Permesso di costruire: annullato senza VINCA

La Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza di un Tribunale del riesame che aveva revocato un sequestro preventivo. La Suprema Corte ha ritenuto illegittimo il permesso di costruire a causa della mancanza della Valutazione di Incidenza Ambientale (VINCA), obbligatoria in una zona di protezione speciale, e dell’assenza di prova del legame funzionale tra l’edificio e l’attività agricola.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Permesso di Costruire: Annullato per Mancata Valutazione Ambientale

Ottenere un permesso di costruire è un passo fondamentale per realizzare un progetto edilizio, ma la sua validità non dipende solo dalla conformità alle norme urbanistiche. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (Sent. n. 14127/2025) ci ricorda che l’assenza di autorizzazioni ambientali cruciali, come la Valutazione di Incidenza Ambientale (VINCA), può rendere illegittimo l’intero titolo abilitativo, con conseguenze penali significative. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti del Caso: Un Cantiere Sotto Sequestro

Il caso ha origine dal sequestro preventivo di un fabbricato in costruzione in una nota località costiera. L’indagato, titolare del permesso di costruire, era accusato di una serie di reati, tra cui violazioni urbanistiche, paesaggistiche e delle norme antisismiche. In particolare, la Procura contestava l’illegittimità del permesso stesso, rilasciato nel 2022.

In un primo momento, il Tribunale del riesame, accogliendo il ricorso dell’indagato, aveva annullato il sequestro. Secondo il Tribunale, l’autorizzazione paesaggistica, sebbene datata 2017, era ancora valida, e la documentazione presentata sembrava sufficiente. Insoddisfatto, il Pubblico Ministero ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione.

Il Ricorso in Cassazione e l’illegittimità del permesso di costruire

Il Pubblico Ministero ha basato il suo ricorso su due argomenti principali, entrambi accolti dalla Suprema Corte, che hanno messo in discussione la legittimità del permesso di costruire:

1. Mancanza della Valutazione di Incidenza Ambientale (VINCA): L’area di costruzione ricadeva in una Zona di Protezione Speciale (ZPS), parte della rete ecologica “Natura 2000”. Per legge, qualsiasi progetto in tali aree richiede una specifica valutazione per escludere impatti negativi sugli habitat protetti. Questa valutazione era assente.
2. Assenza di prova del nesso agricolo: Il permesso era stato concesso anche sulla base della qualifica di imprenditore agricolo dell’indagato. Tuttavia, le norme regionali e di piano regolatore richiedevano la prova che il fabbricato fosse strettamente funzionale (“asservito”) alla coltivazione del fondo, una prova che, secondo l’accusa, non era mai stata fornita.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondate le censure del Pubblico Ministero, smontando la decisione del Tribunale del riesame. La motivazione della sentenza si concentra su due pilastri fondamentali.

La Mancata Valutazione di Incidenza Ambientale (VINCA)

Il punto cruciale della decisione è la netta distinzione tra l’autorizzazione paesaggistica e la VINCA. La Cassazione ha chiarito che il Tribunale del riesame ha commesso un errore sovrapponendo indebitamente le due procedure. L’autorizzazione paesaggistica tutela il paesaggio come valore estetico-culturale, mentre la VINCA ha uno scopo diverso e specifico: proteggere gli habitat e le specie all’interno dei siti Natura 2000. L’assenza della VINCA, obbligatoria per legge data la localizzazione dell’intervento, costituiva un vizio insanabile che rendeva illegittimo il permesso di costruire fin dall’origine.

L’Asservimento del Fabbricato all’Attività Agricola

In secondo luogo, la Corte ha sottolineato come il Tribunale del riesame si sia fermato a un’analisi superficiale. Non è sufficiente possedere la qualifica di imprenditore agricolo professionale per poter edificare in zona agricola. È indispensabile dimostrare concretamente che l’edificio è necessario e strumentale all’attività di coltivazione del fondo. Il Tribunale non ha verificato questo “asservimento funzionale”, limitandosi a prendere atto della qualifica del richiedente, violando così le specifiche norme del Piano Regolatore Generale.

Conclusioni: L’Importanza della Conformità Ambientale

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale: la legittimità di un permesso di costruire dipende dal rispetto di tutte le normative applicabili, non solo quelle urbanistiche. In aree di particolare pregio ambientale, le autorizzazioni specifiche come la VINCA non sono mere formalità, ma presupposti essenziali di validità. La decisione della Cassazione serve da monito per costruttori e amministrazioni pubbliche, evidenziando come una pianificazione attenta e rispettosa delle tutele ambientali sia l’unica via per garantire la legalità degli interventi edilizi ed evitare gravi conseguenze giudiziarie.

