Ordine di demolizione: quando può essere revocato?

La Corte di Cassazione annulla la revoca di un ordine di demolizione, stabilendo che tale ordine ha natura reale e segue l’immobile, non la persona. Né le modifiche successive all’abuso edilizio, né il trasferimento della proprietà a terzi possono, da sole, giustificare la revoca della sanzione ripristinatoria. La revoca è ammissibile solo in caso di incompatibilità con successivi provvedimenti amministrativi, come una sanatoria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione: la Cassazione ne riafferma la stabilità

L’ordine di demolizione di un immobile abusivo è uno degli strumenti più incisivi per il ripristino della legalità urbanistica. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sui limiti alla sua revocabilità, anche quando l’immobile subisce modifiche o cambia proprietario. La Suprema Corte ha annullato un’ordinanza di un Tribunale che aveva revocato un ordine di demolizione, ribadendo la natura reale e ripristinatoria di questa sanzione.

I Fatti del Caso

Il caso nasce dal ricorso della Procura della Repubblica contro la decisione di un Tribunale che, in fase di esecuzione, aveva revocato un ordine di demolizione emesso con una sentenza di patteggiamento divenuta definitiva anni prima. Il condannato aveva ottenuto la revoca sostenendo che l’immobile fosse nel frattempo cambiato, presentando ‘minori dimensioni’, e che lui fosse estraneo a successivi abusi edilizi commessi dalla coniuge, alla quale il bene era stato trasferito. Il Tribunale aveva accolto questa tesi, ritenendo che la diversità dell’immobile e l’estraneità del condannato ai nuovi abusi creassero un’incompatibilità con l’ordine originario.

La Revocabilità dell’ordine di demolizione

La Procura ha impugnato tale decisione, sostenendo che la motivazione fosse illogica e in contrasto con la legge. Secondo l’accusa, né il trasferimento di proprietà né le successive modifiche dell’immobile potevano giustificare la revoca. L’ordine di demolizione, infatti, ha natura di sanzione amministrativa a carattere reale, il cui scopo è ripristinare lo stato dei luoghi. La sua efficacia non viene meno se il bene viene venduto o se vengono realizzate ulteriori opere abusive, che anzi si ‘aggiungono’ all’abuso originario. La Corte di Cassazione ha accolto pienamente le argomentazioni della Procura, annullando il provvedimento di revoca e rinviando gli atti al Tribunale per un nuovo esame.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte Suprema ha fondato la sua decisione su principi consolidati. Innanzitutto, ha ribadito che un ordine di demolizione contenuto in una sentenza passata in giudicato può essere revocato in fase esecutiva solo in presenza di situazioni che lo rendano oggettivamente incompatibile. Tali situazioni includono, ad esempio, il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria o la presentazione di un’istanza di condono con buone probabilità di accoglimento.

Nel caso specifico, il giudice dell’esecuzione non aveva verificato la presenza di tali atti amministrativi. La sua motivazione, basata sulla ‘diversità’ e sulle ‘minori dimensioni’ dell’immobile, è stata giudicata carente. I giudici di legittimità hanno sottolineato che la variazione dell’immobile non esclude che si tratti di una semplice modifica o trasformazione dell’abuso originario. La giurisprudenza costante, infatti, stabilisce che l’ordine di demolizione riguarda l’edificio abusivo nel suo complesso, comprese tutte le aggiunte, modifiche e superfetazioni successive alla condanna. Il dovere di ‘restitutio in integrum’ si estende a tutto ciò che perpetua l’illecito edilizio.

Inoltre, la Corte ha smontato l’argomento relativo al trasferimento di proprietà. Essendo una sanzione di carattere reale, l’ordine grava sull’immobile e segue le sue vicende giuridiche. Ricade quindi sul soggetto che ha la disponibilità del bene, indipendentemente dal fatto che sia l’autore materiale dell’abuso. L’alienazione a terzi non può diventare un escamotage per eludere l’obbligo di ripristino.

Conclusioni

Questa sentenza riafferma con forza la stabilità dell’ordine di demolizione. Le implicazioni pratiche sono chiare: chi acquista un immobile deve essere consapevole che un ordine di demolizione pendente resterà efficace e dovrà essere eseguito. Allo stesso modo, modificare un immobile abusivo dopo la condanna non solo non sana la situazione, ma estende l’obbligo di demolizione anche alle nuove opere. La revoca resta un’eccezione, legata non alle vicende del bene o dei suoi proprietari, ma esclusivamente a provvedimenti amministrativi che ne certifichino la sopravvenuta legittimità.

La vendita di un immobile abusivo a un’altra persona annulla l’ordine di demolizione?
No, la vendita non annulla l’ordine. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’ordine di demolizione è una sanzione di carattere reale, che grava sull’immobile stesso e non sulla persona che ha commesso l’abuso. Pertanto, l’ordine rimane valido ed efficace anche dopo l’alienazione a terzi.

