Ordine di demolizione: quando la revoca è illegittima

La Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza di un Tribunale che aveva revocato un ordine di demolizione per un immobile abusivo. La decisione si basava su un permesso in sanatoria ottenuto successivamente. La Suprema Corte ha stabilito che il giudice dell’esecuzione non può limitarsi a prendere atto del condono, ma deve verificare la sua piena legittimità, specialmente in presenza di indizi di un frazionamento artificioso delle domande per eludere i limiti volumetrici. Viene ribadita la natura vincolata dell’ordine di demolizione, che non può essere superato dal principio di proporzionalità o dal diritto all’abitazione di terzi acquirenti consapevoli del rischio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione: la revoca è possibile solo con un condono legittimo

L’acquisto di un immobile oggetto di una domanda di condono edilizio può nascondere insidie significative, prima fra tutte la presenza di un ordine di demolizione emesso con una sentenza penale. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha riaffermato principi fondamentali sulla natura di tale ordine e sui limitati poteri del giudice nel revocarlo, anche in presenza di un successivo permesso di costruire in sanatoria. La sentenza chiarisce che la tutela del terzo acquirente non può prevalere sull’interesse pubblico al ripristino della legalità violata.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine dalla costruzione di un intero edificio abusivo, per il quale il costruttore era stato condannato penalmente con conseguente ordine di demolizione. L’immobile, un grande fabbricato di più piani, era stato artificiosamente frazionato in numerose unità immobiliari. Per eludere i limiti volumetrici previsti dalla legge sul condono, erano state presentate distinte domande di sanatoria da parte di soggetti terzi, figuranti come promissari acquirenti.

Successivamente, due persone acquistavano una di queste unità immobiliari, la cui domanda di condono era ancora pendente. Anni dopo, il Comune rilasciava il permesso di costruire in sanatoria per quella specifica porzione. Sulla base di tale atto amministrativo, i nuovi proprietari si rivolgevano al Giudice dell’esecuzione, che accoglieva la loro istanza e revocava l’ordine di demolizione, invocando il principio di proporzionalità e la tutela del diritto all’abitazione.

Il Pubblico Ministero impugnava tale decisione, sostenendo l’illegittimità del condono a causa del frazionamento fraudolento e la natura vincolata dell’ordine di demolizione, che non poteva essere superato da valutazioni di opportunità.

La Decisione della Corte di Cassazione sull’Ordine di Demolizione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Pubblico Ministero, annullando con rinvio l’ordinanza di revoca. La Suprema Corte ha ribadito che l’ordine di demolizione, disposto con sentenza penale passata in giudicato, ha natura obbligatoria e reale, con funzione ripristinatoria della legalità.

Il fulcro della decisione risiede nel ruolo del Giudice dell’esecuzione: egli non può essere un mero spettatore che prende atto del rilascio di un titolo edilizio. Al contrario, ha il potere e il dovere di sindacare la legittimità sostanziale di tale atto. Se il permesso in sanatoria è illegittimo, esso è inidoneo a paralizzare l’esecuzione dell’ordine giudiziale.

Le Motivazioni

La Corte ha articolato il proprio ragionamento su tre pilastri fondamentali, offrendo chiarimenti cruciali sulla gestione dell’ordine di demolizione.

La Necessaria Verifica sulla Legittimità del Condono

Il Giudice dell’esecuzione non può limitarsi a una valutazione formale. Di fronte a un permesso in sanatoria, deve verificare che sussistano tutti i presupposti di fatto e di diritto richiesti dalla legge. Nel caso specifico, la presentazione di numerose domande distinte per un unico edificio costituiva un grave indizio di un’operazione elusiva, volta a superare i limiti di cubatura imposti dalla normativa sul condono. Tale artificioso frazionamento, se accertato, renderebbe il condono illegittimo e, di conseguenza, inefficace ai fini della revoca dell’ordine di demolizione.

L’Ordine di Demolizione e il Principio di Proporzionalità

La Corte ha fortemente ridimensionato l’applicabilità del principio di proporzionalità in questo contesto. Tale principio non può essere invocato per giustificare il mantenimento di un’opera abusiva, vanificando la funzione ripristinatoria della demolizione. L’interesse pubblico alla tutela del territorio e al rispetto delle norme urbanistiche prevale sull’interesse patrimoniale del singolo, soprattutto quando quest’ultimo ha acquistato l’immobile con la consapevolezza della sua condizione precaria, data la pendenza della domanda di condono.

