Ordine di demolizione: sanatoria inutile dopo l'abuso

La Corte di Cassazione conferma che un ordine di demolizione per un abuso edilizio non può essere revocato da un permesso in sanatoria ottenuto dopo che l’immobile è già stato acquisito al patrimonio del Comune. Il giudice dell’esecuzione ha il potere e il dovere di verificare la legittimità sostanziale del titolo abilitativo, che in questo caso è risultato illegittimo perché rilasciato a chi non era più proprietario e in violazione delle norme paesaggistiche. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione: perché la sanatoria tardiva non annulla l’abuso

Un ordine di demolizione è una delle conseguenze più severe per chi realizza un abuso edilizio. Ma cosa succede se, dopo l’ordine e addirittura dopo che il Comune è diventato proprietario dell’immobile, si ottiene un permesso di costruire in sanatoria? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito che tale sanatoria è illegittima e non ferma la demolizione, delineando i precisi confini del potere del giudice e le responsabilità del costruttore.

I Fatti del Caso: un Abuso Edilizio e il Tentativo di Sanatoria

Il caso ha origine da un’ingiunzione a demolire emessa nel 2000, a seguito di una condanna per abusi edilizi commessi nel comune di Forio (Ischia) nel 1998. Il proprietario delle opere abusive ha successivamente tentato di bloccare l’esecuzione della demolizione, chiedendone la revoca. A sostegno della sua richiesta, ha presentato un permesso di costruire in sanatoria (n. 15/2023), sostenendo che l’immobile era ormai in uno ‘stato legittimo’ e che il giudice penale non potesse disapplicare un atto amministrativo come il permesso concesso dal Comune.

Il Tribunale, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha respinto l’istanza. Contro questa decisione, il responsabile dell’abuso ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando una violazione di legge e un’errata valutazione dei fatti.

La Decisione della Corte: l’Ordine di Demolizione Resta Valido

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12520/2025, ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando in pieno la decisione del Tribunale. I giudici supremi hanno stabilito che l’ordine di demolizione rimane efficace e che la sanatoria ottenuta era, in questo specifico contesto, del tutto irrilevante per diversi motivi di diritto.

Le Motivazioni: Perché la Sanatoria non Salva l’Immobile

La Corte ha basato la sua decisione su tre pilastri fondamentali: la mancanza di legittimazione del ricorrente, l’illegittimità intrinseca del permesso in sanatoria e il potere del giudice penale di valutarlo.

Interesse ad Agire e Proprietà dell’Immobile

In primo luogo, la Corte ha evidenziato che l’immobile abusivo era già stato acquisito al patrimonio immobiliare del Comune di Ischia. Questo passaggio di proprietà è una sanzione automatica che scatta quando il responsabile non demolisce l’opera entro i termini prescritti. Di conseguenza, il ricorrente, non essendo più il proprietario, non aveva più alcun titolo per chiedere la revoca dell’ordine di demolizione, se non per offrirsi di eseguirlo a proprie spese. Essendo ormai un ‘terzo estraneo’ alle vicende giuridiche dell’immobile, la sua richiesta era priva di interesse.

Illegittimità del Permesso in Sanatoria e l’Ordine di Demolizione

Anche nel merito, la sanatoria è stata ritenuta illegittima. La Corte ha chiarito che un permesso di costruire in sanatoria rilasciato a un soggetto che non è più titolare del bene è privo di validità. Una volta che l’immobile è del Comune, spetta a quest’ultimo decidere se demolirlo o mantenerlo. Il rilascio della sanatoria non implica una rinuncia implicita del Comune al suo diritto di proprietà.

Inoltre, l’opera era stata realizzata in un’area soggetta a vincolo paesaggistico. In questi casi, la cosiddetta ‘sanatoria paesaggistica’ è ammessa solo per abusi minori che non abbiano creato nuove superfici o volumi, circostanza che non si verificava nel caso di specie. L’assenza di una valida autorizzazione paesaggistica preventiva rende illegittimo anche il successivo permesso di costruire in sanatoria, impedendo di fatto la regolarizzazione dell’abuso.

