Ordine di demolizione: quando la revoca è impossibile

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un cittadino contro un ordine di demolizione per un abuso edilizio. Dopo la mancata demolizione, il bene era stato acquisito dal patrimonio del Comune. La Corte ha stabilito che il cittadino, non essendo più proprietario, non aveva titolo per chiedere la revoca dell’ordine, rendendo illegittimo anche il permesso di costruire in sanatoria ottenuto successivamente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione: Impossibile la Revoca se il Bene è Acquisito dal Comune

Un ordine di demolizione per un abuso edilizio segna un punto cruciale nel percorso legale di un immobile. Ma cosa succede se, dopo anni di inottemperanza, il responsabile dell’abuso ottiene una sanatoria? Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce in modo definitivo i limiti di tale possibilità, specialmente quando l’immobile è già stato acquisito dal patrimonio del Comune. La decisione sottolinea un principio fondamentale: la perdita della proprietà del bene comporta la perdita del diritto di chiederne la regolarizzazione.

I Fatti del Caso: Abuso Edilizio e Inottemperanza

Il caso ha origine da una sentenza di condanna del 2009, divenuta irrevocabile nel 2010, che disponeva la demolizione di opere edificate abusivamente. Ancor prima, nel 2006, il Comune competente aveva emesso una propria ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

Il responsabile dell’abuso non ha mai ottemperato a nessuno dei due provvedimenti. Di conseguenza, a causa del decorso infruttuoso del termine di 90 giorni dall’ordinanza comunale, l’immobile è stato acquisito di diritto al patrimonio indisponibile del Comune, come previsto dalla legge. Anni dopo, nel 2023, il soggetto ha ottenuto un permesso di costruire in sanatoria per gli stessi abusi e ha quindi presentato un’istanza al giudice dell’esecuzione per ottenere la revoca dell’ordine di demolizione contenuto nella sentenza penale. Il Tribunale ha dichiarato l’istanza inammissibile, decisione contro cui il cittadino ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione: Analisi dell’ordine di demolizione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione del Tribunale e fornendo importanti chiarimenti su tre aspetti centrali della vicenda: la perdita della proprietà, l’illegittimità della sanatoria tardiva e l’impossibilità della cosiddetta “sanatoria sismica”.

La Perdita della Proprietà e dell’Interesse ad Agire

Il punto cardine della decisione è l’effetto automatico dell’acquisizione del bene al patrimonio comunale. La Corte ribadisce che, secondo l’art. 31 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), la mancata demolizione entro 90 giorni dalla notifica dell’ordinanza comunale comporta l’acquisizione ope legis (per effetto di legge) dell’immobile e dell’area di sedime.

A partire da quel momento, il responsabile dell’abuso cessa di essere proprietario. Di conseguenza, perde anche l'”interesse ad agire”, ovvero la titolarità di una posizione giuridica che gli consenta di chiedere al giudice un provvedimento a tutela del bene. L’unico interesse che gli viene riconosciuto è quello di provvedere spontaneamente alla demolizione a proprie spese, per evitare ulteriori sanzioni.

L’Illegittimità del Permesso in Sanatoria Tardivo

Di riflesso, anche il permesso di costruire in sanatoria ottenuto nel 2023 viene considerato illegittimo. La Corte chiarisce che una richiesta di sanatoria, ai sensi dell’art. 36 del Testo Unico, può essere presentata solo fino alla scadenza dei termini previsti per la demolizione.

Presentare la domanda dopo l’avvenuta acquisizione al patrimonio comunale è un atto privo di efficacia, poiché proviene da un soggetto che non è più proprietario del bene. Il Comune non avrebbe potuto rilasciare un titolo abilitativo a favore di chi non ne aveva più diritto. Inoltre, il rilascio di tale permesso non implica una rinuncia implicita del Comune alla proprietà acquisita, trattandosi di competenze di organi diversi (ufficio tecnico vs. organi comunali superiori).

