Ordine di demolizione: revoca illegittima per condono

La Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza di un tribunale che aveva revocato un ordine di demolizione per un grande immobile abusivo. La revoca era stata concessa sulla base di un condono edilizio ottenuto dai nuovi proprietari. La Suprema Corte ha stabilito che il giudice dell’esecuzione deve verificare la legittimità del condono e ha ravvisato un’ipotesi di frazionamento fraudolento delle domande per eludere i limiti volumetrici. Ha inoltre ribadito che l’ordine di demolizione è una misura obbligatoria a carattere reale, che non viene meno per il solo acquisto da parte di terzi, la cui tutela è demandata a rimedi civilistici.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione e Condono: Quando la Sanatoria Non Salva l’Immobile

La Corte di Cassazione, con una recente e significativa pronuncia, è tornata a fare chiarezza sul complesso rapporto tra un ordine di demolizione emesso a seguito di un abuso edilizio e la successiva ottenuta sanatoria. La sentenza analizza il caso di un grande palazzo costruito illegalmente, le cui unità abitative erano state poi vendute a terzi acquirenti. Questi ultimi, ottenendo un permesso in sanatoria, erano riusciti a far revocare in primo grado l’ordine di abbattimento. La Suprema Corte, però, ha ribaltato la decisione, riaffermando la natura vincolante e reale dell’ordine demolitorio e ponendo severi limiti alla sua revocabilità.

I Fatti: La Costruzione Abusiva e il Frazionamento delle Domande di Condono

La vicenda trae origine dalla costruzione di un imponente edificio di otto piani, realizzato in totale assenza di titolo edilizio e in violazione delle normative antisismiche. Il costruttore originario, condannato penalmente, aveva ricevuto un ordine di demolizione per l’intero manufatto.

Per aggirare l’ostacolo, era stata architettata una strategia complessa: l’edificio era stato frazionato in 24 unità immobiliari e, per ciascuna coppia di unità, erano state presentate distinte domande di condono ai sensi della L. 724/94. Questa mossa mirava a mantenere le singole cubature al di sotto della soglia massima di 750 mc prevista dalla legge, eludendo così un limite invalicabile. Successivamente, le singole unità venivano vendute a terzi, i quali ereditavano le istanze di condono pendenti. Anni dopo, il Comune rilasciava un permesso a costruire in sanatoria per alcune di queste unità.

La Decisione del Giudice dell’Esecuzione e la Revoca dell’Ordine di Demolizione

Forti del permesso in sanatoria, i nuovi proprietari si rivolgevano al giudice dell’esecuzione, chiedendo la revoca del vecchio ordine di demolizione. Il tribunale accoglieva l’istanza, ritenendo che il condono avesse sanato l’abuso, rendendo l’ordine ineseguibile. La decisione si fondava anche sul principio di proporzionalità, volto a proteggere l’affidamento, la libertà e il diritto di abitazione dei ricorrenti, considerati terzi rispetto all’abuso originario.

L’Analisi della Cassazione sull’Ordine di Demolizione e la Legittimità del Condono

La Procura della Repubblica impugnava l’ordinanza, portando il caso dinanzi alla Corte di Cassazione. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, smontando pezzo per pezzo la decisione del giudice di merito.

Il punto centrale della sentenza è la riaffermazione della natura dell’ordine di demolizione. Non si tratta di una sanzione personale contro il reo, ma di una misura ripristinatoria a carattere “reale”, che si applica all’immobile abusivo in sé e segue le sue vicende giuridiche, inclusi i passaggi di proprietà.

Di conseguenza, il giudice dell’esecuzione non può limitarsi a prendere atto dell’esistenza di un titolo in sanatoria, ma ha il potere e il dovere di sindacarne la legittimità. Nel caso di specie, secondo la Corte, emergevano chiaramente plurimi indizi della natura “fraudolenta” del frazionamento delle domande di condono, un artificio volto unicamente a eludere i limiti di legge. Un condono ottenuto su presupposti illegittimi è, a sua volta, illegittimo e non può produrre l’effetto di paralizzare l’ordine del giudice.

