Ordine di demolizione: quando resta valido?

La Corte di Cassazione ha confermato un ordine di demolizione per opere abusive, stabilendo che, anche in caso di estinzione del reato edilizio, la condanna definitiva per il connesso reato paesaggistico è sufficiente a mantenere in vigore l’ordine di ripristino dei luoghi, che assorbe e comprende la demolizione. Le istanze di condono edilizio, in tale contesto, non sono rilevanti per bloccare l’esecuzione, essendo necessaria una specifica autorizzazione paesaggistica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione: Legittimo Anche se il Reato Edilizio è Estinto?

Un ordine di demolizione può sopravvivere all’estinzione del reato edilizio che lo ha originato? La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha fornito una risposta chiara, affermando la piena legittimità dell’ordine quando, accanto all’abuso edilizio, sussiste una condanna definitiva per il reato paesaggistico. Questa decisione sottolinea la diversa natura e autonomia delle due tipologie di illecito, con importanti conseguenze pratiche per chi ha costruito in aree vincolate.

I Fatti del Caso: Un Contenzioso Lungo Decenni

Il caso trae origine da una vicenda giudiziaria complessa, iniziata negli anni ’90. Un cittadino era stato condannato in primo grado per aver realizzato opere abusive, tra cui un muro di contenimento e due tettoie, in un’area soggetta a vincolo paesaggistico. In appello, la Corte aveva dichiarato estinto per prescrizione il reato puramente edilizio, ma aveva confermato la condanna per il reato paesaggistico.

Sulla base di tale condanna, era stato emesso un ordine di demolizione per il ripristino dello stato dei luoghi. Il condannato si opponeva, avviando un incidente di esecuzione e sostenendo che l’ordine fosse illegittimo, data l’estinzione del reato edilizio e la pendenza di alcune domande di condono presentate decenni prima, nel 1994.

Le Ragioni del Ricorrente

Il ricorso in Cassazione si fondava su tre motivi principali:
1. Erroneità dell’ordine: Si sosteneva che l’ordine di demolizione fosse collegato al solo reato edilizio, per il quale era intervenuta la prescrizione. La condanna per il reato paesaggistico, secondo il ricorrente, avrebbe dovuto comportare un diverso tipo di sanzione (la rimessione in pristino), non la demolizione.
2. Mancata considerazione del condono: Il giudice dell’esecuzione non avrebbe tenuto conto delle istanze di condono edilizio ancora pendenti, la cui definizione non era imputabile al ricorrente.
3. Inclusione di opere assolte: L’ordine includeva anche manufatti per i quali, in primo grado, era stata pronunciata sentenza di assoluzione o proscioglimento.

La Decisione della Cassazione sull’Ordine di Demolizione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendo il primo motivo infondato e gli altri due inammissibili. La sentenza chiarisce in modo definitivo la relazione tra reato edilizio, reato paesaggistico e le relative sanzioni ripristinatorie.

Le Motivazioni della Sentenza

La Suprema Corte ha basato la sua decisione su alcuni principi giuridici fondamentali.

Autonomia del Reato Paesaggistico

Il punto centrale della motivazione è l’autonomia del reato paesaggistico rispetto a quello edilizio. I due illeciti tutelano beni giuridici diversi: il primo protegge il paesaggio come valore costituzionale, il secondo l’ordinato sviluppo del territorio. La condanna definitiva per il solo reato paesaggistico è di per sé sufficiente a giustificare un ordine di ripristino dello stato dei luoghi, a prescindere dalle sorti del reato edilizio.

L’Assorbimento dell’Ordine di Demolizione

La Corte ha specificato che l’ordine di “rimessione in pristino”, previsto per il reato paesaggistico, ha un contenuto più ampio e completo rispetto al semplice ordine di demolizione edilizio. Esso mira alla totale reintegrazione del bene protetto, ossia il paesaggio. Pertanto, l’ordine di demolizione impartito dal giudice è da considerarsi ricompreso e assorbito nel più ampio obbligo di ripristino paesaggistico. L’estinzione del reato edilizio non ha, quindi, alcun effetto sulla validità ed esecutività della sanzione ripristinatoria legata alla violazione paesaggistica.

