Permesso di costruire: quando la variante non salva

La Corte di Cassazione conferma il sequestro preventivo di un immobile edificato sulla base di un permesso di costruire ritenuto decaduto. La sentenza stabilisce che le successive varianti non possono sanare o far rivivere un titolo abilitativo originario scaduto per mancato inizio dei lavori nei termini di legge. Viene inoltre sottolineata la gravità dell’aver ottenuto l’ultimo permesso dichiarando falsamente un cambio di destinazione d’uso mai autorizzato, rendendo così l’intero iter amministrativo illegittimo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Permesso di Costruire Scaduto: Le Varianti Successive Sono Invalide

La recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 45249/2024, offre un importante chiarimento sulla validità dei titoli edilizi e sulle conseguenze della decadenza di un permesso di costruire. Il caso analizzato riguarda il sequestro preventivo di un immobile, la cui costruzione si basava su una catena di permessi derivati da un titolo originario ormai scaduto. La decisione sottolinea un principio fondamentale: una variante non può mai far rivivere un permesso defunto.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da un permesso di costruire rilasciato nel 2015 alla precedente proprietaria di un fabbricato rurale. Tuttavia, per anni, nessun lavoro di costruzione viene avviato. Successivamente, la nuova proprietaria ottiene nel 2022 una “variante in corso d’opera” e un ulteriore titolo abilitativo nel 2023, che prevedeva anche un cambio di destinazione d’uso. Proprio sulla base di questi ultimi permessi, vengono iniziati i lavori.

Le autorità giudiziarie dispongono però il sequestro preventivo dell’immobile, ritenendo che l’intero iter autorizzativo fosse viziato. Il Tribunale del riesame conferma il sequestro, spingendo la proprietaria a ricorrere in Cassazione.

La difesa sosteneva che i permessi successivi al 2015 fossero in realtà nuovi titoli autonomi e che, in ogni caso, quello originario non fosse scaduto grazie alle proroghe introdotte dalla normativa emergenziale “Cura Italia”.

La Decisione della Corte: La Dipendenza del Permesso di Costruire

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la piena legittimità del sequestro. La decisione si fonda su argomentazioni chiare e rigorose, che toccano punti cruciali del diritto urbanistico e penale.

La Decadenza del Titolo Originario e l’Inefficacia delle Varianti

Il cuore della motivazione risiede nella constatazione che il permesso di costruire del 2015 era decaduto. Ai sensi della normativa vigente (d.P.R. 380/2001), un permesso perde efficacia se i lavori non iniziano entro un triennio dal suo rilascio. Poiché nessuna opera era stata avviata, il titolo era da considerarsi estinto.

Di conseguenza, le “varianti” ottenute nel 2022 e 2023 erano prive di fondamento giuridico. Una variante, per sua natura, è un provvedimento accessorio e funzionalmente dipendente dal titolo principale. Se il titolo principale non esiste più, la variante non può esistere da sola. La Corte ha specificato che non rileva il nome dato all’atto (nomen iuris), ma la sua sostanza: entrambi i permessi successivi erano intrinsecamente collegati a quello del 2015 e ne condividevano la sorte.

Il Ruolo della Falsità Ideologica

Un altro elemento decisivo è stata l’accusa di falso. Per ottenere il permesso del 2023, era stato falsamente attestato che l’immobile avesse già una destinazione a civile abitazione, mentre in realtà i titoli precedenti (quello del 2015 e la variante del 2022) si riferivano a un’opera rurale. Questo falso presupposto, secondo i giudici, ha viziato irrimediabilmente l’atto, rendendolo illegittimo a prescindere dalla questione della decadenza.

Il Periculum in Mora nel Sequestro di Immobili Abusivi

La difesa aveva anche contestato la motivazione sul periculum in mora, ossia il pericolo concreto che giustifica il sequestro. Secondo la ricorrente, la motivazione del G.I.P. era assente e quella del Tribunale meramente integrativa.