La Tutela del Terzo Acquirente

Infine, la sentenza chiarisce che la posizione del terzo acquirente, anche se in potenziale buona fede, non può impedire l’esecuzione dell’ordine. La sua tutela è affidata agli strumenti del diritto civile, come l’azione di risarcimento del danno nei confronti del venditore. Lasciare in vita l’abuso significherebbe pregiudicare irreparabilmente l’interesse della collettività. Inoltre, l’acquisto di un bene con una procedura di sanatoria ancora in corso comporta l’accettazione di un rischio, la cui conseguenza non può ricadere sulla collettività.

Le Conclusioni

La decisione in esame rafforza la natura imperativa dell’ordine di demolizione come strumento essenziale per il ripristino della legalità violata. Stabilisce con chiarezza che un condono edilizio non è uno scudo automatico: la sua legittimità deve superare un vaglio rigoroso da parte del Giudice dell’esecuzione. Per gli acquirenti, la sentenza rappresenta un monito fondamentale sulla necessità di massima cautela e di una completa due diligence legale prima di acquistare immobili la cui conformità urbanistica dipende da procedure di sanatoria non ancora definite, per evitare di trovarsi proprietari di un bene legittimamente destinato alla demolizione.

Un permesso di costruire in sanatoria (condono) revoca automaticamente un ordine di demolizione penale?
No. La revoca è possibile solo se il permesso in sanatoria è pienamente legittimo in tutti i suoi presupposti di fatto e di diritto. Il Giudice dell’esecuzione ha il potere e il dovere di verificare tale legittimità prima di revocare l’ordine.

Il giudice può non applicare un ordine di demolizione per tutelare il diritto all’abitazione di chi ha acquistato l’immobile abusivo?
No. Secondo la Corte, il principio di proporzionalità e il diritto all’abitazione non possono essere invocati per paralizzare un ordine di demolizione, specialmente quando il terzo acquirente era consapevole della situazione di pendenza della sanatoria al momento dell’acquisto. La tutela dell’acquirente è affidata a rimedi civilistici contro il venditore.

Cosa succede se il condono è stato ottenuto in modo fraudolento, ad esempio frazionando un grande immobile in tante piccole unità?
Un frazionamento artificioso della domanda di condono per eludere i limiti volumetrici di legge è un grave indizio di illegittimità del titolo abilitativo. Se il giudice accerta tale natura fraudolenta, il permesso in sanatoria è considerato illegittimo e, pertanto, inidoneo a impedire l’esecuzione dell’ordine di demolizione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 19439 Anno 2025

In nome del Popolo Italiano

Penale Sent. Sez. 3 Num. 19439 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 19/03/2025

TERZA SEZIONE PENALE

Composta da

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME

Presidente –

Sent. n. sez. 485/2025

Relatore –

CC – 19/03/2025

R.G.N. 42546/2024

ha pronunciato la seguente sul ricorso proposto da: Procuratore della Repubblica del tribunale di Napoli; nel procedimento a carico di COGNOME NOME, nato a Napoli il 30/11/1976 COGNOME NOME, nata a Afragola il 07/02/1977 avverso l’ordinanza del 05/11/2024 del TRIBUNALE di NAPOLI; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME lette le conclusioni del PG, in persona del sostituto procuratore generale dr. NOME

COGNOME che ha chiesto lÕannullamento con rinvio del provvedimento impugnato.

Con lÕimpugnata ordinanza, resa il 5/11/2024, il Tribunale di Napoli, quale giudice dellÕesecuzione, ha revocato lÕordine di demolizione emesso con sentenze n. 207/95 e 89/97 accogliendo le istanze presentate da COGNOME NOME e COGNOME NOME

Avverso lÕordinanza sopra indicata ha proposto ricorso per cassazione Il Pubblico Ministero della Procura della Repubblica presso il Tribunale di Napoli, che ha denunciato, con articolato motivo, la violazione di legge sostanziale e il vizio di motivazione.