Un’autorizzazione paesaggistica può sostituire la Valutazione di Incidenza Ambientale (VINCA)?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che si tratta di due procedure distinte con finalità diverse. L’autorizzazione paesaggistica tutela il paesaggio, mentre la VINCA è una valutazione specifica richiesta per proteggere habitat e specie nelle aree della rete Natura 2000. L’assenza della VINCA, se obbligatoria, rende il permesso di costruire illegittimo.

Per costruire in un’area agricola è sufficiente possedere la qualifica di imprenditore agricolo?
No, non è sufficiente. Secondo la sentenza, oltre alla qualifica formale, è necessario dimostrare il cosiddetto “asservimento” del fabbricato, ovvero che la costruzione sia effettivamente e concretamente funzionale e necessaria allo svolgimento dell’attività di coltivazione del fondo agricolo, come previsto dalle normative urbanistiche locali.

Un permesso di costruire può essere considerato illegittimo anche se formalmente rilasciato dal Comune?
Sì. Il rilascio formale di un titolo edilizio non ne garantisce la legittimità se mancano i presupposti di legge. Come dimostra questo caso, l’assenza di autorizzazioni preventive obbligatorie, come la VINCA, o la mancanza dei requisiti sostanziali (come il nesso funzionale con l’attività agricola) costituiscono vizi che rendono il permesso illegittimo e possono portare al sequestro dell’immobile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 14127 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 14127 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 06/03/2025

SENTENZA

sul ricorso del Pubblico ministero presso il Tribunale di Lagonegro nel procedimento a carico di COGNOME NOMECOGNOME nato a Vallo della Lucania il 19/09/1990, avverso l’ordinanza in data 05/09/2024 del Tribunale di Potenza, visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale, NOME COGNOME che ha concluso chiedendo l’annullamento con rinvio dell’ordinanza impugnata;

lette per l’indagato le note difensive presentate dall’avv. NOME COGNOME che ha chiesto respingersi il ricorso del Pubblico ministero

RITENUTO IN FATTO

1.Con ordinanza in data 5 settembre 2024 il Tribunale del riesame di Potenza ha accolto l’istanza di riesame presentata da NOME COGNOME – indagato per i reati degli art. 44 lett. c) d.P.R. n. 380 del 2001, 146 d.lgs. n. 42 del 2004, 5 d.P.R. n. 357 del 1997, 24 N.T.A. del P.R.G. vigente, 93 e 95 d.P.R. n. 380 del 2001 e punto 1.8 del titolo II legge regionale Campania n. 14 del 1982 – avverso il decreto in data 23 luglio 2024 con cui il G.i.p. del Tribunale di Lagonegro aveva

disposto il sequestro preventivo di un fabbricato composto da piano terra, primo piano, copertura inclinata di tipo mansarda in Santa Marina, frazione di Policastro Bussentino, località INDIRIZZO.

2. Il Pubblico ministero ricorrente premette che NOME COGNOME è indagato del reato del capo 19), perché, in qualità di committente e di titolare del permesso a costruire n. 82 del 2022 per la realizzazione di un fabbricato sull’area distinta in catasto al foglio di mappa 34, particelle n. 628 e 632, aveva violato gli art. 110 cod. pen., 44, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380 del 2001, siccome il permesso a costruire era stato adottato in violazione dell’art. 5 d.P.R. n. 357 del 1997, del punto 1.8, titolo II, Legge regionale Campania n. 14 del 1982, dell’art. 24 N.T.A. del P.R.G. vigente, dell’art. 146 d.lgs. n. 42 del 2004; del reato del capo 20), perché aveva costruito in zona sottoposta a vincolo paesaggistico-ambientale, in quanto dichiarata di notevole interesse pubblico e nella fascia di profondità di 300 metri dalla linea di battigia; dei reati dei capi 22), 23), 24) per la violazione rispettivamente degli art. 64 e 71 d.P.R. n. 380 del 2001, 65 e 72 d.P.R. n. 380 del 2001, 93 e 95 d.P.R. n. 380 del 2001. Eccepisce la violazione di legge per inesistenza e apparenza della motivazione in relazione al fumus dei reati contestati. Sostiene l’illegittimità del permesso a costruire perché rilasciato nel 2022 quando l’autorizzazione paesaggistica risaliva al 2017 con un ritardo a lui ascrivibile; perché non era stata preventivamente acquisita l’obbligatoria valutazione d’incidenza di cui all’art. 5 d.P.R. n. 357 del 1999; perché non era stata dimostrata la strumentalità delle opere assentite alla conduzione del fondo agricolo.
3. L’indagato presenta una memoria di replica con la quale rappresenta che si era verificata una preclusione cautelare perché il sequestro non era stato disposto rispetto alle violazioni della norma antisismica; che non era responsabile del ritardo del provvedimento del Comune, circostanza peraltro non contestata nel capo d’incolpazione; che le autorizzazioni urbanistica e paesaggistica erano condizioni di efficacia del permesso a costruire e non di legittimità e che comunque l’autorizzazione paesaggistica era perfettamente valida, atteso che, in assenza di ritardo imputabile all’indagato, non dedotto, non contestato e neanche provato, il termine della sua efficacia non poteva che decorrere dal dicembre 2022, ovvero dal giorno in cui aveva acquistato efficacia il titolo edilizio eventualmente necessario per la realizzazione dell’intervento; che era priva di pregio la censura relativa alla violazione della legge regionale Campania dal momento che lo stesso consulente del P.m., a pag. 44 della sua relazione, aveva convenuto sul fatto che le volumetrie assentite con il permesso a costruire erano perfettamente compatibili con gli indici di cubatura consentiti dal PUC del Comune di Santa Marina vigente
nell’area di interesse; che la qualità di proprietario del fondo, conduttore in economia, emergeva in re ipsa dalla stessa documentazione depositata, integrandosi così il requisito richiesto dalla norma di piano vigente e che tale elemento era stato contestato con argomenti congetturali dal P.m.

