Ordine di demolizione: vale anche per il terzo acquirente

La Corte di Cassazione ha stabilito che un ordine di demolizione per un immobile abusivo si applica anche al terzo acquirente, anche se in buona fede. Il principio di proporzionalità non può essere invocato per bloccare la demolizione di una parte non essenziale dell’abitazione, come un terrazzo, poiché prevale l’esigenza di ripristinare la legalità urbanistica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione: Inefficace la Difesa del Terzo Acquirente

L’acquisto di un immobile può nascondere insidie, specialmente quando emerge un ordine di demolizione per abusi edilizi commessi dal precedente proprietario. In una recente sentenza, la Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un terzo acquirente che, dopo aver comprato una casa, si è visto respingere la richiesta di revoca della demolizione. Questa decisione chiarisce i rigidi limiti entro cui operano la buona fede dell’acquirente e il principio di proporzionalità, riaffermando la natura inderogabile del ripristino della legalità urbanistica.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di un privato, terzo acquirente di un immobile, di revocare l’ordine di demolizione che gravava su di esso. L’acquirente aveva comprato la proprietà nel 2017 e sosteneva di essere in buona fede. L’abuso edilizio contestato consisteva in un ampliamento, specificamente un terrazzo, per il quale in passato era stato persino rilasciato un condono edilizio, sebbene il Comune avesse successivamente manifestato l’intenzione di revocarlo.

Il Tribunale, in funzione di giudice dell’esecuzione, rigettava l’istanza. L’acquirente, che abitava nell’immobile con la sua famiglia, decideva quindi di ricorrere in Cassazione, lamentando la violazione di diversi principi giuridici, tra cui il diritto al rispetto della vita privata e familiare e il principio di proporzionalità.

L’Ordine di Demolizione e le Obiezioni del Ricorrente

Il ricorrente basava la sua difesa su due argomenti principali:

1. Violazione del principio di proporzionalità: Sosteneva che la demolizione fosse una misura sproporzionata, in violazione dell’art. 8 della CEDU, poiché avrebbe privato la sua famiglia, inclusi figli in tenera età, della propria abitazione. A suo dire, il giudice avrebbe dovuto attendere la conclusione dell’iter amministrativo sulla revoca del condono prima di agire.
2. Legittimo affidamento: L’acquirente riteneva di poter fare legittimo affidamento sulla correttezza dell’operato della Pubblica Amministrazione, dato che un condono era stato rilasciato in precedenza. La sua posizione di terzo acquirente, estraneo all’abuso, doveva, secondo lui, essere tutelata.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, fornendo motivazioni nette e di grande importanza pratica. I giudici hanno chiarito che l’ordine di demolizione emesso dal giudice penale ha una natura di “sanzione reale”, il che significa che è legato all’immobile e non alla persona che ha commesso l’illecito. Di conseguenza, deve essere eseguito nei confronti di chiunque abbia un diritto reale o personale sull’immobile, inclusi i successivi acquirenti. La Corte ha specificato che la mancata condanna del terzo acquirente per l’abuso edilizio non equivale automaticamente a una posizione di buona fede.

Sul punto cruciale del principio di proporzionalità, la Suprema Corte ha stabilito che esso non può essere invocato per paralizzare il ripristino di un “ordine urbanistico” violato. Utilizzarlo in modo indiscriminato porterebbe a legittimare, di fatto, le opere abusive. La verifica del rispetto di tale principio, secondo la Corte, è ristretta alla tutela del diritto di proprietà e delle sue forme di godimento più dirette, come l’abitazione principale. Tuttavia, nel caso specifico, l’abuso riguardava un “terrazzo” realizzato a copertura di un corpo di fabbrica abusivo. La Corte ha ritenuto che un terrazzo non sia funzionale al diretto esercizio del primario diritto di abitazione, ma costituisca una pertinenza. Pertanto, la sua demolizione non incide in modo sproporzionato sul nucleo essenziale del diritto all’abitazione.

Infine, ogni altra censura, come quella relativa all’anticipazione del giudizio rispetto alla revoca del condono, è stata giudicata manifestamente infondata e irrilevante.

