Ordine di demolizione: quando si perde l'immobile

Un uomo ha impugnato l’ordine di demolizione di un immobile abusivo, originariamente intestato alla moglie defunta. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. La motivazione principale è la carenza di interesse ad agire: una volta che l’immobile, a seguito dell’inottemperanza, è stato acquisito al patrimonio del Comune, l’ex proprietario non ha più titolo per chiederne la revoca. La speranza di una futura riassegnazione da parte del Comune non costituisce un interesse giuridicamente rilevante.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione e Acquisizione al Comune: Quando si Perde l’Interesse ad Agire

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1888 del 2024, torna su un tema cruciale in materia di abusi edilizi: le conseguenze della mancata ottemperanza a un ordine di demolizione. La pronuncia ribadisce un principio consolidato: una volta che l’immobile abusivo viene acquisito al patrimonio del Comune, il precedente proprietario perde l’interesse giuridico a contestare la demolizione, diventando a tutti gli effetti un soggetto estraneo alla vicenda.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dal ricorso di un uomo, in qualità di terzo interessato, contro un’ordinanza della Corte d’Appello di Napoli. Quest’ultima aveva respinto la sua richiesta di annullare o revocare l’ordine di demolizione relativo a un immobile abusivo. L’ordine era scaturito da una sentenza di condanna, divenuta definitiva nel 1999, nei confronti della defunta moglie del ricorrente per reati edilizi. Il ricorrente sosteneva, tra le altre cose, la violazione di norme nazionali ed europee, argomentando che l’ordine di demolizione, eseguito a distanza di molti anni, costituisse una sanzione penale sproporzionata.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. La decisione non entra nel merito delle censure sollevate dal ricorrente, ma si ferma a un profilo preliminare e assorbente: la totale carenza di interesse del ricorrente a proporre l’istanza. Secondo i giudici, il punto centrale della questione è un evento giuridico ben preciso che precede e rende vana ogni successiva contestazione.

Le Motivazioni: L’Acquisizione al Comune e la Perdita dell’Interesse

Il cuore della motivazione della Cassazione risiede in un principio giuridico consolidato sia nella giurisprudenza penale che in quella amministrativa. Quando viene emesso un ordine di demolizione e il condannato non vi ottempera entro il termine stabilito, scatta un meccanismo automatico: l’immobile abusivo e l’area su cui sorge vengono acquisiti di diritto al patrimonio del Comune.

Questo trasferimento di proprietà ha un effetto dirimente: il precedente proprietario (o i suoi eredi) perde ogni diritto sul bene e, di conseguenza, ogni interesse giuridicamente tutelato a chiederne la revoca o la sospensione. Diventa, per usare le parole della Corte, un “terzo estraneo alle vicende giuridiche dell’immobile”.

L’unico interesse che potrebbe residuare in capo al condannato è quello di chiedere la revoca dell’ordine al solo fine di provvedere spontaneamente alla demolizione a proprie spese, per evitare che lo faccia l’amministrazione comunale addebitandogli i costi. Ogni altra richiesta è priva di fondamento giuridico.

La Corte ha inoltre qualificato come “prettamente congetturale” e “autoreferenziale” l’argomentazione secondo cui il ricorrente avrebbe un interesse legato alla speranza che il Comune possa, un giorno, deliberare di mantenere l’immobile per soddisfare esigenze abitative pubbliche, magari assegnandolo proprio agli originari occupanti. Questa mera aspettativa di fatto non costituisce un interesse concreto e attuale che possa legittimare un’azione giudiziaria.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La sentenza riafferma con chiarezza la perentorietà delle conseguenze legate alla mancata esecuzione di un ordine di demolizione. Per i proprietari di immobili colpiti da tale provvedimento, le implicazioni sono nette:

1. Termini perentori: Il tempo concesso per demolire è un termine invalicabile, la cui scadenza innesca la perdita della proprietà.
2. Perdita della proprietà: L’acquisizione al patrimonio comunale è un effetto automatico e non discrezionale, che estingue il diritto di proprietà del privato.
3. Irrilevanza di speranze future: Dopo l’acquisizione, non è più possibile impugnare l’ordine di demolizione basandosi sulla speranza di un futuro cambio di rotta da parte dell’amministrazione comunale. L’unica via percorribile resta l’adempimento, seppur tardivo, dell’ordine stesso.