Principio di Proporzionalità e Tutela degli Acquirenti

La Corte affronta anche il tema del principio di proporzionalità e della tutela degli acquirenti. Pur riconoscendo l’importanza del diritto all’abitazione, i giudici supremi chiariscono che tale principio non può essere invocato per sanare situazioni di illegalità conclamata, specialmente quando la “buona fede” degli acquirenti è dubbia. Essi, infatti, avevano acquistato gli immobili con la piena consapevolezza che era pendente una domanda di condono, assumendosene il rischio.

La tutela dei terzi, conclude la Corte, non risiede nell’impedire il ripristino della legalità, ma negli strumenti del diritto civile, come l’azione di risarcimento del danno nei confronti del venditore. La demolizione è una conseguenza diretta dell’illecito edilizio, necessaria per ripristinare l’assetto urbanistico violato.

Le Motivazioni

La decisione della Corte si fonda su consolidati principi giuridici. In primo luogo, la natura obbligatoria e reale dell’ordine di demolizione, che incide sul bene e non sulla persona, e la sua irrevocabilità se non a fronte di un provvedimento sanante pienamente legittimo. In secondo luogo, il potere-dovere del giudice dell’esecuzione di verificare la legittimità sostanziale, e non solo formale, del condono. Infine, una corretta applicazione del principio di proporzionalità, che non può tradursi in un’automatica prevalenza del diritto di abitazione sull’interesse pubblico al rispetto delle norme urbanistiche, soprattutto a fronte di condotte elusive.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza di revoca, rinviando gli atti al Tribunale per un nuovo esame. Questa sentenza costituisce un importante monito: il condono edilizio non è una sanatoria indiscriminata e la sua legittimità può essere sempre vagliata dal giudice penale. L’ordine di demolizione si conferma come uno strumento essenziale e non facilmente eludibile per il ripristino della legalità, e gli acquirenti di immobili a rischio di abuso devono essere consapevoli che la loro tutela primaria risiede in azioni civili contro chi ha venduto loro il bene, non nella paralisi della giustizia penale.

Un condono edilizio ottenuto successivamente può sempre bloccare un ordine di demolizione?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che il giudice dell’esecuzione penale ha il potere e il dovere di verificare la legittimità del condono. Se il condono è stato ottenuto in modo illegittimo, ad esempio attraverso un frazionamento artificioso delle domande per eludere i limiti di volumetria, non può paralizzare l’ordine di demolizione.

I diritti dei terzi acquirenti in buona fede prevalgono sull’ordine di demolizione?
Non necessariamente. La sentenza stabilisce che l’ordine di demolizione è una misura a carattere “reale”, che segue l’immobile a prescindere dai passaggi di proprietà. Inoltre, la buona fede può essere messa in discussione se, come nel caso di specie, l’acquisto è avvenuto quando la domanda di condono era ancora pendente. La tutela degli acquirenti è affidata agli strumenti civilistici, come l’azione di risarcimento danni contro il venditore.

Come si applica il “principio di proporzionalità” in questi casi?
Il principio di proporzionalità richiede un bilanciamento tra l’interesse pubblico al ripristino della legalità violata e i diritti dei singoli, come il diritto all’abitazione. Tuttavia, la Corte sottolinea che tale principio non può essere usato per eludere la funzione ripristinatoria dell’ordine di demolizione, che è una misura volta a ristabilire l’ordine urbanistico e non una sanzione personale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 19441 Anno 2025

In nome del Popolo Italiano

Penale Sent. Sez. 3 Num. 19441 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 19/03/2025

TERZA SEZIONE PENALE

Composta da

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME

Presidente –

Sent. n. sez. 486/2025

Relatore –

CC – 19/03/2025

R.G.N. 42541/2024

ha pronunciato la seguente sul ricorso proposto da: Procuratore della Repubblica del tribunale di Napoli; nel procedimento a carico di NOME nata a Napoli il 19.7.1963 COGNOME NOME nato a Cardito il 8.3.1954 avverso l’ordinanza del 05/11/2024 del TRIBUNALE di NAPOLI; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME

lette le conclusioni del PG, in persona del sostituto procuratore generale dr. NOME COGNOME che ha chiesto lÕannullamento con rinvio del provvedimento impugnato, e dellÕavv.to NOME COGNOME e NOME COGNOME che hanno chiesto il rigetto del ricorso.

