Ordine di demolizione: quando si può sospendere?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31127/2024, ha dichiarato inammissibile il ricorso di un proprietario contro un ordine di demolizione per un immobile abusivo. La Corte ha stabilito che la sospensione dell’ordine è possibile solo se è ragionevolmente prevedibile un provvedimento amministrativo o giurisdizionale imminente e in insanabile contrasto con la demolizione. Il mero trascorrere del tempo o l’inerzia della P.A. non generano un legittimo affidamento che possa bloccare l’esecuzione, e chi invoca il principio di proporzionalità deve fornire prove concrete della propria situazione abitativa ed economica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione e Affidamento: la Cassazione Fa Chiarezza

L’ordine di demolizione di un immobile abusivo rappresenta una questione complessa, che interseca il diritto alla proprietà, il diritto all’abitazione e la necessità di tutelare il territorio. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 31127/2024) ha ribadito i rigidi paletti per la sospensione di tale ordine, anche a fronte di una lunga inerzia della Pubblica Amministrazione. Analizziamo il caso per comprendere i principi affermati dai giudici.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da una sentenza di condanna per abusi edilizi, divenuta irrevocabile nel 1998, che ordinava la demolizione delle opere illecite. A distanza di molti anni, nel 2023, la Corte di Appello di Napoli respingeva l’istanza del condannato volta a ottenere l’annullamento o la sospensione dell’ordine di demolizione emesso dalla Procura Generale nel 2015.

Il ricorrente si rivolgeva quindi alla Corte di Cassazione, lamentando che i giudici di merito non avessero tutelato il suo ‘legittimo affidamento’, sorto a seguito delle lunghe interlocuzioni con la Pubblica Amministrazione per una pratica di condono edilizio pendente da oltre quindici anni. Secondo la sua tesi, questo lungo lasso di tempo, unito ai comportamenti dell’amministrazione (richieste di integrazioni e pagamenti), avrebbe generato la ragionevole aspettativa di una risoluzione positiva, rendendo sproporzionata la demolizione.

La Complessa Questione dell’Ordine di Demolizione

Il cuore del problema risiede nel bilanciamento di interessi contrapposti. Da un lato, c’è l’interesse pubblico al ripristino della legalità e alla tutela del territorio, violato dall’abuso edilizio. Dall’altro, vi sono i diritti del singolo, in particolare il diritto all’abitazione e al rispetto della vita privata e familiare, tutelati anche dall’articolo 8 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo (CEDU).

Il ricorrente sosteneva che l’ordine di demolizione non potesse essere eseguito senza un’attenta valutazione di proporzionalità, che tenesse conto del suo affidamento nella positiva conclusione del procedimento di sanatoria e dei diritti costituzionali e convenzionali in gioco.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, fornendo motivazioni chiare e rigorose che rafforzano un orientamento giurisprudenziale consolidato.

In primo luogo, i giudici hanno ribadito il principio cardine in materia: l’ordine di demolizione emesso con sentenza irrevocabile può essere sospeso solo se è ragionevolmente prevedibile che, in un breve lasso di tempo, l’autorità amministrativa o giurisdizionale adotti un provvedimento in insanabile contrasto con esso. Nel caso specifico, questa eventualità era del tutto assente, poiché l’istanza di condono era già stata respinta in un momento antecedente alla decisione impugnata.

La Corte ha smontato la tesi del legittimo affidamento, chiarendo che il semplice decorso del tempo o le interlocuzioni con gli uffici pubblici non sono sufficienti a creare un’aspettativa giuridicamente tutelabile. Anzi, il tempo trascorso dall’irrevocabilità della sentenza è stato considerato un’ulteriore dimostrazione dell’inerzia del condannato, che non può ‘lucrare’ sul tempo inutilmente trascorso per evitare le conseguenze della sua condotta illecita.

