Ordine di demolizione: quando non si può revocare

La Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi di due ex proprietarie di un immobile abusivo, confermando l’impossibilità di revocare l’ordine di demolizione. La ragione risiede nel fatto che l’immobile era già stato acquisito al patrimonio del Comune. Secondo la Corte, tale acquisizione priva i precedenti proprietari di ogni titolo e interesse giuridico sul bene, rendendoli terzi estranei. Anche una legge regionale che prevede la potenziale riassegnazione dell’immobile a scopo abitativo non è sufficiente a creare un interesse concreto alla revoca, in assenza di specifici atti amministrativi da parte del Comune.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione: Impossibile la Revoca se l’Immobile è del Comune

Un ordine di demolizione relativo a un immobile abusivo non può essere revocato se, nel frattempo, il bene è stato acquisito al patrimonio del Comune. Questo è il principio cardine ribadito dalla Corte di Cassazione, Sezione Terza Penale, con la sentenza n. 30366 del 2025. La decisione chiarisce che, una volta completata la procedura di acquisizione, l’ex proprietario perde ogni legittimazione e interesse a opporsi alla demolizione, diventando a tutti gli effetti un soggetto terzo rispetto all’immobile.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da un’ordinanza della Corte di Appello di Napoli, che aveva dichiarato inammissibile l’istanza di revoca di un ordine di demolizione. Tale ordine era stato emesso a seguito di una sentenza definitiva del 2002 per abusi edilizi commessi nel Comune di Vico Equense. Le ricorrenti, ex proprietarie dell’immobile, avevano basato la loro richiesta su una legge della Regione Campania (L.R. n. 5/2013) che, in certi casi, permette di destinare gli immobili abusivi acquisiti dai Comuni a edilizia residenziale, dando priorità agli occupanti originari sprovvisti di altre soluzioni abitative. A loro avviso, questa norma fondava il loro interesse a ottenere la revoca della demolizione per poter beneficiare di una futura assegnazione.

La Decisione della Corte e l’Ordine di Demolizione

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente i ricorsi, definendoli infondati. I giudici hanno sottolineato un presupposto di fatto, non contestato dalle parti, che risulta decisivo: l’immobile in questione era già stato acquisito al patrimonio del Comune di Vico Equense. Questo singolo evento, secondo la Corte, è sufficiente a chiudere la questione.

Le Motivazioni della Sentenza

Il ragionamento della Suprema Corte si basa su un principio giuridico consolidato. L’acquisizione del bene al patrimonio comunale, che segue alla mancata ottemperanza all’ordine di demolizione, costituisce una procedura ablatoria che trasferisce la titolarità dell’immobile dal privato all’ente pubblico. Di conseguenza:

1. Perdita di Titolarità e Interesse: Il precedente proprietario viene privato della titolarità e della disponibilità del bene. Egli non ha più alcun diritto sull’immobile e, pertanto, perde anche l’interesse giuridicamente rilevante a chiederne la revoca della demolizione. Diventa un “terzo estraneo” alle vicende giuridiche dell’immobile.
2. Impossibilità di Esecuzione: L’ex proprietario si trova nell’impossibilità materiale e giuridica di eseguire qualsiasi intervento sul bene, inclusa la demolizione, poiché si tratterebbe di un’azione su una “cosa altrui”.

I giudici hanno poi analizzato l’argomento basato sulla legge regionale campana. Sebbene la norma sia vigente, essa non è sufficiente a creare un interesse attuale e concreto delle ricorrenti. La possibilità di un’assegnazione dell’immobile rimane una prospettiva “meramente potenziale”. Per diventare un diritto effettivo, sarebbe necessaria un’iniziativa specifica da parte del Comune, che dovrebbe adottare uno schema procedimentale per destinare l’immobile a edilizia sociale e assegnarlo. In assenza di una comprovata programmazione o di atti concreti in tal senso da parte dell’amministrazione comunale, il semplice richiamo alla legge non basta a fondare l’interesse a bloccare la demolizione.

