Ordine di demolizione: vale per il nuovo proprietario?

Una società che ha acquistato un immobile in buona fede ha contestato un preesistente ordine di demolizione. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che l’ordine di demolizione è una sanzione amministrativa con carattere “reale”. Questo significa che segue l’immobile e si applica a tutti i proprietari successivi, indipendentemente dalla loro buona fede o dal loro coinvolgimento nell’abuso edilizio originario. La tutela dell’acquirente consiste nel diritto di rivalsa verso il venditore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione: Chi Paga per un Abuso Edilizio del Precedente Proprietario?

L’acquisto di un immobile può nascondere insidie inaspettate. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio cruciale in materia di abusi edilizi: l’ordine di demolizione segue l’immobile e non la persona che ha commesso l’illecito. Questo significa che anche un acquirente in buona fede, ignaro dell’abuso, può trovarsi a dover demolire la proprietà appena comprata. Analizziamo insieme questo caso per capire la logica della Corte e le implicazioni per chi compra casa.

I Fatti del Caso: Acquisto di un Immobile con Sorpresa

Una società acquista nel 2008 un immobile da una compagnia di leasing. Il venditore garantisce che sull’edificio non sono state effettuate opere che richiedessero specifici titoli edilizi. Anni dopo, la società scopre che sull’immobile grava un ordine di demolizione, emesso nel 2001 a seguito di una sentenza penale irrevocabile contro il costruttore originario. La società, ritenendosi un terzo acquirente in buona fede e del tutto estranea all’abuso, presenta un incidente di esecuzione per chiedere la revoca dell’ordine. Il Tribunale di Salerno, tuttavia, rigetta la richiesta. La società decide quindi di ricorrere in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione del Tribunale. La sentenza si fonda su un concetto cardine: la natura giuridica dell’ordine di demolizione e la sua applicabilità nei confronti di chiunque sia proprietario dell’immobile, a prescindere dalla sua responsabilità nella commissione dell’abuso.

L’Ordine di Demolizione e la sua Natura Giuridica

I giudici hanno chiarito che l’ordine di demolizione non è una sanzione penale punitiva, ma una sanzione amministrativa con una finalità ripristinatoria. Il suo scopo non è punire il colpevole, ma ripristinare l’assetto del territorio violato dall’intervento edilizio abusivo. Per questa ragione, la sanzione ha un carattere reale, ossia è legata alla res (la cosa, l’immobile) e non alla persona. Di conseguenza, essa si trasferisce insieme alla proprietà, vincolando chiunque ne diventi titolare.

La Posizione del Terzo Acquirente in Buona Fede

Il ricorrente aveva insistito sul proprio stato di buona fede e sul principio di affidamento, sostenendo di non essere a conoscenza dell’abuso al momento dell’acquisto. La Corte ha stabilito che tali elementi sono irrilevanti. L’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica prevale sull’interesse del privato, anche se questi è in buona fede. L’illecito edilizio è considerato permanente e la situazione di illegalità non può consolidarsi nel tempo, nemmeno dopo molti anni.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando diversi punti. In primo luogo, la normativa di settore (D.P.R. 380/2001) individua come destinatari della sanzione demolitoria sia il responsabile dell’abuso sia il proprietario dell’immobile, in modo congiunto. L’ordinanza di demolizione può quindi essere legittimamente emessa nei confronti del proprietario, anche se non responsabile dell’abuso. Inoltre, la Corte ha respinto i richiami alla giurisprudenza della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo, citando sentenze della Corte Costituzionale e della stessa Grande Camera della CEDU che hanno confermato la compatibilità di tali misure con i principi convenzionali. Infine, è stato evidenziato che l’acquirente non è privo di tutele: ha il diritto di rivalersi civilmente nei confronti del venditore che non lo ha informato del vizio. La Corte ha anche notato che la diligenza avrebbe richiesto una verifica più approfondita, poiché i sequestri sui beni immobili vengono trascritti nei registri pubblici, rendendo conoscibile l’esistenza di vincoli.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa sentenza ribadisce un messaggio molto chiaro per chiunque intenda acquistare un immobile: la massima diligenza è fondamentale. Non è sufficiente fidarsi delle garanzie fornite dal venditore. È essenziale effettuare controlli approfonditi presso gli uffici tecnici comunali e i registri immobiliari per verificare la piena conformità urbanistica ed edilizia del bene e l’assenza di vincoli o sequestri. L’ordine di demolizione è una spada di Damocle che pende sull’immobile e non si estingue con il cambio di proprietà. L’unica vera tutela per l’acquirente che scopre l’abuso dopo l’acquisto è l’azione di rivalsa contro il venditore, ma la demolizione, se ordinata, dovrà essere eseguita.

L’acquirente in buona fede di un immobile abusivo è tenuto a rispettare un ordine di demolizione emesso prima del suo acquisto?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’ordine di demolizione ha natura “reale”, cioè è legato all’immobile e non alla persona che ha commesso l’abuso. Di conseguenza, si trasferisce a tutti i proprietari successivi, che sono tenuti a eseguirlo indipendentemente dalla loro buona fede.