Infine, per quanto riguarda il principio di proporzionalità, la Cassazione ha sottolineato che, sebbene l’autorità giudiziaria debba tenerne conto, spetta a chi intende avvalersene l’onere di allegare in modo puntuale e specifico i fatti a sostegno del proprio diritto (esigenze abitative, situazioni di bisogno economico-sanitario). Nel caso in esame, il ricorrente si era limitato ad allegazioni generiche, non provando in alcun modo perché la demolizione sarebbe stata sproporzionata.

Le Conclusioni

La sentenza n. 31127/2024 conferma la linea di rigore della giurisprudenza in materia di abusi edilizi. L’ordine di demolizione è la conseguenza diretta e obbligatoria della violazione delle norme urbanistiche. La sua sospensione rimane un’eccezione, ancorata a presupposti precisi e difficilmente riscontrabili: la quasi certezza di un imminente provvedimento di sanatoria.

Questa pronuncia lancia un messaggio chiaro: non si può fare affidamento sulla lentezza della burocrazia per consolidare una situazione di illegalità. Il proprietario di un immobile abusivo ha l’onere di attivarsi tempestivamente per trovare soluzioni alternative e, qualora invochi la tutela dei propri diritti fondamentali, deve fornire prove concrete e dettagliate, non potendo beneficiare della propria stessa inerzia.

Quando può essere sospeso un ordine di demolizione definitivo?
Un ordine di demolizione può essere sospeso solo quando sia ragionevolmente prevedibile che, in un breve lasso di tempo, venga adottato un provvedimento amministrativo o giurisdizionale (come una sanatoria) che si ponga in insanabile contrasto con l’ordine stesso.

Il lungo tempo trascorso e l’inerzia della Pubblica Amministrazione creano un legittimo affidamento che impedisce la demolizione?
No. Secondo la Cassazione, il semplice trascorrere del tempo o le interlocuzioni con gli uffici per una pratica di condono non sono sufficienti a generare un legittimo affidamento. Anzi, il tempo trascorso può essere visto come un’ulteriore prova dell’inerzia del condannato, che non può trarne vantaggio.

Come si applica il principio di proporzionalità in caso di demolizione dell’abitazione?
Il principio di proporzionalità deve essere rispettato, ma spetta a chi rischia la demolizione dimostrare, con fatti puntuali e concreti, perché questa misura sarebbe sproporzionata. È necessario allegare prove specifiche su esigenze abitative, situazioni di bisogno economico o sanitario, non essendo sufficienti affermazioni generiche. La persona interessata non può beneficiare della propria inerzia.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 31127 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 31127 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 27/06/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME, nato a Napoli il DATA_NASCITA avverso l’ordinanza della Corte di appello di Napoli del 6 dicembre 2023 visti gli atti, l’ordinanza impugnata e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni rassegnate dal Pubblico Ministero, in persona della Sosti Procuratrice generale, dott.ssa NOME AVV_NOTAIO;

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza pronunciata il 6 dicembre 2023, notificata al difensore il febbraio 2024, la Corte di appello di Napoli ha rigettato l’istanza depos nell’interesse di COGNOME NOMENOME volta ad ottenere l’annullamento e/o

‘ sospensione dell’ingiunzione di demolizione emessa dalla Procura Generale presso la Corte di appello di Napoli il 5 novembre 2015, notificatagli i novembre 2015, in esecuzione della sentenza pronunciata dalla Corte di appello di Napoli il 28 maggio 1998, irrevocabile il 14 luglio 1998.