Con lÕimpugnata ordinanza, resa il 5/11/2024, il Tribunale di Napoli, quale giudice dellÕesecuzione, ha revocato lÕordine di demolizione emesso con sentenze n. 207/95 e 89/97 accogliendo le istanze presentate da NOME e COGNOME NOME.

Avverso lÕordinanza sopra indicata ha proposto ricorso per cassazione Il Pubblico Ministero della Procura della Repubblica presso il Tribunale di Napoli, che ha denunciato, con articolato motivo, la violazione di legge sostanziale e il vizio di motivazione.

Il ricorso premette e ricostruisce la vicenda sottostante esponendo che:

con le sentenze n. 207/95 e 89/97 emesse nei confronti di COGNOME soggetto condannato con sentenza passata in giudicato, veniva altres’ disposta la demolizione delle opere abusive contestate per aver, in esecuzione di un medesimo disegno criminoso, violando per 17 volte i sigilli apposti dalla PG, realizzato un immobile allo stato grezzo senza titolo e in violazione delle discipline tecniche inerenti un fabbricato in cemento armato posto in zona di rilievo sismico;

l’intero manufatto, oggetto delle sentenze di condanna di cui alla procedura di demolizione, suddiviso in piano cantinato e otto piani fuori terra, era stato frazionato in 24 unitˆ immobiliari per le quali erano state presentate 14 istanze di condono ai sensi della L. 724/94, tutte depositate in data 10/2/1995, in numero di due unitˆ per istanza, sempre a comporre cubature inferiori ai 750 mc, da soggetti estranei all’abuso, nella qualitˆ di promittenti acquirenti, eccezion fatta per le unitˆ immobiliari poste al piano terra e al primo piano, le cui istanze erano a nome del condannato;
tra il 1996 e il 1997 tutti i promissari acquirenti avevano rinunciato all’acquisto e COGNOME NOME, unico proprietario, era subentrato nella titolaritˆ delle istanze di condono pendenti;

NOME e COGNOME NOME avevano poi acquistato la proprietˆ di una unitˆ immobiliari completa di pertinenze, con atto di vendita in data 30/05/2000, direttamente da COGNOME NOME, proprietario dellÕimmobile;

l’unitˆ abitativa era stata commercializzata sulla base di un’istanza di condono del 10/02/1995, depositata da COGNOME NOME in qualitˆ di proprietario costruttore dellÕimmobile, istanza di condono prot. n. 2459 del 10/2/1995, ancora pendente al momento dell’acquisto assieme a tutte le altre domande di condono riguardanti, con le medesime modalitˆ anche soggettive (ossia domande presentate da terzi promissari acquirenti, estranei all’abuso).

in data 07/06/2017, in virtù della predetta istanza di sanatoria, il Comune di Casoria rilasci˜ il permesso di costruire in sanatoria n. 139 avente a oggetto i sub 3 e 4 (interni 1 e 2); sul medesimo piano intervenivano in sostanza due provvedimenti di condono ciascuno relativo a due appartamenti,

il giudice dellÕesecuzione, con la citata ordinanza impugnata aveva revocato lÕordine di demolizione di cui alla RESA 66/2005, ritenendo che lÕordine di demolizione si pone in contrasto con il provvedimento di condono intervenuto e in particolare con il principio di proporzionalitˆ ledendo ÒlÕaffidamento, la libertˆ di autodeterminazione e il diritto di abitazione dei ricorrentiÓ.

2.1. Venendo quindi alle censure svolte dal ricorrente, deve darsi atto che, avendo il ricorrente Pubblico Ministero, proposto numerosi ricorsi avverso ad altrettante ordinanze di eguale contenuto del Giudice dellÕesecuzione di Napoli, le censure svolte, di eguale contenuto nei diversi ricorsi, sono cos’ sintetizzate:

il provvedimento impugnato si porrebbe in contrasto con consolidati principi di legittimitˆ fatti propri da quattro ordinanze del Tribunale in relazione al medesimo ordine di demolizione che avevano ritenuto i provvedimenti di condono illegittimi e, conseguentemente, confermato lÕordine di demolizione, da cui il contrasto con il precedente giudicato,

il permesso rilasciato in data 07/06/2017, qui in rilievo e della unitˆ immobiliare di riferimento sarebbe illegittimo in quanto:

rilasciato su una porzione di un immobile dalle dimensioni maggiori (21.000 mc.);

