Ordine di demolizione: ricorso generico inammissibile

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso contro un ordine di demolizione per un abuso edilizio. Il ricorrente aveva richiesto la sospensione basandosi sul nuovo “Decreto Salva Casa”, ma la sua istanza è stata ritenuta generica e presentata tardivamente. La Corte ha inoltre chiarito che la nuova normativa non si applica agli immobili costruiti in totale assenza di permesso, rendendo inefficace la richiesta di sanatoria e confermando l’ordine di demolizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione e “Decreto Salva Casa”: la Cassazione fa chiarezza

L’introduzione di nuove normative, come il cosiddetto “Decreto Salva Casa”, genera spesso aspettative in chi si trova a fronteggiare un ordine di demolizione per un abuso edilizio. Tuttavia, una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito principi fondamentali, sottolineando che non basta invocare una nuova legge per bloccare l’esecuzione di una condanna. È necessario che la richiesta di sospensione sia specifica, tempestiva e fondata su presupposti concreti. Vediamo nel dettaglio cosa ha stabilito la Suprema Corte.

Il Contesto del Caso

La vicenda riguarda un cittadino condannato in via definitiva per un illecito urbanistico, consistente nella realizzazione di un edificio in muratura di un solo piano, in parte seminterrato. A seguito della condanna, divenuta irrevocabile nel 2009, era stato emesso il relativo ordine di demolizione.

Nel 2024, a seguito dell’ingiunzione a demolire da parte del Pubblico Ministero, il condannato ha presentato un’istanza al Tribunale per ottenere la revoca o la sospensione dell’ordine, facendo leva sull’entrata in vigore del “Decreto Salva Casa” (d.l. n. 69 del 2024). Il Tribunale, però, ha respinto la richiesta, evidenziando la sua genericità e l’assenza di procedimenti amministrativi concreti volti alla regolarizzazione dell’immobile.

La Genericità del Ricorso contro l’Ordine di Demolizione

Il proprietario dell’immobile ha quindi proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte, tuttavia, ha confermato la decisione del Tribunale, dichiarando il ricorso inammissibile per manifesta genericità. Questo principio è cruciale: per ottenere la sospensione di un ordine di demolizione, non è sufficiente affermare di aver presentato un’istanza di sanatoria.

L’Istanza di Sanatoria Tardiva e Indeterminata

La Corte ha osservato che, al momento della decisione del Tribunale, non era stata presentata alcuna istanza di sanatoria; questa è stata depositata solo successivamente. Inoltre, l’istanza stessa, allegata al ricorso, è risultata una semplice richiesta di condono ai sensi della nuova legge, priva di qualsiasi dettaglio sulle irregolarità specifiche dell’immobile e sulle norme che ne avrebbero consentito la regolarizzazione. Una prospettazione così indeterminata non permette al giudice di valutare la probabilità che l’amministrazione accolga la domanda, requisito fondamentale per sospendere l’esecuzione.

I Limiti Applicativi del “Decreto Salva Casa”

Il punto più significativo della sentenza riguarda l’interpretazione del nuovo art. 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001), introdotto proprio dal “Decreto Salva Casa”. La Corte ha chiarito che questa norma è stata pensata per regolarizzare le “parziali difformità” rispetto a un titolo edilizio esistente o le “variazioni essenziali”.

Nel caso di specie, l’opera era stata realizzata in totale assenza del permesso di costruire. Di conseguenza, la disciplina della sanatoria prevista dall’art. 36-bis non è applicabile a questa tipologia di abuso, considerato più grave. Il ricorrente non ha fornito alcun elemento per dimostrare il contrario, rendendo la sua richiesta priva di fondamento giuridico.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte di Cassazione si fondano su un orientamento consolidato e rigoroso. Un ordine di demolizione, essendo il risultato di una sentenza penale passata in giudicato, può essere revocato o sospeso solo in circostanze eccezionali. Queste si verificano quando esiste un atto amministrativo (come una sanatoria concessa) o una decisione del giudice amministrativo palesemente incompatibile con l’abbattimento. In alternativa, è possibile ottenere una sospensione se si dimostra, con elementi concreti e specifici, che un tale provvedimento favorevole è ragionevolmente prevedibile in tempi brevi.

Nel caso analizzato, mancavano entrambi i presupposti. L’istanza di sanatoria non solo era tardiva, ma soprattutto generica e apparentemente non pertinente alla tipologia di abuso commesso. La Corte ha sottolineato che una semplice speranza di regolarizzazione, non supportata da una documentazione dettagliata e da un’analisi precisa delle norme applicabili, non può paralizzare l’esecuzione di una pena ripristinatoria come la demolizione. La genericità della prospettazione difensiva ha impedito al giudice di ravvisare qualsiasi incompatibilità, anche solo futura, con l’esecuzione dell’ordine.