Un Ulteriore Ostacolo: L’Impossibilità della Sanatoria Sismica

La Corte aggiunge un ulteriore e decisivo argomento: l’impossibilità di regolarizzare a posteriori gli abusi dal punto di vista sismico. La sentenza evidenzia che la normativa in materia (artt. 93 e 94 del d.P.R. 380/2001) impone un controllo preventivo per le costruzioni in zone sismiche. L’autorizzazione sismica deve essere ottenuta prima dell’inizio dei lavori.

Non è previsto nell’ordinamento un istituto di “sanatoria sismica”, poiché ammetterlo vanificherebbe il fine della norma, che è quello di garantire la sicurezza e l’incolumità pubblica attraverso un controllo ex ante. Pertanto, il permesso di costruire rilasciato era illegittimo anche per questa ragione, essendo l’immobile situato in zona sismica.

Le Motivazioni Giuridiche della Sentenza

La Corte di Cassazione fonda la propria decisione su una consolidata giurisprudenza. Il principio chiave è che la spoliazione della proprietà degrada l’interesse del precedente proprietario a un mero interesse di fatto, insufficiente a legittimare un’azione legale per la difesa del bene. L’ordinamento protegge l’effettività della sanzione amministrativa (l’acquisizione) e penale (la demolizione), che possono coesistere, a meno che l’ente pubblico non decida, con una delibera motivata da prevalenti interessi pubblici, di mantenere l’opera. In assenza di tale delibera, l’obbligo di ripristino dello stato dei luoghi, anche attraverso l’ordine del giudice penale, rimane pienamente valido.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Pronuncia sull’ordine di demolizione

Questa sentenza invia un messaggio chiaro: l’inottemperanza a un ordine di demolizione ha conseguenze gravi e difficilmente reversibili. Chi commette un abuso edilizio non può sperare di sanare la situazione a distanza di anni, soprattutto dopo che i meccanismi sanzionatori, come l’acquisizione del bene da parte del Comune, si sono già perfezionati. La decisione rafforza la tutela del territorio e il principio di legalità, stabilendo che la perdita della proprietà è una barriera insormontabile per qualsiasi tentativo di regolarizzazione postuma. Inoltre, viene riaffermata l’inderogabilità dei controlli preventivi in materia sismica, a salvaguardia della sicurezza collettiva.

Dopo un ordine di demolizione non eseguito, il responsabile dell’abuso può ancora chiedere la revoca se ottiene un permesso in sanatoria?
No. Secondo la sentenza, una volta decorso il termine di 90 giorni dall’ingiunzione di demolizione del Comune, il bene viene automaticamente acquisito al patrimonio comunale. Il responsabile dell’abuso perde la proprietà e, di conseguenza, la legittimazione a chiedere la revoca dell’ordine o un permesso in sanatoria, che risulterebbe illegittimo.

L’acquisizione dell’immobile abusivo da parte del Comune estingue l’ordine di demolizione emesso dal giudice penale?
No. L’acquisizione e l’ordine di demolizione del giudice non sono incompatibili, a meno che il Comune, con una delibera specifica, non dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici al mantenimento dell’opera. In assenza di tale delibera, l’obbligo di demolire a spese del responsabile dell’abuso rimane.

È possibile ottenere una “sanatoria sismica” per regolarizzare un edificio costruito in zona sismica senza le necessarie autorizzazioni preventive?
No. La sentenza, richiamando la giurisprudenza prevalente, afferma che l’autorizzazione sismica ha natura preventiva e non può essere rilasciata a posteriori. L’istituto della “sanatoria sismica” non è riconosciuto dall’ordinamento, poiché il controllo sulla sicurezza sismica deve essere effettuato prima dell’inizio dei lavori.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 5536 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 5536 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 16/01/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da NOME COGNOME nato a Camposano (Na) il 23/6/1966

avverso l’ordinanza del 24/7/2024 del Tribunale di Noia; visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso; sentita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha chiesto dichiarare inammissibile il ricorso;

lette le conclusioni del difensore del ricorrente, Avv. NOME COGNOME che ha chiesto l’accoglimento del ricorso

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 24/7/2024, il Tribunale di Nola dichiarava inammissibile l’istanza avanzata da NOME COGNOME al fine di ottenere la revoca dell’ordine di demolizione disposto con sentenza dello stesso Ufficio del 20/11/2009, irrevocabile il 6/3/2010.