Il Ruolo del Giudice Penale nella Verifica degli Atti Amministrativi

La Cassazione ha ribadito un principio cruciale: il giudice penale, sia in fase di cognizione che di esecuzione, ha il potere e il dovere di verificare la legittimità sostanziale di un titolo abilitativo edilizio, come una sanatoria. Questo non è un esercizio di ‘disapplicazione’ dell’atto amministrativo, ma una doverosa verifica dei presupposti di fatto e di diritto. Se la sanatoria è illegittima perché, ad esempio, mancano i requisiti di conformità alla legge (come in questo caso), essa non produce l’effetto di estinguere il reato né può paralizzare un ordine di demolizione già emesso.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza riafferma con forza alcuni principi cardine in materia di abusivismo edilizio. In primo luogo, la sanzione dell’acquisizione al patrimonio comunale è un punto di non ritorno: da quel momento, il responsabile dell’abuso perde la proprietà del bene e, con essa, la possibilità di sanarlo. In secondo luogo, il permesso in sanatoria non è un ‘salvacondotto’ automatico. La sua validità è subordinata al rispetto di tutte le normative, incluse quelle paesaggistiche, e il giudice penale è pienamente legittimato a controllarne la sostanza. Infine, la decisione sottolinea che le procedure di sanatoria devono essere avviate tempestivamente, prima che le sanzioni amministrative, come l’acquisizione, diventino definitive e preclusive di ogni regolarizzazione.

È possibile ottenere la revoca di un ordine di demolizione presentando un permesso di costruire in sanatoria?
No, il rilascio di un titolo abilitativo in sanatoria non determina l’automatica revoca dell’ordine di demolizione. Il giudice dell’esecuzione deve sempre accertare la legittimità sostanziale del titolo e la sua conformità alla legge per poter, eventualmente, revocare l’ordine.

Cosa succede se l’immobile abusivo viene acquisito dal Comune prima del rilascio della sanatoria?
Se l’immobile è già stato acquisito al patrimonio comunale a seguito del mancato rispetto dell’ordine di demolizione, il permesso in sanatoria rilasciato successivamente è illegittimo. Questo perché viene concesso a un soggetto che non è più proprietario del bene. L’ex proprietario perde la legittimazione a chiedere la revoca, se non per eseguire la demolizione a proprie spese.

Il giudice penale può valutare la legittimità di un permesso in sanatoria rilasciato dal Comune?
Sì, il giudice penale ha il potere e il dovere di verificare la legittimità sostanziale del titolo abilitativo in sanatoria. Non si tratta di una disapplicazione dell’atto amministrativo, ma di un controllo necessario per verificare se esistono i presupposti di fatto e di diritto che giustificherebbero la revoca dell’ordine di demolizione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 12520 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 12520 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 13/02/2025

SENTENZA

Sul ricorso presentato da NOME COGNOME nato a Napoli il 12/11/1986, avverso l’ordinanza del Tribunale di Napoli, Sez. St. Ischia, del 23/07/2024

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal Presidente;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME

NOMECOGNOME che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

PREMESSO IN FATTO

Con ordinanza del 05/08/2024, il Tribunale di Napoli, in funzione di giudic dell’esecuzione, rigettava l’istanza di revoca dell’ingiunzione a demolire (n. 32/2000) di ope edili di proprietà del ricorrente, site nel comune di Forio (Ischia), giusta demolizione disp con sentenza n. 768/1998, emessa dalla Pretura Circondariale di Napoli, Sez. St. Ischia, il 06/11/1998.

Avverso tale ordinanza lo COGNOME propone ricorso, deducendo, con un unico motivo, violazione di legge in riferimento agli articoli 9-bis, 36 e 45 d.P.R. 380/2001, nonché carenza, illogicità e contraddittorietà della motivazione e travisamento dei fatti.