Conclusioni: Quali Implicazioni Pratiche?

La sentenza ribadisce con forza che il momento dell’acquisizione dell’immobile abusivo al patrimonio comunale segna un punto di non ritorno per l’ex proprietario. Da quell’istante, ogni sua pretesa sull’immobile cessa e la sua capacità di intervenire nel procedimento di esecuzione dell’ordine di demolizione si estingue. Qualsiasi speranza di mantenere l’abitazione non dipende più dall’esito del processo penale, ma è interamente rimessa a future ed eventuali decisioni discrezionali dell’amministrazione comunale, che potrebbe decidere di destinare il bene a finalità pubbliche anziché demolirlo. In mancanza di tali decisioni, l’ordine di demolizione mantiene la sua piena efficacia.

È possibile chiedere la revoca di un ordine di demolizione se l’immobile è stato acquisito dal Comune?
No, la Corte ha stabilito che l’avvenuta acquisizione dell’immobile al patrimonio del Comune fa cessare l’interesse del precedente proprietario a chiedere la revoca o la sospensione dell’ordine.

Una legge regionale che prevede la possibilità di assegnare l’immobile abusivo all’ex proprietario giustifica la revoca dell’ordine di demolizione?
No. Secondo la sentenza, il solo richiamo a una legge regionale che prevede una potenziale assegnazione non è sufficiente a radicare un interesse concreto alla revoca, se non vi sono iniziative specifiche e comprovate da parte del Comune in tal senso.

Cosa succede al precedente proprietario dopo che l’immobile abusivo viene acquisito dal patrimonio comunale?
A seguito del provvedimento di acquisizione, il precedente proprietario è privato della titolarità e della disponibilità del bene e deve ritenersi un “terzo estraneo” alle vicende giuridiche dell’immobile, non potendo più intervenire su di esso.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 30366 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 30366 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data Udienza: 23/06/2025

SENTENZA

sui ricorsi proposti da COGNOME NOMECOGNOME nata negli Stati Uniti d’America il 18 -03-1965, NOME nata a Vico Equense il 28-10-1940, avverso l’ordinanza del 2 1-02-2025 della Corte di appello di Napoli; visti gli atti, il provvedimento impugnato e i ricorsi; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME lette le conclusioni rassegnate dal Pubblico Ministero, in persona del Procuratore generale dott.ssa NOME COGNOME che ha concluso per l’inammissibilità dei ricorsi.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 21 febbraio 2025, la Corte di appello di Napoli, quale giudice dell’esecuzione , dichiarava inammissibile l’istanza proposta nell’interesse di NOME COGNOME e di NOME COGNOME finalizzata a ottenere la revoca dell ‘ordine di demolizione emesso in esecuzione della sentenza resa dal Tribunale di Torre Annunziata, Sezione distaccata di Sorrento, il 22 novembre 1999, irrevocabile il 24 aprile 2002, riferita ad abusi edilizi commessi nel Comune di Vico Equense.

Avverso l’ordinanza del giudice dell’esecuzione , la COGNOME e la COGNOME, tramite il loro comune difensore e procuratore speciale, hanno proposto ricorso per cassazione, sollevando un unico motivo, con il quale la difesa deduce il vizio di motivazione e l’inosservanza della legge della Regione Campania n. 5 del 6 maggio 2013, rilevando che l’art. 1, comma 65, della predetta legge regionale conferisce fondamento giuridico all’interesse delle ricorrenti, riconoscendo tale norma precedenza a coloro che, al tempo della loro acquisizione al patrimonio del Comune, già occupavano i relativi immobili, previa verifica dell’indisponibilità di altre idonee soluzioni abitative: tale disposizione è peraltro tuttora vigente, avendo la Corte costituzionale, con sentenza n. 7 del 23 gennaio 2023, dichiarato inammissibile la relativa questione di illegittimità costituzionale sollevata dalla Corte di appello di Napoli con ordinanza del 24 febbraio 2020.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi sono infondati.