In conclusione, questa pronuncia serve da monito: di fronte a un ordine di demolizione, l’inerzia non è una strategia percorribile e porta a una conseguenza irreversibile, la perdita definitiva del bene.

Cosa succede se non si rispetta un ordine di demolizione entro i termini stabiliti?
In caso di inottemperanza all’ordine di demolizione entro il termine assegnato, l’immobile abusivo e l’area di sedime vengono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune.

Dopo l’acquisizione dell’immobile abusivo da parte del Comune, l’ex proprietario può ancora chiedere la revoca dell’ordine di demolizione?
No. Secondo la giurisprudenza consolidata, l’ex proprietario perde l’interesse giuridico a chiedere la revoca o la sospensione dell’ordine, in quanto il bene non è più di sua proprietà. Diventa un soggetto estraneo alla vicenda giuridica dell’immobile.

La speranza che il Comune possa in futuro assegnare l’immobile per scopi abitativi costituisce un motivo valido per impugnare l’ordine di demolizione?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che questa è una mera aspettativa di fatto, di carattere puramente congetturale e autoreferenziale, e non costituisce un interesse giuridico concreto e attuale che possa giustificare un ricorso.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 1888 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 1888 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAZIENZA VITTORIO

Data Udienza: 20/12/2023

SENTENZA

Sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, nato a Pollena Trocchia il DATA_NASCITA avverso l’ordinanza emessa il 07/06/2023 dalla Corte d’Appello di Napoli visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo dichiararsi l’inammissibilità del ricorso

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 07/06/2023, la Corte d’Appello di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha rigettato l’istanza – presentata da COGNOME NOMENOME in qualità di terzo interessato – di declaratoria di nullità ovvero, in subordine, d revoca dell’ordine di demolizione di un immobile abusivo disposto a seguito della sentenza di condanna emessa dalla Corte d’Appello in data 17/12/1998 (irrev. il 16/04/1999) nei confronti di COGNOME NOME (moglie del COGNOME successivamente deceduta), in relazione al reato di cui all’art. 20 lett. c) I. n. 4
del 1985, nonché delle contravvenzioni relative alla inosservanza delle disposizioni in tema di costruzioni in cemento armato e in zona sismica.

Ricorre per cassazione il COGNOME, a mezzo del proprio difensore, deducendo:

2.1. Violazione di legge e vizio di motivazione con riferimento all’art. 173 cod. pen. e all’art. 6 CEDU. Si censura l’ordinanza per non essersi la Corte uniformata alla giurisprduenza sovranazionale secondo cui l’ordine di demolizione per un abuso edilizio costituisce sanzione penale quando intervenga a distanza di numerosi anni dalla scoperta dell’abuso.

2.2. Violazione di legge e vizio di motivazione con riferimento alla illegittimità della procedura esecutiva per violazione del codice degli appalti.

Con requisitoria ritualmente trasmessa, il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO sollecita una declaratoria di inammissibilità del ricorso, ritenendo manifestamente infondate le censure difensive.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile, assumendo rilievo assorbente il difetto di interesse del ricorrente alla proposizione dell’istanza rigettata dalla Corte d’Appello di Napoli e, conseguentemente, alla presentazione dell’odierno ricorso.

