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Ordine di demolizione: quando la sanatoria non basta

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso contro un ordine di demolizione per un’opera abusiva. La sentenza chiarisce che una sanatoria edilizia non è sufficiente a bloccare la demolizione se il giudice dell’esecuzione accerta che i presupposti legali per il suo rilascio, in particolare il rispetto del termine temporale per il completamento delle opere, non erano sussistenti. Le nuove prove testimoniali, ritenute incerte, non hanno scalfito l’accertamento già consolidato in precedenti giudizi.

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Pubblicato il 11 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione: quando la sanatoria non basta a salvare l’immobile abusivo

L’ottenimento di una sanatoria edilizia non costituisce un salvacondotto automatico contro un ordine di demolizione. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: il giudice dell’esecuzione ha il potere e il dovere di verificare la legittimità del titolo in sanatoria, potendo disporne l’inefficacia se questo è stato rilasciato in assenza dei presupposti di legge. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: La Costruzione Abusiva e la Sanatoria Tardiva

Il caso riguarda un’istanza di revoca o sospensione di un ordine di demolizione relativo a un’opera abusiva, specificamente un piano seminterrato di circa 120 mq. L’ordine era scaturito da una sentenza di condanna divenuta definitiva. La proprietaria dell’immobile ha tentato di opporsi alla demolizione basandosi sul rilascio di un titolo in sanatoria e presentando, come nuovo elemento di prova (novum), le dichiarazioni di un tecnico che, tuttavia, non era stato in grado di datare con certezza le modifiche abusive rispetto alla data di rilascio del condono.

L’Ordinanza Impugnata e i Motivi del Ricorso

La Corte d’Appello, in funzione di giudice dell’esecuzione, aveva già respinto l’istanza. La ricorrente ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la Corte territoriale non avesse adeguatamente valutato le nuove informazioni testimoniali, le quali, a suo dire, avrebbero dovuto portare alla revoca dell’ordine di demolizione in virtù del legittimo rilascio del condono.

L’Analisi della Cassazione sull’Ordine di Demolizione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per manifesta infondatezza. Gli Ermellini hanno ricordato che la questione era già stata affrontata e decisa in precedenti sentenze relative allo stesso caso. Era stato infatti accertato in modo definitivo che le opere abusive erano state completate dopo il termine perentorio previsto dalla legge per poter accedere al condono (31 marzo 2003). Di conseguenza, il titolo in sanatoria rilasciato era illegittimo per mancanza del requisito temporale, un vizio che ne impedisce l’efficacia.

Il Principio del Controllo Giudiziale sulla Sanatoria e l’Ordine di Demolizione

La sentenza riafferma un principio cardine: il giudice dell’esecuzione, quando valuta una richiesta di revoca di un ordine di demolizione basata su una sanatoria, non deve limitarsi a prendere atto dell’esistenza del provvedimento amministrativo. Al contrario, deve effettuare un controllo approfondito sulla sua legittimità, verificando il rispetto dei presupposti formali e sostanziali richiesti dalla legge. Solo una sanatoria legittima può creare una situazione giuridica nuova e incompatibile con la prosecuzione dell’ordine di demolizione.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha ritenuto che le dichiarazioni testimoniali portate come ‘novum’ fossero ‘perplesse’ e non sufficienti a scalfire l’accertamento, più volte ribadito in sede giurisdizionale, circa l’epoca di completamento dei lavori. I fatti, già accertati in modo insindacabile, dimostravano che le opere erano state ultimate dopo il termine perentorio di legge. Pertanto, la mancanza del requisito temporale rendeva il condono illegittimo e inidoneo a paralizzare l’ordine di demolizione. Né la presentazione successiva di una SCIA poteva sanare l’originaria illegalità. L’inammissibilità del ricorso ha comportato la condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali e di una somma in favore della Cassa delle Ammende.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa pronuncia serve da monito: la sanatoria edilizia non è una scorciatoia per eludere le conseguenze di un abuso. Affinché possa bloccare un ordine di demolizione, il titolo deve essere pienamente legittimo. Il potere di controllo del giudice dell’esecuzione garantisce che solo le situazioni conformi alla legge possano beneficiare della revoca di una sanzione penale così incisiva, confermando che la giustizia penale e quella amministrativa operano in sinergia per la tutela del territorio.