Il ricorso premette e ricostruisce la vicenda sottostante esponendo che:

a) con le sentenze n. 207/95 e 89/97 emesse nei confronti di COGNOME, soggetto condannato con sentenza passata in giudicato, veniva altres’ disposta la demolizione delle opere abusive contestate per aver, in esecuzione di un medesimo disegno criminoso, violando per 17 volte i sigilli apposti dalla PG, realizzato un immobile allo stato grezzo senza titolo e in violazione delle discipline tecniche inerenti un fabbricato in cemento armato posto in zona di rilievo sismico;

l’intero manufatto, oggetto delle sentenze di condanna di cui alla procedura di demolizione, suddiviso in piano cantinato e otto piani fuori terra, era stato frazionato in 24 unitˆ immobiliari per le quali erano state presentate 14 istanze di condono ai sensi della L. 724/94, tutte depositate in data 10/2/1995, in numero di due unitˆ per istanza, sempre a comporre cubature inferiori ai 750 mc, da soggetti estranei all’abuso, nella qualitˆ di promittenti acquirenti, eccezion fatta per le unitˆ immobiliari poste al piano terra e al primo piano, le cui istanze erano a nome del condannato;
tra il 1996 e il 1997 tutti i promissari acquirenti avevano rinunciato all’acquisto e COGNOME NOME, unico proprietario, era subentrato nella titolaritˆ delle istanze di condono pendenti;

COGNOME NOME e COGNOME NOME avevano acquistato la proprietˆ di una unitˆ immobiliari completa di pertinenze, con atto di vendita in data 08/09/2003, da COGNOME NOME che a sua volta aveva acquistato direttamente da COGNOME NOME;

l’unitˆ abitativa era stata commercializzata sulla base di un’istanza di condono del 10/02/1995, depositata da un soggetto estraneo e non in rapporto col bene tale COGNOME NOME, in qualitˆ di promittente e acquirente di due appartamenti, istanza di condono prot. n. 2456 del 10/2/1995, ancora pendente al momento dell’acquisto assieme a tutte le altre domande di condono riguardanti, con le medesime modalitˆ anche soggettive (ossia domande presentate da terzi promissari acquirenti, estranei all’abuso).

in data 22/04/2016, in virtù della predetta istanza di sanatoria, il Comune di Casoria rilasci˜ il permesso di costruire in sanatoria n. 39 avente a oggetto i sub 11 e 12 (interni 11 e 12); sul medesimo piano intervenivano in sostanza due provvedimenti di condono ciascuno relativo a due appartamenti,

il giudice dellÕesecuzione, con la citata ordinanza impugnata aveva revocato lÕordine di demolizione di cui alla RESA 66/2005, ritenendo che lÕordine di demolizione si pone in contrasto con il provvedimento di condono intervenuto e in particolare con il principio di proporzionalitˆ ledendo ÒlÕaffidamento, la libertˆ di autodeterminazione e il diritto di abitazione dei ricorrentiÓ.

2.1. Venendo quindi alle censure svolte dal ricorrente, deve darsi atto che, avendo il ricorrente Pubblico Ministero, proposto numerosi ricorsi avverso ad altrettante ordinanze di eguale contenuto del Giudice dellÕesecuzione di Napoli, le censure svolte, di eguale contenuto nei diversi ricorsi, sono cos’ sintetizzate:

il provvedimento impugnato si porrebbe in contrasto con consolidati principi di legittimitˆ fatti propri da quattro ordinanze del Tribunale in relazione al medesimo ordine di demolizione che avevano ritenuto i provvedimenti di condono illegittimi e, conseguentemente, confermato lÕordine di demolizione, da cui il contrasto con il precedente giudicato,

il permesso rilasciato in data 22/04/2016, qui in rilievo e della unitˆ immobiliare di riferimento sarebbe illegittimo in quanto:

rilasciato su una porzione di un immobile dalle dimensioni maggiori (21.000 mc.);

rilasciato in carenza dellÕistanza di condono per gli spazi comuni e per lÕintero piano interrato e nonostante che per il quarto piano lÕistanza non fosse stata accolta per carenza di documentazione e non fosse stata inoltrata per il seminterrato;