L’ordine di demolizione si prescrive con il passare del tempo?
No. Essendo una sanzione amministrativa con finalità ripristinatoria e non punitiva, l’ordine di demolizione non è soggetto a prescrizione. L’interesse pubblico al ripristino della legalità non viene meno con il trascorrere del tempo.

La buona fede dell’acquirente può impedire la demolizione dell’immobile?
No. La buona fede dell’acquirente, così come la sua estraneità alla realizzazione dell’abuso edilizio, sono considerate irrilevanti. L’interesse pubblico a ripristinare l’originario assetto del territorio prevale sulla posizione soggettiva del proprietario.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 16470 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 16470 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 28/03/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da RAGIONE_SOCIALE, corrente in INDIRIZZO RovellaINDIRIZZO;

avverso l’ordinanza del Tribunale di Salerno in data 10/11/2023

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona Sostituto Procuratore generale Dr

NOME COGNOMENOMECOGNOMENOME COGNOME, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza in data 10/11/2023, il Tribunale di Salerno, in funzione di giudice dell’esecuzione, rigettava l’incidente di esecuzione volto ad ottenere la revoca dell’ordine d demolizione disposto con sentenza n. 26/2001, irrevocabile, pronunciata in data 12/02/2001 dal Tribunale di Salerno, Sez. St. Montecorvino Rovella, nei confronti di COGNOME NOME.

Avverso il provvedimento la società RAGIONE_SOCIALE propone, tramite il proprio difensore e procuratore speciale, ricorso per cassazione.

Depositata.

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Il ricorrente lamenta violazione di legge in riferimento all’articolo 42 della Costituzi all’articolo 1 del Protocollo della convenzione EDU e del principio di affidamento incolpevole nel corretto operato della pubblica amministrazione.

Evidenzia la ricorrente società di avere acquistato nel 2008 la proprietà dell’immobile dalla RAGIONE_SOCIALE, del tutto ignara dell’esistenza dell’ordine di demolizione fabbricato era stato realizzato sulla base di un titolo edilizio esistente e il venditore garantito l’acquirente che non erano state effettuate opere che richiedevano titoli edilizi.

La società ricorrente, oltre a non avere commesso il fatto, è altresì soggetto diverso dal destinatario dell’ordine di demolizione; inoltre, l’acquisto in buona fede attiene a «circolazione giuridica» del bene e non anche all’uso/abuso del territorio (v. Corte Edu n. 17475/2009 del 23/10/2013).

Evidenzia inoltre una grave lacuna dell’ordinamento, che non prevede l’annotazione nei registri immobiliari dell’ordine di demolizione.

Il g.e. si è limitato a riportare il principio di diritto stabilito dalla Suprema Corte in sentenze, relativo al carattere “reale” dell’ordine di demolizione e alla conseguenza che l’acquirente ha diritto di rivalsa nei confronti del venditore, motivazione insufficien contraria ai principi convenzionali.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è inammissibile.

Come evidenziato dal Procuratore generale, l’art. 31, commi 2 e 3, del d.P.R. n. 380/2001 individua quali destinatari della sanzione demolitoria, in forma non alternativa ma congiunta, il proprietario e il responsabile dell’abuso; di conseguenza l’ordinanza d demolizione può legittimamente essere emanata nei confronti del proprietario dell’immobile anche se egli non è responsabile della realizzazione dell’opera abusiva, in quanto gli abusi edilizi integrano illeciti permanenti sanzionati in via ripristinatoria, a presci dall’accertamento del dolo o della colpa o dall’eventuale stato di buona fede del proprietario rispetto alla commissione dell’illecito.
L’intervento del giudice penale, infatti, si colloca a chiusura di una complessa procedura amministrativa finalizzata al ripristino dell’originario assetto del territorio a dall’intervento edilizio abusivo, nell’ambito del quale viene considerato il solo oggetto d provvedimento (l’immobile da abbattere), prescindendo del tutto dall’individuazione di responsabilità soggettive (Sez. 3, n. 55373 del 21/11/2018, Armeli, n.m.).

La giurisprudenza della Corte ha in proposito affermato che la demolizione dell’abuso edilizio è stata disegnata dal Legislatore come un’attività avente finalità ripristinat dell’originario assetto del territorio. Si tratta, dunque, di sanzione amministrativa che prescin

