Ordine di demolizione: limiti alla sanatoria

La Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza di un Tribunale che aveva revocato un ordine di demolizione basandosi su un permesso di costruire in sanatoria. Il ricorrente ha contestato la legittimità di tale titolo, sostenendo che il bene fosse già stato acquisito al patrimonio comunale per inottemperanza a precedenti ingiunzioni. La Suprema Corte ha rilevato che il giudice dell’esecuzione non ha effettuato un controllo rigoroso sulla validità della sanatoria, limitandosi a motivazioni apparenti e probabilistiche circa la doppia conformità dell’opera, rendendo necessario un nuovo esame del caso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione: la Cassazione frena sulle sanatorie facili

La gestione di un ordine di demolizione rappresenta una delle fasi più critiche del diritto penale dell’edilizia. Recentemente, la Suprema Corte di Cassazione è intervenuta per chiarire i limiti del potere del giudice dell’esecuzione nel revocare tali provvedimenti a fronte di titoli edilizi sopravvenuti. La questione centrale riguarda la profondità del controllo che il magistrato deve esercitare sulla legittimità degli atti amministrativi che sanano l’abuso.

Il caso: revoca dell’ordine di demolizione e ricorso

La vicenda trae origine dalla decisione di un Tribunale che, agendo come giudice dell’esecuzione, aveva revocato un ordine di demolizione precedentemente impartito con sentenza irrevocabile. La revoca era stata giustificata dal rilascio, da parte del Comune, di un permesso di costruire in sanatoria. Tuttavia, la Procura ha impugnato tale decisione, evidenziando come il titolo edilizio fosse viziato da un difetto di legittimazione della richiedente: il bene, infatti, avrebbe dovuto considerarsi già acquisito al patrimonio comunale a causa della mancata demolizione entro i 90 giorni da una precedente ingiunzione del 1996.

Il controllo del giudice sul titolo edilizio

Secondo l’orientamento consolidato, il giudice dell’esecuzione non può limitarsi a prendere atto dell’esistenza di una sanatoria. Egli ha il potere-dovere di verificare la legittimità sostanziale del titolo abilitativo. Questo significa controllare se sussistano i requisiti di forma e di sostanza previsti dalla legge, con particolare attenzione alla “doppia conformità” urbanistica e alla legittimazione di chi richiede il permesso.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso rilevando un vizio di motivazione nell’ordinanza impugnata. Il Tribunale aveva infatti utilizzato espressioni vaghe e probabilistiche, affermando che l’opera “sarebbe” fornita del requisito della doppia conformità e che “tutto lascia intendere” la natura formale dell’abuso. Tali affermazioni costituiscono una motivazione apparente, priva di riferimenti concreti atti a suffragare la legittimità dell’atto amministrativo. Inoltre, è emerso un travisamento dei fatti riguardante i tempi di rilascio della sanatoria, avvenuta in soli otto giorni dalla richiesta, smentendo l’ipotesi di un ritardo burocratico non imputabile alla parte. Infine, la Corte ha sottolineato la necessità di accertare se l’intervento edilizio fosse una semplice sostituzione di una tettoia o, come ipotizzato, la creazione di una nuova volumetria abitativa.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che la revoca di un ordine di demolizione non può poggiare su valutazioni superficiali. Il giudice deve accertare rigorosamente che il permesso in sanatoria sia stato rilasciato legittimamente e che il richiedente avesse ancora la titolarità del bene al momento della domanda. L’annullamento con rinvio impone ora al Tribunale di riesaminare la vicenda, verificando se l’effetto ablativo a favore del Comune si fosse già prodotto, rendendo di fatto nullo ogni successivo tentativo di regolarizzazione privata.

Il giudice può annullare una sanatoria edilizia?
Il giudice penale non annulla l’atto amministrativo ma può disapplicarlo se lo ritiene illegittimo, confermando quindi l’ordine di demolizione nonostante il permesso ricevuto.

Cosa accade se non si demolisce un abuso entro 90 giorni?
L’immobile e l’area circostante vengono acquisiti gratuitamente di diritto al patrimonio del Comune, privando il privato della proprietà del bene.