Irrilevanza del Condono Edilizio

Per quanto riguarda le istanze di condono, la Cassazione ha ribadito che esse non possono paralizzare un ordine di ripristino paesaggistico. Per ottenere la revoca di tale ordine, non è sufficiente sanare l’abuso dal punto di vista urbanistico-edilizio; è indispensabile ottenere un’autorizzazione paesaggistica postuma, che il ricorrente non aveva mai neppure richiesto.

Inammissibilità dei Motivi Nuovi

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo relativo all’inclusione di opere già assolte, poiché tale questione non era stata sollevata davanti al giudice dell’esecuzione. È un principio consolidato che non si possano introdurre per la prima volta in Cassazione doglianze non presentate nei gradi di giudizio precedenti.

Conclusioni: Cosa Insegna Questa Sentenza

Questa pronuncia offre un importante insegnamento: la tutela del paesaggio è un valore preminente che gode di una protezione giuridica autonoma e rafforzata. Un ordine di demolizione derivante da una condanna per reato paesaggistico è pienamente esecutivo anche se il reato edilizio concorrente si è estinto. Chi costruisce in aree vincolate non può fare affidamento sul solo condono edilizio per sanare la propria posizione, ma deve necessariamente ottenere la compatibilità paesaggistica dell’opera. La sentenza ribadisce, inoltre, un principio processuale fondamentale: le questioni vanno sollevate tempestivamente nelle sedi appropriate, altrimenti si perde il diritto di farle valere.

Un ordine di demolizione può essere eseguito se il reato edilizio per cui era stato emesso è stato dichiarato estinto per prescrizione?
Sì, se insieme al reato edilizio era stato contestato anche un reato paesaggistico e la condanna per quest’ultimo è diventata definitiva. In questo caso, l’ordine di ripristino dello stato dei luoghi (che include la demolizione) resta valido ed esecutivo perché la tutela paesaggistica è autonoma e prevalente.

La presentazione di una domanda di condono edilizio è sufficiente a sospendere o revocare un ordine di demolizione derivante da un reato paesaggistico?
No. Per ottenere la revoca di un ordine di ripristino legato a un reato paesaggistico, non è sufficiente un condono edilizio, ma è necessario ottenere il rilascio postumo di una specifica autorizzazione paesaggistica, che attesti la compatibilità dell’opera con il vincolo.

È possibile presentare per la prima volta in Cassazione motivi di ricorso non discussi davanti al giudice dell’esecuzione?
No, è inammissibile. I motivi di ricorso in Cassazione devono riguardare questioni già sottoposte al giudice del grado precedente. Introdurre un punto nuovo, come contestare l’inclusione di opere specifiche nell’ordine di demolizione, è precluso se non sollevato tempestivamente nella fase dell’esecuzione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 38988 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 38988 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 13/11/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME, nato a Roma il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 22/5/2025 della Corte d’appello di Roma visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; lette le richieste del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO generale NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo di dichiarare inammissibile il ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 22 maggio 2025 la Corte d’appello di Roma, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha rigettato la richiesta presentata da NOME COGNOME, volta a ottenere l’annullamento della ingiunzione a demolire emessa il 9 maggio 2023 dal AVV_NOTAIO Generale presso la Corte d’appello di Roma, sulla base dell’ordine di demolizione impartito con la sentenza del 14 gennaio 1997 della medesima Corte d’appello di Roma, giudicando irrilevanti, nella prospettiva dell’annullamento o della revoca dell’ordine di demolizione, le istanze di condono presentate dal COGNOME, in quanto ancora pendenti pur risalendo al 1994.
Avverso tale ordinanza il condannato ha proposto ricorso per cassazione, mediante l’AVV_NOTAIO, che lo ha affidato a tre motivi.

