Ordine di demolizione: quando si perde l'interesse?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7720/2024, ha dichiarato inammissibile il ricorso contro un ordine di demolizione. La Corte ha stabilito che, una volta che l’immobile abusivo viene automaticamente acquisito dal patrimonio del Comune per mancata demolizione, il precedente proprietario perde l’interesse giuridico a impugnare l’ordine, diventando a tutti gli effetti un terzo estraneo alla vicenda.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 2 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione: cosa succede se il Comune acquisisce l’immobile?

Un ordine di demolizione rappresenta la conclusione di un procedimento per abuso edilizio, ma cosa accade se, prima che questo venga eseguito, l’immobile passa di proprietà al Comune? Si può ancora contestare la demolizione? La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7720 del 2024, offre un chiarimento fondamentale: una volta che l’immobile abusivo è acquisito dal patrimonio comunale, il precedente proprietario perde ogni interesse giuridico a opporsi, diventando un soggetto terzo rispetto al bene.

I fatti del caso: la vicenda di un immobile abusivo

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda un cittadino condannato per aver realizzato un manufatto completamente abusivo. A seguito della condanna, era stato emesso un ordine di demolizione. Il proprietario aveva richiesto al giudice dell’esecuzione di sospendere tale ordine, sostenendo principalmente due argomenti: in primo luogo, era pendente una domanda di sanatoria dal 2008; in secondo luogo, non avendo ottemperato alla demolizione entro 90 giorni, l’immobile era stato automaticamente acquisito dal patrimonio del Comune di Paola. A suo dire, questa circostanza gli impediva materialmente di eseguire la demolizione, trattandosi ormai di un bene di proprietà altrui.

L’ordine di demolizione e la perdita dell’interesse ad agire

Il Tribunale di Paola aveva respinto la richiesta, e il caso è approdato in Cassazione. Il ricorrente ha insistito sulla presunta illogicità della decisione, ribadendo l’impossibilità di demolire un bene non più suo e la potenziale sanabilità dell’opera. La Procura Generale presso la Corte di Cassazione ha chiesto di dichiarare il ricorso inammissibile.

La Corte ha accolto questa posizione, centrando la propria analisi sul concetto di “interesse ad agire”. L’acquisizione gratuita dell’opera abusiva al patrimonio del Comune, che avviene automaticamente in caso di inottemperanza all’ingiunzione a demolire, ha un effetto drastico sulla posizione del precedente proprietario.

La decisione della Cassazione sull’ordine di demolizione

La Cassazione ha affermato che tale acquisizione fa venire meno l’interesse del responsabile dell’abuso a chiedere la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione. Il bene, infatti, non è più di sua proprietà e su di esso non può più vantare alcun interesse giuridicamente tutelato. Diventa un “terzo estraneo alle vicende giuridiche dell’immobile”.

È importante sottolineare che, secondo la Corte, l’acquisizione da parte dell’ente pubblico non è incompatibile con l’ordine di demolizione emesso dal giudice penale. L’esecuzione dell’ordine può comunque procedere ad opera del Pubblico Ministero. L’unico ostacolo potrebbe essere una delibera del consiglio comunale che riconosca l’esistenza di prevalenti interessi pubblici al mantenimento dell’opera abusiva, magari per destinarla a scopi sociali.

I limiti della sanatoria in zone vincolate

La Corte ha anche colto l’occasione per smontare le argomentazioni relative alla sanabilità dell’opera. Il giudice dell’esecuzione aveva già accertato, tramite perizia, che l’immobile era “completamente abusivo” e realizzato in una zona vincolata e sismica. In questi casi, la legge è molto restrittiva. Non è possibile applicare né la cosiddetta “fiscalizzazione” (sostituire la demolizione con una multa), né la sanatoria. Per ottenere la sanatoria è infatti richiesta la “doppia conformità”: l’opera deve essere conforme alle norme urbanistiche sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda, un requisito impossibile da soddisfare per un edificio costruito senza alcun titolo in zona vincolata.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su un principio cardine del diritto processuale: l’interesse a ricorrere. Questo interesse deve essere concreto e attuale, ovvero il ricorrente deve poter ottenere un vantaggio pratico dall’accoglimento della sua richiesta. Nel caso di specie, l’ex proprietario, avendo perso la titolarità del bene, non avrebbe ottenuto alcun beneficio dalla sospensione della demolizione di un immobile che non gli appartiene più. La sua posizione è giuridicamente irrilevante. Inoltre, la Corte ha ribadito che l’acquisizione automatica al patrimonio comunale è un meccanismo sanzionatorio che non paralizza l’esecuzione dell’ordine giudiziale di ripristino della legalità violata.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza n. 7720/2024 stabilisce un principio netto: chi commette un abuso edilizio e non ottempera all’ordine di demolizione, subendo l’acquisizione del bene da parte del Comune, non può più contestare la demolizione stessa. La perdita della proprietà comporta la perdita dell’interesse processuale. Questa decisione rafforza l’efficacia degli strumenti repressivi contro l’abusivismo edilizio, chiarendo che le conseguenze dell’illecito permangono anche dopo il trasferimento della proprietà del bene all’ente pubblico.