2. Con atto del 6 marzo 2024 COGNOME, a mezzo del suo difensore, ha proposto ricorso per cassazione avverso la già menzionata ordinanza, affidandolo ad un unico motivo, con cui deduce il vizio di inosservanza o errone applicazione della legge penale e di norme giuridiche delle quali si deve te conto nell’applicazione della legge penale, in relazione agli artt. 27 Cost T.U.E. e 666, comma 5, cod.proc.pen.. Il ricorso censura l’ordinanza nella pa in cui non avrebbe riconosciuto “tutela al diritto dell’affidamento del interessato in buona fede rispetto agli atti della Pubblica Amministrazione” applicazione della giurisprudenza di legittimità a tenore della quale “l’ordi demolizione può essere sospeso solo se sia ragionevolmente prevedibile che in un breve lasso di tempo sia adottato dall’Autorità Amministrativa u provvedimento che si ponga in insanabile contrasto con l’ordine di demolizione evenienza questa non sussistente nel caso di specie”. Richiama, per converso, superamento di tale orientamento ‘restrittivo’ da parte della giurisprudenza recente di questa Corte Suprema, secondo cui incombe sul giudice dell’esecuzione l’onere di comparare e bilanciare gli altri int costituzionalmente riconosciuti col diritto dello Stato alla repressione ed al ripristino dell’assetto del territorio . Censura, motivazione della Corte di appello napoletana che avrebbe sostenuto l’inidoneit dell’inerzia dell’amministrazione a radicare un legittimo affidamento in c all’autore dell’abuso semplicemente focalizzando l’attenzione sul crit temporale delle ‘lungaggini’ del procedimento amministrativo, così esponendosi ad una duplice critica: a) per aver mancato di comparare -come richiesto anch in caso di totale assenza di titolo legittimante quest’ultima dalla conso giurisprudenza della Corte europea e della Corte di RAGIONE_SOCIALEzione- l’interesse ripristino dell’assetto del territorio coi diritti, di pari dignità costituz terzi che sarebbero sacrificati in caso di demolizione dell’opera abusiva ; avere, sulla scorta della netta separazione tra sindacato amministrativ sindacato giudiziale-penalistico, e del conseguente disconoscimento dell elaborazione giurisprudenziale comunitaria e di legittimità che ha configura l’ordine di demolizione impartito in sentenza come sanzione amministrativa rispetto alla quale l’organo esecutivo (Procura della repubblica presso il Tribu o Procura genale presso la Corte di appello) agisce in supplenza dell’autor amministrativa, mancato di vagliare le ragioni di opportunità e di inter pubblico asseritamente esistenti a sostegno dell’istanza dell’odierno ricorren giudizio di bilanciamento degli interessi in gioco avrebbe imposto, secon Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale
prospettazione difensiva, la considerazione, oltre che dei diritti tutelati dal CEOU (diritto all’abitazione, diritto ad una vita familiare), anche del d dell’affidamento del terzo in buona fede, considerato nella evoluzione normativ e giurisprudenziale della Corte di giustizia europea quale prioritario, esorbi dal mero rapporto tra privato e pubblica amministrazione sì da assumere valor di riferimento anche nella valutazione degli atti dell’istituzione. Princi affidamento che, nella specie, troverebbe ragion d’essere non nel mero decors temporale, ma nei comportamenti concludenti della pubblica amministrazione che avrebbero ingenerato l’affidamento “nel buon andamento della pratica di condono pendente”. Si assume, infatti, che il diniego della domanda di condono intervenuto dopo oltre quindici anni di interlocuzioni tra privato e pubb amministrazione, nel corso delle quali mai sarebbero stati sollevati dubbi su legittimità della domanda, ma, solo, richiesti interventi ripristinatori -di mi entità- e versamenti di somme di denaro a titolo di oblazione e oneri concessor
Il tutto in un contesto in via ulteriore meritevole di attenzione in q sarebbe pendente ricorso al TAR avverso il diniego della domanda di condono, con udienza fissata al 5.6.2024 (la mancata produzione documentale relativamente a tale giudizio, non evidenziata dalla Corte di appello in costa di udienza, avrebbe ben potuto, secondo prospettàzione, essere sanat attraverso la richiesta da parte della Corte di appello della neces documentazione azionando i poteri istruttori previsti dall’art. 666, comma c.p.p. presso il TAR).
3. Con la memoria del 10 maggio 2024 la Sost. Proc. generale ha concluso per l’inammissibilità del ricorso. Ritenuti i motivi aspecifici ed assertivi, dopo aver richiamato la consolidata giurisprudenza in tema, rilevato come giudice dell’esecuzione abbia fatto corretta applicazione dei principi che rego la materia, sul rilievo dell’esito, negativo, del procedimento di sanatoria a dal condannato e della inidoneità della documentazione prodotta a provare l’esistenza di un processo amministrativo relativo al diniego di sanatoria opere abusive oggetto della ingiunzione di demolizione, e, comunque, correttamente svolto il giudizio di proporzionalità anche in relazion bilanciamento con la tutela del terzo.