E’ opportuno ricordare che, secondo un indirizzo interpretativo del tutto consolidato nella giurisprudenza di questa Suprema Corte, «in tema di reati edilizi, l’acquisizione al patrimonio del Comune dell’immobile abusivo fa cessare l’interesse alla revoca o alla sospensione dell’ordine di demolizione in capo al responsabile dell’illecito». (Sez. 3, n. 35203 del 18/06/2019, Centioni, Rv. 277500 – 01. In motivazione, la Corte ha precisato che il precedente proprietario del bene, a seguito del provvedimento acquisitivo, deve ritenersi terzo estraneo alle vicende giuridiche dell’immobile). In senso conforme, cfr. anche Sez. 3, n. 45432 del 25/05/2016, COGNOME, Rv. 268133 – 01, secondo la quale «in tema di reati edilizi, a seguito dell’inutile decorso del termine assegnato al condannato per l’esecuzione dell’ordine di demolizione, viene meno l’interesse alla revoca o alla sospensione dello stesso, essendo il bene ormai divenuto di proprietà del Comune»; Sez. 3, n. 7399 del 13/11/2019, dep 2020, COGNOME, Rv. 278090 – 01, secondo cui «in tema di reati edilizi, dopo l’acquisizione dell’opera abusiva al patrimonio disponibile de Comune, qualora il consiglio comunale non abbia deliberato il mantenimento del manufatto, ravvisando l’esistenza di prevalenti interessi pubblici, il condannato può chiedere la revoca dell’ordine di demolizione soltanto per provvedere spontaneamente all’esecuzione di tale provvedimento, essendo privo di interesse ad avanzare richieste diverse, in quanto il procedimento amministrativo
sanzionatorio ha ormai come unico esito obbligato la demolizione della costruzione a spese del responsabile dell’abuso».

Si tratta di un indirizzo interpretativo del tutto coerente con gli approdi dell giurisprudenza amministrativa (cfr. da ultimo Cons. Stato, Ad. Pl. n. 16 del 2023, che ha sul punto ribadito, per un verso, che «la mancata ottemperanza – anche da parte del nudo proprietario – alla ordinanza di demolizione entro il termine previsto dall’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001, impone l’emanazione dell’atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale, tranne il caso in cui sia stata formulata l’istanza prevista dall’art. 36 del medesimo d.P.R. o sia stata dedotta e comprovata la non imputabilità dell’inottemperanza»; nonché, per altro verso, che «l’atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale, emesso ai sensi dell’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001, ha natura dichiarativa e comporta – in base alle regole dell’obbligo propter rem l’acquisto ipso iure del bene identificato nell’ordinanza di demolizione alla scadenza del termine di 90 giorni fissato con l’ordinanza di demolizione. Qualora per la prima volta sia con esso identificata l’area ulteriore acquisita, in aggiunta al manufatto abusivo, l’ordinanza ha natura parzialmente costitutiva in relazione solo a quest’ultima (comportando una fattispecie a formazione progressiva)».
In tale ottica ricostruttiva, da cui non vi è evidentemente motivo di discostarsi, costituisce circostanza non contestata l’avvenuta acquisizione dell’immobile per cui è causa al patrimonio comunale, per effetto dell’inottemperanza all’ordine di demolizione: è la stessa Corte d’Appello a evidenziare tale preliminare profilo, salvo poi disattendere la richiesta di declaratoria di inammissibilità, formulata dal AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, in quanto la sussistenza dell’interesse in capo al COGNOME dovrebbe desumersi dal fatto che “vi potrebbe essere una nuova delibera del comune che, rivalutando gli interessi in gioco, da un lato quello al ripristin dell’assetto urbanistico, dall’altro quello al soddisfacimento di esigenze abitative, receda dalla originaria decisione di demolire, adibendo il bene, ormai di proprietà comunale, al soddisfacimento di pubblici interessi (appunto quello al reperimento di alloggi abitativi), potendo finanche assegnare in uso abitativo la casa agli originari abitanti/comproprietari” (cfr. pag. 1 dell’ordinanza impugnata).
Appare superfluo sottolineare il carattere prettamente congetturale e, al contempo, del tutto autoreferenziale di tale assunto, che appare all’evidenza inidoneo a rendere inapplicabile, alla fattispecie in esame, i principi ormai pacificamente affermati dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte.

Le considerazioni fin qui svolte rendono ultroneo l’esame delle ulteriori censure prospettate, ed impongono una declaratoria di inammissibilità del ricorso, e la condanna del COGNOME al pagamento delle spese processuali e della somma di Euro tremila in favore della Cassa delle Ammende.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento de spese processuali e della somma di Euro tremila in favore della Cassa de Ammende.

Così deciso il 20 dicembre 2023

Il Consigli e stensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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