Permesso di costruire: quando un garage è abuso edilizio

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un cittadino condannato per aver costruito un garage senza il necessario permesso di costruire. La Corte ha ribadito che una struttura, per essere considerata una semplice pertinenza esente dal permesso, deve avere un volume minimo e non significativo. Nel caso specifico, un garage di oltre 137 metri cubi non può essere qualificato come pertinenza, configurando un abuso edilizio che richiede il permesso di costruire.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Permesso di Costruire per un Garage: Quando Diventa Abuso Edilizio?

Molti credono che la costruzione di un garage, essendo un’opera al servizio dell’abitazione principale, non richieda particolari autorizzazioni. Tuttavia, una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 29752/2024) ci ricorda che non è sempre così. A seconda delle dimensioni e delle caratteristiche, anche un garage può necessitare di un permesso di costruire, e realizzarlo senza può integrare un grave reato di abuso edilizio.

I Fatti del Caso: Un Garage Abusivo e la Condanna

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda un imputato condannato in primo e secondo grado per aver realizzato una struttura in cemento armato, adibita a garage, senza le dovute autorizzazioni. I reati contestati erano quelli previsti dagli artt. 44, 93, 94 e 95 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).

L’imputato ha presentato ricorso in Cassazione sostenendo due argomentazioni principali:
1. Il manufatto era un semplice garage, quindi una ‘pertinenza’ dell’edificio principale, e come tale non necessitava di un permesso di costruire.
2. Il reato era ormai estinto per prescrizione, poiché la costruzione era terminata in un’epoca antecedente a quella considerata dai giudici di merito.

Il Concetto di Pertinenza Urbanistica e il Permesso di Costruire

La Corte di Cassazione ha respinto con fermezza la tesi difensiva. Il punto centrale della decisione ruota attorno alla corretta definizione di ‘pertinenza urbanistica’. I giudici hanno chiarito che, per essere considerata tale e non richiedere il permesso di costruire, un’opera deve possedere requisiti ben precisi, tra cui:

* Avere un’individualità fisica e strutturale propria.
* Essere preordinata a un’esigenza oggettiva dell’edificio principale, al cui servizio è posta.
* Essere sfornita di un autonomo valore di mercato.
* Avere un volume minimo, in ogni caso non superiore al 20% di quello dell’edificio principale.

Nel caso specifico, il garage realizzato aveva una volumetria superiore a 137 metri cubi. Un volume così significativo, secondo la Corte, è di per sé sufficiente a escludere la natura pertinenziale dell’opera, in quanto comporta una trasformazione edilizia e urbanistica rilevante del territorio. Pertanto, la sua costruzione richiedeva obbligatoriamente il rilascio del permesso di costruire.

La Questione della Prescrizione

Anche il secondo motivo di ricorso, relativo alla prescrizione, è stato giudicato infondato. La Corte ha sottolineato che il momento consumativo del reato edilizio, specialmente quando l’opera non è ancora completata, coincide con la data dell’accertamento da parte delle autorità. Nel caso in esame, al momento del sopralluogo, l’attività edilizia era ancora ‘in itinere’ (in corso), e quindi il reato non poteva considerarsi esaurito in una data precedente. Inoltre, la Corte ha censurato il ricorrente per non aver allegato l’intera deposizione testimoniale a supporto della sua tesi, violando il principio di autosufficienza del ricorso.

Le Motivazioni della Decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile basandosi su due ordini di ragioni. In primo luogo, ha evidenziato vizi procedurali, come la mancata allegazione delle prove testimoniali complete, che impedivano alla Corte stessa di valutare nel merito le censure. Questo riafferma il rigoroso principio di autosufficienza del ricorso per Cassazione.

Nel merito, la Corte ha consolidato il suo orientamento secondo cui la nozione di pertinenza urbanistica ha confini ben definiti. Non è l’intenzione d’uso (ad esempio, garage) a determinare il titolo edilizio necessario, ma le caratteristiche oggettive dell’opera, prima fra tutte la sua volumetria. Un nuovo manufatto che sviluppa un volume significativo non può mai essere considerato una pertinenza minore, poiché incide in modo permanente sull’assetto del territorio e richiede quindi il preventivo controllo della pubblica amministrazione attraverso il rilascio del permesso di costruire.

Conclusioni: Cosa Insegna Questa Sentenza

La sentenza in commento offre un importante monito: non dare mai per scontato che un’opera accessoria, come un garage o un deposito, possa essere costruita liberamente. La qualificazione di un manufatto come ‘pertinenza’ non dipende dalla sua funzione, ma da criteri oggettivi e stringenti, in particolare la ridotta dimensione. Qualsiasi nuova costruzione che comporti una volumetria rilevante è soggetta alla disciplina del permesso di costruire. Agire diversamente significa esporsi a severe conseguenze penali, tra cui l’arresto, l’ammenda e l’ordine di demolizione dell’opera abusiva.