CONSIDERATO IN DIRITTO •

1. Il ricorso è inammissibile.

Va premesso, in via generale, che le censure sono dirette, con argomentazioni parte generiche e in parte manifestamente infondate, ad ottenere u rivalutazione di elementi già presi adeguatamente in considerazione dai giudici merito, riducendosi ad una mera contestazione delle risultanze emerse dal motivazione, senza la prospettazione di elementi puntuali, precisi e di immedi valenza esplicativa, tali da dimostrare un’effettiva carenza motivazionale su p

decisivi del gravame (ex plurimis, Sez. 5, n. 34149 del 11/06/2019, Rv. 276566; Sei. 2, n. 27816 del 22/03/2019, Rv. 276970).

2.A fronte della ricostruzione e della valutazione del giudice dell’esecuzi infatti, il ricorrente non offre la compiuta ràppresentazione e dimostrazion alcuna evidenza (pretermessa ovvero infedelmente rappresentata dal giudicante) di per sé dotata di univoca, oggettiva e immediata valenza esplicativa, tale, c da disarticolare, a prescindere da ogni soggettiva valutazione, il cost argomentativo della decisione impugnata, per intrinseca incompatibilità deg enunciati.

Non si cura di rilevare, in particolare, come con ordinanza del 27 ottobre 2020, la Corte di appello di Napoli avesse all’esito del primo incidente di esecuzione proposto dall’odierno ricorre disposto la sospensione dell’ingiunzione di demolizione ordinata con la senten della stessa Corte di appello del 28 maggio 1998 irrevocabile il 14 luglio 1998 considerazione della accertata pendenza di istanza per la regolarizzazione de opere abusive e per il versamento dell’oblazione;

come con ordinanza del 1° dicembre 2021, all’esito di nuovo incidente d esecuzione proposto dalla procura generale, la Corte di appello avesse revoca la sospensione disposta il 27 ottobre 2020;

come le circostanze relative alla esistenza di una nota del 16 gennaio 2015 comune di Napoli, Ufficio RAGIONE_SOCIALE, e di altra nota del 2 dicembre 2016, d richiesta di conguagli (a titolo di oblazione e oneri concessori) siano anterior dedotta revoca della sospensione (già il 10 dicembre 2021);

come la comunicazione proveniente dal AVV_NOTAIO indirizzata a COGNOME NOME e relativa ad una udienza di merito fissata per il giorno giugno 2024 dinnanzi al TAR Campania sia stata già vagliata dal giudice dell’esecuzione nella sua insufficiente portata probatoria relativamente pendenza di un giudizio amministrativo riguardante il diniego di sanatoria.

Si tratta di circostanze, tutte, già proposte all’attenzione del dell’esecuzione, dallo stesso puntualmente vagliate, e ritenute – con motivazi completa e immune da contraddizioni – inidonee a fondare quella “aspettativa d affidamento in assoluta buona fede e senza alcun rimprovero possibile all stesso di negligenza, imprudenza e/o imperizia, essendosi peraltro avvalso professionisti competenti” che, sola, avrebbe potuto giustificare quanto meno sospensione dell’ordine di demolizione.

Il COGNOME ricorrente, COGNOME> soprattutto, COGNOME non COGNOME può contrastare l’asserto del giudice dell’esecuzione, indiscutibile, secondo cui il procedimento di sanatoria, att dal condannato odierno ricorrente, ha avuto esito negativo, col rigetto d domandà di condono, “essendo emerso che le istanze di condono presentate dal COGNOME, benché afferenti a due diverse unità immobiliari, in real

concernono un unico edificio con conseguente superamento del limite di mc 750 imposto dalla L. 724/1994 sicché esse non possono che essere ribadite “.

