela in relazione a un reato commesso in danno del patrimonio comune senza necessità di autorizzazione o ratifica dell ‘ assemblea, in ragione della detenzione qualificata rispetto alle risorse economiche del condominio e della necessità di assicurare il corretto espletamento dei servizi comuni (Sez. 2 civ., n. 16260 del 03/08/2016, Rv. 641005-01. Conseguentemente, secondo Sez. 2 civ., n. 10865 del 25/05/2016, Rv. 639968-01 , l’ amministratore non necessita di alcuna autorizzazione assembleare, neanche per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell ‘ ambito delle proprie attribuzioni, e, ove anche intervenga una delibera sul punto, ad essa deve attribuirsi il significato di mero assenso alla scelta già validamente compiuta dall’amministratore medesimo).
Peraltro, appare opportuno distinguere tra le «parti comuni dell ‘ edificio», indicate dall’art. 1117 cod. civ. e la più ampia nozione di «cose comuni» (più ampia delle sole suddette porzioni di beni immobili ed evidentemente comprensiva anche dei rapporti patrimoniali ), il cui uso è «disciplinato» dall’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 2, cod. civ.

3.3.2. In sede penale, la legittimazione a sporgere querela è stata costantemente riconosciuta anche al detentore qualificato del bene sottratto (cfr. Sez. U, n. 40354 del 18/07/2013, COGNOME, Rv. 255975-01, secondo cui, in tema di furto, il possesso non va inteso negli stretti termini di cui all ‘ art. 1140 cod. civ., ma in senso più ampio, comprensivo della detenzione a qualsiasi titolo, quale mera relazione di fatto qualunque sia la sua origine, ivi compresa la detenzione qualificata con la cosa. Pertanto, anche il diritto di querela non deve spettare solo al proprietario o al suo rappresentante, poiché persona offesa del reato è il detentore).
È, dunque, principio consolidato che la qualità di persona offesa cui compete il diritto di querela debba essere attribuita non solo al titolare di diritti reali, ma anche ai soggetti responsabili di tali beni, indipendentemente dalla formale

attribuzione del potere di rappresentanza, avuto riguardo alle responsabilità gestionali attribuite e alla titolarità di fatto dell ‘ interesse protetto dalla norma incriminatrice (cfr. in tema di titolarità della querela per il delitto di truffa, Sez. 2, n. 24495 del 19/04/2023, COGNOME, non mass., e Sez. 2, n. 39069 del 15/06/2018, COGNOME, non mass., che hanno riconosciuto questa titolarità al responsabile di una filiale di banca; Sez. 2, n. 50725 del 04/10/2016, COGNOME, Rv. 268382-01 , quanto all’addet to alla vendita per una transazione di cui si era personalmente occupato; Sez. 2, n. 37012 del 30/06/2016, COGNOME, Rv. 267914-01, analogamente, quanto al gestore dell ‘ esercizio commerciale, senza poteri di rappresentanza, nonché, in tema di furto all’interno di un supermercato, Sez. 5, n. 3736 del 04/12/2018, dep. 2019, COGNOME, Rv. 275342-01, quanto alla legittimazione del responsabile della sicurezza, Sez. 5, n. 11968 del 30/01/2018, COGNOME, Rv. 272696-01, quanto alla legittimazione del capo reparto).
Per quanto attiene, nello specifico, all’amministratore di condominio ne è stata affermata la legittimazione anche alla proposizione, iure proprio , di istanza di riesame del sequestro preventivo avente ad oggetto beni di proprietà condominiale, potendo vantarne il diritto alla restituzione in quanto detentore qualificato degli stessi e titolare del potere di agire in giudizio ex art. 1131, comma 1, cod. civ. (Sez. 3, n. 36925 del 12/09/2024, Gioia, Rv. 286924-01).

3.3.3. Alla luce delle considerazioni che precedono, i compiti gestionali e di controllo dell ‘ amministratore di condominio, previsti dal diritto civile a salvaguardia delle cose comuni, possono essere esercitati -anche mediante iniziative autonomamente adottate -per tutte le controversie che rientrino nell ‘ ambito delle sue attribuzioni, come quelle dirette a salvaguardare la consistenza patrimoniale del conto corrente condominiale, ove confluiscono i contributi dei singoli condomini, funzionali all’espletamento dei servizi comuni .
Qualora l’ordinamento conceda una tutela in sede sia civile, sia penale, non si ravvisano impedimenti di sistema per comprimere lo svolgimento delle proprie funzioni, negando la possibilità di usufruire della tutela penale. Tale tutela, in particolare, è accessibile solo allorquando il reato di appropriazione indebita si sia consumato; la consumazione, secondo costante giurisprudenza, si ha soltanto all’atto della cessazione della carica del precedente amministratore (nel caso di specie, con il subentro del nuovo amministratore, nell’aprile 2018), quando, in mancanza di restituzione degli importi ricevuti nel corso della gestione, si verifica con certezza l’interversione del possesso cfr. Sez. 2, n. 22550 del 06/06/2025, COGNOME non mass.; Sez. 2, n. 11323 del 09/02/2021, COGNOME, Rv. 28080701; Sez. 2, n. 19519 del 15/01/2020, COGNOME, Rv. 279336-01; Sez. 2, n. 40870 del 20/06/2017, COGNOME, Rv. 271199-01).
3.4. Sussiste, dunque, la piena legittimazione a presentare querela, in relazione al delitto di appropriazione indebita commesso dal precedente amministratore di condominio, del nuovo amministratore subentratogli, in quanto responsabile della gestione e conservazione dei beni e dei diritti comuni e, nello specifico, dei conti correnti del condominio e del denaro ivi giacente, e delle eventuali conseguenze pregiudizievoli di una sua eventuale inerzia per l’interesse del condominio medesimo.
4. Il ricorso, pertanto, deve essere dichiarato inammissibile.

Ai sensi dell ‘ art. 616 cod. proc. pen., il ricorrente deve essere condannato al pagamento delle spese processuali e, a titolo di sanzione pecuniaria, di una somma in favore della Cassa delle ammende, da liquidarsi equitativamente, valutati i profili di colpa emergenti dall’impugnazione (Corte cost., 13 giugno 2000, n. 186), nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso il 1° luglio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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