2.1. Con un primo motivo ha denunciato, a norma dell’art. 606, comma 1, lett. b), cod. proc. pen., la violazione degli artt. 7 e 20 I. n. 47 del 1985 e 1-sexies I. n. 431 del 1985, in quanto l’ordine di demolizione era stato impartito con la sentenza di primo grado del Pretore di Roma del 5 luglio 1994, in relazione a una parte delle violazioni edilizie di cui al capo a), ossia per la realizzazione di un muro di contenimento e di due tettoie, in relazione alle quali la Corte d’appello di Roma aveva dichiarato non doversi procedere, confermando la condanna solamente per le violazioni paesaggistiche di cui all’art. 1-sexies I. 431 del 1985 (ora contemplate dall’art. 181 I. n. 42 del 2004), con la conseguente erroneità della ingiunzione a demolire emessa dal AVV_NOTAIO Generale e oggetto della richiesta di annullamento, relativa a reati edilizi per i quali era intervenuta sentenza di proscioglimento, non essendo mai stata ordinata la rimessione in pristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 1-sexies della citata I. 431 del 1985, avente comunque contenuto diverso rispetto all’ordine di demolizione.
2.2. Con un secondo motivo ha denunciato la violazione dell’art. 666 cod. proc. pen. a causa della mancata considerazione della pendenza di istanze di condono edilizio presentate ai sensi della I. 724 del 1994, la cui mancata definizione non era imputabile al ricorrente, essendo riconducibile al mancato rinvenimento degli originali delle domande di condono, a causa del loro sequestro penale disposto in relazione a un procedimento penale conclusosi con provvedimento di archiviazione.

2.3. Infine, con un terzo motivo, ha lamentato, a norma dell’art. 606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., l’illogicità della motivazione, per essere stat confermato l’ordine di demolizione anche con riferimento a manufatti per i quali già in primo grado era intervenuta sentenza di assoluzione o di proscioglimento, ossia una piccola unità immobiliare (in relazione alla quale era stata in primo grado pronunciata sentenza di assoluzione perché il fatto non sussiste) e una scala

interna di collegamento con due piccoli ambienti in muratura (per la quale era intervenuta sentenza di proscioglimento per intervenuto rilascio di concessione in sanatoria).

Il AVV_NOTAIO Generale ha concluso sollecitando la dichiarazione di inammissibilità del ricorso, sottolineando che le questioni relative all’esatto contenuto del titolo esecutivo non erano state dedotte con l’incidente di esecuzione; la persistenza e l’irrevocabilità dell’ordine di demolizione emesso ai sensi della violazione dell’art. 1-sexies della legge n. 431 del 1985 (corrispondente alle odierne violazioni della legge n. 42 del 2004); la mancanza di elementi in ordine al prossimo e probabile accoglimento della istanza di condono presentata dal ricorrente.
A tali conclusioni ha replicato il ricorrente, con memoria del 29 ottobre 2025, ribadendo la fondatezza di tutti i motivi di ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è infondato.