Propone ricorso per cassazione il NOME, deducendo – con unico motivo – la violazione degli artt. 31, 34 e 36, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; vizio di

motivazione. Premesso che il 22/3/2023 il ricorrente avrebbe ottenuto il permesso di costruire in sanatoria con riguardo a tutti gli abusi realizzati, si sostiene che Tribunale avrebbe erroneamente interpretato il citato art. 31, in forza del quale l’effetto acquisitivo in capo al Comune avverrebbe soltanto rispetto alla parte dell’opera oggetto di abuso, e comunque l’area acquisita non potrebbe essere superiore a 10 volte la complessiva superficie utile abusivamente realizzata; l’ordinanza, dunque, sarebbe viziata, in quanto non considererebbe che la determina n. 26 del 22/1/2014, di acquisizione al patrimonio del Comune di Cicciano (Na), riguarderebbe soltanto la particella n. 332, ovvero circa 1/3 della proprietà del ricorrente, non l’intera consistenza. La norma, ancora, dovrebbe esser letta in combinato disposto con i successivi artt. 34 e 36, che prevederebbero la possibilità di sanatoria – ottenuta dal Giuliano – anche oltre la scadenza del termine di 90 giorni, dunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, compresa l’acquisizione gratuita al patrimonio del Comune. Il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, infine, certamente richiederebbe la verifica di tutti presupposti di legge, compreso il fatto che, in caso di pluralità di proprietari (come nella vicenda di specie), tutti abbiano presentato domanda di rilascio del titolo; ciò che, peraltro, emergerebbe con evidenza proprio dal titolo stesso, che avrebbe dunque riconosciuto al Giuliano la qualità di comproprietario.

CONSIDERATO IN DIRITTO

3. Il ricorso risulta infondato.

Il Tribunale di Noia ha dichiarato inammissibile l’incidente di esecuzione sollevato dal NOME, evidenziando – alla luce della costante giurisprudenza di legittimità, qui da ribadire – che questi era del tutto privo di interesse ad ottener la revoca dell’ordine di demolizione di cui alla sentenza dello stesso Ufficio del 20/11/2009, in quanto non più titolare del bene coinvolto; il NOME, dunque, non era legittimato a proporre l’istanza.

4.1. L’ordinanza, in particolare, ha innanzitutto richiamato i passaggi essenziali della vicenda, da ritrovare non solo nella stessa pronuncia di condanna, ma anche nella determina n. 7 del 2014, con la quale il Comune di Cicciano aveva disposto la formale acquisizione dell’immobile abusivo al patrimonio dell’ente, attesa l’inottemperanza sia all’ordine di demolizione degli abusi contenuto nella sentenza di condanna del Giuliano, sia all’ordinanza di rimessione in pristino emessa dall’Amministrazione comunale il 28/9/2006.
4.2. Con riguardo alla delibera n. 7 del 2014, il Tribunale di Noia ha poi evidenziato – primo punto del ricorso – che la stessa non interessava invero l’intero novero degli abusi (particelle nn. 322 e 2060), ma soltanto una parte (particella

n. 322), così che il Comune aveva proceduto alla formale acquisizione soltanto di 1/3 dell’immobile (ed il Giuliano rimaneva comproprietario delle altre parti).