Le conclusioni

La sentenza conferma un orientamento consolidato e rigoroso: l’ordine di demolizione è uno strumento potente per la tutela del territorio e non ammette facili eccezioni. La posizione del terzo acquirente, anche se apparentemente in buona fede, non è sufficiente a bloccarne l’esecuzione. La natura “reale” della sanzione la rende opponibile a chiunque diventi proprietario dell’immobile abusivo. Il principio di proporzionalità, pur essendo un cardine del nostro ordinamento, trova un limite invalicabile quando l’abuso non riguarda l’essenza stessa del diritto all’abitazione ma una sua pertinenza. Questa decisione serve da monito per chi acquista un immobile: è fondamentale eseguire controlli urbanistici approfonditi per evitare di ereditare le conseguenze di illeciti commessi da altri.

L’ordine di demolizione si applica anche a chi ha acquistato l’immobile in un secondo momento e non ha commesso l’abuso?
Sì. La Corte di Cassazione ha ribadito che l’ordine di demolizione ha carattere reale, cioè è legato all’immobile e non alla persona. Pertanto, deve essere eseguito nei confronti di tutti i soggetti che hanno un diritto sul bene, inclusi i terzi acquirenti, anche se non hanno partecipato alla commissione del reato.

Il principio di proporzionalità può bloccare un ordine di demolizione se nell’immobile vive una famiglia?
Generalmente no, specialmente se l’abuso non riguarda la parte essenziale dell’abitazione. La Corte ha chiarito che il principio di proporzionalità non può essere usato per legittimare un’illegalità urbanistica. Nel caso di specie, trattandosi di un terrazzo (una pertinenza), la sua demolizione non è stata considerata una violazione sproporzionata del diritto all’abitazione della famiglia.

Un condono edilizio, anche se in fase di revoca, crea un legittimo affidamento per il nuovo acquirente?
No. Secondo la Corte, la deduzione difensiva basata sul legittimo affidamento perde consistenza di fronte alla natura reale dell’ordine di demolizione. L’obbligo di ripristinare la legalità prevale, e la posizione di terzo acquirente non è sufficiente a paralizzare l’esecuzione della sanzione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 28987 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 28987 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 10/07/2025

SENTENZA

Sul ricorso presentato da:

COGNOME NOMECOGNOME nato a Napoli il 30/07/1984, avverso l’ordinanza del 06/03/2025 del Tribunale di Napoli

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal Cons. NOME COGNOME lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Dr. NOME COGNOME che ha conclu per l’annullamento con rinvio dell’ordinanza impugnata.

PREMESSO IN FATTO

Con ordinanza in data 06/03/2025, il Tribunale di Napoli, in funzione di giudi dell’esecuzione, rigettava l’istanza di revoca dell’ordine di demolizione dell’immobile s Napoli, INDIRIZZO avanzata da NOME COGNOME terzo acquirente di buona fede dell’immobile giusto atto di compravendita in data 30 maggio 2017.

Avverso detta ordinanza propone ricorso il COGNOME.

2.1. Con un primo motivo lamenta violazione di legge e segnatamente dell’articolo 8 dell CEDU in relazione all’articolo 31, comma 9, d.P.R. 380/2001, per violazione del principio proporzionalità, laddove ha ritenuto di assegnare funzione anticipatoria al provvedimento co cui il comune di Napoli ha dichiarato la propria mera intenzione di revocare il condono edil già rilasciato in data 01/04/2008, senza attendere il completamento dell’iter amministrativ senza considerare che il ricorrente vive assieme alla moglie e ai figli in tenera età nella mod abitazione di INDIRIZZO
Va altresì rilevato che l’ampliamento asseritamente abusivo Consiste semplicemente in un terrazzo, per il quale nel 2008 era stato rilasciato il condono edilizio ai sensi della I. 724

2.2. Con un secondo motivo lamenta violazione di legge e segnatamente degli articoli 321 e 324 comma 7 e 309 comma 9 cod. proc. pen..

Il Tribunale del riesame ritiene che il sequestro avrebbe dovuto essere disposto anche ai sensi dell’articolo 321 comma 2 cod. proc. pen., trattandosi di confisca obbligatoria ex art comma 2 d.P.R. 380/2001, ma in tal modo va ultrapetita, in quanto il sequestro era stato chiesto solo per il comma 1 dell’art. 321 cod. proc. pen..