Né quanto dalla stessa Corte attestato circa l’assente deduzione di “fatti nuov cui evincersi esigenze abitative o situazioni di bisogno economico/sanitar effettive del ricorrente tali da far ritenere l’ingiunzione di demoli sproporzionata rispetto all’entità degli abusi commessi, tenuto conto, peral del congruo lasso temporale di cui il COGNOME ha potuto disporre pe individuare altre soluzioni abitative; né ulteriori ragioni tali da giusti rinvio dell’esecuzione dell’ordine di demolizione onde evitare la compromission di altri diritti fondamentali”.
3.E’ principio affermato da questa Corte di legittimità, che in questa sede me di essere confermato, quello secondo cui l’ordine di demolizione delle ope abusive emesso con sentenza passata in giudicato può essere ragionevolmente sospeso solo se sia ragionevolmente prevedibile, sulla base di elementi concre che in breve lasso di tempo sia adottato dall’autorità amministrativ giurisdizionale un provvedimento che si ponga in insanabile contrasto co l’ordine di demolizione (Sez. 3, Sentenza n. 42978 del 17/10/2007, e N. 2370 del 2007 Rv. 237062 – 01, N. 11051 del 2003 Rv. 224347 – 01). E, nella specie, il procedimento amministrativo si è concluso con un rigetto in epoca antecedent alla revoca (il 1 dicembre 2021) della sospensione previamente già accordata 27 ottobre 2020, sulla scorta della considerazione della irrevocabile sanabilità delle opere.
Peraltro, come anticipato, non è provata la pendenza di un giudizio in se amministrativa relativo al diniego di sanatoria, per i motivi, di fatto, che la di appello ha dedotto senza che il percorso motivazionale sia tacciabile di vi illogicità o contraddittorietà e che, pertanto, non è sindacabile in questa sed

Quanto, infine, alla denunciata violazione del principio di proporzionalità co elaborato dalla giurisprudenza convenzionale, innanzi tutto rilevato che ricorrente allega genericamente ragioni di ‘opportunità’, si rammenta ancora u volta il principio reiteratamente affermato da questa Corte (da ultimo da Sez. Sentenza n. 21198 del 15/02/2023) secondo cui «In tema di reati ediliz l’Autorità giudiziaria, nel dare esecuzione all’ordine di demolizione di un immob abusivo costituente l’unica abitazione familiare, è tenuta a rispettare il pri di proporzionalità enunciato dalla giurisprudenza convenzionale nelle sentenz della Corte EDU, 21/04/2016, COGNOME COGNOME c. Bulgaria, e della Corte EDU, 04/08/2020, COGNOME c. Lituania, a condizione che chi intenda avvalersene si faccia carico di allegare, in modo puntuale, i fatti addo sostegno del suo rispetto. (In motivazione, la Corte ha precisato che tali ove allegati dall’autore dell’abuso, non possono dipendere dalla sua iner
ovvero dalla volontà sua o del destinatario dell’ordine, non potendo il condann lutrare sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità sentenza, posto che l’ingiunzione a demolire trova causa proprio dalla s inerzia).».

Nulla in proposito il ricorrente ha non solo provato, ma neppure allegato.

A tanto può, solo, aggiungersi che il rigetto della istanza di sanatoria è an al dicembre 2021, sicché, ancora una volta, deve attestarsi l’inerzi ricorrente a fronte di un tempo più che congruo per individuare altre situaz abitative o ad opporre specifiche esigenze onde evitare la compromissione d eventuali ulteriori diritti fondamentali.

Pertanto, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.

Ai sensi dell’art.616 cod. proc. pen. si condanna il ricorrente al pagamento delle spese del procedimento e della somma di euro 3.000,00, determinata in via equitativa, in favore della RAGIONE_SOCIALE delle RAGIONE_SOCIALE, tenuto conto della sentenz della Corte costituzionale del 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza versare in colpa determinazione della causa di inammissibilità.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento del spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE.

Così deciso in Roma il 27 giugno 2024

Il Cons I re estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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