L’acquisizione di un immobile abusivo da parte del Comune annulla l’ordine di demolizione del giudice?
No, l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale non è incompatibile con l’ordine di demolizione emesso dal giudice. La demolizione può ancora essere eseguita, a meno che il Comune non deliberi l’esistenza di un prevalente interesse pubblico al mantenimento dell’opera.

Il vecchio proprietario può opporsi all’ordine di demolizione dopo che il Comune ha acquisito l’immobile?
No. Secondo la sentenza, una volta che l’immobile è acquisito dal Comune, il precedente proprietario perde l’interesse giuridico a chiedere la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione, poiché è ormai considerato un terzo estraneo alle vicende giuridiche del bene.

È possibile ottenere la sanatoria per un immobile costruito illegalmente in una zona vincolata e sismica?
No, la sentenza chiarisce che la sanatoria non è applicabile per opere realizzate in zone vincolate o sismiche senza i necessari permessi. Tali interventi sono considerati in difformità totale e non possono soddisfare il requisito della “doppia conformità”, necessario per la regolarizzazione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 7720 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 7720 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 30/03/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

NOME NOME nato a PAOLA il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 16/09/2022 del TRIBUNALE di PAOLA

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del AVV_NOTAIO NOME COGNOME: inammissibilità del ricorso.

Depositata i,’ C zo; GLYPH -ria

xr , 9

GLYPH

,;COGNOME, 41.10

–

RITENUTO IN FATTO

1. Il Tribunale di Paola, in funzione di giudice dell’esecuzione, con ordinanza del 16 settembre 2022 ha respinto l’istanza di COGNOME NOME diretta ad ottenere la sospensione dell’ordine di demolizione del manufatto abusivo, o in subordine di accertare l’impossibilità della demolizione con l’accertamento della acquisizione dell’opera da parte del Comune o in alternativa determinare la sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione (ex art. 31 d.P.R. 380 del 2001), relativo alla sentenza del Tribunale di Paola del 24 maggio 2012, irrevocabile il 31 ottobre 2022.
2. COGNOME NOME ha proposto ricorso in cassazione, per i motivi di seguito enunciati, nei limiti strettamente necessari per la motivazione, come disposto dall’art 173, comma 1, disp. att., cod. proc. pen.

2. 1. Illogicità della motivazione.

Il perito incaricato dal giudice dell’esecuzione ha chiarito in udienza, il 12 settembre 2022, la possibilità di sanatoria dell’opera attraverso la domanda di sanatoria presentata dal ricorrente (nel 2008 ed integrata nel 2012); nessuno ha però indagato sul ritardo del Comune nella definizione della pratica in sanatoria. Le opere per tipologia e destinazione urbanistica sono perfettamente sanabili. Questo rende illogica la motivazione dell’ordinanza impugnata che, invece, ritiene, non sanabili le opere (art. 36 d.P.R. 380 del 2001).
2. 2. Violazione di legge (art. 36 d.P.R. 380 del 2001); eccesso di potere per difetto di istruttoria.

Come risulta dall’attestato, rilasciato dal Comune di Paola, era stata presentata domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.P.R. 380 del 2001; pratica ancora da definire.

Il tribunale di Paola ha qualificato gli interventi edilizi in oggetto come una nuova costruzione totalmente abusiva. Tuttavia, l’esistenza, documentata, di una istanza di sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380 del 2001

per le difformità (e non per l’intero) rende illogica la motivazione dell’ordinanza che non ha tenuto conto della pratica in sanatoria.

2.3. Violazione di legge e vizio della motivazione relativamente all’ordinanza del Comune di Paola del 24 gennaio 2007 n. 22388, eccesso di potere.

Il giudice dell’esecuzione avrebbe dovuto accertare la tempestività della domanda in sanatoria, e il tipo di vincoli esistenti nella zona in oggetto, nonché il rispetto dei requisiti strutturali e di tempo per la sanabilità dell’abuso edilizio.