Una sanatoria edilizia può sempre bloccare un ordine di demolizione?
No. Un provvedimento di sanatoria non blocca automaticamente un ordine di demolizione. Il giudice dell’esecuzione deve verificare la legittimità sostanziale e formale del titolo in sanatoria. Se accerta che mancano i presupposti di legge, come il completamento delle opere entro un termine perentorio, la sanatoria è inefficace e l’ordine di demolizione resta valido.

Una nuova prova testimoniale è sufficiente a far revocare un ordine di demolizione già confermato?
Non necessariamente. Nel caso esaminato, una nuova testimonianza è stata ritenuta inammissibile perché giudicata incerta e vaga (‘perplesse’), e quindi non idonea a contraddire i fatti già accertati in modo definitivo nei precedenti gradi di giudizio riguardo alla data di completamento dell’abuso edilizio.

Cosa succede se un ricorso contro un ordine di demolizione viene dichiarato inammissibile?
Se il ricorso viene dichiarato inammissibile, l’ordine di demolizione viene definitivamente confermato. La parte ricorrente viene inoltre condannata al pagamento delle spese processuali e di una sanzione pecuniaria, determinata dal giudice, da versare alla Cassa delle Ammende.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 4233 Anno 2026

In nome del Popolo RAGIONE_SOCIALE

Penale Sent. Sez. 3 Num. 4233 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 14/01/2026

TERZA SEZIONE PENALE

Composta da

NOME COGNOME

– Presidente –

Sent. n. sez. 50/2026

VITTORIO PAZIENZA

CC – 14/01/2026

NOME COGNOME

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

NOME COGNOME

– Relatore –

NOME COGNOME

ha pronunciato la seguente

sul ricorso proposto da:

NOME NOME nato a NAPOLI il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 11/07/2025 della Corte d’appello di Napoli Udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; lette/sentite le conclusioni del AVV_NOTAIO NOME COGNOME che ha chiesto lÕinammissibilitˆ del ricorso.

La Corte di appello di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, con ordinanza dellÕ11/07/2025 ha rigettato lÕistanza di COGNOME NOME per la revoca/sospensione dell’ordine di demolizione RAGIONE_SOCIALE opere abusive (piano seminterrato composto da 12 pilastri con relativo solaio di cemento armato, della superficie di circa 120 mq) di cui alla sentenza di condanna della Corte di appello di Napoli del 16 febbraio 2017, definitiva il 20 aprile 2007.

NOME NOME ha proposto ricorso in cassazione deducendo, con un unico motivo di ricorso la violazione di cui allÕart. 606 comma 1, lett. b) cod.proc.pen. in relazione allÕart. 665 cod.proc.pen.

La Corte di appello di Napoli non avrebbe valutato il novum costituito dalle sommarie informazioni testimoniali dellÕing. COGNOME, il quale, sentito in data 30/01/2021 dal AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO di Napoli, ha dichiarato di non essere in grado di indicare la data RAGIONE_SOCIALE modifiche accertate nel sopralluogo del giugno 2020, se prima o dopo il rilascio del titolo in sanatoria n. 99/2008, da cui il legittimo rilascio del condono con conseguente revoca dellÕordine di demolizione con esso incompatibile.
Il AVV_NOTAIO Generale ha depositato requisitoria scritta con cui ha chiesto lÕinammissibilitˆ del ricorso.

Il ricorso, in parte anche versato in fatto lˆ dove chiede una rivalutazione RAGIONE_SOCIALE sommarie informazioni testimoniali, è inammissibile per manifesta infondatezza.