4.3. Ebbene, dopo aver richiamato tutti questi elementi di fatto, peraltro non contestati, l’ordinanza ha ribadito che, a seguito dell’accertamento del carattere abusivo delle opere, il Comune aveva emesso il citato provvedimento del 28/9/2006, con il quale aveva ingiunto la demolizione di tutti gli abusi ed il ripristino dello stato dei luoghi; in questo provvedimento si dava atto della realizzazione dei manufatti in assenza di permesso di costruire e di DIA, e si preannunciava l’acquisizione dell’intero compendio illecito al patrimonio dell’ente in caso di inottemperanza. Questa ordinanza era stata ritualmente notificata all’interessato, il quale, tuttavia, non vi aveva dato seguito, come certificato dallo stesso Comune con atto del 5/1/2007.
5.1. Ancora sul punto, ed ancora in adesione alla costante giurisprudenza, l’ordinanza impugnata ha poi evidenziato che sussiste incompatibilità tra l’acquisizione gratuita e l’ordine di demolizione emesso dal giudice con la sentenza di condanna soltanto se, con delibera consiliare, l’ente locale stabilisce di non demolire l’opera acquisita ai sensi dell’art. 31, comma 5, d.P.R. n. 380/2001, il quale prevede che «l’opera acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell’abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi
urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico» (tra le molte, Sez. 3, n. 32976 del 6/7/2023, COGNOME+altri): ebbene, questa circostanza non è stata neppure dedotta nel caso di specie.