Nel caso di specie è stato ottenuto permesso in sanatoria, nonché parere favorevole sotto il profilo paesaggistico, trattandosi di lavori abusivi di scarsa consistenza eseguiti in parzi difformità rispetto all’originario titolo edilizio.

Il giudice penale non ha il potere di disapplicare, come invece ha fatto, gli atti amministrat per cui la configurabilità del reato urbanistico va esclusa anche quando l’atto concessorio risul illegittimo.

Inoltre, viene violato l’articolo 9-bis del d.P.R. 380/2001, in quanto l’immobile è attualmente in c.d. «stato legittimo», che è quello stabilito dall’ultimo provvedimento concessorio (nel ca di specie, il permesso in sanatoria n. 15/2023).

In data 6 febbraio 2025 l’Avv. NOME COGNOME del Foro di Napoli, per l’imputato, depositava memoria di replica in cui contestava le conclusioni del P.G. e insisteva per l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN DIRITTO

1. Il ricorso è inammissibile.

In primo luogo, dalla lettura dell’ordinanza emerge che l’immobile sarebbe già stato acquisito al patrimonio immobiliare del Comune di Ischia.

Se così è – e tale affermazione non è contestata dal ricorrente – il ricorso è inammissibil per difetto di interesse, in quanto la giurisprudenza della Corte (Sez. 3, n. 35203 del 18/06/2019 Centioni, Rv. 277500 – 01; Sez. 3, n. 7399 del 13/11/2019, dep. 2020, COGNOME, Rv. 278090 01, in motivazione) è ferma nel precisare che, in tema di reati edilizi, dopo l’acquisizi dell’opera abusiva al patrimonio disponibile del Comune, il condannato può chiedere la revoca dell’ordine di demolizione soltanto per provvedere spontaneamente all’esecuzione di tale provvedimento, essendo privo di interesse ad avanzare richieste diverse, in quanto il procedimento amministrativo sanzionatorio ha ormai come unico esito obbligato la demolizione della costruzione a spese del responsabile dell’abuso.
Nel caso di specie, pertanto, all’atto della proposizione dell’incidente di esecuzion l’istante, in quanto ormai terzo estraneo alle vicende giuridiche dell’immobile, non era p soggetto legittimato a chiedere la revoca dell’ordine di demolizione se non per procedere alla demolizione a propria cura e spese, circostanza, questa, non dedotta.

Ad ogni buon conto, il ricorso è inammissibile anche nel merito.

Va preliminarmente ribadito che il sindacato del giudice penale sul titolo abilitativo edil non costituisce esercizio del potere di disapplicazione, bensì doverosa verifica dell’integrazio della fattispecie penale (v,. ex plurimis, Sez. 3, n. 30168 del 25/05/2017, COGNOME, Rv. 270252; Sez. 3, n. 37847 del 14/05/2013, COGNOME, Rv. 256971; Sez. 3, n. 21487 del 21/03/2006, COGNOME, Rv. 234469, con dettagliata ricostruzione dell’evoluzione della giurisprudenza sul tema) e che tale potere/dovere deve essere esercitato anche riguardo a provvedimenti amministrativi di sanatoria (o, per un caso che ai presenti fini non rileva, di condono), poiché il mancato effet estintivo non è riconducibile ad una valutazione di illegittimità del provvedimento cui consegua la disapplicazione dello stesso, ma alla verifica della inesistenza dei presupposti di fatto diritto dell’estinzione del reato in sede di esercizio del doveroso sindacato della legittimit fatto estintivo, incidente sulla fattispecie tipica penale (Sez. 3, n. 46477 del 13/07/2017, Meng Rv. 273218 – 01; Sez. 3, n. 36366 del 16/6/2015, COGNOME, Rv. 265034-01; Sez. 3, n. 23080 del 16/04/2008, COGNOME, non massimata; Sez. 3, n. 26144 del 22/4/2008, Papa, Rv. 240728-01 ed altre prec. conf.).
Questa Corte ha anche affermato che analogo potere/dovere deve essere esercitato nel giudizio di esecuzione, con riferimento al quale ha precisato che il rilascio del titolo abili conseguente alla procedura di condono o sanatoria edilizi non determina l’automatica revoca dell’ordine di demolizione, permanendo in capo al giudice l’obbligo di accertare la legittimi sostanziale del titolo sotto il profilo della sua conformità alla legge (in tal senso, ex multis, Sez. 3, n. 55028 del 09/11/2018, B., Rv. 274135 – 01; Sez. 3, n. 47402 del 21/10/2014, COGNOME e altro, Rv. 260972-01; Sez. 3, n. 42164 del 9/7/2013, COGNOME, Rv. 256679-01; Sez. 3, n. 40475 del 28/9/2010, COGNOME, Rv. 249306-01; Sez. 3, n. 39767 del 28/9/2010, COGNOME, non massimata; Sez. 3, n. 46831 del 16/11/2005, COGNOME, Rv. 232642-01).
4. Ciò premesso, nel caso in esame correttamente il giudice dell’esecuzione ha ritenuto che, ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria, non fosse consentito il ricorso all «sanatoria paesaggistica» di cui all’articolo 167, comma 4, d. Igs. 42/2004, limitata alla ipote in cui, attraverso l’abuso, non vi sia stata creazione di superfici o volumi (come inve pacificamente occorso nel caso di specie).