rilasciato in carenza dellÕistanza di condono per gli spazi comuni e per lÕintero piano interrato e nonostante che per il quarto piano lÕistanza non fosse stata accolta per carenza di documentazione e non fosse stata inoltrata per il seminterrato;

si sarebbe dovuto tenere in considerazione non giˆ la volumetria delle porzioni di edificio oggetto delle singole istanze ma quella complessiva del manufatto, pari a mc. 21000;

c) in relazione alla ritenuta, dal giudice, incompatibilitˆ della demolizione dellÕedificio con il principio di proporzionalitˆ viene dedotto che il principio di proporzionalitˆ, come ricostruito dal giudice dell’esecuzione, contrasterebbe con la stessa sentenza del 14.9.2024 della CEDU che esclude la natura dell’ordine di demolizione quale sanzione, qualificandola piuttosto come misura ripristinatoria, evidenziando anche che si tratta di misura non grave, atteso che incide sul diritto di proprietˆ e solo in modo indiretto su diritti di natura personale. In particolare, si contesta la tesi del tribunale per il quale l’interesse dello Stato al ripristino della situazione di fatto antecedente alla realizzazione dell’opera abusiva sarebbe recessivo sia rispetto ad interessi di natura personale, laddove l’ordine di demolizione compromettesse irreparabilmente i diritti del soggetto che disponga dell’opera abusiva sia rispetto ad interessi di natura patrimoniale nel caso in cui la situazione di pregressa indigenza o sopravvenuta a causa della perdita dell’opera abusiva incidesse sulla sfera personale del terzo sub specie di impossibilitˆ di risarcimento del danno patrimoniale nei confronti dell’autore dell’abuso oppure del comune rilasciante titoli in sanatoria.
Si contesta anche la legittimazione, nel quadro della prospettiva elaborata dal giudice dell’esecuzione, persino del non esercizio del potere demolitorio, sull’assunto per cui i diritti personali prevarrebbero sull’interesse pubblico e che l’art. 39 della L. 724/1994 verrebbe a legittimare la domanda di condono di chi sia legato alla singola unitˆ immobiliare, con la conseguenza che sarebbe irrilevante la circostanza per cui unico sia il soggetto titolare della proprietˆ del bene. Si osserva che la predetta complessiva impostazione, che risentirebbe anche di una prospettiva per cui l’interesse pubblico sarebbe assente in caso di conformitˆ dell’opera abusiva alla disciplina urbanistica attuale, sarebbe stata superata altres’ dalla pronuncia della Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 9/2017, laddove ha sostenuto la natura vincolata dell’ordine di demolizione, ancorata al ricorrere dei relativi presupposti di fatto e di diritto, tale da non
richiedere motivazione in ordine alle ragioni di interesse pubblico diverse da quelle riguardanti il ripristino della legalitˆ violata.