Il Tribunale, di seguito, ha preso in esame anche l’avvenuto rilascio del permesso di costruire in sanatoria con riguardo alle medesime opere, escludendo – ancora con motivazione priva di vizi – che tale provvedimento potesse ritenersi preclusivo alla demolizione degli abusi. In particolare, è stato menzionato il costante principio in forza del quale il permesso di costruire in sanatoria, successivo all’acquisizione al patrimonio immobiliare del Comune, è illegittimo, in quanto emesso a favore di un soggetto che non era più titolare del bene, spettando al Comune di stabilire se mantenere o demolire l’opera (Sez. 3, n. 35484 del 15/12/2020, Trapanese).
6.1. Con la stessa sentenza, questa Corte ha peraltro affermato – con diretta incidenza anche nella vicenda in esame (seconda parte del motivo) – che l’art. 36, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001 stabilisce che il permesso di costruire in sanatoria può essere richiesto fino alla scadenza dei termini di cui agli artt. 31, comma 3, 33, comma 1, e 34, comma 1, stesso decreto e, comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative; ebbene, nel caso in esame questo termine risulta evidentemente superato, a fronte di un’ingiunzione a demolire emessa il 28/9/2006 (seguita dalla determina di acquisizione al patrimonio comunale del 22/1/2014) e di una richiesta di permesso di costruire in sanatoria depositata soltanto il 13/5/2022, come risulta dallo stesso documento allegato al ricorso.
6.2. Ebbene, secondo l’insegnamento della giurisprudenza amministrativa, la presentazione della domanda di accertamento di conformità successiva alla emanazione dell’ordinanza di demolizione comporta che l’Amministrazione non può che constatare che l’istanza è stata presentata da chi non sia più proprietario, se essa è stata proposta dopo l’acquisizione ipso jure della proprietà ai sensi dell’art. 31, comma 3, del t.u. n. 380 del 2001, per il decorso del termine di novanta giorni, come nel caso in esame (Cons. St., Sez. VI, n. 5654 del 30/11/2017; Cons. St., Sez. VI, n. 5653 del 30/11/2017).
6.1.2. Anche questa Corte di cassazione, del resto, ha costantemente riconosciuto che i limiti temporali posti dall’art. 36, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, alla facoltà del responsabile dell’abuso o dell’attuale proprietario del bene di chiedere il rilascio del permesso di costruire entro il termine di cui all’art. 3 comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001, sono coerenti con le conseguenze dell’inutile spirare di tale termine, privando di legittimazione alla domanda, il loro inutile decorso, chi non è più proprietario del bene stesso (così, in motivazione, Sez. 3, n. 3261 del 17/11/2020). Una volta acquisita al proprio patrimonio, infatti, soltanto il Comune può stabilire, con deliberazione consiliare, l’esistenza di
prevalenti interessi pubblici, sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici ed ambientali. La spoliazione di diritto della proprietà del bene, dunque, sottrae sostanza giuridica all’interesse vantato nei suoi confronti dal precedente proprietario, degradandolo a mero interesse di fatto che, nel privarlo della legittimazione ad agire in difesa del bene stesso, impedisce persino la restituzione in suo favore caso di dissequestro (Sez. 3, n. 1163 del 15/11/2016, Notarstefano, Rv. 268737; Sez. 3, n. 42637 del 26/09/2013, Rv. 258308; Sez. 3, n. 45705 del 26/10/2011, Rv. 251321; Sez. 3, n. 4962 del 28/11/2007, Rv. 238804).
6.1.3. Ne consegue, ulteriormente, che il rilascio di concessione o permesso in sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 non presuppone, quale atto implicito, la rinuncia da parte del Comune al diritto di proprietà sull’opera abusiva già acquisita al suo patrimonio a seguito del decorso del termine di 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione, non essendovi coincidenza, sul piano della competenza, tra l’organo adottante l’atto presupponente (permesso in sanatoria) – ufficio tecnico comunale – e l’organo competente alla adozione dell’atto presupposto implicito (rinuncia al diritto di proprietà), da individuarsi in distint superiori organi comunali (Sez. 3, n. 3261 del 17/11/2020, Rv. 280870).
A tutto ciò peraltro si aggiunga, infine, che il permesso di costruire in sanatoria non avrebbe potuto comunque essere rilasciato, atteso il carattere sismico della zona sulla quale insiste l’abuso. Questo principio, costantemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità (tra le molte, Sez. 3, n. 2357 del 14/12/2022, COGNOME, Rv. 284058; Sez. 3, n. 54707 del 13/11/2018, COGNOME, Rv. 274212), trova sostegno anche in quella amministrativa, secondo cui la richiesta di autorizzazione ai fini sismici è sempre preventiva, non potendosi ammettere l’istituto dell’autorizzazione sismica in sanatoria (invece rilasciata al Giuliano).
7.1. In particolare, il Consiglio di Stato, dopo alcune pronunce contrastanti (in senso contrario alla “sanatoria sismica”, tra le altre, Sez. 6, n. 3086 del 2021; Sez. 3, n. 4142 del 2021; in senso favorevole, Sez. 2, n. 3645 del 2024) ha da ultimo affermato (Sez. 6, n. 9355 del 2024) che l’istituto della autorizzazione sismica in sanatoria non è riconosciuto nel nostro ordinamento e che l’art. 94, d.P.R. n. 380 del 2001, persegue il fine di eseguire una vigilanza assidua sulle costruzioni riguardo al rischio sismico ed è espressione di un principio fondamentale in materia di governo del territorio; ne consegue che “la sussistenza di un evidente interesse pubblico legato all’incolumità pubblica, rispetto al quale l’interesse edificatorio del privato non può che essere recessivo, determina un assorbimento degli esiti relativi ad un permesso di costruire per l’assenza di un titolo attestante l’idoneità sismica dell’immobile, dovendo tale condizionamento riguardare anche l’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001.”
Correttamente, pertanto, il Giudice dell’esecuzione ha rigettato la domanda del ricorrente, il quale, non essendo più proprietario del bene abusivamente realizzato, non era legittimato a chiedere il permesso di costruire in sanatoria, tantomeno a chiedere la revoca dell’ordine di demolizione.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, ed il ricorrente condannato al pagamento delle spese processuali.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Così deciso in Roma, il 16 gennaio 2025

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