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Ordine di demolizione: quando si estende al nuovo proprietario

Un soggetto impugna un’ordinanza che dichiara inammissibile la sua opposizione a un ordine di demolizione per un immobile abusivo. Egli sostiene di essere il vero proprietario e di non aver partecipato al processo contro il precedente titolare. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, ribadendo che l’ordine di demolizione ha carattere reale, segue l’immobile e si applica al proprietario attuale, anche se estraneo all’abuso edilizio.

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione: Si Applica anche al Nuovo Proprietario Estraneo all’Abuso?

La questione dell’eseguibilità di un ordine di demolizione nei confronti di un soggetto che non ha commesso l’abuso edilizio ma è diventato proprietario dell’immobile è un tema di grande rilevanza pratica. Con la sentenza n. 1265 del 2024, la Corte di Cassazione torna a ribadire un principio fondamentale: la natura reale della sanzione demolitoria, che la lega indissolubilmente al bene e non alla persona del responsabile. Questo articolo analizza la decisione, chiarendo i doveri e i rischi per chi acquista un immobile.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da un’ingiunzione di demolizione per opere abusive emessa nei confronti di una donna, a seguito di una sentenza di condanna. Successivamente, il figlio della donna proponeva un incidente di esecuzione, chiedendo la revoca di tale ordine. A sostegno della sua richiesta, egli affermava di essere il reale e unico proprietario dell’immobile, in quanto il terreno su cui era stato edificato l’abuso gli era stato donato dalla madre poco prima dell’inizio dei lavori.

Il ricorrente lamentava, quindi, di non aver mai ricevuto alcuna notifica del processo penale e della conseguente condanna, subendo una palese violazione del suo diritto di difesa, garantito dall’articolo 24 della Costituzione. La Corte di Appello, tuttavia, dichiarava inammissibile l’incidente di esecuzione. Contro questa decisione, l’interessato proponeva ricorso per Cassazione.

L’Ordine di Demolizione secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione dei giudici di merito. I motivi proposti dal ricorrente sono stati giudicati generici e basati su rilievi di fatto, non ammissibili in sede di legittimità. La Corte ha colto l’occasione per ribadire i principi consolidati in materia di ordine di demolizione.

Le Motivazioni della Sentenza

Il cuore della decisione risiede nella natura giuridica dell’ordine di demolizione. La Cassazione ha spiegato che tale ordine, impartito dal giudice con la sentenza di condanna per reati edilizi, possiede:

1. Carattere Reale: Non è una sanzione personale contro il colpevole, ma una sanzione amministrativa che si applica direttamente sull’immobile abusivo. Questo significa che l’ordine ‘segue’ il bene, indipendentemente dai trasferimenti di proprietà.
2. Natura Ripristinatoria: Il suo scopo è quello di ripristinare lo stato dei luoghi violato dalla costruzione illegale.

Di conseguenza, l’ordine deve essere eseguito nei confronti di tutti coloro che hanno un rapporto con il bene, come i proprietari o chiunque vanti un diritto reale o personale di godimento. Questo vale anche se tali soggetti sono completamente estranei alla commissione del reato edilizio.

La Corte ha inoltre precisato che l’alienazione a terzi della proprietà dell’immobile non può paralizzare l’esecuzione della demolizione. L’acquirente, pur essendo estraneo all’illecito, subisce gli effetti della sanzione. L’unica tutela a sua disposizione è la possibilità di rivalersi, in sede civile, nei confronti del venditore per i danni subiti a seguito dell’avvenuta demolizione.

Nel caso specifico, le argomentazioni del ricorrente sulla sua effettiva proprietà fin dall’inizio e sulla mancata partecipazione al processo sono state ritenute irrilevanti ai fini della legittimità dell’ordine di demolizione, data la sua natura reale.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa sentenza riafferma un principio di cruciale importanza per il mercato immobiliare e per chiunque intenda acquistare una proprietà. L’ordine di demolizione è un’ombra che grava sull’immobile e non scompare con il passaggio di proprietà. Le implicazioni pratiche sono significative:

* Dovere di Due Diligence: Prima di acquistare un immobile, è fondamentale effettuare verifiche urbanistiche approfondite per accertare la piena conformità edilizia e l’assenza di abusi o di procedimenti sanzionatori in corso.
* Irrilevanza della Buona Fede: La buona fede dell’acquirente, che non era a conoscenza dell’abuso, non costituisce un motivo per impedire l’esecuzione della demolizione.
* Tutela Limitata: La tutela per l’acquirente non è oppositiva (non può bloccare la demolizione), ma solo risarcitoria nei confronti del venditore. Ottenere tale risarcimento può però rivelarsi un percorso lungo e complesso.

In definitiva, la Corte di Cassazione conferma che l’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica prevale sulla posizione del singolo proprietario, anche quando quest’ultimo non ha alcuna colpa nella realizzazione dell’abuso.

Un ordine di demolizione emesso contro il vecchio proprietario può essere eseguito contro il nuovo proprietario che non ha commesso l’abuso?
Sì. La Cassazione chiarisce che l’ordine di demolizione ha ‘carattere reale’, cioè è legato all’immobile e non alla persona. Pertanto, deve essere eseguito nei confronti di chiunque sia in rapporto con il bene, incluso il nuovo proprietario, anche se estraneo al reato.

Il nuovo proprietario di un immobile abusivo può opporsi alla demolizione sostenendo di non aver partecipato al processo penale?
No. Secondo la sentenza, il fatto di non aver partecipato al processo non è un motivo valido per bloccare la demolizione. Il nuovo proprietario subisce gli effetti della sanzione amministrativa legata all’immobile che ha acquistato o ricevuto in donazione.

Quale tutela ha l’acquirente di un immobile che scopre solo in seguito un ordine di demolizione?
La sentenza specifica che l’unica conseguenza giuridica a favore del nuovo proprietario è la possibilità di rivalersi in sede civile nei confronti del venditore a seguito dell’avvenuta demolizione per ottenere il risarcimento del danno.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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