Il Tribunale ha poi omesso ogni valutazione in relazione alla violazione del principio correttezza dell’attività amministrativa e al legittimo affidamento ingenerato nell’od ricorrente.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è inammissibile.

Va preliminarmente evidenziato che l’ordine di demolizione delle opere abusive emesso dal giudice penale ha carattere reale e natura di sanzione amministrativa a contenut ripristinatorio e deve pertanto essere eseguito nei confronti di tutti i soggetti che sono in ra col bene e vantano su di esso un diritto reale o personale di godimento, anche se si tratt soggetti estranei alla commissione del reato (La Corte ha precisato in motivazione che comunque, la mancata condanna del terzo per concorso nell’abuso edilizio non implica necessariamente una posizione di buona fede rispetto ad esso). (Sez. 3, n. 47281 del 21/10/2009 Cc. (dep. 11/12/2009) Rv. 245403 – 01), di talché la deduzione difensiva secondo cui l’odierno ricorrente è terzo acquirente e vanterebbe un legittimo affidamento sulla corrette dell’attività amministrativa perde immediatamente di consistenza.
Ciò posto, nel caso oggetto del presente scrutinio non può invocarsi la violazione de principio di proporzionalità.

Va premesso che esso presuppone (Sez. 3, n. 18467 del 16/05/2025, Colella) la cogenza dell’ordine di demolizione dell’opera abusivamente realizzata e la sua inderogabile funzion

ripristinatoria di un «ordine urbanistico» tuttora violato, non potendo essere utilizza eludere tale funzione con il rischio di legittimare ex post, nei fatti, condotte costituenti reato e di consolidarne il relativo prodotto/profitto. Esso si frappone all’esecuzione dell’or demolizione per ragioni estranee alla adozione dell’ordine stesso; esso non incide nella fa deliberativa dell’ordine, bensì in quella esecutiva.

Per tale ragione, i fatti addotti a sostegno del rispetto del principio di proporzionalità essere allegati (e accertati) in modo rigoroso, dovendosene far carico (quantomeno sul piano dell’allegazione) chi intende avvalersene per paralizzare (per vero comunque temporaneamente dovendosi escludere una revoca definitiva) il ripristino di un ordine violato. In altri t principio di proporzionalità non può essere indiscriminatamente e genericamente dedotto e utilizzato per legittimare la violazidine dell’ordine di demolizione irrevocabilme necessariamente impartito dal giudice, poiché a tanto si arriverebbe opponendo sempre e comunque la violazione del domicilio o di altri diritti o interessi personali.
Ciò posto, la Corte ha evidenziato che la verifica del rispetto del principio in parola ritenersi ristretta nell’ambito del rapporto tra interesse pubblico alla tutela del territorio del diritto di proprietà e delle relative forme immediate e dirette di godimento» come riguard l’autore e/o proprietario dell’immobile assieme, al più, al suo diretto e formale nucleo fam (Sez. 3, n. 29117 del 18/07/2024, Aurioso, n.m.).

Non può certo ricondursi a tale forma di tutela l’utilizzo di un «terrazzo» (realizzato, si legge nell’ordinanza impugnata, a copertura del corpo di fabbrica abusivo), quale quel oggetto di ampliamento, posto che, inequivocabilmente, esso non può dirsi funzionale al dirett esercizio del primario diritto di abitazione, ma costituisce pertinenza eventuale della stess quanto destinato in modo durevole e funzionale al suo servizio.

La doglianza è pertanto manifestamente infondata e priva di ogni rilievo l’ulteriore censu relativa all’anticipazione del giudizio rispetto alla conclusione del procedimento amministra di revoca del condono, svolto in funzione ancillare rispetto alla unica doglianza formalmen proposta, nonché quella relativa alla forma di sequestro preventivo adottata.

Il ricorso va pertanto dichiarato inammissibile, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Alla declaratoria dell’inammissibilità consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’o delle spese del procedimento. Tenuto altresì conto della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa d inammissibilità», alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 6 cod. proc. pen., l’onere del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, che il Collegio ritiene di fissare, equitativamente, in euro 3.000,00.
5. La presente motivazione viene redatta in forma semplificata ai sensi del decreto n. 68 d

28/4/2016 del Primo Presidente della Corte di cassazione.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spe processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende. •

Così deciso il 10/07/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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