LÕaccoglimento della richiesta di revoca da parte del Tribunale sarebbe avvenuto senza tener conto che gli autori della domanda di condono erano differenti da coloro che avevano ottenuto il provvedimento di condono; lo stesso provvedimento di condono non sarebbe stato rilasciato in ordine alla singola unitˆ immobiliare bens’ accorpandone due per piano fino al limite dei 750 mc, nŽ il giudice avrebbe precisato il momento in cui verrebbe in rilievo l’interesse giuridicamente rilevante connesso alla singola unitˆ immobiliare, ossia se corrisponderebbe al momento del rilascio del provvedimento di condono oppure al momento della presentazione della domanda di condono e al momento della ultimazione della costruzione. Piuttosto, il momento di riferimento, alla luce del dettato normativo, coinciderebbe con il tempo dell’ultimazione della costruzione al 31.12.1993, quale requisito necessario per la presentazione della domanda di condono. Si aggiunge che la legittimazione al condono, pur ampia soggettivamente, riguarderebbe comunque soggetti ulteriori rispetto al proprietario ma interessati alla presentazione della domanda di condono in ragione del correlato effetto estintivo del reato. E si conclude osservando che nel caso di una unica costruzione, per la quale non sia stata operata alcuna divisione a monte della costruzione, nŽ costituito alcun distinto diritto di proprietˆ su una porzione separata, la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti legittimati ex artt. 6 e 38 comma 5 L. 47/85 come richiamati dall’art. 39 comma 6 L. 724/1994 integrerebbe un artificioso frazionamento dell’immobile e della domanda, da ricondursi invece ad unitˆ in capo ad un unico centro sostanziale di interessi, per evitare l’elusione del limite legale di volumetria dell’opera condonabile. Tale sarebbe il caso di specie, con un immobile unico, realizzato su area di proprietˆ del Fusco, e condivisione degli spazi comuni tutti rimasti al Fusco. La perizia di idoneitˆ statica sarebbe unica e i versamenti delle oblazioni sarebbero stati realizzati tutti dal COGNOME e le eventuali integrazioni erano state poste, alla luce dei contratti stipulati, tutte a carico del COGNOME. Da qui la sussistenza di un unico interesse giuridicamente rilevante, dato essenziale al fine del condono, tanto che per la giurisprudenza di legittimitˆ, in caso di comproprietˆ, ci˜ che rileva è il rapporto tra il bene e il diritto del quale è oggetto e non tra il bene e la pluralitˆ di persone che ne possano disporre. Il giudice, quindi, avrebbe trascurato la necessaria considerazione unitaria dell’immobile e avrebbe ancorato la legittimazione alla presentazione della domanda di condono alla autonomia della unitˆ immobiliare, affidata alla discrezionalitˆ del proprietario / committente.
In questa prospettiva, si insiste sulla assenza di una divisione ovvero di distinti diritti di proprietˆ su singole porzioni del fabbricato e si evidenzia come le stesse compravendite sarebbero state effettuate con il regime dell’iva agevolata del 4% spettante alle compravendite da imprese costruttrici quale quella del Fusco.

Ritornando al tema del principio di proporzionalitˆ, si rimarca che esso presuppone la cogenza dell’ordine di demolizione dell’opera abusiva e la sua funzione ripristinatoria, non potendo essere utilizzato per eludere tale funzione. Esso, si osserva, si “frappone all’esecuzione dell’ordine di demolizione pe ragioni estranee all’ordine stesso” e i fatti addotti a sostegno devono essere allegati e accertati. In essi non rientrano la circostanza che l’immobile abusivo sia unico domicilio dell’interessato nŽ assume rilievo lo stato di necessitˆ. E la valutazione dell’interesse pubblico sotteso all’ordine di demolizione rispetto al diritto alla vita privata e familiare risponde a criteri guida da rispettarsi senza alcuna discrezionalitˆ del giudice.
Si aggiunge che la disciplina sul condono, sconosciuta al diritto europeo, integra una particolare forma di autotutela amministrativa rispetto all’opera abusiva, che risponde a criteri precisi di tipo temporale e volumetrico.

Si aggiunge, poi, che gli istanti non avrebbero dato prova della lesione di interessi a sostegno della tutela stabilita dal tribunale e, nel caso di specie, non vi sarebbe violazione dell’art. 8 della CEDU, non essendo adibita l’unitˆ immobiliare ad abituale dimora dei ricorrenti, che risiederebbero altrove.

Non si sarebbero allegati interessi differenti da quello patrimoniale e dello stato dÕindigenza o di precarietˆ economico sociale, tali da impedire altra soluzione abitativa. Si osserva, quanto alla giustificazione della ordinanza per cui il diritto all’abitazione sarebbe violato per il pregiudizio arrecato alla perdita della proprietˆ o dalla impossibilitˆ di ottenere un risarcimento, che questi ultimi profili sarebbero in contrasto con la Convenzione Europea, atteso che sarebbero tutelati dal nostro ordinamento con possibilitˆ risarcitorie anche nei confronti dell’ente comunale. Gli istanti poi, sarebbero stati consapevoli della abusivitˆ dell’opera, atteso che al momento dellÕacquisto era pendente la domanda di condono.
Si aggiunge inoltre che nel bilanciamento degli interessi contrapposti viene anche in rilievo lÕesigenza di assicurare la permanenza degli individui in ambienti salubri e in manufatti in grado di garantire condizioni di sicurezza nel caso di calamitˆ; si rimarca lÕobiettiva incertezza esistente in ordine alla conformitˆ dell’edificio, che consta di 8 piani fuori terra e di un piano cantinato, alla normativa antisismica e a quella sui conglomerati cementizi, essendo stato realizzato in zona sismica: Òin mancanza di controlli antisismici e in assenza di un progetto di adeguamento sismicoÓ; Òin assenza del deposito dei calcoli strutturali richiesti per le costruzioni in cemento armatoÓ.
E’ stata depositata memoria, in data 06/11/2024, con la quale gli interessati hanno contestato i predetti argomenti sostenendo che la motivazione su cui si fonda lÕaccoglimento dellÕincidente di esecuzione è logica, conforme ai canoni di ragionevolezza e proporzionalitˆ cui deve informarsi lÕautoritˆ anche in sede di esecuzione di misura ripristinatoria ed ha chiesto il rigetto del ricorso.