Per costruire un garage è sempre necessario il permesso di costruire?
Non sempre, ma è necessario quando il garage ha un volume significativo che comporta una trasformazione edilizia e urbanistica del territorio. Secondo la sentenza, un garage di oltre 137 metri cubi non può essere considerato una semplice pertinenza e richiede il permesso di costruire.

Cosa si intende per ‘pertinenza urbanistica’ in edilizia?
Si intende un’opera di dimensioni ridotte (indicativamente, non superiore al 20% del volume dell’edificio principale), funzionalmente e oggettivamente al servizio di un edificio principale legittimamente edificato, priva di autonomo valore di mercato e che non crea un aumento del carico urbanistico.

Quando si considera completato (consumato) un reato di abuso edilizio ai fini della prescrizione?
Il reato di abuso edilizio è un reato permanente. La sua consumazione cessa solo con il termine dell’attività abusiva, che può coincidere con il completamento dell’opera, con la sua sospensione volontaria, o con la data dell’accertamento da parte delle autorità se i lavori sono ancora in corso.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 29752 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 29752 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 13/06/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto nell’interesse di: COGNOME NOME, nato a Messina il DATA_NASCITA, avverso la sentenza emessa in data 5/2/2024 dalla Corte di appello di Messina; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni scritte inoltrate il 28/5/2024 dal Pubblico ministero, in persona del AVV_NOTAIO generale, AVV_NOTAIO, che ha chiesto dichiararsi l’inammissibilità del ricorso;

RITENUTO IN FATTO

Con la sentenza in epigrafe indicata, la Corte di appello di Messina confermò la sentenza d primo grado, che aveva riconosciuto la responsabilità dell’imputato per i reati di cui agli ar lett. b) e 93, 94 e 95 d.P.R. 380/2001 per aver realizzato nella frazione Scifi del Comune di Fo d’Agrò, una struttura in cemento armato delle dimensioni indicate nel capo 1) dell’imputazion in assenza di autorizzazione e senza alcuna comunicazione all’ufficio del Genio civile, re accertati il 4/3/2019, condannandolo alla pena complessiva di mesi due di arresto ed € 22.000,00 di ammenda, con pena sospesa, oltre alla demolizione del manufatto abusivo.
Avverso tale sentenza ricorre l’imputato, a ministero del difensore di fiducia, deducendo i di violazione di legge in ordine agli artt. 3, 44, 93,94 e 95 d.P.R. citato e 192 cod. proc. contraddittorietà e illogicità della motivazione nonché il travisamento della prova. In particolare, con il primo motivo, ha dedotto che il teste COGNOME, comandante della lo

stazione Carabinieri, aveva affermato che l’organismo edilizio abusivo era un garage, tipolog

d’intervento per la quale non era necessario il rilascio del permesso di costruire. Si era, pert in presenza di un travisamento di una prova decisiva, risultando la qualificazione dell’organi edilizio in termini pertinenziali non “smentita dalla documentazione prodotta né d dichiarazioni testimoniali rese nel corso del processo”.

Con il secondo motivo, si è doluto del fatto che la Corte territoriale non avesse dichi l’estinzione dei delitti per prescrizione. Ha in proposito dedotto che: il Tribunale aveva co che l’opera era stata realizzata fra l’agosto 2018 e il 4/3/2019; l’imputato aveva presenta Comune una DIA per la realizzazione dell’opera il 22/11/2018; ” le testimonianze rese dai tes escussi in dibattimento”, e segnatamente quella del teste COGNOMECOGNOME avevano confermato che l’opera era stata realizzata a ridosso della data di presentazione della DIA.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è inammissibile.

I punti nodali del primo motivo del ricorso possono essere così sintetizzati: la deposizion COGNOME è stata travisata, avendo detto il teste che l’organismo edilizio costituiva un ga costituendo il manufatto abusivo un garage la sua realizzazione non necessitava del permesso a costruire.

Entrambi le premesse del sillogismo difensivo si rivelano inidonee a giustificare l’annullame della decisione.

Va, innanzitutto, rivelato che, per il principio di autosufficienza del ricorso, risultando fondato su una prova dichiarativa, vi era l’onere per l’impugnante di suffragare le cens dedotte mediante l’allegazione della trascrizione dell’intera deposizione del testimone risult non sufficiente la riproposizione nel ricorso di alcune frasi ( Sez. IV, 26/6/2008, n. 37982, rv. 241023; Sez. F, n. 32362 del 19/08/2010, COGNOME, Rv. 248141 – 01; Sez. 3, n. 19957 de 21/09/2016, dep. 2017, COGNOME, Rv. 269801;Sez. 4, 17/5/2023, n. 34348, Coppola, n. m.).
Non vi è, poi, alcun contrasto fra le dichiarazioni del teste riportate nel ricorso e la s impugnata, muovendo le valutazioni della Corte territoriale proprio dal presupposto che manufatto abusivo sarebbe stato destinato a garage.

