Ordine di demolizione: natura reale e comproprietà

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due soggetti contro un ordine di demolizione per abusi edilizi. Il nucleo della decisione riguarda la natura reale del provvedimento: l’ordine di demolizione rimane efficace anche se la sentenza non è ancora esecutiva per uno dei comproprietari, poiché l’accertamento dell’abusività dell’opera è definitivo e prevale sulla responsabilità soggettiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione: perché la comproprietà non ferma l’abbattimento

In tema di abusi edilizi, l’ordine di demolizione rappresenta uno degli strumenti più incisivi per il ripristino della legalità violata. Spesso si ritiene che pendenze giudiziarie residue o situazioni di comproprietà possano bloccare l’esecuzione della ruspa. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce definitivamente che la natura reale del provvedimento prevale sulle vicende personali dei soggetti coinvolti.

Il caso dell’abuso edilizio e il ricorso in Cassazione

La vicenda trae origine da una richiesta presentata da due soggetti, comproprietari di un immobile interessato da interventi abusivi. Mentre per uno dei due la sentenza di condanna era diventata irrevocabile, per l’altro il titolo non era ancora esecutivo a causa di vizi nella notifica. I ricorrenti sostenevano che l’ordine di demolizione non potesse essere eseguito finché la posizione di entrambi non fosse stata definita, lamentando inoltre errori nella classificazione di alcuni manufatti (un capannone e una cucina) come ampliamenti anziché corpi autonomi.

L’efficacia dell’ordine di demolizione nonostante la comproprietà

La Corte ha affrontato una questione cruciale: l’efficacia di un ordine di demolizione in presenza di una sentenza non ancora definitiva per uno dei comproprietari. Il Giudice dell’esecuzione aveva correttamente stabilito che l’accertamento dell’abuso edilizio, una volta coperto dal giudicato per uno degli autori, conferisce al provvedimento una forza esecutiva che prescinde dalla responsabilità penale individuale degli altri coimputati. Questo perché l’obiettivo della norma non è punire il proprietario, ma eliminare l’opera abusiva dal territorio.

La distinzione tra ampliamenti e corpi di fabbrica autonomi

Un altro punto cardine del ricorso riguardava l’individuazione esatta dei beni da abbattere. I ricorrenti contestavano che alcune strutture fossero state considerate semplici ampliamenti dell’abuso originario. Tuttavia, la Corte ha ribadito che spetta al giudice di merito, supportato da consulenze tecniche, qualificare la natura delle opere. Se un intervento è privo di rilevanza autonoma rispetto alla struttura abusiva principale, esso deve essere rimosso insieme a quest’ultima, indipendentemente dalla sua dimensione specifica.

le motivazioni

La Suprema Corte ha fondato la propria decisione sulla natura reale e ripristinatoria dell’ordine di demolizione. Tale sanzione colpisce il bene immobile abusivo in quanto tale e deve essere eseguita non appena il titolo diventa definitivo anche verso un solo responsabile. La mancata esecutività della sentenza nei confronti della comproprietaria incide esclusivamente sulla sua responsabilità soggettiva e penale, ma non può intaccare il dovere dello Stato di demolire opere che sono state dichiarate irrimediabilmente abusive. Inoltre, il giudice dell’esecuzione non ha il potere di accertare prescrizioni del reato maturate prima del giudicato, specialmente se dedotte in modo generico.

le conclusioni

In conclusione, i ricorsi sono stati dichiarati inammissibili con la conseguente condanna al pagamento delle spese e della sanzione pecuniaria a favore della Cassa delle Ammende. La sentenza conferma un orientamento rigoroso: l’ordine di demolizione segue l’immobile come un’ombra e la sua esecuzione non può essere paralizzata da tecnicismi processuali riguardanti la singola posizione soggettiva dei comproprietari, qualora l’illiceità del manufatto sia stata accertata in modo definitivo.

Si può sospendere l’ordine di demolizione se un comproprietario non è stato ancora condannato?
No, l’ordine di demolizione ha natura reale e si applica all’immobile abusivo indipendentemente dal fatto che la sentenza sia diventata esecutiva per tutti i comproprietari.

