Permesso di costruire: quando il ripristino è reato?

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per abusi edilizi nei confronti di un gestore di un camping che aveva realizzato una platea in cemento armato in un’area protetta. L’imputato sosteneva si trattasse di un mero ripristino, ma per i giudici le dimensioni e la natura dell’opera la qualificavano come nuova costruzione, necessitando quindi di un apposito permesso di costruire. La Corte ha inoltre chiarito importanti aspetti sulla prescrizione dei reati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Permesso di Costruire: Quando il Ripristino Diventa Nuova Costruzione?

La distinzione tra manutenzione, ripristino e nuova costruzione è una delle questioni più complesse e dibattute nel diritto edilizio. Una recente sentenza della Corte di Cassazione fa luce su questo tema, chiarendo quando un intervento, anche se finalizzato a ripristinare un’opera preesistente, necessiti di un permesso di costruire. Il caso riguarda la realizzazione di una platea in cemento armato all’interno di un’area soggetta a vincoli paesaggistici e sismici.

I Fatti di Causa: Il Ripristino della Platea nel Camping

Il gestore di un camping veniva condannato in primo e secondo grado per aver realizzato una platea in cemento armato di dimensioni significative (9×14 metri con 50 cm di spessore) senza le necessarie autorizzazioni. L’area interessata era soggetta a vincolo paesaggistico e classificata come zona sismica, rendendo obbligatorio il rilascio di un titolo abilitativo.

La difesa dell’imputato sosteneva che i lavori non costituissero una nuova opera, ma il semplice ripristino di una platea già esistente, danneggiata dalle radici degli alberi e dal maltempo che aveva divelto la copertura. Si trattava, a suo dire, di un intervento di manutenzione che non richiedeva alcun permesso.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

L’imputato ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione basandosi su tre motivi principali:
1. Errata valutazione dei fatti: I giudici di merito avrebbero erroneamente qualificato l’intervento come nuova costruzione, ignorando che si trattava del ripristino di un’opera preesistente.
2. Violazione della correlazione tra accusa e sentenza: La sentenza d’appello faceva riferimento anche a una tettoia, elemento non presente nel capo d’imputazione originale, che si concentrava unicamente sulla platea.
3. Mancata declaratoria di prescrizione: La difesa riteneva che il reato, commesso il 2 aprile 2019, dovesse considerarsi estinto per prescrizione.

La Decisione della Corte: il permesso di costruire era necessario

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la condanna. Vediamo in dettaglio l’analisi dei giudici su ciascun punto.

Il Ripristino che Diventa Nuova Costruzione

Secondo la Cassazione, le sentenze di merito hanno correttamente valutato la natura dell’intervento. Indipendentemente dalla preesistenza di una struttura, la realizzazione di una piattaforma in cemento armato di tali dimensioni e spessore costituisce un’opera che incide in modo permanente sul territorio. Anche se fosse stato solo il ripristino della platea, un intervento del genere avrebbe comunque richiesto il preventivo rilascio del permesso di costruire. Inoltre, i giudici hanno ritenuto che l’intervento fosse finalizzato al ripristino dell’intera struttura, comprensiva di una tettoia, rendendo ancora più evidente la necessità del titolo abilitativo.

La Correlazione tra Accusa e Sentenza

Sul secondo motivo, la Corte ha chiarito che il riferimento alla tettoia da parte dei giudici di merito aveva un valore puramente descrittivo, utile a contestualizzare l’intervento nel suo complesso. La condanna, tuttavia, è stata emessa per la realizzazione della platea, ovvero l’unica opera effettivamente contestata nel capo d’imputazione. Non vi è stata, quindi, alcuna modifica dell’accusa, ma solo un arricchimento del contesto fattuale noto all’imputato.