Anche in punto di diritto l’argomentazione difensiva è infondata.

Occorre rammentare, infatti, che le caratteristiche peculiari della pertinenza urbanistica state più volte indicate, in vario modo, dalla giurisprudenza di questa Corte (cfr. Sez. 37257, 11/6/2008, Alexander, rv. 241278; Sez. 3, Sentenza n. 25669 del 30/05/2012, Rv. 253064 – 01; Sez. 3, n. 342 del 25/10/2018, COGNOME, rv. 275385) e possono essere così sintetizzate:

-deve trattarsi di un’opera che abbia comunque una propria individualità fisica ed un propria conformazione strutturale e non sia parte integrante o costitutiva di altro fabbricat

-deve essere preordinata ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, funzionalment ed oggettivamente inserita al servizio dello stesso;

-deve essere sfornita di un autonomo valore di mercato;

-non deve essere valutabile in termini di cubatura o comunque dotata di un volume (non superiore, in ogni caso, al 20% di quello dell’edificio principale) tale da non relazione anche alle caratteristiche dell’edificio principale, una sua destinazion diversa da quella a servizio dell’immobile cui accede;

-la relazione con la costruzione preesistente deve essere, in ogni caso, non di i ma “di servizio”, allo scopo di renderne più agevole e funzionale l’uso (carattere di funzionale).

Si è ulteriormente chiarito, nelle decisioni che hanno esaminato il tema, che i pertinenziale:

deve accedere ad un edificio preesistente edificato legittimamente; deve necessariamente presentare la caratteristica della ridotta dimensione anche in prescindere dal rapporto con l’edificio principale e non deve essere in contrasto con urbanistici vigenti e con quelli eventualmente soltanto adottati.

La possibile destinazione a garage del manufatto, pertanto, specie se si cons dimensioni significative, sviluppando il fabbricato una volumetria superiore a presupposto che, da solo, non giustifica l’assoggettamento dell’attività edificatoria regime di cui all’art. 3 DPR 380/01.

Non è, quindi, ravvisabile alcuna violazione di legge o deficit motivazionale nel impugnata con riferimento alla disciplina regolante l’attività edificatoria incriminat

Non maggior fondamento ha il secondo motivo d’impugnazione.

Il Tribunale, richiamando specifici atti d’indagine, aveva collocato l’edificazione del l’agosto 2018 e il 4/3/2019. La Corte d’appello, integrando la sentenza appel sottolineato che il manufatto, all’epoca dell’accertamento originante il procedimento, “dirsi completato” per cui il momento consumativo doveva farsi coincidere con l’accesso degli organi accertatori, avvenuto il 4/3/2019.

Le censure che il ricorrente muove alle valutazioni dei giudici di merito sono fondate presentata il 22/11/2018 e sulla deposizione di NOME, della quale viene riportata un’ Anche in questo caso, quindi, la mancata allegazione o inserimento nel ricorso del deposizione del teste costituiscono ostacolo all’ammissibilità della doglianza.

L’argomentazione difensiva, inoltre, si sviluppa tramite una congettura, spacciata p di esperienza, secondo cui, in caso di presentazione

di una DIA, la realizzazione dell’intervento

è coeva all’inoltro della dichiarazione o, comunque, avviene entro i successivi t

L’espressione di COGNOME riportata in ricorso, inoltre, è apodittica, non rivelando gl quali si fonda la valutazione espressa, e, comunque, non inficia le conclusioni territoriale che, dallo stato dei luoghi, aveva desunto che il manufatto non era completato e l’attività edilizia era “in itinere”.

L’inammissibilità del ricorso – qui dichiarata – impone di ritenere non rilev prescrizione il decorso del tempo successivo alla dennissione della decisione imp conformità agli orientamenti emersi nella presente sede di legittimità tesi a riconosc

manifesta infondatezza dei motivi come causa originaria di inammissibilità, tale da impedire valida instaurazione della ulteriore fase di impugnazione ( Sez. U. 30.6.1999, Sez. U 22.11.2000 nonchè Sez. U. n. 23428 del 22.3.2005 sul tema della inammissibilità del ricorso per manifesta infondatezza dei motivi; da ultimo Sez. 5, 20734, del 2/4/2024, Palumbo, n. m.). Alla dichiarazione di inammissibilità del ricorso consegue di diritto la condanna del ricorren pagamento delle spese processuali e, in mancanza di elementi atti ad escludere la colpa nella determinazione della causa di inammissibilità, al versamento a favore della cassa delle ammende di una sanzione pecuniaria che pare congruo determinare in euro tremila, ai sensi dell’ art. 6
cod. proc. pen..

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali della somma di euro 3.000,00 a favore della cassa delle ammende. Così deciso il 13/6/2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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