La Cassazione ha respinto anche questa doglianza, ricordando un principio consolidato: in materia di reati edilizi, il periculum può essere legittimamente motivato con l’aggravio del carico urbanistico che l’opera abusiva determina. Anche se l’edificio è ultimato, la sua stessa esistenza e il suo potenziale utilizzo (nel caso di specie, a fini turistico-locativi) rappresentano una protrazione delle conseguenze del reato, alterando l’assetto del territorio. La motivazione del Tribunale, pertanto, è stata ritenuta adeguata e non meramente apparente.

Le Motivazioni

La Corte Suprema ha concluso che il ricorso era infondato perché mirava a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità, piuttosto che a denunciare una reale violazione di legge. Il ragionamento del Tribunale di Potenza è stato giudicato logico, completo e coerente. I giudici di merito hanno correttamente ricostruito la dipendenza funzionale dei permessi, evidenziando come la decadenza del titolo del 2015 avesse travolto l’intera catena autorizzativa. Inoltre, la falsità ideologica contestata ha fornito un’autonoma e solida base per ritenere illegittimo il permesso del 2023. Infine, la sussistenza del periculum in mora è stata motivata in conformità con la giurisprudenza costante, collegandola all’impatto negativo dell’opera sul carico urbanistico.

Le Conclusioni

Questa sentenza offre importanti lezioni pratiche. In primo luogo, ribadisce che la validità di una variante edilizia è indissolubilmente legata a quella del permesso di costruire principale. Acquistare un immobile con un permesso datato richiede un’attenta verifica non solo della sua esistenza, ma anche della sua attuale efficacia. In secondo luogo, dimostra che dichiarare il falso per ottenere un’autorizzazione edilizia è una condotta che, oltre a integrare un reato, rende nullo l’atto ottenuto. Infine, viene confermato che il sequestro preventivo di un immobile abusivo è giustificato dal suo impatto sul territorio, anche se l’edificio è già stato completato.

Una “variante” può rendere valido un permesso di costruire originario che è già scaduto?
No. La sentenza chiarisce che una variante è funzionalmente dipendente dal titolo abilitativo principale. Se il permesso originario è decaduto, ad esempio per mancato inizio dei lavori nel triennio, anche le varianti successive sono inefficaci e illegittime.

È possibile ottenere il sequestro preventivo di un immobile abusivo anche se i lavori di costruzione sono già terminati?
Sì. La Corte ha ribadito che il periculum in mora (il pericolo che giustifica il sequestro) può sussistere anche per un manufatto ultimato. In questi casi, il pericolo consiste nell’aggravio del carico urbanistico che l’opera finita determina, alterando l’assetto del territorio.

Cosa succede se un permesso di costruire viene ottenuto dichiarando falsamente un cambio di destinazione d’uso mai avvenuto?
Ottenere un titolo abilitativo rappresentando falsamente presupposti essenziali, come un avvenuto cambio di destinazione d’uso, non solo integra un reato di falso, ma rende il permesso stesso illegittimo. La sentenza evidenzia che questa falsità è stata un elemento cruciale per confermare l’illegittimità del provvedimento e, di conseguenza, il sequestro.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 45249 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 45249 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data Udienza: 06/11/2024

SENTENZA

Sul ricorso proposto da:

NOME nata in Germania il 06/08/1969

avverso l’ordinanza emessa il 26/04/2024 dal Tribunale di Potenza visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso;

udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procur Generale NOME COGNOME che ha concluso chiedendo dichiararsi l’inammissibilità ricorso;

letta la memoria con motivi nuovi presentata dal difensore della ricorrente, NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 26/04/2024, il Tribunale di Potenza, adito con richie di riesame da COGNOME NOME ha confermato il decreto di sequestro preventivo emesso dal G.i.p. del Tribunale di Lagonegro in da 14/04/2024, avente ad oggetto il fabbricato sito in Santa Marina – fraz Policastro Bussentino, nell’ambito del procedimento per i reati di falso e in m edilizio-urbanistica ascritti alla ricorrente, meglio specificati in rubrica.