Poiché l’autorizzazione paesaggistica, secondo l’art. 146, comma 4, del d.lgs. 42 del 2004, costituisce un atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri tit legittimanti l’intervento urbanistico-edilizio, lo stesso permesso di costruire resta subordinato rilascio dell’autorizzazione paesaggistica la quale, però, sempre secondo la norma richiamata, non può essere rilasciata in sanatoria successivamente alla realizzazione, anche parziale, degli interventi, tranne nei casi dei cd. «abusi minori», tassativamente individuati dall’art. 167, com 4 e 5, d.lgs. n. 42 del 2004.
Tale preclusione, considerato che l’autorizzazione paesaggistica è presupposto per il rilascio del permesso di costruire, impedisce di conseguenza anche la sanatoria urbanistica ai sensi

dell’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 (Sez. 3, n. 544 del 01/12/2022, dep. 2023, Sciortin n.m.).

Pertanto, in tema di sanatoria di opere realizzate in area vincolata, richiesta ai sen dell’articolo 36 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, il rilascio postumo del permesso di costruire, assenza di valida autorizzazione paesaggistica, non ha efficacia sanante neanche in relazione al solo profilo urbanistico dell’intervento già realizzato (v., ex multis, Sez. 3, n. 9240 del 10/10/2024, dep. 2025, COGNOME, n.m.; Sez. 3, n. 16715 del 12/03/2024, COGNOME, n.m.; Sez. 3, n. 5750 del 02/02/2023, PMT, Rv. 284314 – 01; Sez. 3, n. 544 del 01/12/2022, dep. 2023, COGNOME, n.m.; Sez. 3, n. 190 del 12/11/2020, dep. 2021, NOME, Rv. 281131 – 01).
Tale sanatoria pertanto, ove concessa, deve certamente ritenersi illegittima ed entro tal limiti il giudice dell’esecuzione ha spinto il suo sindacato, escludendo la presenza di un vali titolo edilizio sopravvenuto che sia assolutamente incompatibile con l’ordine di demolizione (cfr Sez.3, n. 30016 del 14/7/2011, COGNOME, Rv. 251023).

Tale conclusione non presta il fianco a censure, risultando in linea con la costante giurisprudenza di questa Sezione, con cui il ricorrente omette di confrontarsi, destinando ricorso alla manifesta infondatezza.