3. Il Procuratore generale ha chiesto lÕannullamento con rinvio.

1.Il ricorso è fondato.

Va preliminarmente dato atto che il presente ricorso si inserisce in un filone di ricorsi, di eguale contenuto, avverso distinte ordinanza del giudice dellÕesecuzione che riguardano la medesima vicenda fattuale scaturita dallÕedificazione di un palazzo di sette piani, in assenza di titolo edilizio, il successivo frazionamento e la successiva vendita delle unitˆ abitative con conseguente rilascio di un permesso in sanatoria cui aveva fatto seguito lÕincidente di esecuzione, promosso da vari acquirenti che avevano chiesto la revoca dellÕordine di demolizione, accolta dal Tribunale di Napoli, con il provvedimento ora impugnato di revoca dellÕordine di demolizione.
Va ancora dato atto che Questa Corte di legittimitˆ ha giˆ deciso un primo ricorso del Pubblico ministero con la sentenza n. 18467 del 2025 di Questa Terza Sezione (Sez. 3, n. 18467 del 19/03/2025, P.M./Colella).

Stante lÕidentitˆ delle censure svolte dal ricorrente, il Collegio richiama la citata pronuncia e intende conformarsi ai principi enunciati in tale decisione che ripercorre gli indirizzi interpretativi consolidati nella giurisprudenza di legittimitˆ che sono stati disattesi dal Tribunale di Napoli anche nel caso in scrutinio.

Nel caso in esame lÕistanza di condono è stata avanzata da COGNOME NOME, costruttore proprietario dellÕimmobile che poi ha commercializzato vendendo le unitˆ immobiliari ad COGNOME NOME e COGNOME NOME e che in data 07/06/2017, il Comune di Casoria aveva rilasciato permesso a costruire in sanatoria.

LÕordinanza impugnata non solo non si è attenuta ai principi di diritto enunciati nella sentenza di questa Sezione n. 18467/2025, sulla natura vincolante, obbligatoria a carattere reale dellÕordine di demolizione, ma ha disatteso anche quelli in punto validitˆ e legittimitˆ del condono, da operarsi alla luce dei principi richiamati nella citata sentenza, avendo giudicato della legittimitˆ del provvedimento in sanatoria mediante acritica sussunzione del mero dato formale di una presentazione di singole domande in un particolare contesto nel quale la maggioranza di queste era stata presentata da parte di autoqualificati promissari acquirenti (per i vari appartamenti dell’unico immobile), con tutte le relative conseguenze sul concreto quanto legittimo svolgimento della procedura di sanatoria e dei suoi adempimenti anche in termini soggettivi ( imputabili piuttosto al Fusco) cosicchè, piuttosto, paiono emergere una pluralitˆ di elementi con cui doversi confrontare, sintomatici, allo stato degli atti qui disponibili, della non peregrina ipotesi del ricorrente circa la natura fraudolenta del frazionamento procedimentale del manufatto, ai fini del rilascio dei provvedimenti sananti con tutte le conseguenze in tema di poteri del giudice penale di valutazione dellÕesistenza di un provvedimento incompatibile con lÕordine di demolizione, unico caso a cui consegue la revoca.
LÕordinanza impugnata, a fronte degli elementi di fatto, neppure avrebbe tratto le dovute conseguenze sulla invocata buona fede dei terzi circa la abusivitˆ delle opere, posto anche che, giova sottolinearlo, i relativi acquisti sono anteriori al momento di ritenuta definizione del condono.