Ricorre per cassazione la COGNOME a mezzo del proprio difensore, deducendo:

2.1. Violazione di legge e vizio di motivazione quanto alla motivazione in te di periculum in mora. Si deduce che il G.i.p. aveva erroneamente ritenuto che la costruzione non fosse ancora stata ultimata, ed aveva su queste basi operato generico riferimento all’aggravio del carico urbanistico; in tale contesto di r assenza di motivazione sul periculum, il Tribunale aveva illegittimamente fatto uso del proprio potere integrativo, operando una integrale sostituzione d motivazione adottata in sede genetica. Si deduce comunque che la motivazione dell’ordinanza risultava apodittica e imperniata su eventi futuri e incerti, concessione in locazione dell’immobile a turisti.
2.2. Violazione di legge con riferimento all’omesso esame dei document prodotti dalla difesa in sede di riesame. Si deduce che il permesso di costruire 2022, pur definito variante in corso d’opera del precedente titolo abili rilasciato nel 2015 alla precedente proprietaria, costituiva in rea provvedimento ex novo, e la sostanza doveva prevtdere sulla forma.

Al riguardo, si deduce da un lato che i lavori erano iniziati solo dopo il r del permesso del 2022, mentre in precedenza mai alcun intervento era sta nemmeno iniziato; d’altro lato, si lamenta il mancato esame, da parte Tribunale, della documentazione prodotta in giudizio, da cui si sarebbe pot desumere lo spostamento del manufatto, nonché altre sostanziali differenze c escludevano che il provvedimento del 2022 potesse considerarsi una variante d quello del 2015.

Con requisitoria ritualmente trasmessa, il Procuratore Generale sollec una declaratoria di inammissibilità del ricorso, per la manifesta infondatezz primo motivo e la genericità delle ulteriori doglianze.

Con memoria depositata il 24/10/2024, il difensore ribadisce quanto gi lamentato e, in relazione al secondo motivo, deduce – “se anche si vole ritenere il PdC n. 13/2022 come Variante in INDIRIZZO anziché come titol autorizzativo nuovo ed autonomo” – la violazione delle disposizioni dettate dal n. 18 del 2020 (“Cura Italia”) in ordine alla proroga dei titoli abilitativi in tra il gennaio 2020 e il marzo 2022. Si sostiene in particolare che, tra questi doveva ricomprendersi il permesso di costruire del 2015, in virtù d comunicazione di inizio lavori del 2016 e di quella del 2019 relativa alla pr del termine di fine lavori, e che pertanto il permesso di costruire in varia stato ottenuto prima della perdita di efficacia del titolo originario.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è nel suo complesso infondato e deve perciò essere rigettato.

2. Con il secondo motivo di ricorso – dal quale conviene prendere le mosse per evidenti ragioni di coerenza logico-espositiva – la difesa lamenta una ome o comunque erronea valutazione dei documenti prodotti in giudizio da parte de Tribunale: documenti che avrebbero consentito di concludere, per il principio de prevalenza della sostanza sulla forma, nel senso che il permesso di costr rilasciato alla RAGIONE_SOCIALE doveva intendersi non già quale variante del permess rilasciato alla sua dante causa, bensì quale autonomo titolo abilitativo.
L’assunto è manifestamente infondato per un duplice ordine di considerazioni