CONSIDERATO IN DIRMO

4. Il ricorso è fondato.

Dall’ordinanza del G.i.p. e del Tribunale del riesame e dal ricorso del P.m. si desume che oggetto del presente procedimento è la lottizzazione abusiva della località INDIRIZZO della frazione di Policastro Bussentino del Comune di Santa Marina, ciò che preclude in radice l’accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001, non ricorrendo il presupposto della conformità agli strumenti urbanistici all’epoca della realizzazione delle opere (tra le più recenti, Sez. 3, n. 44517 del 17/07/2019, D’Alba, Rv. 277261-01; Cons. Stato n. 5064 del 20/06/2022 e n. 883 del 08/02/2022).
Il P.m. ha sostenuto l’illegittimità del permesso a costruire, adombrando nel ricorso, a pag. 1, anche la commissione di delitti contro la pubblica fede. Il Tribunale del riesame, però, ha annullato il decreto di sequestro preventivo sul presupposto della perdurante efficacia dell’autorizzazione paesaggistica, che risaliva al 2017, ma era diventata efficace, a far data dal rilascio del permesso a costruire nel 2022, per altri cinque anni, nonché sulla base della documentazione antisismica, di quella relativa al requisito di conduttore agricolo o assimilato nonché di quella relativa alla conformità del progetto ai limiti volumetrici assentiti.
5. La motivazione dell’ordinanza non resiste alle censure sollevate.

Non mette conto entrare nel merito della validità ed efficacia dell’autorizzazione paesaggistica, perché vi sono ulteriori punti decisivi evidenziati dal P.m. nel suo ricorso a sostegno dell’illegittimità del permesso a costruire, e cioè la violazione dell’art. 5 del d.P.R. n. 357 del 1997, per assenza della valutazione di incidenza ambientale (VINCA) trattandosi di zona di protezione speciale tra la costa di Marina di Camerata e Policastro Bussentino-ZPS NUMERO_DOCUMENTO della Rete Natura 2000 e la violazione del punto 1.8 del titolo II della Legge regionale Campania n. 14 del 1982 e dell’art. 24 N.T.A. del P.R.G. vigente, siccome non basta la qualifica di imprenditore agricolo professionale, ma è necessaria altresì la prova, non offerta dall’indagato, dell’asservimento del fabbricato rurale agli scopi della coltivazione del fondo. Con riferimento al primo profilo, il Tribunale del riesame ha operato un’indebita sovrapposizione dell’autorizzazione paesaggistica con l’incidenza ambientale, come denunciato dal P.m. nel ricorso, mentre con riferimento al secondo il Tribunale ha considerato solo la dichiarata
qualità soggettiva di imprenditore agricolo senza tener conto dell’asservimento dei fondi, nonostante la specifica indicazione in tal senso nei capi d’incolpazione.

Nella memoria difensiva l’indagato nulla ha dedotto in ordine all’assenza della VINCA e nessun elemento ha offerto in suo favore in ordine all’asservimento

del fabbricato al fondo coltivato.

S’impone, in definitiva, l’annullamento dell’ordinanza impugnata con rinvio per nuovo giudizio al Tribunale di Potenza

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata e rinvia per nuovo giudizio al Tribunale di Potenza competente ai sensi dell’art. 324, co. 5, c.p.p.

Così deciso, il 6 marzo 2025

Il Consigliere estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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