Se un immobile abusivo viene modificato dopo la condanna, l’ordine di demolizione è ancora valido?
Sì, l’ordine rimane valido e si estende anche alle modifiche. La giurisprudenza afferma che l’ordine di demolizione riguarda l’edificio nel suo complesso, incluse eventuali aggiunte o modifiche successive. Il dovere di ripristinare lo stato dei luoghi si estende a tutto ciò che costituisce l’abuso originario e le sue successive trasformazioni.

In quali casi è possibile revocare un ordine di demolizione già definitivo?
La revoca è possibile solo in casi specifici di ‘incompatibilità’ sopravvenuta, come il rilascio di un permesso in sanatoria (condono) o altri atti amministrativi che rendono legittimo il manufatto. La semplice modifica fisica dell’immobile o il cambio di proprietà non costituiscono, di per sé, una causa di incompatibilità sufficiente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 38444 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 38444 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data Udienza: 29/10/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da: Procura della Repubblica presso il Tribunale di Torre Annunziata Contro COGNOME NOME nato il DATA_NASCITA a Sant’Antonio Abate avverso l’ordinanza del 21/06/2025 del TRIBUNALE di Torre annunziata Udita la relazione svolta dal Presidente NOME COGNOME; lette le conclusioni del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha

concluso chiedendo il rigetto del ricorso.

27 NOV, 2025

11.

NOME

Deposi GLYPH in Cancelleria

Oggi,

NOME

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale di Torre Annunziata, quale giudice dell’esecuzione, con ordinanza 21 giugno 2025 ha accolto l’istanza formulata da COGNOME finalizzat ottenere la revoca dell’ordine di demolizione numero 351 del 2008 disposto con sentenza di patteggiamento del 21 giugno 2008, irrevocabile in data 30.09.20 La Procura di Torre Annunziata ha formalizzato ricorso per Cassazione avverso citato provvedimento di revoca, deducendo un unico motivo in ragione del qual formula richiesta di annullamento dell’impugnata ordinanza per mancanza manifesta illogicità della motivazione, inosservanza e erronea applicazione d legge penale ai sensi dell’articolo 606, lett. b) ed e) del codice di procedura penale.
In particolare, la Procura, dopo aver riferito che l’area oggetto dei lavori procedimento penale era stata interessata anche da successivi abusi cui av fatto seguito l’apertura di altro procedimento penale a carico sia del Nast del coniuge, COGNOME NOME (cui nel frattempo l’immobile era stato trasfer data 3 ottobre 2008) con conseguente sequestro di tali nuove e minori ope evidenzia che tali vicende (e in particolare il trasferimento del bene e la suc contestazione di ulteriore ipotesi di reato per le attività edilizie reali avrebbero potuto giustificare la revoca dell’ordine di demolizione.
Deduce il PM che il giudice dell’esecuzione aveva errato nel revocare l’ordi demolizione per la ritenuta diversità dell’immobile esistente al moment adozione della ordinanza di revoca dell’ordine di demolizione e per la acce estraneità del COGNOME rispetto agli abusi successivi realizzati dalla moglie.

Evidenzia, inoltre, che l’ordinanza impugnata non esplicita i motivi per i q diversa titolarità dell’immobile e le sue diverse dimensioni sarebbero incompat con l’ordine di demolizione dello stesso, e ciò tanto più in considerazione natura dell’ordine di demolizione, ovvero quella di sanzione amministrativ carattere reale a contenuto ripristinatorio, revocabile solo nel caso in cui l divenga incompatibile con provvedimenti adottati dalla competente autori amministrativa.

La Procura Generale, in persona del AVV_NOTAIO, ha concluso chiedendo rigetto del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è fondato e merita accoglimento.

Il Tribunale, attraverso l’espresso richiamo alla giurisprudenza della costituzionale (ordinanza n. 56 del 1998) ha motivato in ordine alla gene revocabilità dell’ordine di demolizione, pur se contenuto in una sentenza pa in giudicato (come nel caso di specie), ed ha espressamente ritenuto