2.1. Deve anzitutto richiamarsi l’indirizzo interpretativo assolutam consolidato nella giurisprudenza di questa Suprema Corte, secondo cui «il rico per cassazione contro ordinanze emesse in materia di sequestro preventivo probatorio è ammesso solo per violazione di legge, in tale nozione dovendo comprendere sia gli errores in iudicando o in procedendo, sia quei vizi della motivazione così radicali da rendere l’apparato argomentativo posto a sosteg del provvedimento del tutto mancante o privo dei requisiti minimi di coeren completezza e ragionevolezza e, quindi, inidoneo a rendere comprensibil l’itinerario logico seguito dal giudice» (così da ultimo Sez. 2, n. 497 10/10/2023, COGNOME, Rv. 285608 – 01).
In tale prospettiva ermeneutica, che si condivide e qui si intende ribadi motivo ricorso non supera lo scrutinio di ammissibilità, essendo all’evidenza a censurare la motivazione – particolarmente accurata ed esaustiva ne ricostruzione cronologica e nella esposizione della dipendenza funzion dell’ultimo provvedimento da quelli precedenti (cfr. pag. 7 segg.) – con Tribunale ha ritenuto che il permesso di costruire rilasciato alla RAGIONE_SOCIALE costituisse una variante del precedente titolo abilitativo, ottenuto dalla pre proprietaria dell’immobile RAGIONE_SOCIALE Biagina.
In particolare, il Tribunale ha chiarito, sul piano cronologico, che l’ottenimento di un permesso nel luglio 2015, riguardante il proprio fabbri rurale, la RAGIONE_SOCIALE aveva ottenuto sette anni dopo (marzo 2022) un permesso in variante in corso d’opera (connotato da diversità di volumi e ubicazione manufatti). Nel novembre 2023, era stato rilasciato alla nuova propriet RAGIONE_SOCIALE un terzo titolo abilitativo (anche per un cambio di destinazione) variante dei due precedenti, ma con rilevantissime modifiche nella configurazi planimetrica e strutturale (cfr. pag. 13 seg. dell’ordinanza); l’odierna ric nella predetta qualità, aveva contestualmente ottenuto la voltura del preced titolo rilasciato alla precedente proprietaria RAGIONE_SOCIALE
Sul piano funzionale, l’ordinanza impugnata ha posto in rilievo che il perme del 2015 doveva ritenersi decaduto, ai sensi dell’art. 13 d.P.R. n. 380 del per il mancato avvio dei lavori nel triennio dal rilascio, e che tale decadenza

determinato l’inefficacia anche delle varianti rilasciate nel 2022 (alla GRIPPO) e nel 2023 (alla BITTERLE). Quanto a tale ultimo permesso, il Tribunale di Potenza ha espressamente esaminato e disatteso la tesi difensiva della “novità” del titolo, attribuendo decisiva rilevanza – più che al nomen iuris -al cambio di destinazione d’uso che veniva assentito, nel senso che “in tanto vi può essere un mutamento di destinazione d’uso in quanto si faccia riferimento a un progetto originario concernente una destinazione differente del manufatto che, come previamente evidenziato, nel titolo del 2015 era rurale” (pag. 8 dell’ordinanza impugnata).
Appare superfluo evidenziare, alla luce di quanto appena esposto, l’assoluta insussistenza delle condizioni di “mera apparenza” della motivazione, indispensabili per poter dedurre, sotto questo specifico profilo, il vizio di violazion di legge.

2.2. Occorre poi aggiungere, per completezza, che la prospettazione difensiva appare inconsistente anche perché non affronta il nucleo centrale degli addebiti mossi alla BITTERLE ai sensi dell’art. 480 cod. pen. (cfr. il capo 2 dell’incolpazione provvisoria).

Si allude al fatto che, nel progetto assentito con il permesso del 2023, veniva artatamente rappresentata “la circostanza che l’immobile avesse già ottenuto il mutamento della destinazione a civile abitazione, che non era mai stato concesso”: circostanza confermata dal fatto che il permesso del 2015 e la variante del 2022 (decaduti per quanto già osservato) prevedevano un’opera rurale”. Cfr. sul punto pag. 11 dell’ordinanza impugnata, nonché soprattutto pag. 15, in cui si osserva conclusivamente – all’esito di una dettagliata analisi delle risultanze acquisite, svolta nelle pagine precedenti – che “il coindagato progettista COGNOME ha falsamente rappresentato nel progetto del 19/12/2022 (allegato all’istanza della ricorrente) che l’immobile avesse già assunto una legittima destinazione a civile abitazione (che si ribadisce non essere stata mai assentita) allo scopo di poter rappresentare i lavori in variante quali modifiche non incidenti sulla destinazione urbanistica, contrariamente a quanto esistente nella realtà fenomenica laddove la destinazione urbanistica ‘residenziale’ del bene non è mai stata autorizzata considerato che il P.d.C. n. 12/2022 concerneva la costruzione di un fabbricato rurale (come nel titolo del 2015 decaduto)”.
Appare evidente l’assoluta irrilevanza dell’assunto difensivo circa la pretesa “novità” del permesso ottenuto dalla COGNOME: si tratta infatti di una questione che non incide in alcun modo su quanto concordemente osservato, dai giudici di merito, in ordine alla illegittimità del titolo (che al momento del rilascio, tra l’a non poteva comunque essere più ottenuto, ai sensi della legge regionale, e risultava difforme alla progettazione anche quanto ai volumi assentiti: cfr. pagg. 10 seg. dell’ordinanza) e soprattutto alla falsità dei presupposti rappresentati per il suo rilascio.
2.3. Con una radicale inversione di prospettiva rispetto alle deduzioni svolte nei motivi principali, la difesa ricorrente ha proposto motivi aggiunti partendo dal