Conclusioni

La sentenza rappresenta un importante monito per chi intende avvalersi di nuove normative per sanare abusi edilizi. La decisione chiarisce che l’esistenza di un ordine di demolizione definitivo richiede un approccio estremamente rigoroso e documentato per poterne chiedere la sospensione. Non basta presentare una domanda di sanatoria; è indispensabile che questa sia:
1. Tempestiva: Presentata prima che il giudice dell’esecuzione decida sull’istanza di sospensione.
2. Specifica: Dettagliata nell’indicare le irregolarità e le norme che ne consentirebbero la regolarizzazione.
3. Pertinente: Fondata su una disciplina applicabile al caso concreto (in questo caso, il “Decreto Salva Casa” non si applica agli abusi realizzati in totale assenza di titolo).

In assenza di questi elementi, il ricorso è destinato a essere dichiarato inammissibile, con la conseguente prosecuzione delle procedure di abbattimento dell’opera abusiva.

È possibile sospendere un ordine di demolizione basandosi sul “Decreto Salva Casa”?
Sì, ma solo a condizioni molto rigorose. È necessario dimostrare, con un’istanza di sanatoria specifica e dettagliata, che l’abuso rientra effettivamente nei casi previsti dalla nuova legge e che esiste una concreta e ragionevole probabilità che la sanatoria venga concessa. Una richiesta generica o tardiva non è sufficiente.

Perché il ricorso è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato giudicato inammissibile a causa della sua totale genericità. L’istante non ha specificato le irregolarità dell’immobile, né ha illustrato come la nuova normativa sulla sanatoria potesse applicarsi al suo caso. Inoltre, al momento della decisione del giudice dell’esecuzione, non era stata ancora presentata alcuna istanza di sanatoria.

Il “Decreto Salva Casa” si applica a tutti i tipi di abusi edilizi?
No. Secondo l’interpretazione fornita dalla Corte in questa sentenza, la sanatoria introdotta dall’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001 riguarda interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o con variazioni essenziali. Non è applicabile, invece, a opere realizzate in totale assenza del permesso di costruire, che costituiscono una violazione più grave.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 16689 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 16689 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 03/04/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME nato a Stroncone il 4/7/1954

avverso l’ordinanza del 2/10/2024 del Tribunale di Arezzo lette le richieste del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha concluso chiedendo di dichiarare

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME l’inammissibilità del ricorso.

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RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 2 ottobre 2024 il Tribunale di Arezzo, quale giudice dell’esecuzione, ha rigettato l’istanza presentata da NOME COGNOME volta a ottenere la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione impartitogli, sottolineando l’assenza di determinazioni della autorità amministrativa o del giudice amministrativo incompatibili con l’esecuzione di tale ordine, nonché di procedimenti amministrativi volti a sollecitarne l’adozione, e anche la mancata indicazione da parte dell’istante di possibili ragioni ostative alla esecuzione della demolizione, risultando generico il riferimento contenuto nella richiesta al pregiudizio che sarebbe derivato dalla esecuzione della demolizione a un complesso immobiliare preesistente, con impianti comuni che sarebbero pregiudicati dalla esecuzione della demolizione.
Avverso tale ordinanza l’intimato ha proposto ricorso per cassazione, mediante l’Avvocato NOME COGNOME che lo ha affidato a un unico motivo, mediante il quale ha denunciato, a norma dell’art. 606, primo comma, lett. b) ed e), cod. proc. pen., un vizio della motivazione e la violazione della legge 24 luglio 2024, n. 105.

Ha esposto che con sentenza del 16 giugno 2006 del Tribunale di Arezzo, divenuta irrevocabile il 3 dicembre 2009, l’imputato era stato dichiarato responsabile di un illecito urbanistico, in relazione al quale era stata ordinanza la demolizione delle opere abusive, consistenti in un edificio in muratura a un solo piano, in parte seminterrato, con il lato a monte sistemato a portico e con copertura piana. A seguito della emissione da parte del Pubblico ministero, il 16 aprile 2024, della ingiunzione a demolire tali opere, con istanza del 17 giugno 2024 era stata richiesta la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione, in considerazione della entrata in vigore del d.l. n. 69 del 2024, conosciuto come “Decreto Salva Casa”, convertito con la I. 24 luglio 2024, n. 105. Successivamente alla emissione dei decreti attuativi da parte delle amministrazioni locali il 14 ottobre 2024 era, infatti, stata presentata istanza di sanatoria. Tanto premesso ha censurato l’ordinanza impugnata, fondata sulla insussistenza di atti amministrativi incompatibili con l’esecuzione dell’ordine di demolizione, posto che immediatamente dopo l’entrata in vigore delle nuove disposizioni era stata avanzata istanza di sanatoria.
Il Procuratore Generale ha concluso sollecitando la dichiarazione di inammissibilità del ricorso, sottolineandone la genericità, non essendo state indicate le ragioni concrete per le quali sia prevedibile l’emissione di at amministrativi incompatibili con l’esecuzione dell’ordine di demolizione.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile a causa della sua genericità.