dalla sussistenza di un danno e dall’elemento psicologico del responsabile, in quanto applicabile anche in caso di violazioni incolpevoli; come tale, è rivolta non solo alle persone fisiche, m anche alle persone giuridiche ed agli enti di fatto ed è generalmente trasmissibile nei confront degli eredi del responsabile e dei suoi aventi causa che a lui subentrino nella disponibilità d bene (cfr. Cass. Sez. 3, n. 48925 del 22/10/2009, Viesti, Rv. 245918; cfr. anche Consiglio di Stato, Sez. 4, n.2266 del 12/4/2011; Consiglio di Stato, Sez. 4, n. 6554 del 24/12/2008).
Si è pertanto concluso nel senso che l’ordine in parola integra una sanzione amministrativa che assolve ad un’autonoma funzione ripristinatoria del bene giuridico leso, impone un obbligo di fare imposto per ragioni di tutela del territorio, non ha finalità pLnitive ed ha cara «reale» (Sez. 3, n. 37926 del 01/07/2022, Fondi, n.m.), ossia accompagna la res, non il proprietario, producendo effetti sul soggetto che è in rapporto con il bene, indipendentemente dall’essere stato o meno quest’ultimo l’autore dell’abuso (Sez. 3, n. 7631 del 17/02/2022, Reggio, n.m.).
Essa, pertanto, non è soggetta alla prescrizione quinquennale stabilita per le sanzioni amministrative e, stante la sua natura di sanzione amministrativa, non si estingue neppure per il decorso del tempo ai sensi dell’art. 173 cod. pen. (Sez. 3, n. 26334 del 15/07/2020, COGNOME, n.m.; Sez. 3, n. 49331 del 10/11/2015, COGNOME, Rv. 265540; Sez. 3, n. 36387 del 07/07/2015, COGNOME, Rv. 264736; Sez. 3, n. 16537 del 18/2/2003, COGNOME, Rv. 227176).

Anche la prevalente giurisprudenza amministrativa (Consiglio di Stato, Sez. 2, Sent. n. 7535 del 05/11/2019; conformi: Consiglio di Stato, sentenze. nn. 1070/2017; 1774/2016; 5943/2013; 4880/2015; 4892/2014) è costante nel ritenere che «non si può riconoscere in capo al privato un legittimo affidamento, poiché prevale l’interesse pubblico al ripristino del legittimità violata» e che nemmeno il lungo lasso di tempo intercorso tra la realizzazione dell’abuso e l’adozione del provvedimento repressivo assume rilievo, «atteso che non può ammettersi la consolidazione di un affidamento degno di tutela solo in virtù del tempo trascorso in costanza di una situazione di fatto abusiva, che non può ritenersi per ciò sol legittimata».
Si aggiunge, in relazione alla giurisprudenza della Corte EDU citata dal ricorrente (i riferimento è alla sentenza Varvara c/ Italia, n. 17475/2009 del 29 ottobre 2013), che, proprio a seguito di tale pronuncia, adita da questa Corte, la Corte Costituzionale, con sentenza n. 49/2015, ha ritenuto il citato precedente quale espressione di «giurisprudenza non consolidata» della Corte EDU e, al contempo, ha negato che lo stesso avesse efficacia di «sentenza pilota», di talché ha escluso la sussistenza di una illegittimità costituzionale dell’ 44, comma 2 d.p.r. 380/2001.
Il principio espresso dal Giudice delle leggi è stato, del resto, anche confermato dalla RAGIONE_SOCIALE Camera, nella sentenza GIEM c. Italia del 28 giugno 2018, che ha affermato la compatibilità con i principi convenzionali di una confisca penale disposta a seguito di una

declaratoria di prescrizione del reato, e quindi in assenza di un giudicato formale, a condizione che vi sia un accertamento nel merito circa la colpevolezza del soggetto.

Il ricorrente non si cura dell’esito processuale della vicenda, con conseguente inammissibilità per genericità della cloglianza.

Quanto alla stessa sussistenza della buona fede addotta dal ricorrente, il Collegio evidenzia, ancora, che ai sensi dell’articolo 104, comma 1, lettera b), disp. att. cod. proc. pe il sequestro sui beni immobili (che normalmente precede la confisc:a) si esegue «con la trascrizione del provvedimento presso i competenti uffici», per cui una semplice visura consente al terzo acquirente di rendersi edotto dell’esistenza di vincoli.

Si evidenzia peraltro che l’eventuale rogito della compravendita di immobile gravato da sequestro, secondo la giurisprudenza civile di questa Corte, espone il notaio a gravi conseguenze disciplinari (Sez. 2 Civ., n. 1715 del 29/01/2016, Rv. 638593 – 01, secondo cui risponde dell’illecito disciplinare di cui all’art. 28, comma 1, della I. n. 89 del 1913 il nota abbia ricevuto un atto di disposizione relativo ad immobile sottoposto a sequestro penale, trattandosi di attività negoziale compiuta in spregio alla norma penale e, dunque, «espressamente proibita dalla legge», in quanto idonea ex se a sottrarre il bene al vincolo).
Nel caso di specie il ricorrente omette finanche di allegare al ricorso l’atto di provenienz così venendo meno agli obblighi scaturenti dal principio di autosufficienza del ricorso.

In conclusione, il ricorrente non si confronta in modo realmente critico con la sedimentata giurisprudenza della Corte, né con il contenuto dell’ordinanza impugnata, risultando, in ultima analisi, inammissibile per genericità.

Alla declaratoria dell’inammissibilità del ricorso consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento. Tenuto altresì conto della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussisto elementi per ritenere che «la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità», alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in euro 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende. Così deciso il 28/03/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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