presupposto per cui il permesso della RAGIONE_SOCIALE doveva considerarsi in effetti una variante dei precedenti titoli, che in realtà non erano decaduti.

Tale completo quanto sorprendente abbandono della prospettazione originaria non consente peraltro di pervenire a diverse conclusioni, alla luce di quan precedenza osservato sia in ordine ai limiti del sindacato di legittimi provvedimenti cautelari reali (dovendo escludersi, in questa sede, ogni possibi di apprezzamento nel merito delle risultanze acquisite, al fine di saggia consistenza della ricostruzione fattuale alternativa), sia in ordine alla sos irrilevanza dell’indagine sulla effettiva natura del provvedimento, avuto rig ai plurimi profili di illegittimità riscontrati dai giudici del merito cautelare
3. Si è già accennato al fatto che, con il primo motivo, la difesa ce l’intervento integrativo del Tribunale nella esposizione delle ragioni a sos della sussistenza del periculum in mora, ritenendo radicalmente assente, sul punto, la motivazione del G.i.p. che aveva emesso il decreto di seques preventivo.

La tesi non può essere condivisa.

Va invero evidenziato che il G.i.p., sia pure in sintesi, aveva motivat punto ritenendo sussistente un concreto pericolo di aggravamento o protrazion delle conseguenze del reato, alla luce della pluralità e consistenza delle viol accertate, dell’attività in corso e dell’incidenza sul carico urbanistico del già edificate (cfr. pag. 15 del decreto di sequestro preventivo). Tale pe argomentativo – che all’evidenza non può ritenersi “radicalmente assente”, co sostenuto dalla difesa – è stato diffusamente integrato dal Tribunale facendo in primo luogo, sull’aggravio urbanistico riconducibile allo stesso mutamento n assentito di destinazione d’uso (da agricolo a residenziale), nonché sull’incre dei volumi realizzabili, sul possibile utilizzo a fini locativo-turistici dell’ prima di essere abitato dalla COGNOME e dai suoi familiari; in secondo luogo, c riferimento alla questione dell’ultimazione dei lavori, il Tribunale ha ch l’irrilevanza in sé di tale elemento, alla luce dell’ormai consolidato in secondo cui «in tema di reati edilizi, il periculum in mora richiesto ai fini del sequestro preventivo di un manufatto abusivo ultimato, ubicato in zona agricol può essere legittimamente motivato con l’aggravio del carico urbanistico che opere determinano, come desumibile dalla loro consistenza e destinazione d’uso oltre che dalla destinazione urbanistica dell’area su cui insistono, trattan elementi idonei a fornire un’oggettiva indicazione dell’incidenza dell’inter sulle esigenze urbanistiche di zona» (Sez. 3, n. 8671 del 15/02/2024, Alcamo, R 285963 – 01).
Si tratta di considerazioni che – oltre ad apparire tutt’altro che apodi come invece sostenuto dalla difesa ricorrente – sfuggono, con ogni evidenza, limitato raggio d’azione che, con il richiamo alla violazione di legge, viene ris a questa Corte nel sindacato sulla motivazione dei provvedimenti emessi materia cautelare reale.

Le considerazioni fin qui svolte impongono il rigetto del ricorso, e la condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Così deciso il GLYPH vembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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