Qual è il compito del giudice dell’esecuzione in questi casi?
Deve verificare che il titolo in sanatoria rispetti tutti i requisiti di legge, inclusa la doppia conformità urbanistica e la reale legittimazione del richiedente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 5053 Anno 2026

Penale Sent. Sez. 3 Num. 5053 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAZIENZA VITTORIO

Data Udienza: 14/01/2026

SENTENZA

Sul ricorso proposto dal AVV_NOTAIO della Repubblica presso il Tribunale di S. Maria Capua Vetere nel procedimento a carico di:

COGNOME NOME, nata ad Aversa il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza emessa il 30/06/2025 dal Tribunale di S. Maria Capua Vetere visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso;

udita la relazione svolta dal Presidente COGNOME;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo l’annullamento con rinvio dell’ordinanza impugnata;

letta la memoria di replica del difensore del ricorrente, AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo dichiararsi l’inammissibilità o comunque il rigetto del ricorso

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 30/06/2025, il Tribunale di S. Maria Capua Vetere ha accolto l’istanza, presentata da COGNOME NOME, di revoca dell’ordine di demolizione del manufatto abusivamente realizzato ed oggetto della sentenza di condanna irrevocabile emessa, nei suoi confronti dal Tribunale di S. Maria Capua

Vetere – Sez. dist. Aversa in data 27/01/2000 (irrev. il 10/10/2001): ordine disposto con la predetta sentenza.

Ricorre per cassazione il AVV_NOTAIO della Repubblica presso il Tribunale di S. Maria Capua Vetere, deducendo violazione di legge e vizio di motivazione con riferimento alla ritenuta legittimità del sopravvenuto atto concessorio.

Il ricorrente richiama anzitutto la consolidata giurisprudenza di questa Suprema Corte in ordine alla necessità di un rigoroso controllo, da parte del giudice dell’esecuzione, della legittimità sostanziale del titolo (quanto alla normativa applicabile, alla legittimazione del richiedente, ai requisiti strutturali e tempor per la sanabilità dell’opera, alla verifica della sua assentibilità anche in relazion ad eventuali vincoli esistenti, ecc.). Viene poi censurato l’erroneo assunto del Tribunale secondo cui non vi sarebbe stata l’acquisizione al patrimonio comunale dell’immobile, perché non vi sarebbe stato inadempimento, da parte della COGNOME, all’ordinanza di ingiunzione alla demolizione delle opere abusive emessa nei suoi confronti dal comune di Casaluce in data 03/10/1996 (in conseguenza degli accertamenti del 19/08/1996): secondo il Tribunale, l’esclusione dell’effetto acquisitivo era conseguenza della presentazione, entro i 90 giorni, di un ricorso al T.A.R. e di una domanda di concessione in sanatoria, con conseguente sospensione di fatto del provvedimento.
Al riguardo, il ricorrente evidenzia che l’effetto ablativo si era invece prodotto (con conseguente difetto di legittimazione della COGNOME alla successiva proposizione, nel 2010, di una richiesta di permesso di costruire in sanatoria), in quanto il ricorso al T.A.R. presentato dalla COGNOME, che secondo il Tribunale aveva ad oggetto l’annullamento dell’ordinanza-ingiunzione del 1996, riguardava in realtà abusi realizzati al piano interrato, al piano terra e al primo piano, e quin abusi del tutto diversi da quelli realizzati al secondo piano, che costituivano l’oggetto dell’ingiunzione a demolire. A sostegno di tale deduzione, il ricorrente richiama la relazione del responsabile dell’Area Urbanistica e Territorio del comune di Casaluce, del 13/05/2025: si conclude quindi per l’illegittimità del permesso di costruire in sanatoria, rilasciato nel 2010, “quanto meno per quanto riguarda gli abusi edilizi di cui alla sentenza di condanna”.
Con requisitoria ritualmente trasmessa, il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO sollecita l’annullamento con rinvio dell’ordinanza impugnata, condividendo le ragioni poste a sostegno del ricorso.