si sarebbe dovuto tenere in considerazione non giˆ la volumetria delle porzioni di edificio oggetto delle singole istanze ma quella complessiva del manufatto, pari a mc. 21000;

c) in relazione alla ritenuta, dal giudice, incompatibilitˆ della demolizione dellÕedificio con il principio di proporzionalitˆ viene dedotto che il principio di proporzionalitˆ, come ricostruito dal giudice dell’esecuzione, contrasterebbe con la stessa sentenza del 14.9.2024 della CEDU che esclude la natura dell’ordine di demolizione quale sanzione, qualificandola piuttosto come misura ripristinatoria, evidenziando anche che si tratta di misura non grave, atteso che incide sul diritto di proprietˆ e solo in modo indiretto su diritti di natura personale. In particolare, si contesta la tesi del tribunale per il quale l’interesse dello Stato al ripristino della situazione di fatto antecedente alla realizzazione dell’opera abusiva sarebbe recessivo sia rispetto ad interessi di natura personale, laddove l’ordine di demolizione compromettesse irreparabilmente i diritti del soggetto che disponga dell’opera abusiva sia rispetto ad interessi di natura patrimoniale nel caso in cui la situazione di pregressa indigenza o sopravvenuta a causa della perdita dell’opera abusiva incidesse sulla sfera personale del terzo sub specie di impossibilitˆ di risarcimento del danno patrimoniale nei confronti dell’autore dell’abuso oppure del comune rilasciante titoli in sanatoria.
Si contesta anche la legittimazione, nel quadro della prospettiva elaborata dal giudice dell’esecuzione, persino del non esercizio del potere demolitorio, sull’assunto per cui i diritti personali prevarrebbero sull’interesse pubblico e che l’art. 39 della L. 724/1994 verrebbe a legittimare la domanda di condono di chi sia legato alla singola unitˆ immobiliare, con la conseguenza che sarebbe irrilevante la circostanza per cui unico sia il soggetto titolare della proprietˆ del bene. Si osserva che la predetta complessiva impostazione, che risentirebbe anche di una prospettiva per cui l’interesse pubblico sarebbe assente in caso di conformitˆ dell’opera abusiva alla disciplina urbanistica attuale, sarebbe stata superata altres’ dalla pronuncia della Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 9/2017, laddove ha sostenuto la natura vincolata dell’ordine di demolizione, ancorata al ricorrere dei relativi presupposti di fatto e di diritto, tale da non
richiedere motivazione in ordine alle ragioni di interesse pubblico diverse da quelle riguardanti il ripristino della legalitˆ violata.

LÕaccoglimento della richiesta di revoca da parte del Tribunale sarebbe avvenuto senza tener conto che gli autori della domanda di condono erano differenti da coloro che avevano ottenuto il provvedimento di condono; lo stesso provvedimento di condono non sarebbe stato rilasciato in ordine alla singola unitˆ immobiliare bens’ accorpandone due per piano fino al limite dei 750 mc, nŽ il giudice avrebbe precisato il momento in cui verrebbe in rilievo l’interesse giuridicamente rilevante connesso alla singola unitˆ immobiliare, ossia se corrisponderebbe al momento del rilascio del provvedimento di condono oppure al momento della presentazione della domanda di condono e al momento della ultimazione della costruzione. Piuttosto, il momento di riferimento, alla luce del dettato normativo, coinciderebbe con il tempo dell’ultimazione della costruzione al 31.12.1993, quale requisito necessario per la presentazione della domanda di condono. Si aggiunge che la legittimazione al condono, pur ampia soggettivamente, riguarderebbe comunque soggetti ulteriori rispetto al proprietario ma interessati alla presentazione della domanda di condono in ragione del correlato effetto estintivo del reato. E si conclude osservando che nel caso di una unica costruzione, per la quale non sia stata operata alcuna divisione a monte della costruzione, nŽ costituito alcun distinto diritto di proprietˆ su una porzione separata, la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti legittimati ex artt. 6 e 38 comma 5 L. 47/85 come richiamati dall’art. 39 comma 6 L. 724/1994 integrerebbe un artificioso frazionamento dell’immobile e della domanda, da ricondursi invece ad unitˆ in capo ad un unico centro sostanziale di interessi, per evitare l’elusione del limite legale di volumetria dell’opera condonabile. Tale sarebbe il caso di specie, con un immobile unico, realizzato su area di proprietˆ del Fusco, e condivisione degli spazi comuni tutti rimasti al Fusco. La perizia di idoneitˆ statica sarebbe unica e i versamenti delle oblazioni sarebbero stati realizzati tutti dal COGNOME e le eventuali integrazioni erano state poste, alla luce dei contratti stipulati, tutte a carico del COGNOME. Da qui la sussistenza di un unico interesse giuridicamente rilevante, dato essenziale al fine del condono, tanto che per la giurisprudenza di legittimitˆ, in caso di comproprietˆ, ci˜ che rileva è il rapporto tra il bene e il diritto del quale è oggetto e non tra il bene e la pluralitˆ di persone che ne possano disporre. Il giudice, quindi, avrebbe trascurato la necessaria considerazione unitaria dell’immobile e avrebbe ancorato la legittimazione alla presentazione della domanda di condono alla autonomia della unitˆ immobiliare, affidata alla discrezionalitˆ del proprietario / committente.
In questa prospettiva, si insiste sulla assenza di una divisione ovvero di distinti diritti di proprietˆ su singole porzioni del fabbricato e si evidenzia come le stesse compravendite sarebbero state effettuate con il regime dell’iva agevolata del 4% spettante alle compravendite da imprese costruttrici quale quella del Fusco.

