Querela amministratore condominio: quando è valida?

Un ex amministratore, condannato per appropriazione indebita, ha contestato la validità della querela sporta dal suo successore senza una delibera assembleare. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19194/2025, ha respinto il ricorso, confermando che la querela dell’amministratore condominio è legittima. Tale potere rientra nei doveri di tutela del patrimonio comune previsti dall’art. 1130 c.c. e non necessita di una preventiva autorizzazione dei condomini.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Querela Amministratore Condominio: Legittimità Senza Delibera Assembleare

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha affrontato una questione di grande rilevanza pratica: la validità della querela dell’amministratore condominio sporta in assenza di una specifica autorizzazione dell’assemblea. La decisione chiarisce che l’amministratore ha il potere e il dovere di agire penalmente per proteggere il patrimonio comune, consolidando un importante principio a tutela dei condomini.

I Fatti del Caso

Il caso trae origine da una condanna per appropriazione indebita aggravata a carico di un ex amministratore di due condomini. L’imputato, ritenuto responsabile di aver sottratto fondi destinati alla gestione condominiale, ricorreva per cassazione. Tra i motivi di impugnazione, spiccava la presunta illegittimità della querela sporta nei suoi confronti dal nuovo amministratore. Secondo la difesa, l’azione penale era stata avviata senza il necessario conferimento di una procura speciale da parte dell’assemblea dei condomini, rendendo l’atto invalido.

I Motivi del Ricorso: la Querela dell’Amministratore Condominio in Discussione

Il ricorrente basava la sua difesa su tre argomentazioni principali:

1. Violazione delle norme sulla querela: Si sosteneva che la proposizione di una querela non rientrasse tra le attribuzioni ordinarie dell’amministratore definite dall’art. 1130 del codice civile, come la ‘riscossione dei contributi’. Pertanto, sarebbe stata indispensabile una delibera assembleare specifica.
2. Difetto di ratifica: La difesa contestava che il semplice deposito dell’atto da parte del difensore di fiducia potesse essere considerato una ratifica del contenuto della querela, specialmente perché il mandato era stato conferito da un’amministratrice non ancora formalmente eletta.
3. Errata interpretazione del mandato assembleare: Si argomentava che il verbale dell’assemblea faceva riferimento ad azioni legali contro un precedente amministratore, non contro l’imputato.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, respingendo tutte le censure e confermando la piena legittimità dell’operato dell’amministratore. I giudici hanno ribadito un principio fondamentale: l’amministratore di condominio, in virtù delle sue attribuzioni legali, è autorizzato a sporgere querela per reati commessi a danno del patrimonio comune senza che sia necessaria un’autorizzazione o una ratifica da parte dell’assemblea.

Questo potere discende direttamente dall’art. 1130, n. 3, c.c., che affida all’amministratore il compito di ‘riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni’. La Corte ha interpretato estensivamente questa norma, affermando che la tutela della consistenza patrimoniale del condominio, ove affluiscono i contributi dei singoli, è un dovere intrinseco alla funzione dell’amministratore. La difesa penale di tale patrimonio, attraverso la querela, è quindi uno strumento necessario per assicurare il corretto espletamento dei servizi comuni. La Corte ha richiamato una precedente sentenza (Sez. 5, n. 33813 del 2023) che aveva già riconosciuto tale legittimazione in un caso di furto d’acqua ai danni dell’impianto condominiale.

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibile il terzo motivo di ricorso, poiché la questione non era stata sollevata nel giudizio di appello, riaffermando il principio per cui non possono essere dedotte in Cassazione questioni nuove.

Le Conclusioni

La sentenza consolida un orientamento giurisprudenziale di grande importanza. Si stabilisce che la querela dell’amministratore condominio è un atto pienamente legittimo se finalizzato a proteggere le risorse economiche comuni, anche senza una delibera assembleare ad hoc. Questa interpretazione rafforza la figura dell’amministratore come garante del patrimonio condominiale, attribuendogli uno strumento di tutela agile ed efficace contro atti illeciti. Per i condomini, ciò rappresenta una maggiore garanzia di protezione contro eventuali malversazioni, assicurando che chi gestisce il condominio possa agire tempestivamente per difendere gli interessi comuni.

L’amministratore di condominio può sporgere querela senza l’autorizzazione dell’assemblea?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’amministratore è legittimato a sporgere querela per reati commessi a danno del patrimonio comune senza necessità di una specifica autorizzazione o ratifica dell’assemblea.

Perché l’amministratore ha questo potere autonomo?
Questo potere deriva dalle sue attribuzioni legali, in particolare dall’articolo 1130 del codice civile, che gli affida il compito di salvaguardare la consistenza patrimoniale del condominio. La tutela penale del patrimonio è considerata parte integrante di questo dovere.

Cosa succede se un motivo di ricorso in Cassazione non è stato sollevato in appello?
Secondo un principio consolidato, il motivo di ricorso viene dichiarato inammissibile. La Corte di Cassazione non può esaminare nel merito questioni che non sono state precedentemente sottoposte alla valutazione del giudice di appello.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 19194 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 2 Num. 19194 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 06/05/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME nato a BONDENO il 19/11/1972

avverso la sentenza del 09/10/2024 della CORTE APPELLO di BOLOGNA

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha chiesto dichiararsi inammissibile il ricorso; lette le conclusioni del difensore della parte civile CONDOMINIO COGNOME 1-1/2 DI BOLOGNA INDIRIZZO COGNOME INDIRIZZO, Avv. NOME COGNOME che ha chiesto dichiarare l’inammissibilità del ricorso e la conferma delle statuizioni civili con condanna del ricorrente alle spese del giudizio; letta altresì la memoria del difensore della parte civile CONDOMINIO GCOGNOME n.4, Avv. NOME COGNOME che ha insistito per il rigetto del ricorso, senza chiedere condanna del ricorrente al pagamento delle spese né presentare nota spese.

