Ordine di demolizione: limiti al ricorso dei terzi

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di due fratelli contro un ordine di demolizione relativo a un immobile ricevuto in donazione dai genitori già condannati. I ricorrenti contestavano la validità del titolo esecutivo e cercavano di legittimare sanatorie separate tramite un contratto di comodato. La Corte ha stabilito che i terzi non possono eccepire vizi procedurali della condanna altrui e che il frazionamento della volumetria per eludere i limiti del condono edilizio è illegale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione: la tutela del terzo proprietario

L’ordine di demolizione è una sanzione reale che segue il bene immobile, indipendentemente dai passaggi di proprietà. In questa recente pronuncia, la Corte di Cassazione chiarisce i confini dell’opposizione esperibile dai terzi proprietari che hanno acquisito un immobile abusivo dopo la condanna definitiva dei costruttori. Il caso esaminato riguarda due figli che, divenuti titolari di un fabbricato tramite donazione, hanno tentato di bloccare l’esecuzione forzata sollevando eccezioni sulla regolarità del processo penale a carico dei genitori e sulla possibilità di ottenere sanatorie frazionate.

Il tentativo di eludere l’ordine di demolizione

I ricorrenti hanno basato la loro difesa su due punti principali: la presunta mancanza di esecutività della sentenza di condanna per omessa notifica ai genitori e l’esistenza di un contratto di comodato che avrebbe dovuto giustificare istanze di condono separate per le diverse unità abitative. Secondo la tesi difensiva, tale frazionamento avrebbe permesso di rispettare il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dalla legge, rendendo le opere sanabili. Tuttavia, la Corte d’Appello aveva già rilevato come i genitori continuassero a comportarsi da effettivi proprietari, presentando persino istanze di autodemolizione.

La legittimazione del terzo nell’incidente di esecuzione

Un punto centrale della sentenza riguarda la legittimazione ad agire. La Cassazione ha ribadito che il terzo estraneo al processo penale non può sollevare vizi relativi alla formazione del titolo esecutivo, come i difetti di notifica. Questi ultimi possono essere eccepiti solo dal diretto interessato. Il terzo può invece contestare i presupposti sostanziali dell’ordine di demolizione, come l’effettiva esistenza dell’abuso o la sopravvenuta sanatoria, ma deve farlo rispettando rigorosi oneri probatori e il principio di autosufficienza del ricorso.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla natura unitaria dell’edificio abusivo. I giudici hanno chiarito che non è ammesso il frazionamento artificioso delle domande di condono per aggirare i limiti di volumetria imposti dalla normativa speciale. Ogni edificio deve essere inteso come un complesso unitario facente capo a un unico centro di interessi. Inoltre, il contratto di comodato invocato dai ricorrenti è stato ritenuto irrilevante poiché privo di data certa e non allegato al ricorso, impedendo così alla Corte di valutarne la decisività. La condotta dei genitori, che hanno continuato a gestire il bene come dominus anche dopo la donazione, ha ulteriormente confermato il carattere elusivo dell’operazione.

Le conclusioni

In conclusione, la Cassazione riafferma che l’ordine di demolizione non viene meno con il trasferimento del bene a terzi, anche se parenti stretti. La tutela del terzo proprietario è limitata alla verifica della legittimità sostanziale dell’ordine e non può estendersi a vizi procedurali del processo di cognizione. Chi acquista o riceve in donazione immobili con pendenze edilizie deve considerare che le strategie di frazionamento postumo non sono idonee a sanare abusi che superano i limiti legali, esponendosi inevitabilmente alla perdita del bene attraverso la demolizione coattiva.

Può un nuovo proprietario contestare la sentenza di condanna del precedente titolare?
No, il terzo estraneo al processo non può sollevare vizi procedurali come la mancata notifica della sentenza, ma può solo contestare i presupposti sostanziali della demolizione.

È possibile dividere un immobile abusivo per ottenere più condoni edilizi?
No, la giurisprudenza considera l’edificio come un complesso unitario e vieta il frazionamento delle domande di sanatoria volto a superare i limiti volumetrici di legge.

Cosa accade se non si allegano i documenti citati nel ricorso in Cassazione?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile per violazione del principio di autosufficienza, poiché la Corte non può cercare prove non fornite direttamente dalle parti.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 7633 Anno 2026

Penale Sent. Sez. 3 Num. 7633 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 11/02/2026

SENTENZA

sui ricorsi proposti da:

NOME, nato a Quarto il DATA_NASCITA NOME, nato a Quarto il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 24/09/2025 della CORTE di APPELLO di NAPOLI

udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; lette le conclusioni del PG, AVV_NOTAIOsa NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. Con ordinanza emessa in data 10/10/2025, la Corte di appello di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, dichiarava inammissibile l’istanza di inci di esecuzione proposta nell’interesse di COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali terzi proprietari di un immobile sito in Quarto (NA) alla INDIRIZZO, oggetto di ordine di demolizione.