Ritornando al tema del principio di proporzionalitˆ, si rimarca che esso presuppone la cogenza dell’ordine di demolizione dell’opera abusiva e la sua funzione ripristinatoria, non potendo essere utilizzato per eludere tale funzione. Esso, si osserva, si “frappone all’esecuzione dell’ordine di demolizione pe ragioni estranee all’ordine stesso” e i fatti addotti a sostegno devono essere allegati e accertati. In essi non rientrano la circostanza che l’immobile abusivo sia unico domicilio dell’interessato nŽ assume rilievo lo stato di necessitˆ. E la valutazione dell’interesse pubblico sotteso all’ordine di demolizione rispetto al diritto alla vita privata e familiare risponde a criteri guida da rispettarsi senza alcuna discrezionalitˆ del giudice.
Si aggiunge che la disciplina sul condono, sconosciuta al diritto europeo, integra una particolare forma di autotutela amministrativa rispetto all’opera abusiva, che risponde a criteri precisi di tipo temporale e volumetrico.

Si aggiunge, poi, che gli istanti non avrebbero dato prova della lesione di interessi a sostegno della tutela stabilita dal tribunale e, nel caso di specie, non vi sarebbe violazione dell’art. 8 della CEDU, non essendo adibita l’unitˆ immobiliare ad abituale dimora dei ricorrenti, che risiederebbero altrove.

Non si sarebbero allegati interessi differenti da quello patrimoniale e dello stato dÕindigenza o di precarietˆ economico sociale, tali da impedire altra soluzione abitativa. Si osserva, quanto alla giustificazione della ordinanza per cui il diritto all’abitazione sarebbe violato per il pregiudizio arrecato alla perdita della proprietˆ o dalla impossibilitˆ di ottenere un risarcimento, che questi ultimi profili sarebbero in contrasto con la Convenzione Europea, atteso che sarebbero tutelati dal nostro ordinamento con possibilitˆ risarcitorie anche nei confronti dell’ente comunale. Gli istanti poi, sarebbero stati consapevoli della abusivitˆ dell’opera, atteso che al momento dellÕacquisto era pendente la domanda di condono.
Si aggiunge inoltre che nel bilanciamento degli interessi contrapposti viene anche in rilievo lÕesigenza di assicurare la permanenza degli individui in ambienti salubri e in manufatti in grado di garantire condizioni di sicurezza nel caso di calamitˆ; si rimarca lÕobiettiva incertezza esistente in ordine alla conformitˆ dell’edificio, che consta di 8 piani fuori terra e di un piano cantinato, alla normativa antisismica e a quella sui conglomerati cementizi, essendo stato realizzato in zona sismica: Òin mancanza di controlli antisismici e in assenza di un progetto di adeguamento sismicoÓ; Òin assenza del deposito dei calcoli strutturali richiesti per le costruzioni in cemento armatoÓ.
Il Procuratore generale ha chiesto lÕannullamento con rinvio.