RITENUTO IN FATTO

La Corte di appello di Bologna, con sentenza del 9 ottobre 2024, confermava la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva ritenuto NOME

COGNOME responsabile di appropriazione indebita aggravata commessa ai danni di due condominii dallo stesso amministrati.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione il difensore di COGNOME eccependo:

1.1. violazione degli artt. 122, 336, 337 cod. proc. pen. e 1130 cod. civ. nella parte in cui aveva ritenuto sussistente in capo all’amministratore di condominio la legittimazione alla proposizione della querela di cui al capo di imputazione n.1) in difetto di conferimento di procura speciale da parte dei condomini: non era stato considerato che l’assemblea dei condomini aveva conferito il mandato a proporre querela al l’avv. COGNOME e la manifestazione di una volontà punitiva e la richiesta in sede penale di tutela penale dei diritti non rientravano nell’attività di ‘riscossione dei contributi’ di cui all’art 1130 cod. civ.; inoltre, ritenere che l’amministratore possa proporre querela senza una delibera assembleare significherebbe che potrebbe anche rimettere la querela e rinunciare al risarcimento del danno;
1.2. violazione degli artt. 122, 336, 337 cod. proc. pen. e 39 disp. att. cod. proc. pen. per contraddittorietà ed illogicità della motivazione nella parte in cui aveva ritenuto che la sussistenza del potere di proporre querela in capo all’amministratrice condominiale promanasse dall’autentica della firma apposta dal difens ore di fiducia, nonché nella parte in cui aveva ritenuto che l’attività di deposito dell’atto da parte del difensore di fiducia ne ratificasse il contenuto: innanzitutto non corrispondeva al vero che l’avvocato COGNOME non fosse legittimato a proporre la querela, dal momento che era proprio a quest’ultimo, e non alla sig.ra COGNOMEche non era stata ancora eletta amministratrice condominiale) che l’assemblea aveva conferito mandato di procedere sia in sede civile che penale nei confronti di COGNOME; inoltre, nessuna ratifica del contenuto della querela da parte del legale era riscontrabile nella stessa;
1.3. contraddittorietà ed illogicità della motivazione nella parte in cui aveva ritenuto conferito all’amministratrice sig.ra COGNOME la procura speciale per la proposizione della querela in ordine al reato di cui al capo 1) dell’imputazione: da una lettura del verbale dell’assemblea appariva evidente che il punto 6 all’ordine del giorno faceva riferimento ad eventuali azioni giudiziali da proporre non nei confronti dell’imputato, ma del precedente amministratore condominiale.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.

1.1. Relativamente al primo motivo di ricorso, si deve ribadire che ‘ L’amministratore di condominio, in ordine alle proprie attribuzioni, come definite dall’art. 1130 cod. civ., è legittimato a sporgere querela in relazione ad un reato

commesso in danno del patrimonio comune senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, in ragione della detenzione qualificata rispetto alle risorse economiche del condominio e della necessità di assicurare il corretto espletamento dei servizi comuni (Sez. 5, n. 33813 del 26/05/2023, Breda, Rv. 284991, in fattispecie di furto di acqua, commesso con violenza sulle cose dai locatari di un appartamento mediante allaccio abusivo all’impianto condominiale).

Nel caso in esame, correttamente, pertanto, la Corte di appello ha ritenuto che l’amministratore condominiale , che ha il compito di salvaguardare la consistenza patrimoniale del conto corrente condominiale ove confluiscono i contributi dei singoli condomini funzionali all ‘ espletamento dei servizi comuni e quindi, ai sensi dell’art. 1130 , comma 1 n. 3, cod. civ. (‘r iscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni), sia legittimato a proporre querela.
1.2. Il secondo motivo di ricorso è pertanto superato da quanto sopra osservato.

1.3. Quanto al terzo motivo di ricorso, lo stesso è inammissibile in quanto la censura non risulta essere stata proposta in appello: è, infatti, principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo il quale non possono essere dedotte con il ricorso per cassazione questioni sulle quali il giudice di appello abbia correttamente omesso di pronunciare perchè non devolute alla sua cognizione (cfr., Sez. 5, n. 28514 del 23/04/2013, COGNOME, Rv. 255577; Sez. 2, n. 29707 del 08/03/2017, COGNOME, Rv. 270316 -01)
Ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., con il provvedimento che dichiara inammissibile il ricorso, la parte privata che lo ha proposto deve essere condannata al pagamento delle spese del procedimento, nonché -ravvisandosi profili di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità -al pagamento a favore della Cassa delle ammende della somma di € 3.000,00 così equitativamente fissata in ragione dei motivi dedotti.

Non può, invece, essere accolta la richiesta di liquidazione delle spese del grado proposta dalla parte civile Condominio Massarenti INDIRIZZO– Zanolini 1-1/2, in quanto non erano state proposte conclusioni nei confronti della stessa, ma solo relativamente al capo di imputazione che riguardava il Condominio G. COGNOME n. 4.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Rigetta la richiesta di liquidazione delle spese sostenute nel grado dalla parte civile Condominio Massarenti INDIRIZZO – Zanolini 1-1/2.

Così deciso il 06/05/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.