Ordine di demolizione: quando non si può revocare

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso contro il rigetto di una richiesta di revoca di un ordine di demolizione. La ricorrente sosteneva che l’abuso fosse una ‘parziale difformità’, ma la Corte ha chiarito che un ampliamento realizzato su un’opera preesistente, senza un nuovo permesso, costituisce un abuso edilizio autonomo e non una semplice difformità. Pertanto, l’ordine di demolizione è stato confermato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione: Impossibile la Revoca per Nuove Opere Senza Permesso

Un ordine di demolizione emesso con sentenza definitiva rappresenta uno degli epiloghi più severi in materia di abusi edilizi. Tuttavia, spesso si tenta di evitarne l’esecuzione invocando eccezioni come la ‘parziale difformità’. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i confini invalicabili di questa nozione, confermando che un’opera completamente nuova, anche se annessa a un edificio preesistente, non può mai essere considerata una semplice difformità, rendendo l’ordine di abbattimento inevitabile.

I Fatti del Caso: La Richiesta di Revoca

Il caso esaminato trae origine dalla richiesta di una cittadina di revocare un ordine di demolizione relativo a un ampliamento edilizio. L’ordine era contenuto in una sentenza divenuta irrevocabile anni prima. La ricorrente sosteneva che l’opera abusiva consistesse in un ampliamento in ‘parziale difformità’ rispetto a un’unità immobiliare preesistente e lecita. A suo dire, la demolizione avrebbe arrecato pregiudizio alla parte legittima del fabbricato, anche di proprietà di altri soggetti, e pertanto si sarebbe dovuta applicare la disciplina dell’articolo 34 del D.P.R. 380/01, che prevede sanzioni alternative all’abbattimento in casi specifici. Inoltre, veniva contestata la sussistenza di vincoli paesaggistici sull’area.

Il Giudice dell’esecuzione del Tribunale di Napoli aveva già rigettato questa richiesta, spingendo la ricorrente a presentare ricorso per cassazione.

La Decisione della Cassazione e l’Ordine di Demolizione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando in toto la decisione del giudice di primo grado. La Corte ha smontato la tesi difensiva, evidenziando un errore fondamentale nella premessa giuridica su cui si basava l’intero ricorso. La distinzione tra un’opera in ‘parziale difformità’ e una ‘nuova costruzione’ senza permesso è netta e non superabile, specialmente in fase esecutiva, quando la sentenza di condanna è già passata in giudicato. Di conseguenza, l’ordine di demolizione è stato ritenuto legittimo e non revocabile.

Le Motivazioni della Corte: Differenza tra Difformità Parziale e Abuso Totale

Le motivazioni della sentenza sono cruciali per comprendere i limiti entro cui un abuso edilizio può essere gestito con sanzioni diverse dalla demolizione. La Corte ha chiarito due punti fondamentali.

Il Concetto di ‘Parziale Difformità’

Innanzitutto, si può parlare di intervento in ‘parziale difformità’ solo quando l’opera viene realizzata in presenza di un titolo abilitativo valido ed efficace, ma si discosta da esso solo per aspetti secondari e non sostanziali. Nel caso di specie, l’ampliamento era un’opera completamente nuova, realizzata molto tempo dopo la costruzione dell’edificio originale. Il titolo abilitativo originario, ammesso che esistesse, era ormai decaduto e non poteva in alcun modo coprire interventi successivi.

L’intervento come Nuova Costruzione

Di conseguenza, ogni nuovo intervento edilizio che fuoriesce dall’ambito di operatività del titolo precedente richiede un nuovo e autonomo permesso di costruire. In assenza di tale permesso, l’opera non è in ‘parziale difformità’, ma deve essere qualificata come un abuso realizzato ‘senza permesso di costruire’. Questa qualificazione giuridica impedisce l’applicazione di qualsiasi sanzione alternativa e rende obbligatorio il ripristino dello stato dei luoghi tramite demolizione.

La Corte ha inoltre sottolineato che la questione sulla sussistenza dei vincoli paesaggistici, già coperta dal giudicato, non poteva essere rimessa in discussione in sede esecutiva sulla base di mere asserzioni fattuali.

Le Conclusioni: Quando l’Ordine di Demolizione è Inevitabile

La sentenza ribadisce un principio cardine del diritto urbanistico: non si può mascherare una nuova costruzione abusiva come una semplice difformità parziale per sfuggire all’ordine di demolizione. La decisione della Cassazione serve da monito: una volta che una sentenza di condanna per abuso edilizio diventa definitiva, le possibilità di paralizzare l’ordine di ripristino sono estremamente limitate. La qualificazione giuridica dell’abuso come ‘nuova opera senza titolo’ chiude la porta a qualsiasi alternativa all’abbattimento, confermando la rigidità della legge di fronte a interventi che alterano significativamente il territorio senza le dovute autorizzazioni.

Quando un abuso edilizio può essere considerato ‘parziale difformità’?
Un abuso edilizio è considerato ‘parziale difformità’ solo quando l’intervento viene realizzato in presenza di un titolo abilitativo valido e durante il suo periodo di vigenza, discostandosi da esso solo per aspetti parziali e minimi.

È possibile eseguire un ampliamento su un edificio preesistente senza un nuovo permesso di costruire?
No. Secondo la Corte, ogni nuovo intervento edilizio su un’opera preesistente, che esula dal titolo originario ormai decaduto, richiede un nuovo e autonomo titolo edilizio. In sua assenza, si configura come un abuso realizzato senza permesso.