La GLYPH sanatoria GLYPH non GLYPH si GLYPH è GLYPH definita GLYPH in GLYPH considerazione dell’inadempimento del Comune; inoltre, l’omesso adempimento della demolizione entro i 90 giorni dalla notifica dell’originaria ingiunzione a demolire ha comportato l’acquisizione al patrimonio del Comune dell’opera abusiva e dell’area di pertinenza, senza necessità di un provvedimento formale.

Tuttavia, la norma prevede che, per le opere abusive divenute sanabili, il proprietario ha il diritto di ottenere l’annullamento dell’acquisizione dell’immobile al patrimonio del Comune (dopo il pagamento degli oneri previsti per la sanatoria). Conseguentemente l’istanza di sanatoria, presentata nelle ipotesi della sussistenza di tutti i presupposti, configura un interesse a richiedere la sospensione dell’ordine di demolizione in quanto la sanatoria farebbe annullare l’acquisizione dell’immobile al patrimonio del Comune.
Con l’acquisizione dell’immobile al patrimonio del Comune (verificatasi, nel caso in giudizio, automaticamente) il condannato è privato per la titolarità e disponibilità del bene e, quindi, viene a trovarsi nella condizione dell’impossibilità di eseguire l’ordine giudiziale di demolizione, se non compiendo un atto di intervento su cosa altrui (patrimonio del Comune).

Il giudice dell’esecuzione, pertanto, avrebbe dovuto rilevare l’impossibilità dell’esecuzione dell’ordine di demolizione, da parte del ricorrente. Solo all’amministrazione è rimessa, in via esclusiva, la

determinazione circa la demolizione dell’opera, ovvero il suo mantenimento in vista di una utilizzazione per finalità di pubblico interesse.

Per il privato la perdita giuridica della disponibilità dell’immobile (per l’automatica acquisizione dell’immobile al patrimonio del Comune) esclude la possibilità materiale di dare esecuzione all’ordine di demolizione.

Ha chiesto, pertanto, l’annullamento dell’ordinanza impugnata.

La Procura Generale della Corte di Cassazione, Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME, ha chiesto di dichiarare inammissibile il ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

4. Il ricorso è inammissibile.

Il ricorrente dopo l’acquisizione dell’immobile alla pubblica amministrazione (come da lui stesso ritenuto nel ricorso in cassazione) non ha interesse e, comunque, il ricorso risulta generico e i motivi sono manifestamente infondati e articolati in fatto (art. 606, comma 3, del cod. proc. pen.).

L’acquisizione gratuita dell’opera abusiva al patrimonio disponibile della Pubblica amministrazione non è incompatibile con l’ordine di demolizione emesso dal giudice con la sentenza di condanna, e con la sua successiva esecuzione ad opera del Pubblico ministero, ostandovi soltanto la delibera consiliare che abbia stabilito l’esistenza di prevalenti interessi pubblici al mantenimento delle opere abusive. (vedi Sez. 3, n. 1904 del 18/12/2006 – dep. 23/01/2007, Turianelli, Rv. 235645).

L’acquisizione al patrimonio della Pubblica amministrazione come principale effetto fa venire meno l’interesse del ricorrente alla

revoca o alla sospensione dell’ordine di demolizione. Il bene, infatti, ormai è di proprietà dell’Ente e sullo stesso nessun interesse giuridico può essere rivendicato dal ricorrente (in tal senso già Sez. 3, 7 marzo 2017 – udienza del 6 ottobre 2016 – N. 10964, COGNOME, non massimata e Sez. 3, n. 45432 del 25/05/2016 – dep. 27/10/2016, COGNOME, Rv. 26813301). In tema di reati edilizi con l’acquisizione al patrimonio della Pubblica amministrazione dell’immobile abusivo viene meno l’interesse alla revoca o alla sospensione dell’ordine di demolizione da parte del precedente proprietario, ormai terzo estraneo alle vicende giuridiche dell’immobile.
Infatti, «L’interesse, quale condizione di ammissibilità dell’impugnazione, sussiste solo se il gravame è idoneo ad eliminare una decisione pregiudizievole per l’impugnante determinando per il medesimo una situazione pratica più vantaggiosa di quella esistente. (Fattispecie di richiesta al giudice dell’esecuzione di revoca di ordine di demolizione di opera abusiva già demolita dal medesimo richiedente)» (Sez. 3, n. 24272 del 24/03/2010 – dep. 24/06/2010, Abagnale, Rv. 24768501; vedi anche Sez. 6, n. 17686 del 07/04/2016 – dep. 28/04/2016, Conte, Rv. 26717201).
Il ricorrente, attualmente, risulta un terzo estraneo: “In tema di reati edilizi, l’acquisizione al patrimonio del Comune dell’immobile abusivo fa cessare l’interesse alla revoca o alla sospensione dell’ordine di demolizione in capo al responsabile dell’illecito. (In motivazione, la Corte ha precisato che il precedente proprietario del bene, a seguito del provvedimento acquisitivo, deve ritenersi terzo estraneo alle vicende giuridiche dell’immobile)” (Sez. 3, Sentenza n. 35203 del 18/06/2019 Cc., dep. 01/08/2019, Rv. 277500 – 01; vedi anche Sez. 3 -, Sentenza n. 7399 del 13/11/2019 Cc., dep. 25/02/2020, Rv. 278090 0).
L’acquisizione del bene al patrimonio del Comune, del resto, avviene in maniera automatica, senza necessità di formale provvedimento dell’ente: “L’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione dell’opera abusiva ed alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, entro novanta giorni dalla notifica dell’ingiunzione a demolire