Quanto poi alla tesi del giudice, anche sostenuta nella memoria difensiva, secondo la quale la formazione del titolo sanante, sia per il decorso del termine in assenza di provvedimenti dellÕautoritˆ amministrativa, sia per il rilascio successivo del formale provvedimento di condono, determinerebbe la caducazione dellÕordine di demolizione, senza la possibilitˆ per il giudice penale di sindacare la legittimitˆ del titolo, deve ribadirsi in via generale lÕindirizzo per cui il legislatore ha accolto la tesi secondo cui il provvedimento formatosi per silenzio assenso postula la liquidazione definitiva, da parte del Comune, dell’oblazione e l’accertamento della possibilitˆ dell’opera di conseguire la sanatoria (cfr. in motivazione, Sez. 3, n. 4749 del 13/12/2007, Rv. 238787 Ð 01). Analogamente, quanto al cd. terzo condono, e con principio che deve ritenersi valevole in via generale, si è stabilito che il silenzio-assenso, ai fini della condonabilitˆ dell’opera abusivamente realizzata ex art. 32, comma 37, d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, in legge 24 novembre 2003, n. 326, si forma a condizione che vi sia rispondenza della domanda di condono edilizio ai requisiti previsti dalla legge per il prodursi dell’effetto sanante. (Sez. 3, n. 727 del 25/10/2022, dep. 2023, COGNOME, Rv. 284055 – 01), situazione non ricorrente nel caso de quo.
Infine, anche in relazione al principio di proporzionalitˆ, invocato dal giudice per sostenere la scelta qui in valutazione, di revocare l’ordine di demolizione non appare applicabile alla luce dei rilevi di sistema qui semplificati e della correlata vincolativitˆ dellÕordine di demolizione, come sopra ribadito. A ci˜ si deve aggiungere, come affermato dalla citata sentenza n. 18467/2025, che Òin sede di adozione e tantomeno di esecuzione dellÕordine medesimo, se applicato nel quadro di una nuova rivisitazione dellÕopera abusiva rispetto ad un contesto urbanistico rinnovato: il giudizio sullÕopera, sulla relativa responsabilitˆ, e sul suo assetto urbanistico, è affidato al processo ed al suo contraddittorio, di cui lÕordine di demolizione costituisce un possibile esito obbligatorio, senza alcuna possibilitˆ di successivo riesame di tali parametri di giudizio, che in quanto tali definiscono profili e presupposti intangibili del titolo esecutivoÓ e ÒNon trova fondamento neppure la ulteriore tesi della revoca dellÕordine di demolizione in ragione di un principio di un Òproporzionalitˆ in senso strettoÓ che impedirebbe la demolizione dellÕopera abusiva per evitare il pregiudizio agli interessi dei ricorrenti agenti in quella sede esecutiva ( sub specie del diritto alla abitazione), siccome soggetti estranei allÕautore del reato che avrebbero confidato sulla legittimitˆ del condono formatosi per silentium e poi ÒconfermatoÓ, cos’ da avere anche impegnato risorse finanziarie nellÕacquisto, facendo in tal modo affidamento sulla legittimitˆ dellÕopera e rischiando di
essere altres’ pregiudicati in diritti di natura personale quali la libertˆ di autodeterminazioneÓ (sent. cit.).

In tale ambito deve ribadirsi che il sistema delineato, in conclusione, affida le tutele del terzo proprietario di buona fede dellÕopera abusiva agli strumenti civilistici, lasciando fermo lÕordine di demolizione pur consentendone un esame alla luce del principio di proporzionalitˆ, che tuttavia non è destinato ad inficiarlo in via definitiva e che, nel prospettare la valutazione del predetto principio di proporzionalitˆ in rapporto al diritto allÕabitazione, da una parte non ne prospettano una revoca definitiva (incompatibile con il quadro normativo e giurisprudenziale sopra delineato) bens’, al più, una sospensione, in sede esecutiva, e dallÕaltra non definiscono diritti, tantomeno alla abitazione, di assoluta prevalenza rispetto alla demolizione.
Anche in punto applicazione del principio di proporzionalitˆ, quale canone di legittimitˆ dellÕuso del potere di demolizione e parametro incidente quasi di per sŽ, lÕordinanza impugnata non ha fatto corretta applicazione dello ius receptum.

LÕordinanza va pertanto annullata con rinvio al Tribunale di Napoli.

Annulla l’ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Napoli Cos’ deciso il 19/03/2025.

Il Consigliere estensore NOME COGNOME

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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