1.Il ricorso è fondato.

Va preliminarmente dato atto che il presente ricorso si inserisce in un filone di ricorsi, di eguale contenuto, avverso distinte ordinanza del giudice dellÕesecuzione che riguardano la medesima vicenda fattuale scaturita dallÕedificazione di un palazzo di sette

piani, in assenza di titolo edilizio, il successivo frazionamento e la successiva vendita delle unitˆ abitative con conseguente rilascio di un permesso in sanatoria cui aveva fatto seguito lÕincidente di esecuzione, promosso da vari acquirenti che avevano chiesto la revoca dellÕordine di demolizione, accolta dal Tribunale di Napoli, con il provvedimento ora impugnato di revoca dellÕordine di demolizione.

Va ancora dato atto che Questa Corte di legittimitˆ ha giˆ deciso un primo ricorso del Pubblico ministero con la sentenza n. 18467 del 2025 di Questa Terza Sezione (Sez. 3, n. 18467 del 19/03/2025, P.M./Colella).

Stante lÕidentitˆ delle censure svolte dal ricorrente, il Collegio richiama la citata pronuncia e intende conformarsi ai principi enunciati in tale decisione che ripercorre gli indirizzi interpretativi consolidati nella giurisprudenza di legittimitˆ che sono stati disattesi dal Tribunale di Napoli anche nel caso in scrutinio.

Nel caso in esame COGNOME NOME e COGNOME NOME, avevano acquistato la proprietˆ di una unitˆ immobiliari completa di pertinenze, con atto di vendita in data 08/09/2003, da COGNOME NOME che a sua volta aveva acquistato direttamente da COGNOME NOME; lÕistanza di condono del 10/02/1995 era stata depositata da un soggetto estraneo e non in rapporto col bene tale COGNOME in qualitˆ di promittente e acquirente del 10/2/1995, ancora pendente al momento dell’acquisto. In data 22/04/2016 era stato rilasciato il permesso a costruire in sanatoria.
LÕordinanza impugnata non solo non si è attenuta ai principi di diritto enunciati nella sentenza di questa Sezione n. 18467/2025, sulla natura vincolante, obbligatoria a carattere reale dellÕordine di demolizione, ma ha disatteso anche quelli in punto validitˆ e legittimitˆ del condono, da operarsi alla luce dei principi richiamati nella citata sentenza, avendo giudicato della legittimitˆ del provvedimento in sanatoria mediante acritica sussunzione del mero dato formale di una presentazione di singole domande in un particolare contesto nel quale la maggioranza di queste era stata presentata da parte di autoqualificati promissari acquirenti (per i vari appartamenti dell’unico immobile), con tutte le relative conseguenze sul concreto quanto legittimo svolgimento della procedura di sanatoria e dei suoi adempimenti anche in termini soggettivi ( imputabili piuttosto al Fusco) cosicchè, piuttosto, paiono emergere una pluralitˆ di elementi con cui doversi confrontare, sintomatici, allo stato degli atti qui disponibili, della non peregrina ipotesi del ricorrente circa la natura fraudolenta del frazionamento procedimentale del manufatto, ai fini del rilascio dei provvedimenti sananti con tutte le conseguenze in tema di poteri del giudice penale di valutazione dellÕesistenza di un provvedimento incompatibile con lÕordine di demolizione, unico caso a cui consegue la revoca.
LÕordinanza impugnata, a fronte degli elementi di fatto, neppure avrebbe tratto le dovute conseguenze sulla invocata buona fede dei terzi circa la abusivitˆ delle opere, posto anche che, giova sottolinearlo, i relativi acquisti sono anteriori al momento di ritenuta definizione del condono.