La Questione della Prescrizione

Anche il motivo sulla prescrizione è stato respinto. La Corte ha richiamato una recente sentenza delle Sezioni Unite (n. 20989/2025), la quale ha stabilito che per i reati commessi tra il 3 agosto 2017 e il 31 dicembre 2019 si applica il regime prescrizionale introdotto dalla Legge n. 103/2017 (c.d. Riforma Orlando). Essendo il reato stato commesso il 2 aprile 2019, rientra pienamente in questo lasso di tempo. Di conseguenza, il termine di prescrizione non era ancora maturato e maturerà solo il 2 aprile 2027.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda sul principio che la valutazione sulla necessità del permesso di costruire non può basarsi unicamente sulla definizione formale dell’intervento (ripristino vs nuova costruzione), ma deve tenere conto della sua sostanza e dell’impatto sul territorio. Un’opera di dimensioni rilevanti, che comporta una trasformazione edilizia e urbanistica permanente, richiede sempre il titolo abilitativo adeguato, specialmente in aree vincolate. La Corte ribadisce inoltre la propria funzione di giudice di legittimità, che non può sostituire la propria valutazione dei fatti a quella, immune da vizi logici, compiuta dai giudici di merito. Infine, la corretta applicazione delle norme sulla prescrizione, alla luce dei recenti orientamenti delle Sezioni Unite, ha impedito l’estinzione del reato.

Le Conclusioni

Questa sentenza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, sottolinea che anche lavori presentati come “ripristino” o “manutenzione” possono essere considerati a tutti gli effetti come nuove costruzioni se comportano un’alterazione significativa e duratura del territorio. Le dimensioni, i materiali e la natura complessiva dell’opera sono determinanti. In secondo luogo, conferma la validità e l’applicabilità della Riforma Orlando sulla prescrizione per uno specifico periodo, allungando i tempi per l’estinzione di molti reati. È un monito per chiunque intenda intraprendere lavori edili: è fondamentale una corretta qualificazione giuridica dell’intervento per evitare di incorrere in gravi illeciti penali.

Quando il ripristino di un’opera esistente richiede il permesso di costruire?
Secondo la sentenza, il permesso di costruire è necessario quando l’intervento, per dimensioni, materiali e impatto complessivo, comporta una trasformazione permanente del territorio, anche se formalmente mira a ripristinare una struttura preesistente. La valutazione va fatta caso per caso, considerando la sostanza dell’opera.

Cosa si intende per ‘correlazione tra accusa e sentenza’?
È il principio per cui l’imputato può essere condannato solo per il fatto descritto nel capo d’imputazione. La sentenza chiarisce che l’aggiunta di elementi puramente descrittivi da parte del giudice per meglio contestualizzare i fatti non viola questo principio, a patto che non modifichi la sostanza dell’accusa.

Quali regole sulla prescrizione si applicano ai reati edilizi commessi nel 2019?
Per i reati commessi tra il 3 agosto 2017 e il 31 dicembre 2019, si applica la disciplina della sospensione della prescrizione introdotta dalla Legge n. 103/2017 (Riforma Orlando), che può estendere significativamente i tempi necessari per l’estinzione del reato, come avvenuto nel caso di specie.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 33642 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 33642 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 12/06/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME, nato a Isola di Capo Rizzuto il DATA_NASCITA, avverso la sentenza del 27-01-2025 della Corte di appello di Catanzaro; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal Presidente COGNOME; udito il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale AVV_NOTAIO, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso; udito l’AVV_NOTAIO, difensore di fiducia dell’imputato, che ha insistito per l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza del 1° aprile 2022, il Tribunale di Crotone, concesse le attenuanti generiche, condannava NOME COGNOME alla pena di mesi 2, giorni 20 di arresto ed euro 8.500 euro di ammenda, in quanto ritenuto colpevole dei reati ex art. 44, lett. c) del d.P.R. n. 380 del 2001 (capo A) e 93-94-95 del d.P.R. n. 380 del 2001 (capo B), a lui contestati per avere realizzato, in assenza delle prescritte autorizzazioni, una platea in calcestruzzo in zona sismica e sottoposta a vincolo paesaggistico ambientale; fatti accertati in Isola di Capo di Rizzuto in data 2 aprile 2019.
Con sentenza del 27 gennaio 2025, la Corte di appello di Catanzaro, in parziale riforma della decisione di primo grado, rideterminava la pena a carico dell’imputato in mesi 2, giorni 20 di arresto ed euro di 8.500 euro di ammenda.