Occorre infatti evidenziare che la declaratoria di inammissibilità dell’istanza di revoca dell’ordine di demolizione è stata legittimamente fondata dalla Corte di appello sull’esistenza di un presupposto non contestato, ovvero l’avvenuta acquisizione dell’immobile di cui si discute al patrimonio del Comune di Vico Equense, avvenuta ai sensi dell’art. 31, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 2001. l ‘ acquisizione al patrimonio del Comune dell ‘ immobile abusivo fa l ‘ interesse alla revoca o alla sospensione dell ‘ deve ritenersi terzo estraneo alle vicende giuridiche dell ‘
In tal senso la decisione impugnata ha operato buon governo del principio più volte affermato da questa Corte (cfr. Sez. 3, n. 35203 del 18/06/2019, Rv. 277500 e Sez. 3, n. 45432 del 25/05/2016, Rv. 268133), secondo cui, in tema di reati edilizi, cessare ordine di demolizione in capo al precedente proprietario del bene, il quale, a seguito del provvedimento acquisitivo, immobile. Infatti, una volta esauritasi la procedura ablatoria con il provvedimento di acquisizione del bene al patrimonio comunale, provvedimento che costituisce titolo per la successiva immissione in possesso e la trascrizione nei registri immobiliari, il
precedente proprietario è privato della titolarità e disponibilità del bene stesso e, quindi, viene a trovarsi anche nella condizione dell ‘ impossibilità di eseguire l ‘ ordine di demolizione, non potendo compiere un atto di intervento su una cosa altrui.

Né a diverse conclusioni può pervenirsi invocando l’art. 1, comma 65, della legge della Regione Campania n. 5 del 2013, secondo cui gli immobili acquisiti al patrimonio dei Comuni possono essere destinati prioritariamente ad alloggi di edilizia residenziale pubblica, di edilizia residenziale sociale, prevendo altresì tale disposizione che i Comuni stabiliscono, nel rispetto delle norme vigenti in materia di housing sociale di edilizia pubblica riguardanti i criteri di assegnazione degli alloggi, i criteri di assegnazione degli immobili in questione, riconoscendo precedenza a coloro che, al tempo dell’acquisizione, occupavano il cespite, previa verifica che gli stessi non dispongono di altra idonea soluzione abitativa.
Ora, se deve convenirsi con la difesa sul fatto che tale norma è ancora vigente (e del resto la stessa Corte territoriale ha ricordato che la Consulta ha dichiarato inammissibile la relativa questione di illegittimità costituzionale sollevata dalla Corte di appello di Napoli con ordinanza del 24 febbraio 2020), occorre tuttavia evidenziare che la disposizione in esame non vale di per sé a qualific are l’interesse delle ricorrenti, posto che è rimasta meramente potenziale la prospettiva dell’assegnazione alla COGNOME e alla COGNOME dell’immobile oggetto dell’ordine di demolizione, non risultando comprovata l’esistenza (o anche solo la programmazione) di iniziative in tal senso da parte del Comune di Vico Equense, essendo a tal fine prevista l’adozione di uno specifico schema procedimentale.
In definitiva, deve ritenersi che il solo richiamo normativo al l’art. 1, comma 65, della legge della Regione Campania n. 5 del 2013 non sia sufficiente a radicare l’interesse a richiedere la revoca dell’ordine di demolizione, in assenza di elementi univoci che inducano a ritenere, se non certa, quantomeno possibile in concreto l’applicazione della predetta norma alla s ingola vicenda per cui si procede.

3 . In conclusione, stante l’infondatezza delle doglianze proposte, i ricorsi di NOME COGNOME e di NOME COGNOME devono essere rigettati, con onere per le ricorrenti, ex art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento.

P.Q.M.

Rigetta i ricorsi e condanna le ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

Così deciso il 23.06.2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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