Va peraltro precisato, per mera completezza, che nel caso di specie neppure rileva quanto attualmente disposto dall’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001 (introdotto dal d.l. n. 69/202 convertito, con modificazioni, dalla I. n. 105 del 2024 ed entrato in vigore il 30 maggio 2024)

Tale disposizione, che peraltro il ricorrente neppure menziona, ha un ambito di applicazione estremamente limitato, riguardando esclusivamente gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività ipotesi di cui all’articolo 34; quelli eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione cert di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37 ed in presenza di variazioni essenzia all’articolo 32.

Inoltre, deve escludersi l’applicazione in via retroattiva della nuova disciplina alle ist presentate prima della sua entrata in vigore, non rinvenendosi nel testo del d.l. n. 69/202 alcuna disposizione transitoria in tal senso, con la conseguenza che va applicata la regola generale sancita dall’art. 11 disp. prel. c.c. (v., in proposito, Consiglio di Stato, Sez. 2, se 1394 del 2025 e 10076 del 2024, nonché Corte costituzionale n. 125 del 2024, par. 3.4).

I richiamati artt. 36 e 36-bis possono, infine, trovare applicazione «fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative», quale è certamente l’acquisizione al patrimonio immobiliare comunale di cui all’articolo 31, comma 3, d.P.R. 380/2001, che nel caso di specie è già intercorsa, con conseguente effetto preclusivo.

6. Il Collegio aggiunge, per mero tuziorismo, che la circostanza che l’immobile s acquisito al patrimonio immobiliare del comune rende in ogni caso illegittimo il titolo in sanatoria.

Ed infatti, va in proposito rammentato che il permesso di costruire in sanatoria, su all’acquisizione del bene al patrimonio immobiliare del comune, è in ogni caso illeg quanto emesso a favore di un soggetto che non è più titolare del bene, spettando al co stabilire se mantenere o demolire l’opera (Sez. 3, n. 32466 del 23/05/2023, COGNOME, motivazione; Sez. 3, n. 36826 del 14/09/2022, Longobardi, n.m.; Sez. 3, n. 354 15/12/2020, dep. 2021, Sizzi, n.m.) e che, in ogni caso, il rilascio di concessione o p sanatoria ex art. 36 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, non presuppone, quale atto implic rinuncia da parte del Comune al diritto di proprietà sull’opera abusiva già acquis patrimonio a seguito del decorso del termine di 90 giorni dalla notifica dell’ordine di de non essendovi coincidenza, sul piano della competenza, tra l’organo adottant presupponente (permesso in sanatoria) – ufficio tecnico comunale – e l’organo competen adozione dell’atto presupposto implicito (rinuncia al diritto di proprietà), da individuar e superiori organi comunali (Sez. 3, n. 35484 del 15/12/2020, cit.; Sez. 3, n. 17/11/2020, dep. 2021, COGNOME, Rv. 280870 – 01).
7. L’inammissibilità del presente motivo ha efficacia assorbente sulle residue doglian

Il Collegio si limita a sottolineare, in riferimento all’ultimo profilo di censur «certificato di stato legittimo» dell’immobile, rilasciato ai sensi dell’articolo 9-bis d.P.R. 380/2001, anche come da ultimo modificato con d.l. n. 69/2024, altro non è che un docu formale che attesta la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile, rilasciato da abilitato al fine di facilitare la circolazione dell’immobile cui si riferisce, ma certo alcun valore vincolante per l’autorità giudiziaria, né attestare erga omnes la regolarità del titolo edilizio in sanatoria: un immobile è legittimo, quindi trasformabile con ulteriori inte tanto perché risponde al progetto di cui i competenti uffici pubblici ne hanno va autorizzata l’esecuzione, ma in quanto sia conforme alla disciplina urbanisticoconformità non sussistente nel caso in esame.
8. Non può quindi che concludersi nel senso dell’inammissibilità del ricorso.

Tenuto altresì conto della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzi rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che «la parte abb il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibili declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. pro l’onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore Cassa delle ammende, equitativamente fissata in euro 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle Ammende. Così deciso il 13/02/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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