Avverso la pronuncia della Corte di appello calabrese, COGNOME, tramite il suo difensore, ha proposto ricorso per cassazione, sollevando tre motivi.

Con il primo, la difesa contesta la conferma del giudizio di colpevolezza del ricorrente , osservando che l’affermazione sulla rilevanza penale del fatto sarebbe frutto di un travisamento, non avendo i giudici di merito considerato che i lavori che si stavano effettuando non erano relativi alla realizzazione di una nuova opera, ma riguardavano il ripristino di una platea ivi esistente, che aveva subito danni a causa del proliferare delle radici degli alberi che circondavano la platea e del maltempo che aveva divelto i pali che sorreggevano la copertura, provocando la rottura della battuta di cemento preesistente, per cui si trattava non di un’opera nuova, ma del ripristino di un’opera preesistente .
Con il secondo motivo, oggetto di doglianza è l’inosservanza dell’art. 521 cod. proc. pen., eccependosi il difetto di correlazione tra accusa e sentenza, nel senso che la Corte di appello avrebbe dovuto limitarsi a valutare solo la condotta contestata, e non quella ritenuta in fieri , che non era contenuta nell’editto accusatorio, incentrato sul solo ripristino della platea preesistente, per il quale occorreva verificare se fosse necessario il permesso di costruire o se l’intervento rientrava tra le opere di manutenzione che non necessitavano di alcun titolo.
Con il terzo motivo, infine, la difesa si duole della mancata declaratoria di estinzione per prescrizione dei reati, che peraltro era stata invocata nel giudizio di appello dal Procuratore generale, risalendo i fatti contestati al 2 aprile 2019.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è infondato.

Iniziando dal primo motivo, occorre evidenziare che la formulazione del giudizio di colpevolezza dell’imputato in ordine a i reati oggetto di contestazione non presenta vizi di legittimità rilevabili in questa sede.

Ed invero le due conformi sentenze di merito, le cui motivazioni sono destinate a integrarsi per formare un apparato motivazionale unitario, hanno compiuto un’adeguata disamina delle prove raccolte, valorizzando in particolare gli esiti del sopralluogo svolto il 2 aprile 2019 dai Carabinieri del RAGIONE_SOCIALE Crotone presso il camping Villaggio Marinella sito nel Comune di Isola Capo Rizzuto, avendo gli operanti rinvenuto l’imputato NOME COGNOME, gestore del Camping, intento a realizzare una platea in cemento armato di 9 mt. x 14 mt., con 50 cm. di spessore. Non risultando richiesto alcun titolo abilitativo per la realizzazione dell’opera, posta in essere in un’area sismica e sottoposta a vincolo paesaggistico e ambientale, sono stati dunque ritenuti ravvisabili a carico di COGNOME i reati di cui agli art. 44 lett. C e 93-95 del d.P.R. n. 380 del 2001, avendo sul punto la Corte territoriale rilevato (cfr. pag. 2-3 della sentenza impugnata) che le opere non riguardavano solo il ripristino della platea preesistente, posto che in realtà COGNOME stava ripristinando l’intera struttura preesistente nel suo complesso, che era composta non solo dalla platea, ma anche da una tettoia rovinata a terra a causa degli agenti atmosferici, per cui i lavori riguardavano la realizzazione di una struttura completa di piattaforma in calcestruzzo e tettoia, essendo a tal fine necessario il permesso di costruire, fermo restando che, come precisato dai giudici di appello, avuto riguardo alle dimensioni complessive dell ‘ intervento realizzato, anche il solo ripristino della platea avrebbe richiesto il preventivo rilascio del titolo abilitativo.
1.1. In definitiva, in quanto sorretto da considerazioni razionali e coerenti con le fonti dimostrative disponibili, il giudizio sulla sussistenza e sull’ ascrivibilità al ricorrente dei reati contestati non presta il fianco alle censure difensive, che, in termini non specifici, sollecitano differenti valutazioni di merito non consentite in sede di legittimità, dovendosi ribadire (cfr. Sez. 6, n. 5465 del 04/11/2020, dep. 2021, Rv. 280601 e Sez. 6, n. 47204 del 07/10/2015, Rv. 265482) che, in tema di giudizio di cassazione, a fronte di un apparato argomentativo privo di profili di irrazionalità, sono precluse al giudice di legittimità la rilettura degli elementi di fatto posti a fondamento della decisione impugnata e l’autonoma adozione di nuovi e dive rsi parametri di ricostruzione e valutazione dei fatti, indicati dal ricorrente come maggiormente plausibili o dotati di una migliore capacità esplicativa rispetto a quelli adottati dal giudice del merito. Di qui l’infondatezza delle doglianze difensive.
Ad analoga conclusione deve pervenirsi rispetto al secondo motivo.