l’immobile esistente al momento della adozione del provvedimento di revoca foss “diverso” e di “minori dimensioni”, tanto da ritenere che la riferita divers accertata estraneità del COGNOME rispetto agli abusi realizzati dalla coniuge primo dissequestro, determinassero una incompatibilità con l’ordine di demolizio e di ripristino dello stato dei luoghi disposto con la sentenza emessa nei con del COGNOME. Ciò premesso, merita di essere richiamato quanto già affermato precedenti decisioni di questa Corte (Sez. 3, sent. n. 25824 del 22/05/2013, Rv. 257140, Sez. 3 , sent. n. 42699 del 7 luglio 2015, Rv. 265193-01, sez. 3, sent n. 47402 del 21/10/2014 Cc. (dep. 18/11/2014) Rv. 260972 – 01, Sez. 3, sent. n. 2582 del 23/05/2018 Cc. (dep. 21/01/2019) Rv. 274817 – 01) e segnatamente, che nella fase esecutiva, l’ordine di demolizione è revocabi tutti i casi in cui esso si ponga in un contesto di incompatibilità rispetto a s quali, ad esempio, la conformità postuma del manufatto abusivo, la presenza atti amministrativi incompatibili con la sua esecuzione o la presentazione di istanza di condono o di sanatoria successiva al passaggio in giudicato sentenza, in ordine alla quale il giudice dell’esecuzione abbia attenta valutato i possibili esiti ed i tempi di definizione della procedura.
Va altresì richiamata, sul punto, altra pronuncia di questa Corte (Cass., s sent. n. 43294 del 29 novembre 2005, Rv 232645) che, sebbene resa con riferimento alla fase della adozione dell’ordine di demolizione da parte del gi costituisce salda premessa anche ai fini della valutazione del ricorso propost Corte, nella citata pronuncia, sottolinea che l’ordine di demolizione configur sanzione amministrativa specifica, avente funzione direttamente ripristinatori bene offeso: ne discende che non vi è ragione per la relativa adozione (ovvero il relativo mantenimento in sede esecutiva) nei casi in cui l’effetto ripristin sia già prodotto, ivi inclusa l’ipotesi in cui l’immobile abusivo sia stato già e, quindi, il bene oggetto dell’ordine di demolizione debba ritenersi no esistente e l’effetto ripristinatorio già prodotto.
Ebbene, nel caso di specie, la diversità del bene da demolire, invocata dal gi dell’esecuzione di Torre Annunziata, ulteriormente articolata e descritt riferimento alla variazione del dato dimensionale, viceversa, non esclude ch ritenute diversità sia conseguenza di una modifica del medesimo immobile oggett del provvedimento di demolizione emesso in esito alla sentenza di patteggiamen nei confronti del COGNOME, sicché non risulta adeguata, sul punto, la motiva addotta a sostegno dell’adozione del provvedimento di revoca dell’ordine demolizione, poiché carente quanto alla individuazione della sussistenza presupposti previsti dalla legge per l’adozione del provvedimento di revoca.
Con specifico riferimento all’ipotesi di modifica dell’immobile destinatario provvedimento di demolizione occorre infatti richiamare il consolidato indiri

interpretativo di questa Corte, secondo cui «l’ordine di demolizione del manufatto abusivo, previsto dall’art. 31, comma nono, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, riguarda l’edificio nel suo complesso, comprensivo di eventuali aggiunte o modifiche successive all’esercizio dell’azione penale e/o alla condanna, atteso che l’obbligo di demolizione si configura come un dovere di restitutio in integrum dello stato dei luoghi e, come tale, non può non avere ad oggetto sia il manufatto abusivo originariamente contestato, sia le opere accessorie e complementari nonché le superfetazioni successive, sulle quali si riversa il carattere abusivo dell’originaria costruzione» (Sez. 3, sent. n. 6049 del 27/09/2016, dep. 2017, Rv. 268831 – 01. In senso pienamente conforme, tra le molte altre, cfr. da ultimo Sez. 3, sent. n. 16690 del 03/04/2025, Vaglica).
Tanto premesso, si osserva che la motivazione del provvedimento impugnato si fonda sulla ritenuta diversità e sulle diminuite dimensioni del manufatto esistente rispetto a quello oggetto della sentenza emessa nei confronti del COGNOME, ma non specifica alcuno dei profili della ritenuta diversità (salvo il riferimento al da dimensionale) né esclude che il manufatto esistente sia comunque il risultato di una trasformazione del manufatto originario: certamente, il provvedimento impugnato non contiene alcun riferimento alla sopravvenuta adozione, con riferimento all’immobile esistente, di atti amministrativi incompatibili con l’esecuzione dell’ordine di demolizione.
Quanto poi al trasferimento del bene, oggetto dell’ordine di demolizione revocato dal Tribunale di Torre Annunziata quale giudice dell’esecuzione, in favore del coniuge del COGNOME – circostanza richiamata dal giudice dell’esecuzione a sostegno del provvedimento di revoca dell’ordine di demolizione- si osserva che la giurisprudenza della Corte, richiamata dal Pubblico ministero ricorrente, anche recentemente ha affermato che, stante la natura di sanzione amministrativa di carattere reale dell’ordine di demolizione, esso ricade sul soggetto che è in rapporto col bene, indipendentemente dall’essere stato autore del reato, sicché la sua operatività ed efficacia non è esclusa dalla alienazione a terzi (cfr. Cass. Sez. 3, sent. n. 20027 del 20 marzo 2024).

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Torre Annunziata Così è deciso, 29/10/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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