emessa GLYPH dall’Autorità GLYPH amministrativa, GLYPH determina GLYPH l’automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’opera e dell’area pertinente, indipendentemente dal fatto che l’ingiunzione contenga una puntuale indicazione delle aree eventualmente destinate a passare nel patrimonio comunale; ne deriva che, anche in caso di mancata indicazione di tali aree, l’indagato per il reato edilizio, oramai privo della disponibilità giuridica del bene, non è legittimato a chiederne il dissequestro e la restituzione” (Sez. 3, Sentenza n. 1163 del 15/11/2016 Cc. (dep. 11/01/2017 ) Rv. 268737 – 01).
4. 1. Nel nostro caso, comunque, deve osservarsi che il giudice dell’esecuzione, con motivazione adeguata, completa, immune da contraddizioni o da manifeste illogicità, ha rilevato come l’abuso edilizio si estende a tutto l’immobile “realizzato in difetto del necessario titolo abilitativo”; del resto, la perizia disposta ha accertato che la struttura “risulta essere completamente abusiva e non è possibile individuare una parte autorizzata”. Infine, l’ordinanza rileva l’impossibilità nella fattispecie in analisi della definizione secondo la procedura di “fiscalizzazione” di cui all’art. 34 del d.P.R. 380 del 2001, in quanto le opere sono realizzate in zona vincolata e del tutto sprovviste del titolo (“In tema di violazioni edilizie, la cd. procedura di fiscalizzazione dell’abuso di cui all’art. 34, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 secondo la quale, per le opere eseguite in parziale difformità, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente dell’ufficio preposto dispone, in luogo della demolizione, una sanzione ammnistrativa più elevata – non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste non possono essere mai essere ritenute “in parziale difformità”, atteso che tutti gli interventi realizzati in ta zona eseguiti in difformità dal titolo abilitativo si considerano in variazione essenziale e, quindi, in difformità totale rispetto all’intervento autorizzato” Sez. 3, Sentenza n. 1443 del 18/11/2019 Cc. (dep. 15/01/2020 ) Rv. 277724 – 01). Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Inoltre, la costruzione è avvenuta anche in zona sismica: “In tema di reati edilizi, il rispetto del requisito della conformità delle opere

sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. “doppia conformità”), richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 45 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell’autorizzazione sismica” (Sez. 3 – , Sentenza n. 2357 del 14/12/2022 Ud. (dep. 20/01/2023 ) Rv. 284058 – 01).
5. Sulla sanatoria il ricorso, comunque, risulta estremamente generico e non specifica gli elementi di fatto per far ritenere accoglibile (in un breve arco di tempo) l’istanza (“In tema di reati edilizi, l’ordine di demolizione impartito dal giudice con la sentenza di condanna è suscettibile di revoca quando risulti assolutamente incompatibile con atti amministrativi della competente autorità, che abbiano conferito all’immobile una diversa destinazione o ne abbiano sanato l’abusività, fermo restando il potere-dovere del giudice dell’esecuzione di verificare la legittimità dell’atto concessorio sotto il duplice profilo della sussistenza dei presupposti per la sua emanazione e dei requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio” Sez. 3, Sentenza n. 47402 del 21/10/2014 Cc. (dep. 18/11/2014) Rv. 260972 – 01).
Alla dichiarazione di inammissibilità consegue il pagamento in favore della Cassa delle ammende della somma di € 3.000,00, e delle spese del procedimento, ex art 616 cod. proc. pen.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso il 30/03/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.