Quanto poi alla tesi del giudice, anche sostenuta nella memoria difensiva, secondo la quale la formazione del titolo sanante, sia per il decorso del termine in assenza di provvedimenti dellÕautoritˆ amministrativa, sia per il rilascio successivo del formale provvedimento di condono, determinerebbe la caducazione dellÕordine di demolizione, senza la possibilitˆ per il giudice penale di sindacare la legittimitˆ del titolo, deve ribadirsi in via generale lÕindirizzo per cui il legislatore ha accolto la tesi secondo cui il provvedimento formatosi per silenzio assenso postula la liquidazione definitiva, da parte del Comune, dell’oblazione e l’accertamento della possibilitˆ dell’opera di conseguire la sanatoria (cfr. in motivazione, Sez. 3, n. 4749 del 13/12/2007, Rv. 238787 Ð 01). Analogamente, quanto al cd. terzo condono, e con principio che deve ritenersi valevole in via generale, si è stabilito che il silenzio-assenso, ai fini della condonabilitˆ dell’opera abusivamente realizzata ex art. 32, comma 37, d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, in legge 24 novembre 2003, n. 326, si forma a condizione che vi sia rispondenza della domanda di condono edilizio ai requisiti previsti dalla legge per il prodursi dell’effetto sanante. (Sez. 3, n. 727 del 25/10/2022, dep. 2023, COGNOME, Rv. 284055 – 01), situazione non ricorrente nel caso de quo.
Infine, anche in relazione al principio di proporzionalitˆ, invocato dal giudice per sostenere la scelta qui in valutazione, di revocare l’ordine di demolizione non appare applicabile alla luce dei rilevi di sistema qui semplificati e della correlata vincolativitˆ dellÕordine di demolizione, come sopra ribadito. A ci˜ si deve aggiungere, come affermato dalla citata sentenza n. 18467/2025, che Òin sede di adozione e tantomeno di esecuzione dellÕordine medesimo, se applicato nel quadro di una nuova rivisitazione dellÕopera abusiva rispetto ad un contesto urbanistico rinnovato: il giudizio sullÕopera, sulla relativa responsabilitˆ, e sul suo assetto urbanistico, è affidato al processo ed al suo contraddittorio, di cui lÕordine di demolizione costituisce un possibile esito obbligatorio, senza alcuna possibilitˆ di successivo riesame di tali parametri di giudizio, che in quanto tali definiscono profili e presupposti intangibili del titolo esecutivoÓ e ÒNon trova fondamento neppure la ulteriore tesi della revoca dellÕordine di demolizione in ragione di un principio di un Òproporzionalitˆ in senso strettoÓ che impedirebbe la demolizione dellÕopera abusiva per evitare il pregiudizio agli interessi dei ricorrenti agenti in quella sede esecutiva ( sub specie del diritto alla abitazione), siccome soggetti estranei allÕautore del reato che avrebbero confidato sulla legittimitˆ del condono formatosi per silentium e poi ÒconfermatoÓ, cos’ da avere anche impegnato risorse finanziarie nellÕacquisto, facendo in tal modo affidamento sulla legittimitˆ dellÕopera e rischiando di essere altres’ pregiudicati in diritti di natura personale quali la libertˆ di autodeterminazioneÓ (sent. cit.).
In tale ambito deve ribadirsi che il sistema delineato, in conclusione, affida le tutele del terzo proprietario di buona fede dellÕopera abusiva agli strumenti civilistici, lasciando fermo lÕordine di demolizione pur consentendone un esame alla luce del

principio di proporzionalitˆ, che tuttavia non è destinato ad inficiarlo in via definitiva e che, nel prospettare la valutazione del predetto principio di proporzionalitˆ in rapporto al diritto allÕabitazione, da una parte non ne prospettano una revoca definitiva (incompatibile con il quadro normativo e giurisprudenziale sopra delineato) bens’, al più, una sospensione, in sede esecutiva, e dallÕaltra non definiscono diritti, tantomeno alla abitazione, di assoluta prevalenza rispetto alla demolizione.

Anche in punto applicazione del principio di proporzionalitˆ, quale canone di legittimitˆ dellÕuso del potere di demolizione e parametro incidente quasi di per sŽ, lÕordinanza impugnata non ha fatto corretta applicazione dello ius receptum.

LÕordinanza va pertanto annullata con rinvio al Tribunale di Napoli.

Annulla l’ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Napoli Cos’ deciso il 19/03/2025.

Il Consigliere estensore Il Presidente

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NOME COGNOME

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