Si può contestare l’esistenza di vincoli paesaggistici durante la fase di esecuzione di un ordine di demolizione?
No, la Corte ha stabilito che la sussistenza di vincoli paesaggistici, una volta coperta da una sentenza passata in giudicato, non può essere rimessa in discussione in sede esecutiva, specialmente sulla base di semplici affermazioni di parte non supportate da prove documentali.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 23465 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 23465 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 12/06/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da NOME COGNOME nata a Napoli il 19/04/1975; nel procedimento a carico della medesima; avverso la ordinanza del 13/12/2024 del tribunale di Napoli; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME letta la requisitoria del Sost. Procuratore Generale dr. NOME COGNOME c chiesto la dichiarazione di inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO E CONSIDERATO IN DIRITTO

Con ordinanza di cui in epigrafe, il Giudice monocratico del tribunale Napoli, quale giudice dell’esecuzione rigettava la richiesta di revoca dell’ordi demolizione di cui alla sentenza irrevocabile n. 1982 del 1.3.2001, emessa d G.M. del tribunale di Napoli.

Avverso la predetta ordinanza NOME ha proposto ricorso per cassazione deducendo due motivi di impugnazione.

Si rappresenta, con il primo, il vizio di violazione di legge in ordine al 34 del DPR 380/01 e di motivazione, e con il secondo il vizio di contraddittori e manifesta illogicità nel quadro della prospettata impossibilità di procedere

demolizione senza pregiudizio per la restante parte lecita del fabbricato, posto che l’opera da demolire consisterebbe in un ampliamento in parziale difformità di una preesistente unità immobiliare, lecita. Opere tutte inserite in un fabbricato con più proprietari. Si contesta inoltre che sussistano vincoli paesaggistici, per cui l’intervento sarebbe da reputarsi in parziale difformità e quindi sarebbe applicabile al caso di specie l’art. 34, diversamente da quanto ritenuto dal giudice. Sarebbe anche pendente una domanda di sanatoria ad oggi non esaminata, nel cui quadro si metteva in discussione la sussistenza dei predetti vincoli. Vincoli da nessuno affermati come esistenti. Esclusi gli stessi, quindi, si afferma che in base ai dati tecnici disponibili sarebbe impossibile la demolizione senza pregiudizio altrui, con necessaria applicazione dell’art. 34 invocato.
4. Il ricorso è inammissibile. E’ errata la premessa giuridica innanzitutto. Al di là della questione sulla sussistenza dei vincoli paesaggistici – negata attraverso mere asserzioni prive di puntuali e illustrate allegazioni documentali, come tali di stampo meramente fattuale, inammissibile in questa sede oltre che anche in fase esecutiva, come appresso specificato – è indubbio che si tratta, come ammesso dalla stessa ricorrente, di un nuovo intervento su opera preesistente. Ebbene, al di là del carattere lecito o meno di quest’ultima, e anche persino, lo si ripete, della esistenza o meno di vincoli paesaggistici, l’intervento non può mai essere qualificato come realizzato in “parziale” difformità, così da invocarsi l’art. 34 in parola: invero, un intervento è in parziale difformità quando esso sia realizzato in presenza di un titolo abilitativo e durante la vigenza dello stesso, in maniera che si discosti solo in parte, minima, dallo stesso. Allorquando invece, come nel caso di specie, sia da tempo realizzata un’opera edile, ancorchè eventualmente in base ad un titolo legittimo, ogni nuovo intervento edile, fuoriuscendo dall’ambito di operatività del titolo precedente, ormai decaduto, ( e nel caso di specie la stessa ricorrente rappresenta la preesistenza, da tempo, di altra opera, su cui è stato poi realizzato, tempo dopo, l’intervento in discussione) richiede un nuovo e autonomo titolo edilizio, la cui assenza impone di qualificare l’abuso come realizzato senza permesso o concessione ( a seconda del regime edilizio vigente all’epoca di realizzazione) e giammai come effettuato in “parziale difformità” (di un titolo, lo si ribadisce, ormai insussistente, quand’anche eventualmente rilasciato a suo tempo, e a maggior ragione inesistente se mai rilasciato come pare emergere). La sussistenza, insuperata, nonchè insuperabile a fronte di un giudicato sul punto, di vincoli paesaggistici, (che non può essere messa in discussione in sede esecutiva, tanto più in via di una mera valutazione di fatto come si propone in questa sede), rafforza il predetto costrutto giuridico come correttamente sostenuto dal giudice autore della ordinanza impugnata, che Corte di Cassazione – copia non ufficiale
ha anche adeguatamente escluso ogni prospettiva di ammissibilità del condono, in presenza di vincoli su tale piano ostativi.

5. Quanto alla tesi della impossibilità di demolizione senza pregiudizio per altra legittima parte edilizia, le considerazioni sopra esposte circa la

inconfigurabilità dell’art. 34 citato, quale presupposto imprescindibile per sviluppare tali notazioni e, tuttavia, si ripete, insussistente, ne escludono ogni

fondamento.

6. Sulla base delle considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che il ricorso debba essere dichiarato inammissibile, con conseguente onere per

la ricorrente, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in

data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della

causa di inammissibilità”, si dispone che la ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 2.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di C ;.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

Così deciso in Roma, il 12 giugno 2025

Il GLYPH nsigliere este sore A9 7,

Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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