Con memoria ritualmente trasmessa unitamente a documentazione allegata, il difensore della COGNOME replica alle argomentazioni del P.G., evidenziando che – come già osservato nella memoria trasmessa al Tribunale – il ricorso si fondava sul recepimento di una erronea lettura, effettuata dal responsabile comunale, del ricorso al T.A.R. a suo tempo proposto. La lettura

dell’atto evidenziava infatti, in termini inequivoci, che l’oggetto del ricorso e effettivamente l’ordinanza-ingiunzione del 1996, e che il riferimento al 1986 ivi contenuto quanto alla domanda di sanatoria era oggetto di un errore materiale corretto a penna, come emergeva chiaramente dalla corretta indicazione successiva (nel testo dattiloscritto). Il difensore evidenziava inoltre che l relazione comunale, che aveva tratto in inganno il ricorrente, risultava esser stata redatta e trasmessa in data 11/07/2025, e quindi dopo l’emissione dell’ordinanza impugnata: si trattava quindi di un documento sottratto al contraddittorio.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è fondato nei sensi di cui in motivazione.

2. L’odierno ricorso ha ad oggetto la revoca, disposta in data 30/06/2025 dal Tribunale di S.M. Capua Vetere quale giudice dell’esecuzione, dell’ordine di demolizione emesso dal medesimo Tribunale (sez. dist. Aversa) con la sentenza di condanna emessa nei confronti della COGNOME, in data 27/01/2000, in relazione ai lavori abusivi dettagliatamente indicati a pag. 2 del ricorso, accertati in dat 19/08/1996 dalla Polizia Municipale di Casaluce: lavori che avevano anche determinato, il 03/10/1996, l’emissione di un’ordinanza-ingiunzione a demolire da parte del predetto comune (tale provvedimento, notificato alla COGNOME, richiamava tra l’altro le conseguenze di un eventuale inadempimento entro 90 giorni dalla notifica, ovvero l’acquisizione di diritto al patrimonio comunale, a tito gratuito, del bene e dell’area di sedime).
Il ricorrente evidenzia che l’ordinanza impugnata era stata motivata con il rilascio, in data 28/07/2010, di un permesso a costruire in sanatoria, in accoglimento di una richiesta presentata dalla COGNOME il 20/07/2010. Si censura la mancanza di un adeguato controllo, da parte del giudice dell’esecuzione, della legittimità di tale provvedimento, sottolineando il difetto d legittimazione della COGNOME a presentare la richiesta di sanatoria, dal momento che – diversamente da quanto sostenuto dal Giudice dell’esecuzione – il bene doveva ritenersi acquisito al patrimonio comunale per effetto dell’inottemperanza della COGNOME all’ordinanza-ingiunzione notificatale nel 1996.
A tale specifico riguardo, il P.M. ricorrente deduce – sulla scorta di una relazione del tecnico comunale – che il ricorso al T.A.R. e la contestuale richiesta di sanatoria, presentati nel 1996 entro i novanta giorni utili per dare esecuzione alla predetta ordinanza, non si riferivano ai lavori accertati il 19/08/1996 (come ritenuto dal Giudice dell’esecuzione), ma ad altre opere oggetto di pregressi

accertamenti (opere realizzate al piano interrato, al piano terra e al primo piano, e non al piano secondo, quello interessato dai lavori per cui è causa).

Con la memoria e la documentazione allegata, il difensore della COGNOME contesta la fondatezza dei rilievi del P.M. ricorrente, causato dal recepimento una erronea lettura degli atti offerta dall’ufficio tecnico del comune di Casaluce: infatt il ricorso al T.A.R. e la richiesta di sanatoria, presentati nei novanta giorni, avevano in realtà avuto ad oggetto, rispettivamente, l’ordinanza-ingiunzione n. 43 del 1996 ed i lavori accertati nell’agosto dello stesso anno.