L’ordine di demolizione era conseguenza della sentenza emessa dalla Corte di appello di Napoli in data 10/3/2000, divenuta irrevocabile in data 1/5/2000, con la quale COGNOME NOME e COGNOME NOME, genitori degli odierni ricorrenti, erano stati condannati per abusi edilizi relativi al predetto fabbricato.

La Corte territoriale fondava la declaratoria di inammissibilità dell’incidente d esecuzione su due ragioni:

l’istanza si configurava come mera riproposizione di una precedente opposizione già rigettata dalla medesima Corte con ordinanza del 4/10/2023, che, disapplicando per illegittimità i provvedimenti di sanatoria rilasciati (n. 1951 1952 del 16/12/2021), aveva confermato l’ordine di demolizione, sebbene proveniente da soggetti formalmente diversi (i figli anziché i genitori condannati);

i ricorrenti non avevano adeguatamente dimostrato la propria legittimazione, posto che i genitori, pur dopo aver donato l’immobile ai figli con atto del 11/2/2022, avevano continuato a comportarsi quali proprietari del bene, presentando istanza di autodemolizione in data 15/4/2024, manifestando così di accettare gli effetti della sentenza di condanna e di avere la possibilità di darv esecuzione.

Avverso tale ordinanza, i germani NOME e NOME COGNOME, per il tramite del loro difensore, hanno proposto ricorso per cassazione, affidandolo a un unico, articolato motivo con cui deducono, ai sensi dell’art. 606, comma 1, lett. b) e c) c.p.p., l’inosservanza ed erronea applicazione dell’art. 666 c.p.p.

4.1. In primo luogo, i ricorrenti contestano la qualificazione della loro istanza come “mera riproposizione” di quella proposta dai loro genitori. Sostengono di aver introdotto questioni di fatto e di diritto nuove, mai esaminate in precedenza. Nello specifico, avrebbero eccepito, per la prima volta, la mancanza del titolo esecutivo ai sensi dell’art. 670 c.p.p., per omessa notifica dell’estratt contumaciale della sentenza di condanna ai genitori, all’epoca imputati liberi e contumaci. Tale vizio, a loro dire, renderebbe la sentenza solo apparentemente irrevocabile.
4.2. In secondo luogo, avrebbero valorizzato un nuovo e decisivo elemento di fatto, costituito dal ritrovamento di una scrittura privata di comodato d’uso, i virtù della quale essi, già prima della donazione, godevano di un diritto personale di godimento su porzioni distinte dell’immobile. Tale circostanza, secondo la prospettazione difensiva, li qualificava come “autonomo centro di interessi” e legittimava la presentazione di due distinte istanze di condono edilizio (ex L. 724/94), derogando così al limite volumetrico di 750 mc. Tale argomentazione, supportata da richiami alla giurisprudenza costituzionale e di legittimità, non sarebbe mai stata oggetto di valutazione nel precedente incidente di esecuzione promosso dai genitori.
4.3. Infine, i ricorrenti censurano il diniego della loro legittimazione ad agir Essendo gli attuali proprietari e occupanti dell’immobile, essi sono i dirett destinatari degli effetti pregiudizievoli della demolizione e, pertanto, titolari di interesse concreto ed attuale a opporsi. La condotta dei loro genitori (danti causa),

che avevano richiesto l’autodemolizione, non potrebbe precludere il loro autonomo diritto di difesa. A sostegno, richiamano una precedente pronuncia di questa Corte (n. 20027/2024) che avrebbe dichiarato inammissibile un ricorso dei genitori proprio per carenza di interesse, essendo essi non più proprietari del bene.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile in quanto articolato in motivi non consentiti o aspecifici.