Il primo motivo, mediante il quale è stata eccepita la erroneità del rigetto della richiesta di annullamento della ingiunzione a demolire le opere oggetto dell’ordine di demolizione impartito dal Pretore di Roma con la sentenza di condanna per il reato di cui all’art. 20, lett. c), I. n. 47 del 1985 (ora art. 4 comma 1, lett. C, d.P.R. 380/2001), per essere intervenuta in secondo grado sentenza di non doversi procedere in ordine a tale contestazione, non è fondato, essendo stata confermata la condanna del ricorrente per il reato paesaggistico di cui al capo c) contestato ai sensi dell’art. 1-sexies I. 431 del 1985 (ora art. 181 I. 42 del 2004), che prevede come necessaria statuizione accessoria l’ordine di rimessione in pristino dello stato dei luoghi; questo, come osservato anche dal ricorrente, ha contenuto più ampio rispetto all’ordine di demolizione, in quanto comprende tutte le ipotesi di alterazione del paesaggio e comporta la reintegrazione totale del bene nell’area protetta, con un carattere di maggiore completezza ed effettività rispetto alla demolizione prevista in materia urbanistica (Sez. 3, n. 10032 del 15/01/2015, Cacace, Rv. 262753 – 01, che ha anche chiarito che la conferma in appello della sentenza di condanna per il reato paesaggistico, con contestuale dichiarazione di estinzione per prescrizione del concorrente reato urbanistico, non impone la revoca dell’ordine di demolizione impartito dal primo giudice, poiché esso resta assorbito nell’ordine di remissione in pristino dello stato dei luoghi).
Non rileva, poi, l’omessa statuizione relativa all’ordine di rimessione in pristino dello stato dei luoghi a spese del condannato, quando detto ordine debba intendersi ricompreso nell’ordine di demolizione delle opere abusive disposto dal giudice con la sentenza di condanna, ciò che si verifica nel caso in cui, come quello in esame, quest’ultimo soddisfi pienamente anche le esigenze di ripristino del primo (Sez. 3, n. 39001 del 26/09/2007, COGNOME, Rv. 237817 – 01, che ha precisato che i due ordini possono avere un contenuto identico o differenziato a seconda della fattispecie concreta cui si riferiscono).
Poiché non risulta dal provvedimento impugnato, né ciò è stato dedotto dal ricorrente, che l’ordine di rimessione in pristino dello stato dei luoghi dovesse avere un contenuto diverso o più ampio rispetto all’ordine di demolizione delle opere abusive, lo stesso deve ritenersi compreso nell’ordine di demolizione e deve, quindi, essere eseguito, essendo divenuta definitiva la condanna per il reato paesaggistico, con la conseguenza che correttamente la Corte d’appello ne ha rigettato la richiesta di revoca.

Il secondo motivo, mediante il quale è stata lamentata la omessa considerazione delle istanze di condono presentate dal ricorrente, è manifestamente infondato, dovendo aversi riferimento al reato paesaggistico, per il quale è intervenuta condanna definitiva e in relazione al quale è stata disposta, come osservato, la rimessione in pristino dello stato dei luoghi (mediante demolizione delle opere abusive), e non a quello urbanistico, per il quale vi è stata sentenza di non doversi procedere, stante l’autonomia strutturale dei due provvedimenti e i diversi beni protetti (v. Sez. 3, n. 47331 del 16/11/2007, COGNOME, Rv. 238531 – 01), e occorrendo, pertanto, per ottenere la revoca di tale ordine, il rilascio postumo della autorizzazione paesaggistica, che non è stato neppure affermato essere stata richiesta dal condannato, che non ha considerato la condanna per il reato paesaggistico né la previsibne dell’ordine di rimessione in pristino che ne consegue.
Il terzo motivo, relativo all’oggetto della ingiunzione a demolire, che comprenderebbe indebitamente anche opere per le quali è intervenuta sentenza di assoluzione o proscioglimento, è inammissibile, perché attiene a un punto che non è stato sottoposto al giudice dell’esecuzione con la richiesta di revoca rigettata dalla Corte d’appello, in quanto tale istanza si fondava solamente sulla regolare presentazione di istanze di condono nel 1994 e sulla rappresentazione del sopravvenuto smottamento di una delle opere oggetto di tale ingiunzione, ossia il muro di sostegno di 23 metri di lunghezza, con la conseguenza che risulta ora preclusa la deduzione di un vizio di motivazione sul punto, alla stregua del consolidato principio secondo cui non può essere dedotto con ricorso per
cassazione il vizio di motivazione in cui sarebbe incorso il giudice di secondo grado se il punto non gli era stata sottoposto e l’eventuale travisamento della prova non gli era stato rappresentato (Sez. 5, n. 48703 del 24/09/2014, COGNOME, Rv. 261438 – 01; Sez. 2, n. 47035 del 03/10/2013, COGNOME, Rv. 257499 – 01).

Il ricorso deve, dunque, essere rigettato, a cagione della infondatezza del primo motivo e della inammissibilità del secondo e del terzo.

Al rigetto del ricorso consegue, ex art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Così deciso il 13/11/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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