Secondo il consolidato e univoco orientamento della giurisprudenza di legittimità l’ordine di demolizione è sempre riesaminabile in sede esecutiva al fine di una eventuale revoca, che è però consentita solo in presenza di determinazioni della pubblica amministrazione, o del giudice amministrativo, che siano incompatibili con l’abbattimento del manufatto, ovvero quando sia ragionevolmente prevedibile, in base a elementi concreti e specifici, che tali provvedimenti o decisioni saranno adottati in breve tempo (Sez. 3, n. 3128 del 18/11/2021, dep.2022, COGNOME, Rv. 282698; Sez. 3, n. 37470 del 22/05/2019, COGNOME, Rv. 277668, Sez. 3, n. 55028 del 09/11/2018, B., Rv. 274135; Sez. 3, n. 9145 del 01/07/2015, dep. 2016, COGNOME, Rv. 266763; Sez. 3, n. 47402 del 21/10/2014, COGNOME, Rv. 260972; cfr. da ultimo Sez. 3, n. 14647 del 13/3/2024, COGNOME, non massimata; Sez. 3, n. 2785 del 12/10/2023, dep. 2024, COGNOME, non massimata).
Nel caso in esame del tutto correttamente il giudice dell’esecuzione ha rilevato l’assenza non solo di atti amministrativi o di decisioni del giudice amministrativo incompatibili con l’esecuzione dell’ordine di demolizione oggetto della richiesta di revoca o sospensione avanzata dall’intimato, ma anche di un procedimento che possa far ragionevolmente prevedere l’adozione di un atto amministrativo di tale contenuto, posto che al momento della pronuncia dell’ordinanza impugnata, ossia il 4 ottobre 2024, non era neppure stata presentata alcuna istanza di sanatoria, richiesta solo il successivo 14 ottobre 2024.
Quest’ultima, poi, che è stata allegata al ricorso, risulta del tutto generica consistendo nella semplice richiesta di condono ai sensi del decreto legge 29 maggio 2024, n. 69, senza alcuna altra specificazione, unita alla, altrettanto generica, descrizione del fabbricato da demolire.

Si tratta, chiaramente, di una prospettazione del tutto generica, essendo priva della illustrazione delle irregolarità riscontrate nel fabbricato di cui è stata dispos la demolizione e anche della indicazione delle disposizioni che, ad avviso del ricorrente, ne consentirebbero la sanatoria, oltre che del contenuto di quest’ultima e delle ipotesi alle quali la relativa richiesta farebbe riferimento: si tratta, dunqu di una prospettazione che non consente, per la sua indeterminatezza, di ravvisare alcuna incompatibilità, neppure futura, con l’esecuzione dell’ordine di demolizione di cui è stata chiesta la revoca o la sospensione.
3. Va aggiunto, per completezza, che l’art. 36-bis del d.P.R. 380 del 2001, introdotto dall’art. 1, comma 1, lett. h), della legge 24 maggio 2024, n. 105, di conversione con modificazioni del decreto legge 29 maggio 2024, n. 69, prevede, attualmente, che solo le violazioni edilizie derivanti da parziali difformità d permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché conseguenti ad assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e a variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32 d.P.R. 380 del 2001, possono essere regolarizzate, qualora risultino conformi ai requisiti prescritti dalla discipl edilizia vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, stabilendo che “in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dall segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovver assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipote di cui all’articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all’articolo 34, comma e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria s l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all’articolo 32”.
Nel caso in esame, però, il ricorrente, oltre a non aver effettuato, né nell’istanza di sanatoria né nel ricorso, alcun richiamo a tale disciplina, non ha neppure affermato che ne ricorrano i presupposti di applicabilità, non avendo specificato alcunché a proposito delle irregolarità presenti nel fabbricato oggetto dell’ordine di demolizione, che, peraltro, secondo quanto esposto nel provvedimento impugnato e anche nel ricorso, risulta realizzato in totale mancanza di titolo, con la conseguente chiara insussistenza dei presupposti per poter applicare la disciplina di cui all’art. 36-bis del d.P.R. 380 del 2001, introdotto dall’art. 1, comma 1, lett. h), della legge 24 maggio 2024, n. 105, di conversione con modificazioni del decreto legge 29 maggio 2024, n. 69, con la conseguenza che risulta in ogni caso preclusa qualsiasi indagine in ordine alla eventuale applicabilità di detta disciplina.
L’art. 36-bis citato, avente ad oggetto un nuovo accertamento di conformità urbanistica, riguarda, infatti, gli interventi eseguiti in parziale difformità permesso di costruire o dalla SCIA alternativa o con variazioni essenziali, e gli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA semplice, e non è, quindi applicabile a ipotesi, quale quella in esame, di opere realizzate in totale assenza del permesso di costruire, necessario in ragione delle loro caratteristiche e della loro consistenza.

•

4. Il ricorso in esame deve, dunque, essere dichiarato inammissibile a causa della sua genericità.

Alla declaratoria di inammissibilità del ricorso consegue, ex art. 616 cod. proc.

pen., l’onere delle spese del procedimento, nonché del versamento di una somma in favore della Cassa delle Ammende, che si determina equitativamente, in ragione

dei motivi dedotti, nella misura di euro 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle

Ammende.

Così deciso il 3/4//2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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