Va anzitutto rammentato che la revoca/sospensione dellÕordine di demolizione (e anche di rimessione in pristino), pu˜ essere disposto dal giudice dellÕesecuzione previo accertamento di una situazione (presentazione di istanza di condono o provvedimento stesso) che lo renderebbero incompatibile (tra le tante Sez. 3, n. 9145 del 01/07/2015, Manna, Rv 266763).

Nel caso di rilascio di concessione edilizia in sanatoria, il giudice dell’esecuzione -investito dell’istanza di revoca dell’ordine di demolizione conseguente a condanna per costruzione abusiva-, ha il potere-dovere di verificare la legittimitˆ del permesso di costruire in sanatoria sotto il profilo del rispetto dei presupposti e dei requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio (Sez. 3, n. 47402 del 21/10/2014, Chisci, Rv. 260972 Ð 01; Sez. 3, n. 42164 del 09/07/2013, COGNOME, Rv. 256679 Ð 01).
Quanto al controllo demandato al Giudice, esso deve inteso nel senso che la verifica non deve essere limitata alla presa dÕatto dellÕesistenza del provvedimento in sanatoria, ma deve estendersi alla verifica dei presupposti formali e sostanziali del provvedimento e del corretto esercizio del potere di rilascio da parte della pubblica amministrazione. Solo in tale ipotesi si determina una situazione giuridica nuova che rende incompatibile la sopravvivenza dell’ordine demolitorio e ne legittima la revoca o la modifica in fase esecutiva (Sez. 3, n. 11051 del 30/01/2003, P.G. in proc. Ciavarella, Rv. 224346 Ð 01).
L’ordinanza impugnata evidenzia che l’istanza oggi in discussione costituisce la riproposizione di analoghe istanze giˆ rigettate con ordinanza del 19 luglio 2013 e 15 marzo 2018, su cui è giˆ intervenuta la Corte di cassazione con le sentenze n. 36289 del 2019 e n. 35495 del 2021 (in quest’ultimo caso anche con dichiarazione di inammissibilitˆ del ricorso in cassazione presentato da COGNOME NOME) e che, come accertato in occasione dei precedenti citati, le opere abusive erano state realizzate in epoca successiva al 31/03/2023, e, pertanto non condonabili per mancanza del requisito temporale, da cui lÕillegittimitˆ del provvedimento di condono e che tale accertamento non poteva essere superato dallÕavvenuta presentazione di una Scia per lÕesecuzione dei lavori volta a ricondurre lÕimmobile nei limiti della condonabilitˆ.
L’ordinanza impugnata ha analizzato con motivazione adeguata, immune da contraddizione e da manifeste illogicitˆ tutti gli aspetti della vicenda, rilevando,

con accertamenti in fatto insindacabili in sede di legittimitˆ, come le opere erano state completate dopo il termine perentorio (del 31 marzo 2003) previsto dall’art. 32 della legge 362 del 2003, e che tale accertamento pu˜ essere messo in discussione sulla base RAGIONE_SOCIALE dichiarazioni rese AVV_NOTAIO COGNOME, le cui dichiarazioni perplesse non valgono a scalfire lÕaccertamento sullÕepoca temporale, più volte ribadito in sede giurisdizionale, circa la data del completamento dei lavori; nŽ il requisito del dato temporale RAGIONE_SOCIALE opere pu˜ essere superato dalla realizzazione di lavori, ancorchè autorizzati da SCIA, per ricondurre le opere abusive nei limiti della condonabilitˆ.
Il ricorso deve essere dichiarato inammissibile e la ricorrente deve essere condannata al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali ai sensi dellÕart. 616 cod.proc.pen. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilitˆ”, si dispone che la ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.
Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di euro tremila in favore della cassa RAGIONE_SOCIALE ammende. Cos’ è deciso, 14/01/2026

Il AVV_NOTAIO estensore NOME COGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

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