Nella giurisprudenza di questa Suprema Corte, è del tutto consolidato l’insegnamento secondo cui «in materia edilizia, il giudice dell’esecuzione, investito dell’istanza di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione conseguente a condanna per costruzione abusiva, ha il potere-dovere di verificare la legittimità e l’efficacia del titolo abilitativo, sotto il profilo del rispetto dei presupposti requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio d potere di rilascio, la corrispondenza di quanto autorizzato alle opere destinate alla demolizione e, qualora trovino applicazione disposizioni introdotte da leggi regionali, la conformità delle stesse ai principi generali fissati dalla legislazio nazionale» (Sez. 3, n. 55028 del 09/11/2018, B., Rv. 274135 – 01. In senso conforme, tra le molte altre, cfr. Sez. 3, n. 41208 del 10/12/2025, COGNOME).
3.1. In tale prospettiva ermeneutica, che si condivide e qui si intende ribadire, ritiene il Collegio – alla luce della produzione documentale difensiva – che il Giudice dell’esecuzione, nel provvedimento oggi impugnato, abbia correttamente ricostruito la vicenda sul piano cronologico, evidenziando: che la COGNOME si era tempestivamente attivata, impugnando dinanzi al T.A.R. (all. 1 difesa) l’ordinanza-ingiunzione n. 43 del 1996, la quale aveva ad oggetto (proprio) i lavori eseguiti in sostituzione della preesistente tettoia (cfr. all. 19 P.M.); che in relazio a detti lavori la COGNOME aveva altresì contestualmente presentato richiesta di concessione in sanatoria, ai sensi dell’art. 13 I. n. 47/85, a proposito della quale il T.A.R., con ordinanza interlocutoria, aveva richiesto chiarimenti al comune (cfr. all. 2 difesa); che la richiesta di sanatoria del 2010 era stata quindi presentata dalla COGNOME in pendenza del giudizio amministrativo avverso l’ordinanzaingiunzione, giudizio estintosi per perenzione nel corso del 2013 (cfr. pag. 1 seg. dell’ordinanza impugnata).
3.2. A diverse conclusioni deve invece pervenirsi con riferimento alla motKrazione dedicata agli ulteriori aspetti della doverosa verifica giudiziale della legittimità del permesso di costruire in sanatoria.

A tali ulteriori aspetti, l’ordinanza impugnata dedica quattro righe a pag. 2, contenenti espressioni meramente probabilistiche (la costruzione sarebbe, “per

quanto consta”, fornita del requisito della doppia conformità; “tutto lascia intendere” che si tratterebbe di un abuso meramente formale).

Si tratta, con ogni evidenzia, di una motivazione apparente, del tutto priva di concreti riferimenti idonei a suffragare la valutazione di legittimità dell’atto.

Deve anzi sottolinearsi, da un lato, che il Tribunale incorre in un palese travisamento affermando che il rilascio della sanatoria, nel 2010, sarebbe avvenuto “con ritardo non certo imputabile alla COGNOME“: affermazione che sarebbe stata comprensibile avendo riguardo alla richiesta di sanatoria ex art. 13 presentata nel 1996 unitamente al ricorso al T.A.R. (richiesta che, secondo il Tribunale, si sarebbe “arenata” insieme al giudizio amministrativo: cfr. pag. 2 dell’ordinanza). In realtà, di ritardo nel rilascio non può assolutamente parlarsi, ove si consideri che il provvedimento di cui si discute è stato emesso a soli otto giorni di distanza dalla richiesta, depositata il 20/07/2010.
Non meno rilevante, d’altro lato, è quanto emerge dalla risposta a suo tempo fornita dal comune di Casaluce al T.A.R. con nota del 15/01/1997 (all. 3 difesa): nonostante la scarsa qualità della copia, si legge chiaramente “che non trattasi di semplice sostituzione della vetusta tettoia in legno con altra in c.a., bensì di na costruzione ex novo con le caratteristiche di “mansarda abitativa”.

In tale complessivo contesto, si rende necessaria una nuova, adeguata valutazione della legittimità, sotto ogni profilo, del permesso di costruire i sanatoria posto a base del provvedimento di revoca dell’ordine di demolizione a suo tempo disposto nella sentenza di condanna della COGNOME.

Le considerazioni fin qui svolte impongono l’annullamento dell’ordinanza impugnata, con rinvio per nuovo esame al Tribunale di S. Maria Capua Vetere, in diversa persona fisica.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere.

Così deciso il 14 gennaio 2026

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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