1. Va in primo luogo sgombrato il capo dalle questioni relative al titolo esecutivo sollevate. Considerato che “l’ordine di demolizione deve essere emesso all’esito del giudizio concluso con sentenza di condanna del responsabile del reato di abuso edilizio, è da escludere che soggetti diversi dall’imputato, rimasti per legge estranei al processo, possano sollevare questioni che attengono allo svolgimento di quest’ultimo ed alla sua definizione con pronuncia nel merito, al fine di determinare la caducazione formale di quest’ultima o di sue statuizioni. Invero, il processo penale di cognizione si svolge nei confronti dell’imputato, mentre solo eventualmente partecipano al giudizio altri soggetti, comunque specificamente individuati dalla legge, come la parte civile, il responsabile civile e la person civilmente obbligata per la pena pecuniaria. L’ordine di demolizione, inoltre, si rivolge specificamente verso l’imputato condannato, poiché deve essere eseguito a sue spese (cfr., per tutte, Sez. 3, n. 7399 del 13/11/2019, dep. 2020, Calise, Rv. 278090-01), mentre i soggetti rimasti estranei al processo ne subiscono gli effetti solo di riflesso. Il soggetto rimasto estraneo al processo penale di cognizione, e che si assume leso dall’ordine di demolizione, inoltre, non rimane privo di efficace tutela, perché può comunque contestare l’esistenza dei presupposti “sostanziali” dell’ordine di demolizione, siccome non accertati in contraddittorio con lui. Detto soggetto, infatti, proprio perché rimasto estraneo al processo penale di cognizione, potrà agire in sede di incidente di esecuzione per contestare che sia stato realizzato un abuso edilizio, o per chiedere l’accertamento di conformità, a norma dell’art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001, ovvero la sanatoria delle opere, quando prevista dalle leggi speciali. È bene precisare, peraltro, che il terzo non potrà utilmente dedurre la sua estraneità al reato o la sua buona fede, perché, come precisato dalla giurisprudenza, l’ordine di demolizione ha carattere reale ed egli, se estraneo all’abuso, potrà rivalersi nei confronti del venditore a seguito dell’avvenuta demolizione (così le già citate Sez. 3, n. 45848 del 01/10/2019, COGNOME, Rv. 277266-01, e Sez. 3, n. 37120 del 11/05/2005, COGNOME, Rv. 232175-01)” (Sez. 3, n. 26282 del 26/04/2023, COGNOME, Rv. 284733 – 01). Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale
Il ricorso, ancora, lamenta che la Corte territoriale non si sarebbe confrontata con l’elemento di novità rappresentato dal rinvenimento della scrittura privata che attribuiva ai ricorrenti in comodato le unità immobiliari.

2.1 Sennonché il ricorso non spiega l’incidenza che tale contratto assumerebbe nel tessuto argomentativo che aveva determinato, con l’ordinanza del 4/10/2023, richiamata dal provvedimento impugnato, il rigetto degli incidenti di esecuzione promossi da COGNOME NOME NOME COGNOME NOME per opporsi all’ordinanza ingiunzione di demolizione del fabbricato sito in Quarto alla INDIRIZZO.

2.2 Va allora ricordato che il ricorso per cassazione, ai fini dell’osservanza del principio di specificità in relazione alla prospettazione di vizi di motivazione e travisamento dei fatti, deve contenere la compiuta rappresentazione e dimostrazione di un’evidenza – pretermessa o infedelmente rappresentata dal giudicante – di per sé dotata di univoca, oggettiva ed immediata valenza esplicativa, in quanto in grado di disarticolare il costrutto argomentativo del provvedimento impugnato per l’intrinseca incompatibilità degli enunciati (Sez. 5 n. 28454 del 10/6/2025, Apostolico; Sez.1, n. 54281 del 05/07/2017, COGNOME, Rv. 272492 – 01; cfr. anche Sez. 5, n. 48050 del 02/07/2019, S., Rv. 277758 01; Sez. 6, n. 566 del 29/10/2015, (dep. 2016), COGNOME, Rv. 265765 – 01).
2.3 I ricorrenti lamentano la mancata valutazione della scrittura privata ma non spiegano, secondo sarebbe stato loro onere, la decisività del contratto, ovvero le ragioni per le quali disarticola il ragionamento probatorio della Corte territorial evidenziandone i vizi motivazionali denunciati.

2.4 Dalla lettura della sentenza di questa Corte n. 20027 del 20/3/2024, che ha dichiarato inammissibili i ricorsi proposti da COGNOME NOME e COGNOME NOME avverso l’ordinanza in data 4/10/2023, che il ricorso richiama e in parte riproduce, si rileva che, subito dopo aver concluso che i ricorrenti non erano portatori di un interesse che consentisse loro di opporsi all’ordine di demolizione, il collegio giudicante aveva osservato:

” 5.In ogni caso, la Corte di appello ha fatto buon governo dell’insegnamento costante della Corte di cassazione secondo il quale, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso q complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di settecentocinquanta metri cubi attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell’intero complesso (Sez. 3, n. 44596 del 20/05/2016, COGNOME, Rv. 269280 – 01; Sez. 3, n. 12353 del 02/10/2014, dep. 2014, COGNOME, Rv. 259292 – 01; Sez. 3, n. 20161 del 19/05/2005, COGNOME, Rv. 231643 – 01; Sez. 3, n. 8584 del 26/04/1999, COGNOME, Rv. 214280 – 01).
5.1.Nel caso di specie, oggetto materiale della condotta è un immobile unico, già sottoposto a sequestro nel 1990 e la cui realizzazione era proseguita in violazione dei sigilli mediante la definitiva realizzazione di due appartamenti, l’uno al piano terra, l’altro al primo piano, abitati dai figli della coppia sin dal 1 5.2.Nel 1995 i figli avevano chiesto il rilascio della concessione in sanatoria ognuno per l’appartamento abitato ma né all’epoca, né oggi i ricorrenti spiegano in base a quale titolo i loro figli abbiano chiesto (ed ottenuto) il permesso, non risultand ciò da nessuno dei permessi rilasciati il 16 dicembre 2021. Gli stessi ricorrenti sono sul punto generici essendosi limitati a dedurre la astratta possibilità, anche per chi non sia proprietario o autore dell’immobile abusivo, di chiedere il rilascio della concessione in sanatoria ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 31, comma terzo, legge n. 47 del 1985 e 39, commi primo e sesto, legge n 724 del 1994, ma non aggiungono altro. Di certo i figli non potevano essere considerati “aventi causa” posto che la donazione è stata effettuata addirittura dopo il rilascio dei permessi in sanatoria. Sotto altro profilo, l’interesse che legittima il terzo chiedere il rilascio del permesso non può essere un interesse di fatto ma solo un interesse giuridicamente qualificato, che tragga alimento cioè da una situazione giuridica attiva riconosciuta come tale dall’ordinamento. 5.3. Da una nota del 24 aprile 2015 del Comando RAGIONE_SOCIALE Quarto (allegato 6 ai ricorsi) risulta, invece, che i figli sono stati ritenuti legittimati a chiedere (e ottenere il titolo) in quanto assenza di un qualsiasi rapporto qualificato non con gli autori dell’abuso, ma con il bene”.
2.5 Il ricorso in valutazione non contiene allegazioni che contestino tali dati né deduce che il contratto di comodato aveva data certa, condizione indispensabile per consentirne l’opponibilità ai terzi (Sez. 3, n. 7301 del 4/2/2022, V.S.).

2.6 II provvedimento impugnato, inoltre, a integrazione di quanto esposto nella precedente ordinanza, per dimostrare il carattere elusivo del frazionamento della volumetria dell’immobile in più domande di condono, valorizza un ulteriore dato, palesemente incompatibile con la ricostruzione difensiva secondo cui gli attuali ricorrenti avevano acquisito già all’epoca di presentazione della domanda di condono la legittima disponibilità dell’area, in base ad una relazione qualificata con il bene, derivante dal contratto di comodato. Viene, infatti, osservato che ancora il 15/4/2024, ossia dopo oltre due anni dal trasferimento del diritto di proprietà ai figli, COGNOME NOME e COGNOME NOME presentarono istanza di autodemolizione, così disvelando la loro “posizione di dominus sui beni immobili realizzati abusivamente”.
2.7 La trama argomentativa che sorregge la ritenuta inammissibilità risulta, pertanto, sviluppata valorizzando tre premesse fattuali altamente significative rappresentate: dalla mancata indicazione da parte dei ricorrenti nelle istanze di condono della posizione di comodatari; dalla mancanza di data certa del contratto

di comodato; dalla persistente disponibilità dell’area in capo ai COGNOME NOME e COGNOME NOME anni dopo la presentazione delle domande di condono.

2.8 Con tale apparato argomentativo il ricorso non si confronta lamentando la mancata valutazione del contratto di comodato di cui, però, non si dimostra l’incidenza decisiva sul ragionamento probatorio della Corte territoriale.

2.9 La censura, infine, viola palesemente il principio di autosufficienza del ricorso. I ricorrenti si limitano a menzionare l’esistenza di tale scrittura e descriverne gli effetti giuridici auspicati, senza tuttavia trascriverne il contenu né allegarla al ricorso. Tale omissione impedisce a questa Corte di esercitare qualsivoglia controllo sulla sua effettiva esistenza, sulla data, sul contenuto e, soprattutto, sulla sua decisività. È noto, infatti, che non è possibile, in sede legittimità, valutare la rilevanza di un documento che non viene messo a disposizione della Corte, la quale non può accedere agli atti del fascicolo di merito per colmare le lacune dell’atto di impugnazione.
Alla luce delle considerazioni che precedono, i ricorsi devono essere dichiarati inammissibile.

Tenuto conto, infine, della sentenza della Corte costituzionale n. 186 del 13 giugno 2000, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, si dispone che i ricorrenti sopportino le spese processuali e versino la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000 in favore della RAGIONE_SOCIALE delle ammende, esercitando la facoltà introdotta dall’art. 1, comma 64, I. n. 103 del 2017, di aumentare oltre il massimo la.sanzione prevista dall’art. 616 cod. proc. pen. in caso di inammissibilità del ricorso, considerate le ragioni dell’inammissibilità stessa come sopra indicate.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di Euro 3.000,00 ciascuno in favore della RAGIONE_SOCIALE delle Ammende.

Così deciso in data 11/2/2026

Il AVV_NOTAIO estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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