In ordine all’eccepita violazione dell’art. 521 cod. proc. pen., deve infatti osservarsi che, se è vero che il capo di imputazione si riferisce alla sola realizzazione della platea in calcestruzzo, è tuttavia altrettanto vero che il riferimento alla tettoia è stato operato dai giudici di merito a fini meramente descrittivi, ovvero per spiegare il senso dell’intervento realizzato dall’imputato, che era funzionale al ripristino non solo della platea ma anche della tettoia rovinata a terra a causa degli agenti atmosferici, non potendosi sottacere che, in ogni caso, la valutazione di illegittimità dell’opera è stata comunque parametrata (anche) alla realizzazione dell’unica opera realmente contestata. Devono quindi escludersi profili di illegittimità della decisione impugnata, avendo del resto questa Corte affermato (cfr. Sez. 3, n. 17829 del 05/12/2018, dep. 2019, Rv. 275455) che, in tema di correlazione tra accusa e sentenza, la mutazione della mera descrizione del fatto, che, senza incidere sulla sua storicità, sia volta a rendere quello riportato nell ‘i mputazione conforme a quanto risulta dagli atti e, quindi, è noto all’imputato, non preclude al giudice di pronunciarsi sullo stesso, né gli impone di restituire gli atti al pubblico ministero, in quanto non costituisce modifica dell ‘ imputazione, rilevante ai sensi dell’art. 516 cod. proc. pen., essendosi precisato in tal senso che costituisce una mera mutazione della descrizione del fatto l’ipotesi in cui, come avvenuto nel caso di specie, gli elementi contenuti in rubrica e quelli rilevabili dagli atti risultano idonei a far comprendere all ‘imputato l’oggetto dell’accusa.
3. Il terzo motivo è parimenti infondato.

Occorre in proposito evidenziare che i reati per cui si procede, commessi nella vigenza del regime prescrizionale introdotto dalla legge n. 103 del 2017, ad oggi non sono prescritti, dovendosi richiamare in proposito la recente affermazione delle Sezioni Unite di questa Corte (sentenza n. 20989 del 12/12/2024, deposita il 05/06/2025, ricorrente COGNOME), secondo cui la disciplina della sospensione del corso della prescrizione di cui all’art. 159 cod. pen., nel testo introdotto dalla legge n. 103 del 2017, si applica ai reati commessi nel tempo di vigenza della legge stessa, ovvero dal 3 agosto 2017 al 31 dicembre 2019, non essendo stata abrogata con effetti retroattivi dalla legge n. 3 del 2019, prima, e dalla legge n. 134 del 2021 poi.
Da ciò discende che, per i reati contravvenzionali contestati, commessi il 2 aprile 2019, la prescrizione matura il 2 aprile 2027.

Alla stregua delle considerazioni svolte, il ricorso presentato nell’interesse di COGNOME deve essere pertanto rigettato, con conseguente onere per il ricorrente, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali. Così deciso il 12.06.2025

Il Consigliere estensore Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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