Cosa succede se un manufatto abusivo viene considerato un semplice ampliamento?
Se l’opera è qualificata come ampliamento privo di autonomia strutturale rispetto all’abuso principale, essa deve essere demolita insieme alla struttura originaria senza necessità di ulteriore accertamento.

Il giudice dell’esecuzione può dichiarare la prescrizione del reato edilizio?
No, il giudice dell’esecuzione non può accertare una prescrizione che sarebbe maturata prima della sentenza definitiva se questa non è stata già rilevata nel processo di merito.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 8789 Anno 2026

Penale Sent. Sez. 3 Num. 8789 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 11/02/2026

SENTENZA

sui ricorsi proposti da NOME, nata a Frattamaggiore (Na) il DATA_NASCITA NOME NOME, nato a Frattaminore (Na) il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 26/5/2025 della Corte di appello di Napoli; visti gli atti, il provvedimento impugnato ed i ricorsi; sentita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto dichiarare inammissibili i ricorsi

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 26/5/2025, la Corte di appello di Napoli dichiarava non esecutiva – nei confronti di NOME – la sentenza n. 284 emessa il 9/12/2004 dal Tribunale di Napoli, Sezione distaccata di Frattamaggiore, disponendo in favore della stessa la rinnovazione della notifica dell’estratto contumaciale; rigettava nel resto la domanda, proposta anche da NOME COGNOME, concernente l’esatta individuazione dei beni da demolire in ragione dello

stesso titolo, l’intervenuta prescrizione di due reati, limitatamente ad un manufatto di 250 mq., e la sospensione dell’ordine di demolizione.

Propongono congiunto ricorso per cassazione NOME e la NOME, deducendo i seguenti motivi:

violazione degli artt. 670, cod. proc. pen., 3, 24 Cost.; manifesta illogicità e contraddittorietà della motivazione. La Corte di appello, pur dichiarando la non esecutività della sentenza di condanna nei confronti della NOME, non avrebbe sospeso l’ordine di demolizione, senza considerare che la stessa sarebbe coimputata nei reati e comproprietaria (al 50%) dell’immobile interessato dall’ordine. Emergerebbe evidente, dunque, il vizio argomentativo dell’ordinanza, in quanto consentire la demolizione dell’intero immobile, in forza del titolo esecutivo formatosi nei confronti del solo comproprietario NOME, creerebbe un pregiudizio irreparabile quanto alla NOME, oltre a vanificare il giudizio appello ancora da celebrare nei confronti della stessa;
la violazione di legge ed il vizio di motivazione sono poi dedotti quanto all’art. 31, comma 9, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. La Corte di appello avrebbe affermato che l’ordine di demolizione riguarderebbe – oltre alle opere contestate – le aggiunte, le modificazioni e gli ampliamenti di queste, con esclusione dei corpi di fabbrica strutturalmente autonomi. Nessuna motivazione, tuttavia, si troverebbe quanto alla qualifica di ampliamento riconosciuta ad un locale adibito a cucina (di 32 mq.) e, soprattutto, ad un capannone di 351 mq., non riscontrandosi al riguardo alcun argomento, se non apodittico, con evidente violazione dell’obbligo di motivare sul punto. La Corte, inoltre, avrebbe prima aderito all’elaborato del consulente del Pubblico Ministero quanto all’individuazione delle opere da demolire, quindi se ne sarebbe allontanata, escludendo alcuni immobili. Nessuna risposta, infine, sarebbe stata fornita quanto alla richiesta di estromissione dello stesso elaborato, avanzata dalla difesa con riguardo alla violazione dell’art. 222 ss. cod. proc. pen. (il consulente sarebbe stato nominato anche dai ricorrenti, al fine di “vigilare sull’autodemolizione”, venendo per ciò pagato);
erronea applicazione dell’art. 676 cod. proc. pen. in relazione all’art. 157 cod. pen. L’ordinanza avrebbe rigettato con motivazione apparente l’eccezione di prescrizione, dedotta dal COGNOME, quanto al reato concernente un manufatto di 235 mq., nonostante il relativo termine fosse già spirato in sede di merito.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi risultano manifestamente infondati.

Con riguardo al primo motivo, questa Corte non ravvisa affatto il vizio argomentativo dedotto, che consisterebbe nell’aver – l’ordinanza impugnata – per

un verso dichiarato non esecutiva, nei confronti della NOME, la sentenza del 9/12/2004, e, per altro verso, rifiutato di disporre la sospensione dell’ordine di demolizione, ad oggi efficace nei confronti del solo coimputato COGNOME.

4.1. Il Giudice dell’esecuzione, infatti, ha innanzitutto correttamente affermato che, accertato l’abuso edilizio (oggetto – quanto al citato COGNOME – di sentenza di condanna irrevocabile), il relativo ordine di demolizione si connota per una pacifica natura reale, coinvolgendo, dunque, non solo eventuali comproprietari, ma anche aventi causa. Ne consegue, allora, che la dichiarata non esecutività della sentenza del 2004 quanto alla NOME, coimputata e comproprietaria, non esercita alcuna influenza sull’ordine stesso: il prosieguo del giudizio di merito, infatti, potrebbe coinvolgere il solo profilo della responsabilit soggettiva della ricorrente quanto ai reati contestati, ma non potrebbe intaccare l’affermata natura abusiva delle opere, dunque da demolire, ormai coperta dal giudicato.
I ricorsi, di seguito, risultano manifestamente infondati anche sul secondo, ampio motivo.

5.1. Per quanto concerne, in primo luogo, la qualifica delle opere ulteriori (rispetto a quelle contestate) nei termini di “aggiunte, modificazioni e ampliamento” delle originarie, quindi comunque da demolire perché prive di rilevanza autonoma rispetto a queste ultime, il Giudice di appello ha svolto un analitico accertamento: muovendo dalla consulenza richiesta dal Pubblico Ministero, infatti, alcuni interventi sono stati qualificati come “ampliamento” delle precedenti opere abusive, altri invece come “corpi di fabbrica autonomi”, dunque estranei all’ordine di demolizione (pagg. 5-6).
5.2. Ebbene, tale accertamento è proprio della sola fase di merito e, in questa sede di legittimità, non può essere contestato né ulteriormente verificato dalla Corte.

5.3. A ciò si aggiunga, peraltro, che i ricorsi – richiamando la cucina da 32 mq. e, soprattutto, il capannone da 351 mq., qualificati come ampliamento dal Giudice di appello – non sostengono affatto di aver offerto elementi idonei a riscontrarne l’effettiva (e diversa) natura di costruzione nuova ed autonoma, ma si limitano ad invocare genericamente un presunto difetto di motivazione, invero non ravvisabile alla luce del rinvio operato alla consulenza del Pubblico Ministero.

Analogamente, l’ordinanza impugnata non risulta censurabile con riguardo alla esatta individuazione degli immobili oggetto dell’ordine di demolizione: questi, infatti, sono con precisione indicati alle pagg. 5-6 del provvedimento, in termini evidentemente privi di vizi.

Ancora il secondo motivo di ricorso, poi, risulta manifestamente infondato nella parte in cui censura il difetto di motivazione quanto alla dedotta

incompatibilità del consulente del Pubblico Ministero, ai sensi dell’art. 222 cod. proc. pen., per aver accettato analoga nomina anche da parte dei ricorrenti. Non è dato comprendere, infatti, quale interesse reggerebbe la richiesta di “esclusione dell’elaborato dell’AVV_NOTAIO COGNOME per incompatibilità del tecnico rispetto all procedura di demolizione”, dato che risulterebbero essere stati gli stessi ricorrenti a nominare il tecnico già scelto dal Pubblico Ministero, non il contrario.

Infine, i ricorsi risultano del tutto privi di fondamento quanto al terzo motivo, che censura la mancata verifica della prescrizione dei reati, con riguardo ad un manufatto di circa 235 mq. L’ordinanza impugnata, infatti, ha correttamente evidenziato che il Giudice dell’esecuzione non ha il potere di accertare una prescrizione eventualmente maturata prima del giudicato, e non dichiarata. La stessa eccezione, peraltro, è sollevata dai ricorrenti in termini del tutto generici, senza alcuna indicazione dei reati interessati e, soprattutto, della data in cui la causa estintiva sarebbe maturata.
I ricorsi, pertanto, debbono essere dichiarati inammissibili. Alla luce della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che «la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità», alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in euro 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso in Roma, 1’11 febbraio 2026

Deposi GLYPH in Caacelleria

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.